کتاب دستیار کارشناس

کتاب دستیار کارشناس

اصول و مبانی کاربردی کارشناسان رسمی دادگستری
برای رشته‌های راه و ساختمان و نقشه‌برداری

جهت سفارش کتاب با اعمال نرخ تخفیف ویژه مهندسین و همکاران ارجمند از طریق لینک واتساپ در پایین صفحه تعداد کتاب مورد نیاز را اعلام فرمایید تا لینک خرید برایتان ارسال شود

همچنین میتوانید با ایمیل exprtco @ gmail .com مکاتبه فرماییدکتاب دستیار کارشناس

فروش بصورت مستقیم از طریق مولفین محترم صورت میگیرد

تحقیق، گردآوری و تألیف:

مهندس علی خزاعی زاده - کارشناس رسمی دادگستری

مهندس شهزاد  علیزاده - کارشناس رسمی دادگستری

مقدمه

تاکنون کتاب‌های کارشناسی رسمی معدودی در رشته راه و ساختمان با موضوعات ارزیابی، اجاره، حق کسب یا پیشه و یا سرقفلی تألیف شده، اما هنوز در نظریه‌های کارشناسی (رسمی) ابهاماتی وجود دارد، وجود نظریه‌های متفاوت، که گاهی با واقعیت‌های فنی و برخی دیدگاه‌های کارشناسان رسمی فاصله دارد موجب عدم همگرایی و انسجام، در موضوعات مرتبط با کارشناسی شده است. از این رو تمسک به اصول و مبانی و چارچوبی روشن، با ایجاد کمیته های وحدت رویه (کارشناسی و حقوقی) در کانون کارشناسان رسمی دادگستری برای تعیین مبانی ،چارچوب و معیارهای متبوعه به منظور دستیابی به اهداف، ضروری است.

تقویت اطلاعات و دانش فنی و کاربردی کارشناسان رسمی مرتبط مستمر بروز و پایه‌ای از ضرورت‌هاست. همینطور دسترسی به دانش فنی و تخصصی روز و نهادینه کردن تجربه‌ها و شناخت و تقویت باورهای خوداتکایی با عنایت به توانمندی‌های (بالفعل و بالقوه) کارشناسان، امری اجتناب ناپذیر است.

بنابراین ، بر آن شدیم تا با رویکرد تحقیقی، و گردآوری متون به صورت پژوهش کاربردی- تحلیلی و تدوین مطالب مرتبط با کارشناسان رسمی در حوزه راه و ساختمان و مباحث فنی و تخصصی و تجمیع آن‌ها با ارائه مثال‌ها و گزارش های متناسب با قرارهای کارشناسی ، به گونه‌ای با کاربردی کردن موضوعات و تجربیات، نقشی در بهبود فرهنگ کارشناسی - مهندسی داشته باشیم. و در حد توان در راستای شکوفایی مجموعه خانواده کارشناسان رسمی دادگستری، گامی برداشته و سهمی کوچک داشته باشیم.

در این کتاب به ترتیب در پیش گفتار، به اهمیت جایگاه کارشناسی رسمی و در فصل یک به آشنایی با تاریخچه کانون کارشناسان رسمی دادگستری، و در فصل دوم به قانون کانون کارشناسان رسمی پرداخته‌ایم، در فصل سوم، ارزیابی املاک و زمین ، در فصل چهارم ارزیابی اعیان ذکر شده، و در فصل پنجم نکات تأمین دلیل، و در فصل ششم نحوه تعیین و تعدیل اجاره بها و اجرت المثل و در فصل هفتم به ارزیابی حقوق تجاری و حق سرقفلی و  حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخته شده و در فصل هشتم به بررسی انواع ترک و نحوه تعیین خسارت آن و در فصل نهم مسئولیت‌ عوامل موثر ساخت ساختمان و طرح‌ها و نیز نکات کلیدی نظام فنی اجرایی را شرح داده‌ایم، همچنین در فصل دهم قرارداد مشارکت در ساخت و هزینه ساخت و آشنایی با داوری، در فصل یازدهم روش‌های مهاربندی گود و پایداری و نحوه محاسبه اجرت المثل ان، فصل دوازدهم عمر مفید ساختمان، فصل سیزدهم آشنایی با تشکیلات قوه قضاییه و قوانین و مقررات مرتبط کارشناسی و فصل چهاردهم اخلاق، اصول کارشناسی  و نحوه گزارش نویسی و در نهایت در فصل پانزدهم به فرهنگ کارشناسی و واژگان کاربردی در کارشناسی پرداخته شده است. و در پیوست نیز، تعدادی فرم ، نمودار و جدول کاربردی و کلیدی آورده شده است و در اکثر فصول، پس از شرح موضوع و ارائه نکات کاربردی و در ادامه  روش‌های کاربردی و تجربی پیشکسوتان کارشناسی سطح کشور، اضافه شده است، همچنین به قدر وسع و نیاز نمونه‌هایی از محاسبات و گزارشات کارشناسی در هر فصل اضافه شده است تا کارشناس رسمی با نکات و مفاهیم مباحث و محاسبات بیشتر آشنا شود. و در انتهای فصول قوانین و ضوابط مرتبط فصل آورده شده است. و در برخی موارد به سؤالات و ابهامات پاسخ داده شده است و انواع فرم‌ها، چک لیست و جداول راهنمای مرتبط گنجانده شده است تا جامعیت و استحکام موضوع برقرار و مطالعه و کاربرد نکات نیز سهل شود.

امید است، از این رهگذر، صاحب‌نظران و دغدغه‌مندان حوزه‌های مهندسی و کارشناسان رسمی کشور، در حیطه مسئولیت و تخصص خود با ثبت دانش و تجربه‌ها، زمینه بهره‌مندی اندوخته‌های گرانبهای خود را برای نسل‌های آتی فراهم کنند هر چند معترفیم راهی سخت ، ثقیل و پر از امواج است ، لذا عشق بی‌نهایت و همتی والا را می‌طلبد.

