اصول و مبـانی ارزیـابی املاک
نکته مهم :
ما کارشناسان باید حقوقی فکر کنیم ؛
ولی فنی بنویسیم .
یعنی ما باید قوانین و مقررات مرتبط با امورکارشناسی خود را به اندازه نیازمان بدانیم
تا با بتوانیم یک نظریه کارشناسی جامع ، کامل ،مستند ، مستدل و منجز ارائه کنیم.
2-انـواع سند :
-سند مشاع: سند بخشی از ملک شش دانگ مشترک است (مالکین در هر ذره آن مشترک اند)
-سند مفروز: مربوط به کل ملک شش دانگ با حدود مشخص شده است
-سند بنیادی (مصادره ای): سابقه مصادره دادگاه برای ستاد اجرایی فرمان امام(ره) و بنیاد مستضعفان وغیره،را دارد
-سند اعیان: برای ساختمان و هر احداثاتی روی زمین (عرصه)است
-سند عرصه: فقط برای زمین است (احتمالا زمین وقفی است و اعیان نیز دارد)
-سند وقفی: عرصه ملک وقف است و مستاجر اجاره می دهد
-سند ورثه ای: بعد فوت مالک برای ورثه مطابق برگه انحصار وراثت ، سند نگرفته اند
-سند قولنامه ای: قرارداد عادی و غیر رسمی می باشد.
-سند المثنی : مفقودی ، سرقت ، تخریب یا آتش سوزی سند المثنی و جایگزین صادر می شود .
-سند طلق ( آزاد یا تام یا مطلق ):یعنی مطابق سند در ان آپارتمان یا ملک، هم صاحب زمین و هم اعیان هستید و زمین وقفی نیست و مالک دیگری نیز ندارد.
-سند معارض : برای تمام یا بخشی از ملک یا تمام حقوق ارتفاقی ، دو بار سند مالکیت صادر شده باشد .
-سند مجعول: سند جعل شده است
- سند شورایی : سند عادی که شورای محلی صادر کرده است.
-سند 147 ی : منظور ماده 147 اصلاحی قانون ثبت است بدلیل موانع قانونی تنظیم سند برای اعیان و اراضی خاص، مالک و متصرفین با توافق قولنامه ها ، از اداره ثبت تقاضای صدور سند کرده اند و طی تشریفات و شرایطی، سند صادر شده است
- سند ذمه ای :سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا تحویل جنس و یا تعهد به فعل معین که دراصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد یا شرطی بکار می رود
سند اجرای ثبت : سندی که توسط اجرای ثبت توقیف شده یا انتقال داده شود
-سند انتقال اجرایی: بعد از مزایده مال مورد مزایده به موجب سند رسمی به برنده مزایده و یا بستانکار منتقل می شود که به آن سند انتقال اجرایی می گویند
-سند رهنی : سند رسمی که متضمن عقد رهن باشد و بیشتر در رهن غیر منقول بکار رود
-سند شرطی : سند رسمی که متضمن بیع شرط باشد که بایع ، ثمن را که وجه نقد است در موعد مقرر پرداخت نماید و یا شرط دیگری در ان لحاظ شده است
مشخصـاتی که باید در" دفتـراملاک اداره ثبت " درج باشد شامل:
1- شماره ملک ( پلاک اصلی و فرعی)
2- تـاریخ ثبت ملـک در دفتـر املاک
3- نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور مالک
4- نـوع و مشخصـات ثبتی ملک و محل وقوع و اجزا و مساحت و شماره قطعه تفکیکی
5- حـدود اربعه ملـک
6- بهـای ملک
7- حقـوق عینیـه ( انتفـاعی و ارتفـاقی و..) اشخـاص در ملـک و املاک مجـاور نسبت به یکدیگر دارند.
نمونـه سنـدتک بـرگی:
نکات لازم به بررسی در سند مالکیت کتابچه ای:
- سالـم بودن اصـل سنـد
- منگولـه سنـد و نخ کشـی، دست نخورده باشد
- اوراق مـربوط به آن دفتـرچه سند بوده و شمـاره سریـال اوراق یکسـان باشد
- کنتـرل تعداد صفحـات و تغییرات در ملاحظات که دارای مهر و امضاء باشد
- نـداشتن خدشه ( بـدون قلـم خـوردگی و با یک خط و یک قلم نوشته شود)
- انطبـاق منـدرجات با سـایر مدارک
- تعـداد جلـد سنـد بـرای شش دانـگ (و بررسی سهم و انطباق با کل سهم )
- ملاحظـه و بـررسی صفحـه نقـل و انتقـالات (نـام آخـرین مالـکین)
- وضعیت رهـن و بـازداشت و انتقـال و غیره
- قابلیت انتقـال قطعی
- کنتـرل اولیـن مالک و وضعیت مصـادره ای از صفحات دوم و سوم سند
- انطبـاق بررسی اعداد و حـروف پلاک ثبتـی در صفحـات مختلف (ص 2و3)
- رویت کـامل اصلاحـات سند ، در بخش ملاحظات با مهـر و امضـاء رسمی
3-صـورتجلسـه تفکیـکی
- بنچـاق
- بیع نـامه یا مبـایعه نامه
نگاهی برمعانی و تفاوت افراز و تفکیک املاک
- 1- افراز به معناي تقسيم ارزشي ملك ، طبق سهام مالکین مختلف است.
- 2- تفكيك به معناي جدا نمودن قسمت هاي مختلف ملك است . بطوری که آپارتمان هاي موجود در يك مجموعه ساختماني "تفكيك" (به معني جدا شدن از لحاظ ثبتي) می شوند.
5-نگـاهی برمعـانی و تفـاوت افـراز و تفکیک امـلاک
6-انواع کـاربری ملـک
عنـاوین مختلف کـاربری ملک شـامل :
مهمتـرین کاربـری ها شامـل اداری، مسکـونی، تجـاری ، صنعتـی ،انبـار، کـارگاه، باغات ،کشـاورزی و فـاقد کـاربری و غیـره می باشـد که توسط کمیسیون ماده 5 یا طرح تفصیلی مشخص می گردد.
ارزیـابی املاک
- بررسـی پـروانه یا گـواهی پایانکار ساختمان
-کمیسیون تبصـره دو مـاده 99
-کمیسیون مـاده 5( یا کمیسیـون طـرح تفصیـلی ):
-کمیسیون ماده 12 قـانون زمیـن شهـری :
-کمیسیون مـاده صـد شهـرداری
ارزیابـی:
ارزیـابی: علمی است که در آن ارزش موضوعی بر اساس اطلاعات و یافته های مختلف نسبت به موقعیت و زمان تعیین می گردد .
-ارزیابی فرایندی است که به منظور بررسی، تحلیل و تعیین ارزش ساختمان یا زمین می باشد
خصوصیـات و ویـژگی کارشناس:
-کارشناس مانند داور ،فردی بی طرف ، سلیم النفس دقیق و نکته سنج و قاطع بوده و تابع اغراض شخصی دیگران نمی باشد.
-کارشناس همواره از قیمت ها و نوسانات بازار مطلع بوده و عوامل تاثیرگزار را شناسایی می کند و اطلاعات کافی و دقیق از ملک مورد بازدید را با مستندات ارائه می نماید به نحوی که هیچ گونه شبهه و تردید برای تصمیم گیری ایجاد نشود.
