محاسبه هزینه‌های ساخت و ساز در پروژه‌های مختلف اعم از پروژه‌های ساختمانی و عمرانی به دلیل حضور افراد و شرکت‌های متعدد در جریان ساخت و همچنین طولانی بودن روند ساخت اهمیت بسیار زیادی دارد. به همین دلیل در همه قرارداد‌های ساخت و ساز بسته به نوع قرارداد از کارشناسان راه و ساختمان جهت ارزیابی هزینه ساخت و ساز استفاده میشود. یکی از مهم‌ترین این قرارداد‌های قرارداد‌های مشارکت است که گاها به نظر می‌رسد شفافیت در آن نیاز به کارشناس را تا حد زیادی کاهش میدهد اما نه تنها این تصور نادرست است بلکه نیاز به ارزیابی مبرم‌تر هم به نظر می‌آید.
مشارکت در ساخت قراردادی مشترک است که در یک طرف آن مالک به عنوان سرمایه گذار، و در طرف دیگر فرد به عنوان سازنده وجود دارد. در نهایت هر کدام سهم خود را از ساختمان احداث شده بر می دارند. سرمایه مورد نظر می‌تواند زمین یا خانه کلنگی یا قدیمی باشد.
از دو جهت این قرارداد نیاز به تعیین و برآورد قیمت و هزینه‌های ساخت و ساز دارد. از یک سو با توجه به مشارکتی بودن و همچنین ارزش عرصه باید تناسبی بین هزینه ساخت، هزینه اجرا و نهایتا قیمت نهایی ساختمان وجود داشته باشد. برای مثال ممکن است یک عرصه یک میلیارد ارزش داشته باشد و قرارداد مشارکت هم بهره‌برداری پنجاه درصدی باشد یعنی سهم برابر شرکا اما هزینه ساخت چیزی حدود پانصد میلیون تومان برآورد شود که به شکلی واضح قرارداد نادرستی است.
مشارکت
بسیاری از املاک کلنگی در کشور به روش مشارکت در ساخت بنا نهاده می‌شوند چرا که صاحب ملک توانایی مالی لازم جهت ساخت و ساز را ندارد. بعضی اوقات این قراردادها برای بالا بردن کیفیت و تقویت ساختمان های کلنگی منعقد میشود. از دیگر موارد مثبت مشارکت در ساخت، افزایش فضاهای مسکونی، استفاده از مصالح و تکنولوژی ها و روش های مدرن ساخت است.
سهم مالک و سازنده:
فرمول مشارکت در ساخت به صورت میانگین قیمت هر متر مکعب آپارتمان نوساز محاسبه میشود. عرف مشارکت و به علاوه توجه به همین فرمول سهم 55 % مالک و سهم 45% سازندگان تعریف شده و یا سهم 60% مالک در برابر سهم 40% سازنده است. گاهی ممکن است این درصد ها افزایش یا کاهش داشته باشند که به شکل توافقی یا مبلغی به عنوان بلاعوض تعین شود. بلاعوض به طور توافقی از طرف سازنده به مالک پرداخت میشود تا در زمان عملیات تخریب و ساخت و ساز مالک بتواند با آن در محل دیگری زندگی کند تا عملیات ساخت به پایان برسد.
ویژگی افراد سازنده:
1_ فرد سازنده باید متخصص در ساخت، و متعهد به قرارداد باشد. به همین دلیل بیشتر در غالب یک شرکت پیمانکار فعالیت میکند.
2_ تجربه و سابقه سازندگان را میتوان با توجه به پروژه های قبلی و تحقیق از مالکان سابق که با وی همکاری کرده اند بدست آورد.
3_ در نظر داشته باشید که مثل هر قراردادی سریع اقدام به عقد و امضای قرارداد مشارکت نکنید، و پس از اطمینان کامل وارد این مشارکت شوید.
4_ شیوه تنظیم قرارداد مشارکت و شرط های آن شناخت خوبی از این قرارداد و طرف سازنده به شما ارائه میدهد.