در پایان و با اذعان به اینکه، به دلیل محدودیت حجم کتاب و علیرغم سعی و کوشش وافری که صرف گرد آوری، پژوهش موضوعات ضروری کارشناسی شده است و همچنین تلاش صادقانه مؤلفین و ناشر برای ارائه مجموعه‌ای با کمترین اشکال صورت گرفته است، احتمال بروز کمبودهایی در کار وجود دارد، خاطر نشان می‌سازد، برخورداری از نقطه نظرات و دید گاه‌های شما، فرهیخته گرامی در خصوص محتوای این کتاب برای مؤلفین و ناشر مغتنم است تا اصلاحات لازم در این کار پژوهشی صورت پذیرد در همین راستا، کارشناسانی که دیدگاه‌ها و اصلاحات پیشنهادی و مطالب ویراستاری را با ذکر نام، شماره تلفن تماس و نشانی پستی به پست الکترونیک (ایمیل) مؤلفین و ناشر ارسال کنند، ما را رهین منت خود ‌سازند و به رسم ادب و قدرشناسی، هدیه و یا نسخه دیگری از کتاب به این دوستان تقدیم خواهیم کرد.

در ضمن از مهندسین و کارشناسان نام آشنا و مبرّز کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران که هر کدام به سهم خویش با تشویق، تأیید و یا بررسی کتاب و ارائه نکات تکمیلی، اصلاحی و یا توصیه و ویرایش و حتی انتقاد سازنده با ارایه راهکار، موجبات دلگرمی و بهبود کیفیت مطالب این کتاب پژوهشی را فراهم کردند خاضعانه تشکر و سپاسگزاری می‌نماید)لم یشکر المخلوق لم یشکرالخالق) بالأخص پیشکسوتان، مدیران و همکاران گرانقدرآقایان:

مجتبی بهرامعلی (ریاست سابق کانون کارشناسان رسمی دادگستری تهران)، دکتر رضا علیپور (ریاست فعلی کانون کارشناسان رسمی دادگستری)، مهندس شاهرخ ابراهیمی قاجار (رئیس گروه راه و ساختمان و کمیسیون صلاحیت علمی کانون)، مهندس علی‌اکبر سعیدی گرکانی (رئیس کمیسیون صلاحیت علمی و فنی کانون)، مهندس فریدون معظمی (نایب رئیس شورایعالی، هیئت مدیره و ریاست سابق گروه راه و ساختمان کانون، رئیس کمیسیون اعطای صلاحیت گروه شش کشور، کمیسیون های "اموزش، نظارت، رفاهی" و نیز "تعرفه، حق الزحمه" شورایعالی، کمیسیون صلاحیت علمی کانون)، مهندس محمد مسعود علیزاده خرازی (عضو شورایعالی، هیئت مدیره و کمیسیون صلاحیت علمی کانون)، دکتر امیر علی فامیلی (گروه راه و ساختمان و دبیر کمیسیون صلاحیت علمی کانون)، مهندس هادی سقط فروش (نایب رئیس گروه راه و ساختمان کانون تهران)، مهندس مازیار بهرامعلی(علی البدل گروه راه و ساختمان کانون تهران)، مهندس غلامرضا گلستانی نسب، مهندس عباس میرزایی، مهندس علیرضا حبیب‌اللهی (مرکز کارشناسان)، مهندس محمود خلیقی و مهندس نوید دولت ابادی فراهانی و همچنین اقایان میرزایی و نوید هاشمی(ناشر پیک فرهنگ) و دیگر عزیزان.

همچنین از کلیه صاحبان آثار شامل کتب، جزوات، مقالات، فایل‌ها و مطالب شفاهی و فضای مجازی کارشناسی که به نحوی در این کتاب از آن‌ها به عنوان منابع و مآخذ بهره‌برداری شده است قدردانی می‌گردد.

شایان یادآوری است مجوز استفاده از منابع اصلی اخذ شده و بقیه اخذ و یا در منابع دقیق درج شده و یا ضمن هماهنگی با ناشر، در کنار متون شماره مرجع درج و به مراجع و منابع آخر کتاب ارجاع گردیده است

و نیز به‌جاست:

یاد، سپاس و قدردانی داشته باشیم از پیشکسوتان کارشناسان رسمی، که چون شمع سوختند و آموخته‌ها و نکات خود را، خالصانه نگاشتند و به نسل ما سپردند و از این جمع تلاشگر برای آن‌ها که اکنون در میان ما نیستند، از درگاه ایزد متعال، طلب آمرزش و علو درجات داریم.

 در اخر،

با شکر و سپاس از الطاف خداوند متعال و نیز تشکر وافر و بیکران از خانواده عزیزمان، بویژه همسر فداکار، فرزندان دلبند و مادر بی‌مانند و صبورمان، که هیچ کلمه و عملی جایگزین محبت و صفای بی‌انتهای انها نیست و پدر عزیزمان، آن دریای بی‌کران مهر، که جای خالی او همواره در دل، جان و یاد ما ماناست

ما بدان مقصد عالی نتوانیم رسید                 هم مگر پیش نهد لطف شما گامی چند

"لسان‌الغیب حافظ شیرازی"

 پاییز سال 1398

 

کتاب "دستیار کارشناس" برای بهره‌برداری این مخاطبان گرامی توصیه می‌شود:

کارآموزان کارشناسی رسمی، کلیه کارشناسان رسمی راه و ساختمان و نقشه‌برداری و بازآموزی آنان (و اخذ انواع صلاحیت‌های کارشناسان رسمی گروه شش راه و ساختمان کانون/ مرکز) ، همچنین متقاضیان آزمون‌های راه و ساختمان کارشناسان رسمی دادگستری، مرکز کارشناسان (ماده 187 قوه قضائیه)، کارشناسان ماده 27 نظام مهندسی ساختمان کشور ، دیگر علاقه‌مندان زبده و خبره مقاطع مهندسی عمران و بعضاً وکلا و قضات محترم و برای کارشناسان ارزیاب و بخش‌های حقوقی (تشکل های حرفه ای و بانک ها و شرکت ها) و کانون‌های کارشناسی مرتبط و پژوهشگران گرامی.