ارزیـابی بـرای:
1- منازعـات قضـایی( سهـم ارث ، صغیـر ، بازداشت، صلح ،مستحق الغیر ، تصرف ، عوض و معوض ، تعدی و تفریط و غیره)
2- خـرید ، فـروش و تملـک ، اجـاره و شـراکت (مستغلات) بـرای داخل و خارج کشور
3- تملک ،شـراکت، فـروش کسب و کـار یـا بخشی از کسب و کار ، و یا مهاجرت
4- به مقامات ذیصلاح (مزایده و معاملات دولتی ، مقررات مالی دولت و در طرح دستگاهها و قراردادهای عمرانی و غیره)
5-تقسیـم دارایی و ارثیه مستغلاتی و گزارش مالی و شهرک صنعتی و وقف و بنیادی
6-بـرای ترهین ،وثیقه و تعیین خسارت ، قیمت تمام شده طرح
7-سایـر مـوارد
9-اقدامـات کلـی لازم در ارزیـابی و تعیین قیمت کـارشناسی :
1- اخـذ درخـواست ارزیـابی و غیـره بصورت کتبی /ابلاغ قرار کارشناسی
2- اخـذ و بـررسی مـدارک لازم(ابرازی یا کپی برابر اصل یا انطباقی)
3- بازدید از محل و معاینه محلی (بازدید چشمی و یا معاینه فنی در اندازه گیری و آزمایش موضوع می باشد)
4- نقشـه ،کـروکی ، عکـس ، فیلـم و یادداشت از مشخصـات ملک
5- استمـاع اظهارات مالک و اشخاص ذی نفع ( خواهان و خوانده و مطالعه خواسته )
6- تحقیقـات محلـی و نشـانه ها(امـارات)
7- تجـزیه و تحلیـل اطلاعـات و عـوامل موثر و جمـع بندی آن
8- تهیه گـزارش کـارشنـاسی
10-تعریف انـواع قیمت و ارزش ملـک :
• تعیین قیمت عادله روز مسکن و ملک با توجه به نیازهای مالی، قضایی و حتی نیازهای روزمره مردم مور مهمی شده است.
در قانون و آیین نامه اجرای آن فقط در تبصره ماده ۱۹ قانون قیمت عادله روز ذکر شده است:
- ماده ۱۹۔ قانون کارشناسان رسمی دادگستری- اظهار نظر کارشناسی باید مستدل و صریح باشد و کارشناسان رسمی مکلفند نکات و توضیحاتی که برای تبیین نظریه ضروری است و یا توسط شورای عالی کارشناسان مشخص می گردد به طور کامل در آن منعکس نمایند. کارشناس رسمی موظف است در حدود صلاحیت خود نظر کارشناسی را به طور کتبی و در مهلت مقرر به مراجع ذیربط تسلیم نماید و نگهداری اسناد ومدارک به مدت حداقل پنج سال بعد از تاریخ نظریه کارشناسی.
• تبصـره - در مـواردی که انجـام معاملات مستـلزم تعیین قیمت عـادله روز از طـرف کارشنـاس رسمـی است، نظـریه اعلام شده حداکثـر تا شش مـاه از تـاریخ صدور معتبر خواهد بود.»
-از آن جـایی که ارزیـابی، یکی از موضـوعات مهـم و رایج در کارشنـاسی رسـمی می باشـد به موضـوع مهـم تعـریف قیمت روز از منظـر کـارشناسی رسمـی پرداخته می شود.
قیمت براساس شرایط مختلف اقتصـادی و تمایلات بازیگـران و بـازارهای رقیب در بـازار شکـل می گیـرد.
ارزش و قيمت حسب کاربرد در امور کارشناسی معانی چندگانه دارد.
1- قیمت مصوب (قیمت واگذاری با قیمت رسمی): در شرایطی که عرضه کننده تنظیم کننده بازار است .
2- قیمت مزایده ای
٣- ارزش سرمایه گذاری در این حالت با توجه به منافع آتی محتمل مورد کارشناسی
۴. ارزش از نظر مالک: معمولا ارزش نظر مالک بالاتر از ارزش بازار است
5. قیمت توافقی (معامله)
6. قیمت بازار( آزاد) : این قیمت یک قیمت توافقی است که تحت شرایط بازار شکل می گیرد.
7. ارزش دارای قیود و امتیازات (حقوق ارتفاقی، حق عمری...)
8. ارزش عرف (رویه) کارشناسان رسمی
9. قیمت عادله روز
10. سایر قیمت ها و ارزش ها
قیـمت روز بـازار آزاد
در صـورتی که قیمت از طـریق عرضه و تقاضا تعیین شود این قیمت بازار آزاد خواهد بود. هر چند در عمل، بازارها به طور کامل آزاد نیستند و در این بازار علاوه بر عرضه کنندگان و متقاضیان، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آن ها حاکمیت (دولت)، نهادهای مالی .بانک ها و واسطه ها هستند.
- به طور کلی، طبق تعـریف علم اقتصاد، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شوند این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
اگر مورد کارشناسی در حیطه کالا های همگن قرار نگیرد یعنی دارای تنوع در مشخصات فیزیکی، تجهیزات یا دارای ویژگی های حقوقی و مانند این ها باشد به جای یک قیمت مشخص، بازه ای نسبتا گسترده ای از قیمت به وجود می آید.
در امور کـارشنـاسی نیز، در صـورت وجود بـازار بـرای مورد کـارشناسی، لازم است کشف قیمت بازار صورت گیرد.
قیمت (بهـا):
به معنـای ارزش مـال به معیـار نـرخ رایج در عرصـه و تقاضـاست ،
بـدون اینکه عقدی مطـرح باشد ارزیـاب یا قیمت کارشنـاسی یا قیمتـی که در بازار واقعـی به آن رسیـده است .
ارزش بـازار یا بـازار آزاد:
در بازار اگر عرضه و تقاضا با هم در تعادل باشند قیمت بازار بوجود می آید و در قرارداد ذکر می شود .
در مبادلات آزادانه بین عرضه کننده و متقاضیان بر اساس عرضه و تقاضا و چانه زنی در بازار آزاد، قیمت تعیین می گردد (قیمت درج در قرارداد و اجاره بها ). چرا که متقاضی تمایل به قیمت پایین و فروشنده تمایل به سقف قیمت دارد و با چانه زنی "قیمت روز" تعیین می شود.
ارزش دارای قیـود(محـدودیت) و امتیـازات :
امتیـازات: مجـوز تاسیس ،پـروانه بهـره برداری ،طـراحی، انشعابات آب و بـرق،بیمه ،دانش فنی انحصاری ،ثبت اختراع مالکیت معنوی..قیود :،غیـرطلق ،حـق ارتفـاقی ،حق انتفاعی(حق عمری ،حق سکنی)،اجاره بهـا، سـرقفلی و..
اگـر بـرای آن قید یا ملک دارای قید امکـان عـرضه به بـازار آزاد وجود نداشته باشد ارزش قیود توسط کارشنـاس رسمی تعیین و از ارزش بازار آزاد ملک کسر می گردد.
ارزش رویـه (عـرف ) کارشنـاسـان رسـمی :
بازه ای از ارزش که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئت های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می کند .
ارزش فوق بر اساس روش ها و معیارهای کارشناسی تعیین می شود.
ارزش مصـوب :
قیمتی که با ضوابط معین برای املاک تعیین می شود مثل قیمت ملک شهرک های صنعتی و ارزش معامـلاتی دفترچه ارزیابی املاک شهرداری و دارایی(قیمت منطقه ای )که ملاک اخذ عوارض است
-در تقویم سند ملک و وجود قیمت مصـوب مثـل قیمت در واگـذاری ملک دولتـی یا تعاونی ، زمیـن شهـری و قیمت پـایه مـزایده (که توسط برآورد،استعـلام، کـارشناس رسـمی و غیره مشخص می شود) و سـایر.