5_ از سازنده چشم اندازه پروژه، مشکلات احتمالی پیش رو، مدت زمان به پایان رسیدن پروژه و راه حل های پیشنهادی را سوال کنید.
6_ سرمایه شما علاوه بر ملک زمان است؛ مدیریت زمان ساخت از سمت شریک سازنده اطمینان شما در این مورد را تامین خواهد کرد.
7_ سازنده باید دفتر کار فیزیکی در اختیار داشته باشد، همیشه در دسترس باشد و در صورت بروز هر مسئله ای بتوان با او در ارتباط بود.
تعین خسارت و ضرر و زیان:
با توجه به این که رارداد باید دارای ضمانت اجرا باشد برای انجام این امر معمولا وجهی را جهت صرف نظر و لغو قرارداد بابت خسارت در نظر می‌گیرند. در پروژه های ساخت مشارکتی وجه التزامی را برای طرفین باید در نظر گرفته شود، و قرارداد بدون وجه التزام قابل قبول نیست. این مبلغ تعیین شده برای هر نوع خسارت وارد شده از طرفین نیز اعمال میشود.
تعهدات سازنده:
_پیمانکار باید توجه داشته باشد که هنگام عقد قرارداد تمام شرایط مربوطه را پذیرفته است و پس از آن به دلیل مهیا نبودن امکانات و یا سخت بودن شرایط نمی‌تواند از قرارداد صرف نظر کند.
_در صورت ملاحظه هر نوع مغایرت بین نقشه های اجرایی با ملک موجود، اختلاف ها را برطرف و بعد شروع به کار کند.
_عملیات اجرایی را بعد صدور مجوز های قانونی انجام دهد.
_تجهیزات ساختمانی توسط او فراهم شود.
_پذیرش مسئولیت نگهداری از ساختمان و مصالح خریداری شده موجود در ساختمان بر عهده او می باشد.
_در پذیرش کار هنگام عقد قرارداد حدود صلاحیت طرفین را مشخص کنند،
نیروی انسانی ماهر تهیه کنند و زمانی که مقررات اجازه نمیدهد از به کار گیری کارگران خارجی جلوگیری کند.
_بیمه ماهانه و بیمه حوادث کارگران طبق مقررات مربوط باید پرداخت شود.
برای ارزیابی بهتر و جلوگیری از بروز هر مشکلی پیشنهاد می‌کنیم از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنید. برای ارتباط با ما می‌توانید با شماره تلفن‌های موجود تماس حاصل نمائید.
کارشناس رسمی دادگستری تعیین و برآورد قیمت و ارزش املاک، آپارتمان، زمین و کارخانه ویژه مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه ها - قیمت گذاری و ارزش گزاری
* ) ارزیابی و کارشناسی زمین ، ساختمان ، آپارتمان ، اراضی ، ابنیه ، مصالح ساختمانی توسط کارشناس رسمی دادگستری در کلیه استانها و معرفی کارشناس رسمی سایر رشته های مورد نیاز مقیم هر استان
* ) ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه های کانون کارشناسان رسمی دادگستری و وزارت خارجه و قوه قضائیه
* ) نقشه‌برداری ، مساحی و تعیین حدود و تعیین موقعیت
* ) تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
* ) رسیدگی به مقادیر کار و صورت وضعیت ساختمان
* ) تطبیق نقشه‌های ساختمانی با وضعیت محل و بنا
* ) رسیدگی به موارد اختلاف بین کارفرمایان و پیمانکاران و مشاورین
* ) رسیدگی و بررسی صورت وضعیت پیمانها و برآورد پروژه های عمرانی
* ) مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر و تشخیص حدود
* ) تشخیص حدود ثبتی و ارائه نظر در مورد اختلافات ثبتی و تفکیک و افراز املاک
* ) نقشه‌برداری و پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه‌هوائی
* ) تهیه نقشه برای املاک فاقد طول و ابعاد جهت ارائه به دفاتر شهرداریها
* ) بررسی و تعیین میزان خسارت و علت خسارت و قدمت املاک
* ) برآورد هزینه های اجرا و تعیین و تعدیل اجاره بهاء
******************************