  مقدمه چاپ دوم                                                به نام خدا

با استقبال خوب جامعه کارشناسان، حقوقدانان و قضات محترم و علاقه مندان از کتاب "دستیار کارشناس"، مسئولیت مولفین برای جمع بندی نکات جدید و بررسی نقدها و انتقادات و اعمال انها در متن کتاب افزون گشت تا موجبات رضایت بیشتر مخاطبین از این کار پژوهشی و تالیفی ارتقا یابد

مطالب جدید و ویرایش یافته و بهبود داده شده در  نسخه جدید کتاب دستیار کارشناس شامل:

-          کدبندی بخش ها و اصلاح و ویرایش کلی مطالب و بهبود نمادها ی محاسباتی و برجسته کردن نکات کلیدی و حذف و کاهش متن و عکس مازاد و متون تکراری

-          تکمیل فهرست جداول و فرم و چک لیست و تصاویر و بهبود تعاریف(کاربری ها و قیمت عادله، هدانیک، قیمت اسمی و واقعی) و رفع اشکالات شکلی و محتوایی در حد توان

-          درج وحدت رویه ارزیابی ملک گروه 6 کانون و تکمیل مساحت و عرض گذر و درصد وحدت رویه در جداول پهنه بندی طرح تفصیلی،تکمیل برخی نکات ثبتی و ارزیابی و عمر مفید بنا

-          درج کامل قانون و ایین نامه اجرایی کانون کارشناسان  و درج کامل تعرفه حق الزحمه کارشناسان گروه 6 با ایین نامه اجرایی ان

-          درج بخشنامه تخلفات انتظامی و نظام نامه جدید معذوریت(مرخصی و غیره) ، شرح اجمالی فرایند صدور سند مالکیت و تعریف بافت فرسوده، مصادیق اصول ثلاثه و نیز امتیازات و حقوق و قیود و خسارت

-          شرح نکات کاربردی طرح تفصیلی تهران و بهبود دیگر نکات کاربردی فصول کتاب

-          نکات کاربردی مزایده و گزارشات مرتبط ان و ارتقا بخش ارزیابی و بهبود نکات و فرمول مشارکت در ساخت

-          درج نکات کلیدی نظام فنی اجرایی ( مباحث مرتبط با بررسی اختلاف کارفرما و پیمانکار)

-          انواع سوله و هزینه های ساخت ان، و هزینه ساخت ساختمان و ریز هزینه های دستمزد عوامل اجرایی ساختمان

-          ویرایش بخش ترک و درج فرو نشست و شماره بندی مثال ها و گزارشات

-          ویرایش و بهبود داوری و املاک سهل البیع

-          درج وحدت رویه گروه 6 در خسارت نیلینگ  و مقایسه 4 روش

-          بهبود عمر مفید و تکمیل پیشنهادات و فرایند در این راستا

-          بهبود و ارتقا بخش مجموعه "باید ها و نباید های کارشناسی"(کاربردی ترین بخش برای کارشناسان)

-          درج چارچوب جدید ابلاغی گزارشات مد نظر شورایعالی کارشناسان

-          ویرایش و بهبود و ارتقا فصل سرقفلی و حق کسب و پیشه، معرفی روش جدید محاسبه حق ک پ

-          بهبود حداقل مدارک در انواع ارزیابی و همچنین بهبود فصل واژگان و فرهنگ کارشناسی

-          بهبود ارزیابی حقوق مکتسبه بانک و درج هزینه انشعابات

-          ویرایش گزارشات کارشناسی و درج دستورالعمل گزارشات شورایعالی سال99

-          درج فرمول های احجام و سطوح اشکال هندسی

-          درج وظایف دفاتر خدمات قضایی و بهبود اشنایی با سیستم قضایی

-          اضافه شدن جداول دستنامه مانند قیمت املاک و اجاره بها و انواع شاخص و قیمت ساختمان در سال های گذشته، زمان های کلیدی شرایط عمومی پیمان، تعرفه خدمات مهندسی 1400 نظام مهندسی و..

-          و بقیه موارد

امید است با تلاش مضاعف و در حد وسع صورت گرفته ، توانسته باشیم سلایق و نیازهای متفاوت ، اما اصلی همکاران را براورده و چارچوب اصلی نکات  و موارد کلیدی کاربردی و متون ضروری کارشناسان رسمی را در یک مجلد جمع اوری و ارایه نماییم .(خواهشمند است نواقص و ایرادات محتمل را تذکر و یاداوری نمایید)

 

مولفین کتاب"دستیار کارشناس" مهندسین خزاعی زاده و علیزاده

 زمستان 1400

  نوشتار مدیران گرامی در خصوص کتاب "دستیار کارشناس":

همکار ارجمند جناب آقای مهندس علی خزاعی زاده

با سلام و تشکر از زحمات جنابعالی در تهیه کتاب "دستیار کارشناس" که با محتویات خوبی در رشته راه و ساختمان نگارش شده است. امیدوارم همکاران عزیز از تلاش‌های متفکرانه جنابعالی نهایت استفاده را برده و باعث تشویق حضرتعالی در امور تهیه مبانی کارشناسی و بهبود گزارشات کارشناسی گردند.

رضا علیپور

                                  رئیس هیئت مدیره کانون (کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران)                                

 

بنام آنکه جان را فکرت آموخت

همکار محترم جناب آقای مهندس علی خزاعی زاده

مایه بسی مباهات است که یکی دیگر از همکاران عضو کانون کارشناسان رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان با بکار بستن اندیشه و تجربه خود، به یکی از مهم‌ترین نیازهای کارشناسان که همانا انتقال دانش کارشناسی می‌باشد پاسخ داده و قصد دارد آن را در قالب کتاب ("دستیار کارشناس") منتشر نماید، بدون شک بجای گذراندن میراث مکتوب در جامعه کارشناسی از یکسو نویدبخش و امید افزا می‌باشد و از سوی دیگر زمینه نقد و بررسی آرا، شکوفایی و تکمیل ایده‌ها را مهیا خواهد ساخت.