ارزش مالـک :
بدلیل قدمت و اقامت خانواده و شخص در سالها و داشتن فعالیت و کار اقتصادی و انحصاری با مشتریان خاص در ان ملک و تعلقات معنوی و شخصی مالک وانجام هزینه های خاص و غیره، صرفا از طرف خود مالک قیمت ارائه می شود و همه مختار به خرید یا انصراف از آن هستند و به این دلیل در اختیار خود اوست.
مثال ساده : اگر معلولی ملکی را ده میلیارد میلیون بخرد و صد میلیون نیز برای الزام و راحتی و استفاده خودهزینه کند در فروش با تغییرات انجامی برای همه بالاخص غیر معلول خوب و مطلوب بازار نیست و هزینه برگرداندن به حالت اولیه پنجاه میلیون هزینه دارد لذا قیمت بازار عادی این مالک از ده میلیارد درهمان مقطع کمتر است.
نکتـه مهـم درمورد ارزش مالک :
ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد ، آن از ارزش دارای قیود ، ارزش عرف کارشناسان ، مصوب و یا قیمت منطقه ای است.
-در صورتی که میـان دستگاه های دولتی یا شهرداری و مالک ، در ارزیابی توافق نگردد آنگاه "بهای عادله روز" بدون تاثیر طرح و به قیمت روز " توسط هیات کارشناسان رسمی سه نفره تعیین می گردد.
قیمت (بهـا)عادلـه :
قیمت عـادله : برخی همان قیمت توافقی روز برای اراضی ، ساختمان ها ، تاسیسات مشابه در منطقه ، که معامله شده است می دانند و اگر قیمت توافقی بوجود نیامده و بازار فعال نباشد ، یا آشفته باشد و انسجام نداشته باشدلذا از زمینه وآمادگی که بین طرفین وجود دارد تا توافقی صورت گیرد بدست می آید. اما این تعریف ،همان قیمت بازار است.
نـرخ یا قیمت یا بهـای عادله
(در ترمینولوژی حقوق قدیمی لنگرودی):
قیمت مال در اکثر معاملات راجع به آن مال در بازار معین در زمان معین است(ماده 242 قانون جزا و ماده 3توسعه معابر).
تعـریف قیمت عـادله روز :
قیمت عادله روز برابر است با قیمت در زمان و بازار معین × ضریب ≥ قیمت روز بازار
قیمت عـادله روز:
شامل عرصه ، اعیان ، حقوق، خسارت و مزایا و قیود (مثل ملک خصوصی دارای حق سکنی یاعمری یا ارتفاقی و یامالکیت غیر کامل)است ،.
- قیمت ارزیابی ملک در طرحهای عمومی ، عمرانی و نظامی دولتی به قیمت عادله روز بدون تاثیر طرح است(مصوبه دولت سال 1358)یعنی اینکه، قیمت روز بازار در محل ملک است با اعمال کاربری مشخص و یا بنای مشابه آن در محل، بدون اعمال تاثیر طرح ( مثبت یا منفی)
11-بررسی تحلیلی اختلاف درنظریه های کارشناسی
معنـی لغـوی فـاحش
معنی فاحش در فرهنگ لغت فاحش: مترادف فاحش: بسیار،ثقیل، کثیر، آشکار، روشن، واضح، زشت، قبیح، جسور، گستاخ، بی شرف
- مبلغ تعیین واعلام شده درگزارش کارشناسی با مبلغ بازار و روز ملک ، اختلاف فاحش ، بی اندازه ، بسیار، فراوان دارد .
نکتـه مهـم :
الف – بطـورکلی درقانون درخصوص میزان و درصد اختلاف قیمت و اختلاف فاحش درنظریه های کارشنـاسی مطلبی قید نشده است .
ب - بلکه فقط یک جـا ازمیزان تفاوت ارزیابی آمده :
ج – بصـورت عرف و درنظر اکثرقضات و بعضی از واحدشکایات کانون ها : قیمت ارزیابی ملک توسط کارشناس نباید بیش از20 درصد بالاتر و یا پایین تر از قیمت عادله ارزیابی گردد .
د- یک نمونـه مستنـد قـانونـی :
ماده 32 قانون نوسـازی و عمران شهری 7/9 /1347 هرگاه ممیزین در اجرای مقررات این قانون در تنظیم اوراق ممیزی تمام واقع را ذکر نکنند یا برخلاف واقع چیزی ذکر کنند بطوری که قیمت تعیین شده املاک و مستحدثات در اوراق مذکور با قیمت واقعی آنها بر اساس ضوابط مندرج در این قانون و آیین نامه مربوط بیش از 20 درصد (اعم از اضافه یا نقصان)اختلاف داشته باشد به حبس تادیبی از سه تا شش ماه محکوم خواهند شد . تبصره:ارزیابی که در اجرای این قانون قیمت ملک را بیش از 20 درصد بیشتر یا کمتر از بهای عادله منظور کنند به کیفر مقرر در این ماده محکوم خواهند شداعضا کمیسیون ماده 8 از لحاظ حدود وظایف و تخلفات مشمول مقررات قانون راجع به کارشناسان رسمی می باشند)
13- مهمتـرین معیـارها در ارزیـابی املاک :
بعد از احراز هویت ملک و مالک،براساس نوع سند مالکیت(شش دانگ تک برگ،وقفی،قولنامه) و سهل البیعی ملک(بدون قیود)، نوع زمین(دایر،بایر،موات)،داخل محدوده وحریم شهر یا خارج آن،پهنه و کاربری ملک (مسکونی،تجاری،اداری)،بارگذاری (تراکم) مجاز و مازاد تراکم قانونی و سطح اشغال(60%زمین)،شکل هندسی زمین (منظم،قناس)،مجاورت با بناها ،نقشه مفید بنا با پرت کم ، مستندات (سند رسمی یا عادی ،پایانکار ،عکس ،کروکی و...)، بررسی میدانی و کشف یا تعیین قیمت یا با تجربه، قیمت روز یا عادله محل(زمین و ملک )،امکان تغییر کاربری، طرحهای آتی و اصلاحی ملک، قدمت و طبقات و قدرالسهم زمین و اعیان و ملحقات و منضمات (تعداد و موقعیت پارکینگ وانباری ، آسانسور و سرویس و تراس ،محوطه و بر ملک و دو بر و گذر) و منظره ( view) و چشم انداز،تعداد واحد و ساکن، طبقه،عمر ،جهت.
ادامه صفحه بعد...
تاثیر قوانین و ضوابط مرتبط ،ارزش زمین بزرگ (درصد مفید ساخت،خیابان)،موقعیت ملک در محل و وضع ابعاد و مساحت، محدوده قیمت اجاره تجربی یا واقعی یا محاسبه ای و تعدیل آن، امکانات و تاسیسات خاص برقی – مکانیکی و مستقل یا عمومی بروز بنا و محیطی و هزینه های بازسازی (افزایش عمر)، اعمال پروانه یا پایانکار یا عدم خلاف (یا دستور نقشه) و مساحت اختصاصی و صورت جلسه تفکیکی،حقوق مکتسبه (حق ک.پ وسرقفلی)،فرهنگ جاری محل و رونق مشتری، امکانات خاص منطقه و ملک و موقعیت، امتیازات و قیود(حق عمری،ارتفاقی و انتفاعی و انواع حریم،رای قضایی یا کمیسیون ،حق مکتسبه) ، بیمه تضمین کیفیت ساختمان ، بیمه آتش سوزی ساختمان و نقشه ازبیلت و دفترچه شناسنامه فنی ملک(مسئول ساخت مشخص و کیفیت)و نکات استحکام و پایداری(فنی ساز)، بهداشتی ( نور و روشنایی ،آب و برق و حق الامتیاز آنها،سرویس بهداشتی و حمام ،نقاشی ،تهویه، کاشی و فاضلاب و وضعیت مسیل..)، شهرسازی و رعایت مقررات ملی ساختمان( از نظر نور ،حریق ،زلزله ،خاک ،ایمنی،نما،انرژی و مصالح استاندارد ،پدافند غیر عامل،تاییدیه آسانسور و آتش نشانی ) ،ترافیک،ناظر ،مجری، شهرت سازنده.
ادامه در صفحه بعد ...
نصب کنتور انشعابات با لحاظ هزینه خرید، جاسازی و نصب و راه اندازی، تعداد ،حجم و آمپر و غیره و امکان واگذاری آنها) دسترسی ها و عرض گذر ، حقوق و مصالح و تجهیزات، نحوه نگهداری (مدیر ساختمان)و هوشمندی بنا B.M.S و امنیت ملک، تراس پنت هاوس،استعلامات و مستند سازی،کم مصرفی وسایل برقی ،و تراکم جمعیتی ،زیست محیطی( وضع صدا ، هوا،آب وخاک ،بو،حشرات و پشه و...) و معماری، اقلیم و دکوراسیون ،پنجره دو جداره، کمد و کابینت و فضای سبزافقی و عمودی، چاه و قنات با مجوز ، و اعمال و بررسی انواع روشهای محاسباتی کارشناسی با ذکر جملات خاص ارزیابی در کارشناسی ملک (بدهی مالیاتی ،عوارض یا به شخص، وضعیت ثبتی و مالکیتی ،متصرف ومعارض، ..) وغیره اقدام گردد چند پارامتر و معیار به تناسب در مکانی موثر و شاید تعیین کننده نهایی (کاهنده یا افزاینده)باشد.
13- نکات کلی ومهم درنحوه تهیه گزارش ارزیابی املاک
1- عـوامل محیطـی
ابعاد ، براصلی ، مساحت ، موقعیت محلی و جغرافیایی زمین ، وضعیت زمین ، دو کله و یا دو بر و یا بر گذر ، مرغوبیت ، کاربری ، وضعیت سند (طلق ،یا غیرطلق شامل خاص ، اوقافی ، ورثه ای و ...) دسترسی ها ، مجاورت ها ( وجود مرکز تجاری ، تفریحی ، فضای سبز ، مترو ، بزرگراه ، خیابان ، آموزشی ، و ..) ، تراز ارتفاعی و شیب و غیره
2- عـوامل اقتصـادی
رکود یا رونق اقتصادی ، وضعیت بازارهای موازی مسکن ( بورس ، سکه و طلا و ارز، نفت ، خودرو و...) و نرخ سود اوری انها ،حجم نقدینگی بازار سرمایه ، تورم ،سود سپرده ها ، بطور کلی به عرضه و تقاضا ، طرح دستگاهها ، رکود و رونق ساخت و ساز ، قیمت مصالح و دستمزدها و تجهیزات ، هزینه تامین منابع ، و غیره
3- عـوامل شخصـی
مربوط به خواسته و تمایلات خریدار ، مستاجر ، خواسته مالک و فروشنده و کل ذینفعان ملک و غیره
*اصلی ترین عوامل تفاوت قیمت املاک در مناطق مختلف ، ناشی از درآمد خانوار و نیز هزینه ساخت و ساز که به پویایی اقتصادی و سطح درآمد منطقه ، بستگی مستقیم دارد می باشد. مسلما در شهرهای بزرگ ،بهترین امکانات آموزش و تحصیل نیروی کار و مباحث رفاهی و مباحث ارتقا ،فراهم می باشد و دستمزد بالاتری نیز دارا می باشند لذا قیمت املاک بالا
ادامه نکـات کلـی و مهم در تهیـه گـزارش ارزیـابی املاک
نکـات عـام:
- ذکـر مشخصات کامل نشانی محل
- مالکیت ملک یا طلق و آزاد است یا وقفی، مصادره ای و غیره
- مشخصـات کامل سند مالکیت؛ شامل شماره چاپی یا سریال،پلاک ثبتی ،نام اولین و آخرین مالکان ،نوع ملک (زمین ،آپارتمان ،کارخانه و..) و مشخصات سند تک برگی( مثل شماره سریال/یکتا و جام و غیره )
- مشخصـات سازه ای ملک شامل تعداد طبقه ،نوع اسکلت ،نما ،مساحت اعیان و زمین درسند یا گواهی پایانکار ،نوع بهره برداری ،جهت وقوع ملک و آپارتمان ،مشاعات و امکانات رفاهی و غیره
- تطبیـق موقعیت محل بازدید با سند مالکیت وحدود اربعه و مدارک دیگر. درج عکـس ، کروکی و موقعیت محلی ملک
- وضعیـت ملک از نظـر اصلاحـی و طـرح ها
ادامه در صفحه بعد...
- در ارزیابی و پرداخت تسهیلات ملک بصورت شش دانگ قابل ارتهان است
- مساحت و مبلغ ارزیابی لازم است علاوه بر عدد با حروف نیز نوشته شود و ارقام بطورمعقول تا حد امکان منطقی گرد شود
- وظیفه کارشناس ساختمان ارزیابی ملک است بررسی صحت واصالت و عدم انطباق ملک با وضعیت ثبتی درصلاحیت کارشناس ثبتی است دراین صورت از کارشناس معین ثبتی استفاده گردد
- اگر امکان بازدید به هر دلیلی شامل وجود متصرف ، مستاجر ،بسته بودن ملک و غیره فراهم نباشد تا بازدید از ارزیابی جهت وثیقه خودداری شود
- فقط املاک سهل البیع بعنوان وثیقه مورد قبول هستند
ادامه در صفحه بعد ...
- دارایی مشهود و نامشهود و قیود (حقوق مکتسبه ؛حق سرقفلی و کسب یا پیشه،عوارض پرداختی ،امتیازات و..) کنترل گردد
اگر ملک در اختیار مالک نیست و در اجاره یا متصرف هست ضروریست جمله در" ید، اختیار، استفاده وبهره برداری مالک" نمی باشد، قید گردد.
- شرایط اقتصادی و سلامتی و غیره افراد، نباید در ارزیابی تاثیر بگذارد
- املاک فاقد کاربری قابل ارزیابی برای وثیقه نیز نمی باشند (مگر با دستور قضایی)- معمولا بین 20تا 40% ارزش ملک مشابه محل .
- گزارش ارزیابی طبق قانون کارشناسان رسمی دادگستری شش ماه اعتبار دارد
- کارشناس ملک را ارزیابی می کند نه صاحب ملک وشخصیت و وضعیت مالک . طبق تجربه کارشناسان ،ذینفعان مطابق نیت خود، هدفشان این است که به هربهایی تاثیر بر کارشناس بگذارند.