تشکیل اتاق فکر کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران و به تبع آن ایجاد کار گروه وحدت رویه رشته راه و ساختمان که جنابعالی یکی از اعضای خوشفکر، آینده نگر و نو اندیش کارگروه مزبور بوده‌اید، مایه سرافرازی و امیدواری اینجانب نسبت به خلق اندیشه‌های نوین در کانون و محرک اذهان بارور در سایر همکاران و اعضای محترم کانون که از تجربیات گران سنگی برخوردار هستند، می‌باشد. از درگاه ایزد متعال موفقیت روز افزون شما را مسئلت می‌نمایم.

مهر ماه 1398

مجتبی بهرامعلی

رئیس سابق هیئت مدیره کانون (کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران)

 

بنام یگانه مهرآفرین و دادیار

 همکار گرامی مهندس شهزاد علیزاده

کارشناسان رسمی مورد وثوق، چشم بینا و دستیار فنی قضات هستند شایان ذکر است در آنها تجربه، تسلط علمی و صداقت باید جاری و منشأ کشف حقایق باشند هر گامی جهت شکوفایی و پویایی این شاخص‌ها ستودنی است و امید آنکه، حاصل تلاش پژوهشی محققین کتاب "دستیار کارشناس"هر جوینده تشنه‌ای را بقدر نیاز، از سبک‌های بدیع پیشکسوتان مبرز کارشناسی کشور، سیراب کرده و موجبات نظریات متقن و استحکام نهال کارشناسی و رهین بهروزی کارشناسان رسمی باشد.

 الهه رادمهر

عضو شورای مرکزی نظام مهندسی ساختمان کشور

و

هیئت مدیره نظام مهندسی ساختمان استان تهران

آبان 98

 

 

 فهرست

مقدمه. 1

پیش‌گفتار - اهمیت و جایگاه کارشناسی رسمی..

1  فصل یک: آشنایی با کانون کارشناسان رسمی.

1_1_ تاریخچه کانون.

1_1_1_ روسای ادواری هیئت مدیره کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران(از ابتدا تا کنون).

1_1_2_ هیئت مدیره دوره چهارم کانون استان تهران.

1_1_3_ هیئت رئیسه و اعضای گروه تخصصی شش کانون استان تهران(سال 1400)

1_2_ شرح آرم کانون کارشناسان رسمی دادگستری..

1_3_ صلاحیت‌های تخصصی و عمومی (کلی) رشته راه و ساختمان.

2  فصل دوم: قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری..

2_1_ اهداف، شورای عالی کارشناسان، وظایف..

2_1_1_ ارکان کانون.

2_1_2_ دادگاه و دادسرای انتظامی.

2_1_3_ چکیده قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری..

2_1_4_ آشنایی با تخلفات انتظامی.

2_1_5_ مسئولیت مدنی و کیفری کارشناس..

2_2_ نظام نامه کارآموزی و حداقل دوره‌ها

2_2_1_ حداقل دوره‌ها و کلاس‌های آموزشی کانون‌ها

2_2_2_ ارجاع کار کانون.

2_2_3_ نظام‌نامه‌های کانون.

2_3_ تعرفه دستمزد خدمات کارشناسی..

2_3_1_ شرح اجمالی از تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی گروه شش..

3  فصل سوم: ارزیابی املاک..

3_1_ نکات ثبتی، سند مالکیت..

3_1_1_ انواع سند مالکیت..

3_1_2_ مشخصات "دفتر املاک " اداره ثبت..

3_1_3_ آشنایی با سند کتابچه‌ای و تک برگ..

3_1_4_ استعلام کاربری ملک...

3_1_5_ نکات کاربردی بررسی سند مالکیت کتابچه‌ای.

3_1_6_ صورت جلسه تفکیکی.

3_1_7_ بنچاق.

3_1_8_ تفاوت افراز و تفکیک ملک...

3_2_ آشنایی با کاربری های اصلی ملک...

3_2_1_ املاک با کاربری مسکونی.

3_2_2_ باغات مسکونی (باغ مسکونی و برج باغ و خانه باغ)

3_2_3_ باغات میوه

3_2_4_ کاربری صنعتی، کارگاه و انبار.

3_2_5_ کاربری اداری – دولتی.

3_2_6_ کاربری خدماتی.

3_2_7_ کاربری ملک تجاری..

3_2_8_ ضوابط ساخت در پهنه‌بندی تهران.

3_2_9_ نوعیت زمین و مراجع صدور پروانه ساخت در کشور.

3_2_10_ بررسی پروانه یا گواهی پایانکار ساختمان.

3_2_11_ انواع کمیسیون‌ها

3_3_ کمیسیون ماده 5 (یا کمیسیون طرح تفصیلی)

3_4_ کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری..

3_5_ کمیسیون ماده صد شهرداری..

3_6_ ارزیابی..

3_6_1_ اقدامات کلی لازم در ارزیابی و تعیین قیمت کارشناسی.

3_6_2_ خلاصه عملکرد کارشناس بعد از پذیرش ارجاع کار.

3_6_3_ انواع ارزش (قیمت)

3_6_4_ چارچوب کلی و مهم‌ترین معیارها، در ارائه ارزیابی ملک...

3_6_5_ نکات کلی و مهم در تهیه گزارش ارزیابی املاک..

3_7_ ضوابط کاربردی دفترچه ارزش معاملاتی املاک (قیمت منطقه‌ای) در ارزیابی عرصه و اعیان.

3_8_ ارزش معاملاتی عرصه املاک...

3_9_ ارزش معاملاتی اعیان املاک...

3_10_ نکات کاربردی دفترچه دارایی (p):

3_10_1_ ارزیابی املاک مصادره‌ای..

3_10_2_ ارزیابی املاک مزایده‌ای..

3_10_3_ ارزیابی برای اعطای تسهیلات توسط بانک‌ها

3_10_4_ ارزیابی برای وثیقه (مراجع قضایی)

3_10_5_ بیست و هشت نکته مهم در ارزیابی املاک وثیقه‌ای..

3_10_6_ تعیین قیمت در عرف کارشناسی (با کسر قیود)

3_11_ فرم ارزیابی و تعیین عرصه و سرقفلی..

3_11_1_ نکات کلیدی و کاربردی ارزیابی زمین.

3_11_2_ عوامل مهم و نکات موثر در خصوص نحوه ارزیابی املاک..

3_11_3_ اهمیت چک لیست ارزیابی.

3_11_4_ چند نمونه از گزارش های ارزیابی زمین.

4  فصل چهارم: ارزش اعیان.

4_1_ تعریف ارزش اعیان.

4_2_ نکات کاربردی ارزیابی اعیانی املاک...

4_3_ حق عمری و ارزیابی آن.

4_3_1_ تعیین میزان کاهش بهاء یا ارزیابی (خرید) در چند آپارتمان از یک مجتمع مسکونی:

4_4_ ارزیابی ملک مشاعی..

4_5_ ارزیابی ملک کلنگی..

4_6_ اهم مدارک مورد نیاز ارزیابی املاک مسکونی کلنگی..

4_7_ مصالح پایکار.

4_8_ معیارها و عوامل مؤثر در ارزیابی آپارتمان‌ها

4_8_1_ اهم مدارک مورد نیاز ارزیابی آپارتمان‌های مسکونی.

4_8_2_ کل اسناد مهم مورد نیاز در ارزیابی املاک..

4_9_ نحوه‌ی ارزیابی املاکی که در مسیر عقب‌نشینی‌اند (در مسیر طرح‌های شهرداری و دستگاه‌های اجرایی)

4_10_ ارزیابی با وجود حیاط خلوت..

4_11_ ارزیابی با ارث زوجه و ارزش ثمنیه.

4_12_ اثر تراز منفی ملک از خیابان در ارزیابی (زیر زمین)

4_13_ اثر تغییر تراکم ساختمانی در ارزیابی املاک...

4_14_ تعیین قیمت پارکینگ املاک مسکونی..

4_15_ تعیین قیمت انباری املاک مسکونی..

4_16_ اثر عرض معبر در ارزیابی املاک...

4_17_ ارزیابی املاک خارج از محدوده شهر (باغ ویلا یا خانه باغ)

4_18_ ارزیابی سهم العرصه.

4_19_ اثر شکل هندسی زمین و مجاورت با گذرها در ارزیابی..

4_19_1_ بررسی ویژگی‌های هندسی در ارزیابی املاک..

4_20_ نحوه محاسبه قدرالسهم عرصه.

4_21_ ارزیابی آپارتمان‌ها (معیارها، نکات، امتیاز بندی)

4_22_ نکات مهم در تنظیم گزارش ارزیابی املاک...

4_23_ نظریه کارشناسی ارزیابی املاک...

4_24_ ارزیابی آپارتمان‌های قدیمی..

4_25_ روش ارزیابی آپارتمان بر اساس معاملات بازار.

4_26_ ارزیابی ساختمان‌های معمولی نیمه تمام

4_27_ برآورد هزینه ساختمان بر مبنای جداول پیشرفت کار.

4_28_ ارزیابی کارخانجات..

4_29_ زمین‌های صنعتی..

4_30_ نحوه هزینه سوله: (دستمزدی یا با مصالح)

4_31_ حدود وزن فولاد مصرفی برای هر متر مربع سوله با دهانه‌های مختلف..

4_32_ توضیحاتی درباره انواع سوله ، وزن ، قیمت و هزینه ساخت سوله.

4_33_ روش ارزیابی مجتمع‌های ساختمانی بزرگ نیمه کاره، دارای پروانه معتبر بصورت یکجا (تجمیعی)

4_34_ تعیین ارزیابی زمین‌های بزرگ...

4_35_ روش‌های تعیین ارزش اعیان.

4_36_ مقایسه روش‌های مختلف ارزش اعیان :

4_37_ اثر تراکم در ارزش اعیان.

4_38_ ارزیابی بر اساس عمر بنا

4_39_ قیمت آپارتمان چند ساله.

4_40_ ارزیابی و ضوابط قیمت گذاری خانه‌های سازمانی..

4_41_ ارزیابی املاک وقفی.

4_42_ قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه (مصوب 28/1/1363)

4_43_ قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه (مصوب 25/11/1371)

4_44_ آئین‌نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه (مصوب 10/2/1365)

4_45_ آئین‌نامه کیفیت تحقیق و رسیدگی در شعب تحقیق سازمان اوقاف و امور خیریه (مصوب 30/9/ 1365)

4_46_ آئین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی (مصوب 10/2/1365)

4_47_ آئین‌نامه اجرایی لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره‌ی املاک و اموال موقوفه (مصوب 17/2/1358)

4_48_ آئین‌نامه قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه (مصوب 7/9/1363)

4_49_ آئین‌نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه (مصوب 3/2/1374)

4_50_ تصویب نامه راجع به اصلاح آئین‌نامه اجرایی قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه، مصوب 3/2/1374 (مصوب 15/12/1378)

4_51_ اصلاح آئین‌نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه.

4_52_ بررسی املاک وقفی از دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری..

4_52_1_ تعریف لغوی وقف..

4_52_2_ شرایط عمومی مال موقوفه.

4_52_3_ شرایط اختصاصی مال موقوفه.

4_52_4_ وقف نامه.

4_52_5_ شرایط وقف..

4_52_6_ انواع وقف از نظر بهره‌مندی از موقوفه‌ها

4_52_7_ وقف به اعتبار نوع بهره‌برداری از موقوفه بر دو گونه است..

4_53_ سند ملکی (انواع ملک از نظر مقررات ثبت)

4_53_1_ املاک وقفی.

4_53_2_ مروری بر نکات و قوانین موقوفه مرتبط با مسائل کارشناس رسمی دادگستری..

4_53_3_ نکات مهم و حائز اهمیت در ارزیابی املاک وقفی.

5  فصل پنجم: تامین دلیل.

5_1_ تعریف تامین دلیل.

5_2_ نکات مهم جهت درج در گزارش تأمین دلیل.

5_3_ موارد درخواست تأمین دلیل:

5_4_ درخواست تأمین دلیل.