نکـات خـاص
- سرقفلی و حق کسب یا پیشه املاک تجاری قابل قبول برای و ثیقه نمی باشد حتی اگر مغازه در اختیار مالک ملک باشد مگر با دستور کتبی مسئولین و مقام قضایی
- بدون رای کمیسیون ماده 12 زمین شهری مبنی بر دایر یا بایر بودن ، زمین قابل وثیقه نمی باشد
-اسناد مالکیتی که بر اساس ماده 147اصلاحی ثبت اخذ شده اند بدلیل امکان اعتراض و ابطال ، تا ده درصد کمتر ارزیابی میشوند
- کاهش ارتفاع فضاهای مختلف از حدود ضوابط اعلامی موجب کاهش قیمت ارزیابی انها خواهد بود(مفید 2/9 متر برای مسکونی،حداکثر 2/2 متر پارکینگ و زیر زمین، حداکثر2/4 متربرای پیلوت وارتفاع مفیدتجاری از 3/5 تا 4/5 متر و بالکن دارای حداقل 1/8 متر ارتفاع برای عدم سر گیری است)
- املاک جنوبی و غربی که نور ازجنوب یا شرق می گیرند و دو نبش بوده در کنار گذر باشند بدلیل احداث کنسول و بالکن در گذربا ارتفاع 3/5 متر از کف ، و عدم نیاز به حیاط خلوت نور، مرغوبند(با کنترل نحوه تامین پارکینگ ) در کل اول املاک جنوب غربی بعد جنوب شرقی و سپس شمال غربی و شمال شرقی بترتیب مرغوبند(با گذر یکسان)
- با مقایسه قیمت چند پارکینگ و انباری نسبت به قیمت آپارتمان در یک منطقه میتوان به درصد قیمت پارکینگ و انباری مشابه با متراژ ان رسید موقعیت زیر پله ، زیر زمین 2- ،کنار موتورخانه ،سقف شیبدار ،عدم نورگیری و تهویه ،ارتفاع کم،قناسی ، مزاحم ، دوری از پله یا آسانسور و ..تاثیر منفی در قیمت دارند .
ضـریب تبدیل ارزش کـاربری هـای دیگـرعـرصه ها
مستندبه دفترچه ارزش معاملاتی املاک
روش پیشنهـادی غیرمصوب کمیسیون
وحـدت رویه کـانون تهـران
برای ارزیابی اراضی با کاربری مختلف شهری جهت اطلاع و بهره برداری ارائه می شود (نظریه کمیسیون وحدت رویه گروه 6 از طرف مهندس فرخ معزی – مورخ 1/10/1394) لازم بذکر است این پیشنهاد ابلاغ نگردیده است (بلکه صرفأراهنما).
* ارقام ارائه شده در این جدول تنها مربوط به زمین می باشد
تعیین ارزش اراضی شهری باتوجه به کاربری های مندرج درطرح تفصیلی سال 1349
14- انـواع ارزیـابی املاک :
ارزیـابی املاک مصادره ای
ارزیابی املاک مزایده ای
ارزیابی برای اعطای تسهیلات توسط بانک ها
ارزیابی برای وثیقه (مراجع قضایی)
ضرایب پیشنهادی در عـرف کارشنـاسی
نمونـه
فـرم ارزیـابی
و
تعیین عـرصه
و
سرقفـلی بانـک
15-اهم مـدارک جهت ارزیـابی زمیـن
- سند مالکیـت
- نقشـه هـوایی 1/2000(با جانمایی ملک توسط کارشناس ثبتی)
- رای کمیسیـون مـاده 12 نـوعیت زمین
- رای کمیسیـون مـاده 5 در بـاره کاربـری یا استعـلام طـرح تفصیلی
- بنچـاق (سنـد قطعـی غیـر منقـول)
اهمیت چـک ليـست ارزيـابي
اغلب در بررسي و مطالعه پرونده هاي قضايي بدليل سنگيني و پرحجم بودن اسناد و مدارک پرونده، دعوي طرفين و مشغله زياد کارشناس هنگام بازديد در اجراي قرار کارشناسي، برخي از نکات و ظرافتها از قلم مي افتد و پس از بازديد و هنگام جمع آوري و جمع بندي مطالب در زمان تهيه گزارش نهايي احساس کمبود در بعضي از موارد و شواهد بوجود مي آيد که کارشناس نياز به بازديد مجدد و مراجعه دوباره به محل خواهد داشت. با صرف نظر از وقت و هزينه هاي بازديد مجدد محل، از بين رفتن شواهد و قراين در بازديد هاي بعدي موضوع مهمي است که نميتوان از ان چشم پوشي کرد.با چک لیست عمدتا نیازی به بازدید های بعدی نخواهد بود نکته های مد نظر هر کارشناسی می تواند در آن اعمال و تکمیل تر گردد (نمونه چک لیست ارزیابی)
16-اخلاق کارشنـاسی
(بـایدها و نبـایدهای کـارشنـاسی)
در مقـام اعتقـادی
اعتقـاد قلبـی و درونی به خداوند و تـوکل بر او و ناظر بودن پروردگاردر تمام امور
اعتمـاد و اعتقاد به توان تخصصی خود برای برخورد با مشکل
اعتقـاد به روزی حلال و برکت خداوندی
احتـرام به قـانون و مقـررات و آئیـن نـامه کشور و حقوق قانونی
احتـرام به اعتقادات مذهبی و سنت های پسندیده مردم و احترام به عواطف انسـانی و قومی
اعتقـاد به حفظ حقوق و شئونات، و وثاقت کارشناسی
خود سـازی در تمام مراحل و معلم اخلاقی حین کارشناسی
دارا بـودن عـفت و پاکـدامنی و چشم پوشی از محرمات و تمسک به امور حلال و طاهر
عـدم توجه به درآمد کارشناسی در کار سخت و اسان
اعتقـاد به اصـل بی طرفی
در مقـام رفتـاری
حفظ مقام و منزلت و شخصیت اجتماعی خود در مقام کارشناس
خود را در مقام قضاوت دیدن(اما قاضی ،وکیل،بازپرس نباشید دستور و حکم ندهید)
دوری از تکبر و ریا و خود بزرگ بینی ،خود بینی و خود خواهی
رعایت اصول شجاعت ،شهامت ، صداقت در برخوردها و صراحت لهجه در بیان
رعایت اصل اعتدال و بی طرفی در برخورد با مراجعین و متداعیین
صبور ،ارام و فکور و با حوصله بودن
گشاده رو در کار
طرح سوال از طرفین با ظرافتی که به هیچیک بر نخورد
استفاده از خصلت خوب و پرهیز از کینه
زنده کردن نیت های خوب در مردم حین رسیدگی
شناسایی عواطف و اخلاق خوب و بهره گیری از ان در رسیدگی
عدم ماجراجویی و عدم تضاد مخرب بین اصحاب دعوا
رعایت احترام و ادب حتی در خطاب
حفظ و رعایت حقوق دیگران و مدیریت موضوعات و اتفاقات
حضور در جمع هیئت در تمام مراحل و شرایط
امادگی برای پذیرش هر گونه تهمت و حرف ..
بهره گیری از اذکار الهی و پرهیز از شیطان
در مقـام اجـرایی
سربازی و موظف بودن در کارشناسی
شناخت کارشناسی ،نحوه ورود به کار و تشخیص
کسب اطلاعات از کلیه عوامل در گیر قبل از ورود
نحوه حضور در قرار و عدم اظهار در مقابل طرفین حاضر
کم حرفی و شنونده خوب بودن و نصیحت بجا
قدر شناسی در رسیدگی از زحمات طرفین
جلوگیری از برخوردهای نامناسب و توهین امیز اصحاب دعوا با ملاطفت
حفظ اسرار طرفین نسبت بهم و دیگران
مشورت با همکاران ،کارشناسان و صاحب نظران
تقسیم کار در کار هیئتی و احترام به پیشکسوتان
درخواست دستمزد مطابق تعرفه و افزایش تخفیف با منطق
وجه به جهات رد کارشناسی
بهره گیری از سنت بزرگان دینی ،اجتماعی و شخصیت ها برای راهنمایی و حل مشکل و صلح
جلوگیری از هرگونه سو استفاده ازابعاد کارشناسی
حضور در محاکم و مراجع قضایی و محافل عمومی و جلسات رسیدگی
در مقـام نوشتـاری
بنام خدا شروع کنیم
با احترام شروع و محترمانه بنویسیم
مطابق قرار بنویسیم( در نوشته خارج قرار ،گزارش مخدوش محسوب می گردد)
طرفین را به یک نحو خطاب دهیم
پاسخ مستدل ،قانونی و کوتاه در نظریه بدهیم(جامع و رسا)
در بیان حقایق در گزارش دقت شد
نوشته بوی طرفداری و وکالت ندهد
دوری از احساس اما تاکید بر استدلال
نظریه روشن ،واضح دقیق و صریح بدهیم
پیشنهاد و توصیه با رعایت ملاطفت نه امر دستوری
جملات کامل و قاطع باشد بوی شک ندهدمثل:شاید ، اگر چه ،چنانکه ..