5_4_1_ انعکاس چهار امر در درخواست تأمین دلیل ضروری است.

5_4_2_ مرجع صالح.

5_4_3_ صدور قرار.

5_4_4_ اجرای قرار.

5_4_5_ موارد رد درخواست تأمین دلیل.

5_4_6_ صدور حکم

5_4_7_ تفاوت تأمین دلیل و تأمین خواسته.

5_5_ تأمین دلیل در دعاوی پیمان.

5_5_1_ دادخواست صدور قرار تأمین دلیل با کارشناسی.

6  فصل ششم: نحوه تعیین و تعدیل اجاره بها و اجرت المثل.

6_1_ تعریف  اجاره

6_1_1_ تعیین و تعدیل اجاره بها، تعیین اجرت‌المثل و اجور معوقه (گذشته)

6_1_2_ قوانین حاکم بر اجاره

6_1_3_ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب (13/2/62)

6_1_4_ قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب (15/8/۱۳۶۵)

6_1_5_ قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 6/5/۱۳۷۶)

6_1_6_ اجاره در قانون مدنی (مصوب ۱۳۰۷ با اصلاحات بعدی)

6_2_ مدارک و نکات تعیین و تعدیل اجاره بها و اجرت‌المثل املاک...

6_2_1_ تعیین اجاره بهای املاک..

6_2_2_ تعیین اجاره بهای زمین.

6_2_3_ تعدیل اجاره بها

6_2_4_ تعیین اجور معوقه.

6_2_5_ تعیین اجرت‌المثل.

6_2_6_ ارکان دعوی مطالبه‌ی اجرت‌المثل.

6_2_7_ نحوه تعدیل و محاسبه اجاره بهای جدید، با استفاده از عدد شاخص تورم بانک مرکزی..

6_2_8_ نمونه گزارشات ارزیابی اجاره و اجرت‌المثل.

6_2_9_ نمونه‌های ارزیابی آپارتمان‌های مسكونی.

7  فصل هفتم: ارزیابی تجاری..

7_1_ تعریف سرقفلی..

7_2_ ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت..

7_2_1_ ده گام کلیدی در بررسی املاک تجاری:

7_3_ روش‌های تعیین و محاسبه حق کسب یا پیشه یا تجارت..

7_4_ معیارها و درصدهای (تحقیقی) برای بخش درصد متغیر.

7_5_ نتیجه‌گیری..

7_6_ ارزیابی سرقفلی..

7_6_1_ تعریف..

7_6_2_ معیارهای تعیین سرقفلی با توجه به سرقفلی مغازه معیار مجاور / نزدیک محل( نظر مولفین)

7_6_3_ تعیین ارزش سرقفلی مغازه‌های با اشکال خاص...

7_6_4_ شاخص ها/ پارامترهای مؤثر بر ارزش سرقفلی "واحدهای تجاری منفرد".

7_6_5_ معیارها و پارامترهای مؤثر بر ارزش حق سرقفلی واحدهای واقع در"مجتمع‌های تجاری طبقاتی" 

7_7_ نحوه محاسبه سرقفلی و کسب یا پیشه یا تجارت..

7_8_ نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در حالت‌های مختلف..

7_9_ سؤال و جواب سرقفلی و املاک...

7_10_ نکات تعیین سرقفلی..

7_11_ حداقل مدارک ارزیابی املاک واحد تجاری..

7_11_1_ موارد پرداخت سرقفلی.

7_11_2_ قوانین مرتبط.

7_12_ تعریف حق کسب یا پیشه یا تجارت..

7_13_ تعریف سرقفلی..

7_14_ ماهیت سرقفلی..

7_15_ وجوه اشتراک سرقفلی و حق کسب یا پیشه.

7_16_ تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت..

7_17_ برخی پرسش و پاسخ‌ها

7_18_ شروط ضمن عقدی که باعث ایجاد سرقفلی می‌شوند:

7_19_ عوامل افزاینده در ارزیابی حقوق مکتسبه مستأجر (حق کسب یا پیشه و حق سرقفلی)

7_19_1_ چند پرسش و نکته کاربردی..

7_20_ تأثیر سرقفلی در تعیین اجاره بها

7_21_ حقوق مالکانه.

7_22_ نکات کاربردی مهم در خصوص سرقفلی..

7_23_ نکات کاربردی و پیشنهادی در باب سرقفلی و اجاره مطروحه در دوره افزایش صلاحیت حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی در کانون تهران  توسط آقای مهندس معزی :

7_24_ مواردی که حق، کسب یا پیشه تحقق پیدا می‌کند

7_25_ ارزیابی املاک دارای قسمت تجاری..

7_25_1_ نمایی از ملک موضوع دعوی:

7_26_ نمونه فراز پایانی نظریه کارشناسی در خصوص حق ک.پ.ت واحد تجاری..

8  فصل هشتم: بررسی ترک‌های ساختمان و نحوه برآورد انواع خسارت آن.

8_1_ عوامل ایجاد ترک در ساختمان.

8_2_ موقعیت و حالت ترک...

8_3_ حالت‌های ترک...

8_4_ روش تعمیر ترک‌ها

8_5_ ترک‌های نیمه عمیق..

8_6_ ترک‌های عمیق..

8_7_ ترک در تقاطع دیوار.

8_8_ پیوند در ترک‌های عمیق..

8_9_ علت ترک خوردن گچ کاری ساختمان و گچ کاری سقف..

8_10_ راهکار فرونشست:

8_11_ انواع ترک‌های سازه‌ای..

8_12_ انواع ترک‌ها

8_13_ ترک در سازه‌های آجری..

8_14_ ترک در سازه‌های جوشی..

8_15_ تعمیر ترک‌های سازه‌ای..

8_16_ ترک‌های غیر سازه‌ای:

8_17_ محدودیت‌ها

8_18_ تَرَک در گچ.

8_19_ ترک‌ها در نما

8_20_ ترک در سقف کاذب..

8_21_ عوامل دیگر در ترک‌های غیر سازه‌ای..

8_22_ اهمیت تِرِک در ساختمان‌های کوتاه

8_22_1_ بازرسی اولیه:

8_23_ پایش ترک...

8_24_ تغییر شکل و ترک خوردگی بتن.

8_25_ تقسیم بندی ترک‌ها بر اساس عرض ترک...

8_26_ تقسیم بندی ترکها از دیدگاه سازه‌ای..

8_27_ تقسیم بندی ترک‌های ساختمان به لحاظ جهت..

8_28_ منشأ انواع ترک در ساختمان.

8_29_ معیار و سنجه ترک...

تخمین میران خسارت افت قیمت (اعتباری) وارده بر ساختمان.

8_30_ روش ساده‌ی تخمین میزان خسارت اعتباری..

8_31_ اثرات محل وقوع ترک در تخمین خسارت اعتباری..

9  فصل نهم: مسئولیت عوامل موثر ساخت در ساختمان.

9 عوامل مؤثر ساخت در ساختمان.

9_1_ تعریف مسئولیت موثر در ساخت..

9_2_ معیار و تشریح تعدی و تفریط و مصادیق آن‌ها

9_3_ عناوین مباحث بیست و دو گانه مقررات ملی ساختمان.

9_4_ خلاصه نکات مفید کاربردی و کلیدی از اسناد نظام فنی اجرایی کشور.

10  فصل دهم: قرارداد مشارکت در ساخت و هزینه ساخت..

10_1_ در هر قرارداد بایستی نکات ذیل در تنظیم و فرایند رعایت گردد

10_2_ مشارکت (سرمایه گذاری) در ساخت پروژه‌های آپارتمانی..

10_3_ مشکلات معمول جامعه در ساخت و سازهای مشارکتی..

10_4_ کلیات مربوط به قرارداد سرمایه گذاری در ساخت..

10_4_1_ فرمول مشارکت در ساخت..

10_4_2_ نمونه ساده قرارداد مشارکت در ساخت..

10_5_ آشنایی با انواع قرارداد پیمانکاری..

10_5_1_ روش خود اجرا

10_5_2_ روش متعارف (سه عاملی)

10_5_3_ روش مدیریت اجرا (چهار عاملی)

10_5_4_ روش طرح و ساخت (دو عاملی)

10_5_5_ روش ساخت، بهره‌برداری و انتقال (B.O.T)

10_5_6_ روش طراحی، تدارک، ساخت EPC یا (کلید در دست)

10_5_7_  قرارداد P.P.P یا P3 یا مشارکت عمومی– خصوصی.

10_5_8_ قراردادهای فیدیک  (FIDIC) - 1913 سوییس..

10_6_ داوری..

10_6_1_ آشنایی با داوری..

10_6_2_ ویژگی های داوری:

10_6_3_ داور در حقوق ایران.

10_6_3_2_ افراد که با تراضی طرفین هم بعنوان داور نمی‌توانند انتخاب شوند

10_6_4_ نحوه انتخاب داور جهت حل اختلاف..

10_6_4_1_ موارد ارجاع داوری به دادگاه

10_6_4_2_ قبول داوری توسط داور و اختیار استعفاء.

10_7_ عوامل زوال داوری..

10_7_1_ موارد محرومیت از داوری و جبران خسارت..

10_8_ مسئولیت داور در خسارت..

10_9_ ماهیت قرارداد داوری..

10_10_ شرط داوری و موافقت نامه داوری..

10_10_1_ اجرای رأی داوری: مواد 488 تا 493 ا.د. م

10_11_ ابطال رأی داوری..

10_12_ انواع داوری..

10_13_ ملیت داوری..

10_13_1_ داوری خارجی.

10_13_2_ داوری بین‌المللی.

10_13_3_ داوری تجاری بین‌المللی.

10_14_ منابع داوری تجاری بین‌المللی..

10_14_1_ اتاق بازرگانی بین‌المللی (I.C.C)

10_15_ برخی قوانین و آیین مدنی در داوری..

10_15_1_ نمونه رأی داوری..

10_16_ هزینه حدودی انشعابات مسکونی در تهران ابتدای سال 1400.

10_17_ مقادیر مصالح مصرفی در ساخت و ساز (محاسبات کارگاهی) و نکات اجرا

10_17_1_ محاسبه سر انگشتی مصالح ودستمزد  

10_17_2_ تخمین تعداد آجر لازم برای هر متر مربع دیوار چینی.

10_17_3_ نمونه‌هایی از محاسبات نقاشی.

10_17_4_ نکات اجرایی ساختمان.

10_17_5_ سنگ تراورتن پرمصرف‌ترین سنگ ساختمانی.

11  فصل یازدهم: مهاربندی به روش نیلینگ و سیستم های حفاظت جانبی گودبرداری..

11_1_ آشنایی با انواع روش‌های پایداری..

11_2_ روش‌های متداول مهاربندی گود

11_2_1_ مهاربندی توسط المان‌های کششی.

11_2_2_ مهاربندی توسط سپرکوبی.

11_2_3_ مهاربندی توسط شمع‌های درجا

11_3_ روش‌های مختلف اجرای تکنیک‌های شمع‌های درجا

11_3_1_ اجرای دیوار محافظ پیوسته (آب بند)

11_3_2_ اجرای دیوار محافظت ناپیوسته.

11_4_ مهاربندی توسط دیوار دیافراگمی..

11_5_ جداره‌های مهاربندی شده توسط نیلینگ...

11_6_ نتیجه‌گیری..

11_7_ قوانین حقوقی نیلینگ ایران.

11_8_ اجرت‌المثل نیلینگ (nailing) یا مهار (anchoring) در گود برداری..

11_9_ نظریه وحدت رویه پیشنهادی گروه 6 کانون تهران مرداد 1400.

11_10_ مقایسه خسارت نیلینگ از چهار روش...

11_11_ برخی عناوین ضوابط حقوقی گود برداری..

11_11_1_ گودبرداری غیراصولی منجر به حادثه.

11_11_2_ خلاصه یك پرونده قضایى ساختمانى:

11_12_ برخی مدارک و اقدامات مهم در گود برداری و پایدارسازی..