خط خوش (و ساده ،بصورت نستعلیق و شکسته نباشد)،تمیز و کاغذ واحد بنویسیم
در نحوه ارسال و تسلیم دقت کنیم
اصـول حـرفه در کـارشنـاسی
به موقع ،سـر وقت و رعـایت ادب
آراستـگی ظاهـر ،لبـاس و نظافـت در حد شرع و عرف
مطالعـه پرونده با صبر ،حلم و برد باری و نت برداری
استماع نظرات طرفین و مطلعین با دقت و یادداشت
همراه داشتن ورقه یادداشت و رکوردر ضبط صدا
ارائـه پاسخ دقیق و بموقع تا مشکل افرین نشود
اطلاع بموقع مباحث به قاضی و مرجع ارجاع دهنده در کلیه مراحل
دوست یابی با افتخار در کار و پرهیز از دشمن تراشی بی حاصل و زایل کننده(حفظ ابرو قطره ای اما زایل شدن دفعتی است)
مشخصه کلـی کـارشنـاس :
حفظ استقلال
بـی طرفی
مسئـولیت پذیری
قانـونگرایی و وجدان کاری
اعلام جهات رد یا عذر موجه
قبـول و اجـرا قرار و ابلاغ
اظهار نظر در وقت
حضور در مرجع قضایی و.. بـرای توضیح
حفظ اسرار طرفین
رعـایت اخلاق کارشنـاسی (ادب و نـزاکت در نوشتـار ،گفتـار و رفتـار )
سـرعت عـمل
دقـت کـاری
نظـم کـاری
تلاش در رعـایت و ارتقـاء کیفیت و جامعیت گزارشات کارشناسی
تلاش،تحقیق و پـژوهش درکسب دانـش و اطلاعـات اصـول و مبـانی کارشناسی
ادامه در صفحه بعد...
آراستگی ظاهر
فن بیان وشیوایی کلام
لحن و طنین ملایم و نرم در مذاکرات
منطق گرا ،منطق جو
رعایت شئونات کارشناسی
تلاش جهت هم اندیشی وهم افزایی با همکاران کارشناس در حیطه کاری
کارشناس مطابق سوگندي که خورده است باید در کلیه امور خداوند متعال را ناظر بر اعمال و کردار و گفتار خود بداند
کارشناس باید خوش رفتار با اصحاب دعوي بوده و هرگز در امور کارشناسی عصبانی نگردد
کارشناس باید حوصله بسیار داشته و از مراجعات مکرر و فراوان اصحاب دعوي خسته نشده و واکنش منفی نشان ندهد و کمتر به ستوه آید
کارشناس نباید بر اشتباهات خود پافشاري نماید و به حق و حقیقت بازگشت نماید
برخورد نا مناسب اصحاب دعوي با کارشناس نباید باعث خشمناکی و عصبانیت کارشناس گردد
براي کشف حقیقت کارشناس باید از تحقیق اندك خود داري نماید و تلاش فراوان نماید
کارشناس باید در یافتن دلیل و مدارك جهت کشف حقیقت تاکیدنماید
ستایش فراوان و چرب زبانی اصحاب دعوي باعث انحراف کارشناس نگردد.
کارشناس باید طمع را از دل خود بیرون کند
ادامه در صفحه بعد...
کارشناس باید از گرفتن هزینه کارشناسی یا تفاوت هزینه راسا خودداري نماید و هرگونه هزینه کارشناسی را با درخواست از مرجع قضائی پیگیري نماید.
کارشناس باید از بیان نتیجه کارشناسی و اختلاف در نزد اصحاب دعوي در هنگام معاینه محل و قبل از ارسال نتیجه به محکمه خود داري نماید.
کارشناس باید مرتب در افزایش علم و دانش کارشناسی خود تلاش نماید و از پیشرفت علم و دانش در رشته کارشناسی خود بی اطلاع نباشد.
باید از هرگونه گزارش دو پهلو و سست خود داري نماید و گزارش کارشناسی در کمال دقت و سلامت و صریح بیان گردد
کارشناس باید از طولانی شدن مهلت ارائه نظریه کارشناسی جلوگیري نماید تا باعث اطاله دادرسی نگردد مگر اینکه رسیدن به حقیقت و بررسی موضوع محتاج زمان بیشتر باشد دراین صورت لایحه استمهال به دادگاه بدهد
هماهنگی و تقسیم کارکارشناسان در پرونده هاي هیئتی
رفتار و منش کارشناس در محاکم قضائی و نحوه بر خورد با مقام محترم قضائی و کارکنان شعب باید مناسب و احترام آمیز بوده و کارشناس بایدشان حرفه اي خود را حفظ نماید
کارشناسان در بحث کارشناسی هاي معاضدتی و کاهش یافته که از طریق محاکم قضائی ویا کانون)ابلاغ می گردد یا شخصا تشخیص می دهد که طرفین اصحاب دعوي داراي مشکلات مادي می باشند از هرگونه کوششی براي تخفیف هزینه کارشناسی دریغ ننمایند.
کارشناس باید در حدود صلاحیت فنی خود اظهار نظر کارشناسی نماید و از هرگونه اظهار نظر خارج از صلاحیت خودداري نماید.
هرگونه مشکلات پیش آمده در موضوع کارشناسی را مانندعدم همکاري اصحاب دعوي ، عدم همکاري وکلاي محترم انها ، مهیا ننمودن مقدمات کارشناسی از قبیل وسیله ایاب و ذهاب و معرفی محل ، امکان بازدید و ... را کتبا به مقام محترم قضائی براي کسب تکلیف اعلام نماید.
ادامه در صفحه بعد...
در صورت درخواست مقام محترم قضائی از کارشناس براي اظهار نظر کارشناسی خارج از صلاحیت و یا اظهار نظر در موضوعاتی که ماهیت کارشناسی نداشته و بیشتر ماهیت قضائی دارند ، کارشناسان از اظهار نظر خودداري و مراتب به مقام محترم قضائی اطلاع نمایند.
گزارشات کارشناسی مستدل و منضمات گزارش کارشناسی از قبیل نقشه ها و کروکی ها داراي حداقل استاندارد تعرف شده براي نقشه و کروکی بوده و به نحوي باشند که در آینده اگر حکمی بر پایه نظریه کارشناسان و نقشه هاي پیوست ان صادر گردید قابلیت اجرا و پیاده کردن نقشه توسط دیگر کارشناسان باشد
در صورت درخواست مابه التفاوت هزینه کارشناسی با استناد به مواد قانونی و انالیز شده و با عنایت به میزان حجم کار توسط کارشناس به مقام محترم قضائی پیشنهاد گردد
طبق مقررات عمومی نه تنها کارشناس بلکه عموم مردم باید از گفتار و نوشتار و رفتار خارج از نزاکت بپرهیزند و رفتار خارج از ان خلاف شئون حرفه ای محسوب می گردد و برخورد با طرفین(خواهان یا خوانده) یکسان و برادرانه اما جدی باشد
در صورت نیاز ارائه گزارش اصلاحی یا تکمیلی در اسرع وقت در ارائه نظرات اقدام نماید
در کارشناسی از دخالت در کار کارشناسان همکار که ارتباطی کاری با ما ندارد به هر نحوی اجتناب گردد و احترام همکاران حتما حفظ گردد.
تخلفـات انتظامی کـارشناسان رسمـی دادگستـری بـراسـاس مـاده 26( ق. ک .ک ر.د) مصـوب مـورخ 18/1/1381 به شـرح ذیل می باشد:
1- عدم حضور در مراجع صالحه در وقت مقرر بدون عذر موجه
2- توسل به معاذیری که خلاف بودن انها بعدا ثابت شود
3- مسامحه و سهل انگاری در اظهار نظر ،هرچند موثر در تصمیمات مراجع صلاحیتدار باشد یا نباشد
4- تسلیم اسناد و مدارک به اشخاصی که قانونا حق دریافت انرا ندارند و یا امتناع از تسلیم انها به اشخاصی که حق دریافت دارند
5- سوء رفتار و اعمال خلاف شئونات شغلی
6- نقض قوانین و مقررات در اظهار نظر کارشناسی
7- انجام کارشناسی و اظهار نظر باوجود جهات رد قانونی
8- انجام کارشناسی و اظهار نظر در اموری که خارج از صلاحیت کارشناس است
9- انجام کارشناسی و اظهار نظر برخلاف واقع و تبانی
10- انجام کارشناسی و اظهار نظر با پروانه ای که اعتبار ان منقضی شده باشد
11- اخذ وجه یا مال یا قبول خدمت مازاد بر تعرفه دستمزد و هزینه مقرر در قوانین یا دستورات مراجع صلاحیت دار
12- انجام کارشناسی و اظهار نظر در زمان تعلیق ، محرومیت از حقوق اجتماعی و یا اثبات فاقدشرایط کارشناسی(موضوع ماده 15 قانون کارشناسان)
17- منابع :
کتاب دستیار کارشناس مهندس علی خزاعی زاده و مهندس شهرزاد علیزاده، نشر پیک فرهنگ 1398
کتاب همراه کارشناس " مهندس شاهرخ ابراهیمی قاجار ،نشر شاد رنگ 1395
بررسی تحلیلی قیمت عرصه و اعیانی املاک زمین و ساختمان مسکونی و غیر مسکونی مهندس محمد مسعود علیزاده خرازی نشر میزان
"ترمينولوژي حقوق"، دكتر جعفري لنگرودي، محمدجعفر (1372)، انتشارات گنج دانش، تهران، چاپ ششم.
مقاله "تعریف قیمت روز ازمنظر کارشناسی رسمی " مهندس محمد مسعود علیزاده خرازی ،شماره 4 فروردین اردیبهشت 1398مجله کارشناس دو ماهانه شورایعالی کارشناسان رسمی
تاثیر قدمت ساختمان یا سن بنا در ارزیابی املاک
علت نیاز به تعیین سن بنا یا قدمت ساختمان دلایل متعددی می‌تواند داشته باشد از جمله استفاده از گزارش تعیین قدمت جهت ارائه به محاکم برای رسیدگی به دعاوی مرتبط با فروشنده ساختمان و عدم اعلام صحیح سن ساختمان است و یا اینکه مطابق قانون ارائه خدمات سازمان‌ها یا وزارتخانه‌هایی که به ساختمان‌های خارج از محدوده شهری موکول به تعیین زمان اجرای دقیق بنا گردیده است به عنوان مثال ارائه انشعاب گاز فقط به ساختمان‌هایی تعلق می‌گیرد که در محدوده زمانی تعیین شده در قانون باشند که در این موارد کارشناس ضمن بازدید گزارش کارشناسی رسمی دادگستری ساختمان برای تعیین قدمت بنا را تهیه و در اختیار متقاضی قرار میدهد.
در مورد تعیین سن ساختمان‌ها مطالب مختلفی وجود دارد. بسیاری از کارشناسان با بررسی‌های خود پس از چند ساعت سن یک ساختمان را ارزیابی می‌کنند و یا قدمت آن را تشخیص می‌دهند. راه‌های مختلفی برای تعیین سن بنا وجود دارد اما در بسیاری از این موارد ارزیابی سن و عمر بنا که اساسا دو موضوع متفاوت جدای از هم است مورد توجه افراد قرار نمی‌گیرد و اشتباهاتی در تعیین عمر و سن بنا ایجاد می‌شود. عدم توجه به این نکته گاها زمینه اشتباهاتی را در گزارشات کارشناسی هم فراهم می‌آورد به طوری که احتمال دارد هزینه انجام کارشناسی و زمان آن را برای متقاضیان چند برابر کند.
در ادامه ابتدا راه‌های مختلف تعیین سن بنا را بررسی و مشکلات هر یک را عنوان می‌کنیم و سپس به نحوه تعیین عمر بنا می‌پردازیم و تفاوت سن و عمر بنا را شرح خواهیم داد و نهایتا در خصوص امکان‌های ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری ساختمان مطالبی را طرح خواهیم کرد.
اهمیت تعیین سن ساختمان
اهمیت تعیین سن ساختمان در تسهیلاتی است که برای بسیاری از ساختمان‌ها در نظر گرفته می‌شود. افراد زیادی برای دریافت وام آپارتمان و منازل خود را به رهن می‌گذارند و یا عده‌ای اقدام به خرید و فروش بنا می‌کنند به همین دلیل مایل هستند تا ارزش بنا را بر اساس سن ساختمان تعیین کنند از این رو نیازمند ارزیابی سن ساختمان هستند. از طرف دیگر قوانینی در خصوص ساخت و ساز و سکونت در بسیاری از واحد‌های ساختمانی وجود دارد که شهرداری اقداماتی را در خصوص این منازل انجام می‌دهند به همین دلیل امکان ارزیابی سن بنا بسیار زیاد خواهد بود.
نکته دیگر در اهمیت ارزیابی سن بنا مربوط به املاکی است که به صورت اشتراکی استفاده میشوند. این املاک ممکن است یک آپارتمان و یا یک مغازه باشد و یا حتی یک پاساژ تجاری. افزایش سن این‌ها قاعدتا با کاهش مقاومت ساختمان همراه خواهد بود و احتمال بروز خطرات مالی و جانی را ایجاد می‌کند. به همین دلیل در مواردی ممکن است شهرداری‌ها حکم بازسازی و یا تخریب و نوسازی دهند که بر اساس تعیین سن بنا صورت می‌گیرد و یا حتی شریک یا شرکاء یک مجتمع مسکونی یا تجاری اجازه بازسازی و نوسازی را ندهند در این موارد معمولا اختلافاتی ایجاد می‌شود و از کارشناسان رسمی دادگستری نیز برای ارزیابی سن بنا استفاده می‌شود.
روشهای مختلف تعیین سن بنا
به طور معمول میتوان سه نوع سن ساختمان را از هم تفکیک نمو و به سه شیوه در خصوص آن اظهار نظر کرد.