11_13_ عوامل موثر دارای مسئولیت‌ در گودبرداری و پایداری آن (مطابق با حساسیت گود):

12  فصل دوادهم: بررسی عمر مفید و فرسودگی در ساختمان.

12_1_ مقدمه و شرح موضوع عمر مفید ساختمان.

12_1_1_ نمونه نظریه کارشناسی در مشخص کردن عمر ساختمان و فرسودگی.

12_1_2_ عوامل مؤثر بر کاهش طول عمر ساختمان.

12_1_3_ عوامل كه منجر به كاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند

12_2_ مبنای محاسبه سن ساختمان چیست؟.

12_3_ نکات کاربردی عمر فعلی ساختمان.

12_4_ نکات تشخیص عمر مفید ساختمان.

13  فصل سیزدهم: آشنایی با تشکیلات قضایی و قوانین و مقررات..

13_1_ تعاریف و شرح وظایف نظام قضایی..

13_2_ مراحل اقامه دعاوی در دادگستری..

13_3_ مراحل رسیدگی پرونده کیفری..

13_4_ مراحل رسیدگی به دعوای حقوقی..

13_5_ ساختار سازمان قضایی ایران.

13_6_ قوانین و مقررات مرتبط با کارشناسی..

13_7_ موضوع: آئین‌نامه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مصوب 1/4/1348.

13_8_ برخی از اصول قانون اساسی..

13_9_ برخی مواد قانون نظام مهندس و کنترل ساختمان.

13_9_1_ فصل اول - کلیات، اهداف و خط‌مشی.

13_9_2_ فصل دوم - تشکیلات، ارکان، وظایف و اختیارات سازمان.

13_9_3_ فصل سوم - امور کاردان‌ها و صنوف ساختمانی.

13_9_4_ فصل چهارم - مقررات فنی و کنترل ساختمان.

13_9_5_ فصل پنجم - آموزش و ترویج.

13_10_ برخی مواد قانون ثبت..

13_11_ برخی مواد قانون مدنی..

13_12_ قوانین مرتبط کمیسیون‌های شهرداری..

13_13_ ماده ۹۹ قانون شهرداری‌ها

13_14_ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری..

13_15_ احکام تملک...

13_16_ استفاده تجاری در محل مسکونی در منطقه تجاری..

13_17_ قانون راجع به لغو حق مرغوبیت..

13_18_ نقش کارشناسی در ارتباط با فروش معابر متروکه.

13_19_ گزیده‌ای از قوانین شهرداری..

13_20_ کاربری‌های شهری بر اساس طرح‌های جامع و طرح تفصیلی..

13_21_ برخی نکات ایمنی در ساختمان.

13_22_ آشنایی با برخی ضوابط پرکاربرد شهرسازی و شهرداری..

13_23_ عناوین مهم تخلفات از پروانه ساخت در حین ساخت ساختمان یا بعد آن.

13_24_ شرحی از قوانین تملک آپارتمان‌ها

13_25_ انواع هزینه‌های مشترک...

13_26_ عناوین منتخبی از قوانین و ضوابط مختلف پر کاربرد در کارشناسی..

14  فصل چهاردهم: اخلاق، اصول کارشناسی و نحوه گزارش نویسی.

14_1_ تعریف و شرح اخلاق( مرجع 22)

14_1_1_ تفاوت‌های اخلاق و آداب:

14_1_2_ سیمای قاضی و کارشناس از منظر دین:

14_1_3_ منشوراخلاق کارشناسی.

14_2_ اصول حرفه در کارشناسی..

14_2_1_ قرار کارشناسی.

14_2_2_ نحوه تهیه گزارش کارشناسی.

14_2_3_ آداب حضور در محاکم دادگستری و شوراهای حل اختلاف..

14_2_4_ پرونده خوانی در محکمه.

14_2_5_ جهات رد کارشناس (ماده 91 قانون آئین دادرسی مدنی)

14_2_6_ دلایل عذر موجه و قانونی وکلا (وحدت رویه برای کارشناسان رسمی) ماده 41 ق ا.د.م

14_2_7_ بازدید و معاینه محلی.

14_2_8_ اقدامات پس از اجرای قرار کارشناسی.

14_3_ کلیات تهیه گزارش کارشناسی..

14_4_ درج خلاصه اطلاعات پرونده مطالعه شده

14_4_1_ نکات و چارچوب کلی گزارش..

14_4_2_ فرایند اکثر پرونده‌های قضایی و ارجاعی: اساس دستورالعمل سال 97.

14_5_ مجموعه بایدها و  نبایدهای کارشناسی.

14_6_ اطاله دادرسی و ارتباط آن با امر کارشناسی..

14_7_ اصول کارشناسی (شرح قوانین و رویه‌ها)

14_8_ نظر کارشناس...

14_8_1_ اعلام نظر کارشناس..

14_8_2_ ابلاغ نظر کارشناس..

14_8_3_ شرایط مستقیم نظریه کارشناسی.

14_8_4_ سایر موارد مهم در گزارش و  نظریه:

14_9_ آئین نامه رسیدگی به تخلفات کارشناسان رسمی دادگستری..

14_9_1_ آیا نظر کارشناس رسمی از سوی اصحاب دعوا قابل اعتراض می‌باشد:

14_9_2_ نظریه کارشناسی تا چه اندازه در تعیین تکلیف نهایی پرونده مؤثر است؟

14_10_ برخی موارد کارشناسی..

14_11_ بررسی حق ک.پ.ت و سرقفلی در تلف اصل بنا (مثل پلاسکو)

14_12_ امکان ضبط ضمانت نامه پیمانکار اصلی ناشی از طلب پیمانکار فرعی..

14_13_ استحکام بنا

15  فصل پانزدهم: فرهنگ کارشناسی.

15_1_ تعاریف و واژگان مهم کارشناسی..

15_1_1_ تعاریف واژگان کاربردی در شهرداری..

15_1_2_ واژگان و اصطلاحات کاربردی ثبتی.

15_1_3_ برخی آحاد اندازه‌گیری (طول و سطح)

16  پیوست‌ها

فهرست تصاویر.

فهرست جداول.

منابع و مراجع.