- سن واقعی ساختمان
- سن سندی بنا
- سن بهره‌برداری
منظور از سن واقعی ساختمان زمانی است که پی ریزی ساختمان آغاز شده است. یعنی برای مثال اگر شروع اسکلت بندی و یپ ریزی یک بنا در آبان سال 80 شروع شده باشد و ساختمان در سال 85 بهره‌برداری شده باشد در حال حاضر سن بنا نزدیک به 18 سال است. دلیل استفاده از این روش برای تعیین سن بنا خصوصیات مصالح است. از آن جا که معمولا هدف از تعیین سن ارزش گذاری بر آپارتمان و منزل و ساختمان و غیره است بهتر است که محاسبه‌ها نیز حول قدمت واقعی ساختمان صورت گیرد.
مصالح از انواع آهن آلات گرفته تا سنگ و سیمان و گچ بکار رفته در آن معمولا بعد از مدتی خاصیت خود را از دست داده و مقاومت سابق را ندارد. به همین دلیل هنگام تعیین عمر بنا مبدا محاسبه را روز پی ریزی ساختمان تعیین می‌کنند. از بین رفتن اتصالات، خردگی فولاد، فرسایش سیمان، فرسایش سنگ‌ها و موارد متعددی از این قبیل که اجزای اصلی یک ساختمان را تشکیل می‌دهند در طول ساخت هم دچار فرسایش میشوند. روش تعیین سن بنا بر این اساس گزارشات ساختمانی است. همه ساختمان‌ها مدارکی در خصوص مجوز ساخت و همچنین مراحل ساخت و گزارشات پیمانکاری در اختیار دارند که این گزارشات مورد بررسی کارشناسان ما قرار می گیرد و سن واقعی بر این اساس تعیین خواهد شد.
اما سن سندی عمر ساختمان را بر مبنای زمان دریافت سند که معمولا مقارن با پایان کار است مشخص می‌کند. بنابراین در مثال مذکور سن ساختمان تنها 13 سال عنوان می‌شود که نسبت به سن واقعی تفاوت قابل توجهی دارد. این روش معمولا مورد توجه در معاملات قرار می‌گیرد و بر اساس آن خرید و فروش‌ها صورت می‌گیرد اما در ارزیابی‌ها کارشناسان ما در خصوص فاصله زمانی بین سن سندی و سن واقعی اظهار نظر لازم را به خریداران و فروشندگان می‌کنند چرا که در ارزش گذاری ساختمان‌ها این مورد اهمیت ویژه‌ای خواهد داشت.
روش آخر سن بهره‌برداری است. منظور از سن بهره‌برداری زمانی است که یک ساختمان ورد بهره‌برداری ساکنین قرار می‌گیرد. این روش هم در بسیاری از معاملات مورد توجه است خصوصا افرادی که قصد خرید خانه دارند معمولا به دنبال آپارتمان به اصطلاح صفر می‌گردند این شاخص را به عنوان سن بنا لحاظ می‌کنند.
اما چرا روشهای مختلفی برای کارشناسی قدمت ساختمان وجود دارد؟
هدف اصلی در تعیین سن بنا خصوصا در معاملات بررسی میزان مقاومت بنا و فرسودگی احتمالی آن است. هر چند در بسیاری از موارد مانند دریافت تسهیلات بانکی و یا ترهین و غیره معمولا سن واقعی اهمیت دارد اما در کل سن بهره‌برداری و سن سندی نیز مورد توجه است. دلیل این موضوع را باید در فرسایش ناشی از حضور ساکنین دانست. تصور کلی بر این است که هنگام استفاده مسکونی و یا تجاری از ساختمان بخش زیاد‌تری از ساختمان در معرض فرسایش و یا کهنگی قرار می‌گیرد. اما آیا این ادعا درست است یا خیر و یا این که به چه میزان حضور ساکنین در مقاومت ساختمان تاثیر گذار هستند را در ادامه یادداشت توضیح خواهیم داد.
تعیین عمر بنا
منظور از تعیین عمر بنا میزان زمانی است که میتوان از یک ساختمان استفاده کرد بدون این که خسارت جانی و مالی در پی داشته باشد. و یا به تعریف دیگری سن بنا زمانی است که هنوز بنا شکل اولیه خود را از دست نداده باشد. اما چرا این دو تعرف از سن بنا وجود دارد. اولا تعیین سن بنا لزوما به هدف زندگی یا کسب و کار در آن صورت نمی‌گیرد. برای مثال فرض کنید که شهرداری قصد تخریب یک ملک را به دلیل فرسودگی دارد اما در آن ملک فردی زندگی نمی‌کند و یا کسب و پیشه‌ای ندارد. صاحب ملک در این موارد برای انجام امور کارشناسی سن بنا را بر اساس وضیعت موجود آن مشخص می‌کند.
اما در مواردی هم ممکن است هم کسب و پیشه و هم استفاده مسکونی از یک بنا شود و اختلافاتی در خصوص بازسازی و یا نوسازی بنا وجود داشته باشد. کارشناسان ما در اینجا گزارش کاملی در خصوص مدت زمانی که میتوان از این بنا با کاربری موجود استفاده کرد تنظیم می‌کنند. بر خلاف آن چه تصور می‌شود در هیچ کشوری و با هیچ فرمولی نمی‌توان سن دقیق بنا را تعیین نمود چرا که مقاومت آن بسته به عوامل بسیاری خواهد بود. با این حال کارشناسان ساختمانی از جدولی جدید و بروز و بر اساس استاندارد‌های جهانی ساختمان برای تعیین عمر بنا استفاده می‌کنند.
بر اساس این جدول تمامی معیارهایی که در مقاومت بنا تاثیر دارند مشخص میشوند. هر یک از این معیار‌ها درصد خاصی در مقاومت ساختمان تاثیر دارند به همین دلیل ضریب تاثیر آنها هم با توجه به این متغیر مشخص می‌شود. این جدول تمامی نکات جزئی در خصوص عمر بنا را در نظر می‌گیرد. برای مثال در نظر بگیرد که ساختمانی با عمر 15 سال مورد کارشناس ماست. اگر عمر مفید یک ساختمان را 25 سال در نظر بگیریم که معمولا این عدد معیار خاصی هم ندارد 10 سال از عمر مفید آن باقیمانده است اما آیا عمر بنا 10 سال دیگر خواهد بود؟ پاسخ منفی بهترین پاسخ خواهد بود چرا که استاندارد عمر بنا باید بر اساس مقاومت مشخص شود که معیار آن در جدول کارشناس دادگستری ساختمان ترسیم و مشخص شده است. فرض کنید که یک آپارتمان مسکونی مورد ارزیابی ماست. کارشناسان ما به مورادی چون کاربری توجه بسیار زیادی خواهند کرد.
تغییر کاربری حتی در مدت کوتاه هم در عمر بنا تاثیر گذار است. برای مثال منزلی که مدتی درمانگاه بوده است قاعدتا با رفت و آمد‌های بی شماری مواجه بوده، فضای متفاوت تاثیر زیادی در مقاومت مصالح داخلی داشته‌اند و جابجایی و نصب و غیره هم کاملا در عمر بنا تاثیر گذار خواهند بود.
بنابراین برای تعیین عمر بنا کاربری‌های اداری، تجاری، مسکونی و بیمارستانی و غیره هم به عنوان یک متغیر تاثیر گذار مورد بررسی قرار خواهند گرفت. از سایر متغیر‌های مورد ارزیابی میتوان به اسکلت ساختمانی، وضعیت کنونی ساختمان، زلزله و یا انفجار‌هایی که ممکن است در آن حوالی رخ داده باشد اشاره کرد.
کارشناسان و متخصصان ما در حوزه ساختمان با چند دهه تجربه از سرآمد‌ترین مشاوران در حوزه املاک و ارزیابی دقیق سن ساختمان هستند در صورت نیاز به خدمات کارشناسی می‌توانید با متخصصان ما در ارتباط باشید.
کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان