زمینهای شهری به دلایل متعدد از ارزش و اهمیت بسیار زیادی برخوردار هستند. زمین‌ها و خصوصا زمین شهری دو ویژگی بسیار مهم دارد اول کمیاب‌اند و دیگر این که غیر قابل انتقال اند. در بسیاری از مناطق شهری به دلیل همین دو اصل کمیابی و غیر قابل انتقال بودن قیمت و ارزش زمین به شدت افزایش پیدا می‌کند.
البته شاید بگوییم زمین اساسا غیر منقول است اما غیر منقول بودن زمین شهری بسیار خاص تر است. برای مثال شما می‌توانید یک واحد صنعتی را در مکان‌های مختلفی احداث کنید و همان بازدهی و ارزش و تولید را داشته باشید اما نمی‌توانید یک ملک مانند مغازه، آپارتمان و یا ویلا را در مناطق مختلف داشته باشید و همان کاربری و ارزش وجود داشته باشد.
موضوع فوق اولین دلیل ارزشمند بودن زمین شهری است. اما زمین شهری و ارزشمند بودن اصطلاحاتی کلی هستند که هیچ چشم اندازی در خصوص ارزش زمین‌ها به ما نمی‌دهند. ارزیابی و تعیین ارزش زمین و املاک با توجه به شاخص های زیادی تعیین می‌شوند که به اختصار و با توجه به اهمیت هر شاخص به آن خواهیم پرداخت.
هر چند نمی‌توان در ایجاد و ساختن زمین نقشی ایفا کرد اما می‌توان برای استفاده از آن برنامه ریزی کرد. همه اموری که حول برنامه ریزی شهری و طراحی شهری قرار دارند در واقع تعیین معیار‌هایی برا استفاده بهتر از زمین‌ها هستند. این استفاده بهتر اهداف مختلفی را دنبال می‌کند که به اختصار می‌توان آن را توسعه همه جانبه شهری نامید.
توسعه شهری که با طرحهای مختلف شهری همراه است امکان‌ها و محدودیت‌هایی برای زمینهای شهری ایجاد می‌کند. این محدودیت‌ها و یا امکان‌ها به جهت ایجاد یک توسعه متوازن متناسب با نیاز‌هاست. در واقع نیاز‌ها همان کاربری‌های مختلف زمین هستند که در یک دسته بندی کلی می‌توان آن را به مسکونی، تجاری یا بازرگانی، صنعتی و استحفاظی دسته بندی کرد. منظور از کاربری استحفاظی همه کاربری‌های بهداشتی، تفریحی، محیط زیستی و غیره را شامل می‌شود.
ارزیابی و تعیین ارزش زمین‌ها در ابتدا با توجه به کاربری هر زمین در هر منطقه صورت می‌گیرد. کارشناس رسمی دادگستری پیش از هر چیزی با توجه به نقشه‌های شهری و منطقه بندی‌ها به این شاخص در ارزیابی خود خواهد پرداخت.
طرحهای شهری نقش زیادی در تعیین ارزش زمین دارند. به طور کلی سه طرح شهری را می‌توان از هم تفکیک نمود؛ موضعی؛ که به آماده سازی زمین، بهسازی بافت‌ها و مناطق استراتژیک می‌پردازد. طرح موضوعی؛ که موضوعاتی چون گردشگری، حمل و نقل و فضای سبز و غیره می‌پردازند و نهایتا طرح تفصیلی؛ که نحوه استفاده از زمین‌ها را مشخص می‌کنند.
برنامه ریزی شهری حول این طرح‌ها صورت می‌گیرد. در ادامه نشان خواهیم داد که چگونه این طرح‌ها به کارشناسان در تعیین ارزش و ارزیابی زمین شهری کمک خواهند کرد. این برنامه ریزی شهری در قالب نقشه‌های شهری طرح تفصیلی و یا پهنه بندی اراضی در طرحهای ساختاری- راهبردی صورت می‌گیرد.
نقشه‌ها شامل موضوعات مختلفی هستند؛ عبور و مرور و حمل نقل، تعیین کاربری و منطقه بندی و نهایتا ضوابط و مقررات استفاده از زمین. دسترسی و عبور و مرور کلید واژه بسیار مهمی در تعیین ارزش است. اما معانی مختلفی دارد. عبور و مرور برای تعیین ارزش یک ملک مسکونی شاید چندان هم ارزش نداشته باشد چرا که آسایش ساکنین را به هم می‌ریزد اما برای یک ملک تجاری مهم‌ترین اصل تعیین قیمت خواهد بود. همانطور که می‌دانید ملکی که در یک منطقه پر رفت و آمد ساخته شود ارزش سر قفلی بسیار زیادی هم پیدا می‌کند که گاها میتواند متری چند صد میلیون یا یک میلیارد قیمت داشته باشد. اما از آن جا که نقاط مسکونی باید امکان عبور و مرور و حمل و نقل برای آنها فراهم باشد دوری یا نزدیکی یک زمین به وسایل حمل و نقل عمومی و جاده‌ها و اتوبان‌ها نیز اهمیت زیادی خواهد داشت.
تعیین کاربری و منطقه بندی شاخص دوم است. این که یک ملک تجاری، صنعتی و یا مسکونی است و یا چه قابلیت‌های کاربری می‌توان برای آن متصور بود و این که آیا امکان تغییر کاربری وجود دارد یا خیر قیمت ارزش و زمین را به شدت تغییر خواهد داد. قاعدتا زمین تجاری از مسکونی و صنعتی از ارزش بیشتری برخوردار خواهد بود.
شاخص سوم که مهم‌ترین شاخص هم به حساب می آید، مقررات و ضوابط استفاده از زمین است. در این شاخص به موضوعات مختلفی پرداخته شده است که ارزش زمین شهری را مشخص می‌کند. به ترتیب به آن می‌پردازیم.
- تفکیک زمین: در طرح‌ها و نقشه‌های شهری و برنامه ریزی شهری که توضیحاتی در خصوص آن دادیم محدودیت‌هایی برای ساخت ایجاد شده است که یکی از آنها تفکیک زمین است. منظور از تفکیک زمین حداقل اندازه قطعات، ایجاد و تناسب قطعات و نحوه دسترسی است. حداقل اندازه قطعات در خرید و فروش زمین اهمیت دارد. برای مثال فرض کنید مورد کارشناسی زمین یک قطعه زمین شهری 1000 متری است. در صورتی که مقررات این حوزه اجازه تفکیک زمین به واحدهای کوچکتری را بدهند ارزش زمین به مراتب افزایش پیدا خواهد کرد اما اگر برای مثال حداقل تفکیک 300 متر باشد قاعدتا زمین ارزش کمتری نسبت به مواد مشابهی که حداقل تفکیک 200 متر است خواهد داشت.
- موارد استفاده از زمین: هر قطعه زمین شهری مواد استفاده مشخصی دارد که به سه دسته می‌توان آن را دسته بندی کرد. اول مواد مجاز است. برای مثال مجاز به ساخت و ساز مسکونی و یا تجاری و یا صنعتی است. اگر مسکونی باشد یک ارزش و اگر تجاری باشد ارزش دیگری دارد. مورد دوم مشروط است. به این معنا که استفاده زمین برای مثال مسکونی است اما به دلیل احتیاجات و نیاز‌هایی که در یک منطقه وجود دارد ممکن است به صورت مشروط و کسب مجوز لازم از شهرداری بتوان یک قسمت تجاری، آموزشی و یا درمانی هم در آن ایجاد کرد. و دسته آخر موارد ممنوع یا غیر مجاز است. برای مثال در یک منطقه مسکونی ممکن است ساخت تجاری به دلیل بر هم خوردن آسایش ساکنین و یا ایجاد ترافیک مطلقا ممنوع باشد.
- ایجاد و تناسب قطعات: طول و عرض زمین قطعات ممکن برای تفکیک در هر زمین و جهت ساخت زمین اهمیت زیادی خواهد داشت. طول و عرض در ساخت و ساز و ایجاد واحدهای مسکونی و یا تجاری اهمیت دارند بدین معنا که طول و عرض نقش اساسی در عملکرد سازه دارند که در ادامه آن را بیشتر توضیح خواهیم داد. از سوی دیگر جهت ساخت و ساز اهمیت دارد. معمولا زمین‌هایی که به جهت جنوب و یا شمال اند به دلیل نورگیری و وضعیت مناسب آن در فصول سرما و گرما، امکان‌هایی که برای ساکنین ایجاد می‌کند مانند پرورش گل و گیاه و باغچه و غیره نسبت به زمینهای شرقی و غربی ارزش بیشتری دارند.
- دسترسی ساختمان: منظور دسترسی در اینجا دسترسی داخلی است که معمولا برای آپارتمان‌ها و غیره اهمیت پیدا می‌کند و در ارتباط با قطعه بندی است. اما دسترسی خارجی مانند نزدیکی به خیابان‌ها و بازار و غیره نیز به عنوان دسترسی خارجی حائز اهمیت هستند.
- حداکثر زیر بنای طبقات: در بسیاری از مناطق یک متر ساختمان بیش از صد میلیون ارزش دارد و هنگامی که شما یک ساختمان 20 طبقه در آن احداث می‌کنید هر متر زمین بیست متر محاسبه می‌شود. حال اگر می‌خواهید زمینی مثلا 500 متری خریداری کنید هر چه تراکم ساختمان و یا زیر بنای ساختمان کمتر باشد شما بیست برابر آن متضرر خواهید شد. ممکن است مجبور باشید 250 متر از زمینی که میلیارد‌ها ارزش دارد را برای حیات و غیره بگذارید و یا در قطعه بندی یک زمین بزرگ به کوچه و خیابان اختصاص دهید.
- حداکثر ارتفاع ساختمان: قبل از هر چیز کارشناس به ارتفاع زمین دقت می‌کند. تعیین قیمت زمین بر اساس ارتفاع اهمیت دارد چرا که بر هیچکس پوشیده نیست که خریداران مایلند تا در جایی زندگی کنند که مشرف بر شهر و یا دیگران باشد. از سوی دیگر تعداد طبقات و محدودیت‌هایی آن ارزش زمین را مشخص می‌کند. یک زمین 100 متری اگر 20 طبقه بتوان در آن ساخت یعنی 10 واحد آپارتمان 100 متری اما اگر 10 واحد یعنی نصف.
- در کنار شاخص‌های بالا باید تعداد پارکینگ‌ها، نحوه استقرار ساختمان، ابعاد حیات، مقررات نماسازی، مقررات نور گیری و غیره را نیز در نظر گرفت.
معیار‌های مذکور مهم‌ترین ملاک تعیین قیمت زمین هستند. همانطور که مشاهده کردید نمی‌توان گفت چون زمین در فلان منطقه متری nمیلیون تومان است اقدام به خرید کرد. ممکن است زمینی در دو طرف خیابان باشند ولی ارزش یکی دو برابر دیگری باشد. متاسفانه افراد زیادی در معاملات زمین به دلیل در نظر نگرفتن این شاخص‌ها و یا ارائه اسناد نادرست فریب می‌خورند و میلیارد‌ها ضرر می‌کنند به همین دلیل نیز توصیه می‌کنیم در خرید و فروش زمین از کارشناسان حرفه‌ای ما که بیش از پنج دهه در این حوزه به صورت رسمی فعالیت کرده‌اند جهت ارزیابی و یا مشاوره بهره ببرید.
نحوه تفکیک ارزش عرصه اعیان و امتیازات املاک
بنام خدا
با برگزاری جلسات متعدد اعضای گروه یک وحدت رویه رشته راه و ساختمان کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران شامل آقایان فریدون معظمی - محمد تجملی - امیر علی فامیلی - اکبر پسندیده هادی سقط فروش - علیرضا جاوید و مازیار بهرامعلی در خصوص نحوه تفکیک ارزش عرصه اعیان و امتیازات املاک موارد ذیل از منظر کارشناسی به عنوان نظر مشورتی گروه یک وحدت رویه مطرح و در تاریخ ۱۴۰۱/۱۲/۰۲ به تصویب اعضاء گروه رسید.
ارزش کل ملک شامل سه سرفصل ذیل میباشد
۱- ارزش عرصه
۲ - ارزش اعیان
- ارزش امتیازات عرصه اعیان ابنیه و مستحدثات
ارزش امتیازات در صورت وجود و حسب شرایط به تشخیص کارشناس و رعایت جوانب امر قابلیت اضافه شدن به ارزش بندهای یک (عرضه) و دو (اعیان) را دارد.
لازم به ذکر است امتیازات دارای هویت مستقل می باشند که میتواند شامل موارد ذیل باشد
C - ارزش امتیاز کاربری و پهنه بندی ملاک عمل طبق طرحهای شهری و روستایی برابر عرف محل
2 - ارزش مجوزها و حقوق مکتسبه
3 - ارزش افزوده ایجاد شده
CA - ارزش انشعابات
ارزش تجاری سرقفلی - حق کسب با پیشه یا تجارت
C6 - ارزش سایر کاربری ها و امتیازات حسب مورد
تفکیک عرصه و اعیان املاک بر حسب نوع مالکیت با توجه به شرایط به شرح ذیل پیشنهاد می گردد. الف - مالکیت توأم عرصه و اعیان و امتیازات
در حالت کلی چنانچه صاحبان سهام عرصه اعیان و امتیازات منفرداً با به طور مشاعی توام باشند بطوریکه یکی از سه سرفصل فوق به یک شخص حقیقی یا حقوقی و سرفصل دیگر به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر تعلق نداشته باشد. حسب درخواست متقاضی و بر حسب شرایط ارزشهای سرفصلها به شرح ذیل است.
۱ ارزش عرصه (A)
ارزش عرصه با لحاظ امتیاز قابلیت ساخت طبق طرحهای شهری و روستائی کاربری و پهنه بندی ملاک عمل = C1) می باشد.
۲ ارزش اعیان (B)
ارزش اعیان استهلاک پذیر ارزش بنای موجود برای ساخت با در نظر گرفتن استهلاک ایجاد شده می باشد.
ارزش امتیازات (C)
شامل 2 لغایت C6 می باشد.
الف -۱- حسب درخواست بانک ها موسسات مالی اعتباری بورس و با امور بیمه ای و افزایش سرمایه در این حالت ارزش عرصه و امتیازات متعلقه A+ جمع 6 + 5 + 4 + 3 + C2 یکجا و تحت عنوان استهلاک ناپذیر آورده می شود. لازم به ذکر است امتیاز C1 در A لحاظ است.
ارزش اعیان (B) تحت عنوان اعیان استهلاک پذیر معادل بند ۲ فوق است.
الف -۲- تمنبه اعیانی (قانون ارث قدیم)
در این حالت ارزش اعبان کل شامل ارزش اعیان + کلیه امتیازات C2 لغایت C6 می باشد.
ب - مالکیت مجزای عرصه یا اعیان و یا امتیازات به هر نحو
در حالت کلی چنانچه صاحبان سهام یکی از سرفصلهای عرصه اعیان و امتیازات متعلق به اشخاص متفاوت است و عرصه
دارای سند مجزا و اعیان نیز دارای سند مجزای دیگر است بر حسب شرایط ارزشهای سرفصل ها به شرح ذیل است.
۱ ارزش عرصه (A)
ارزش سهم عرصه در این حالت حداکثر ۳۰ درصد ارزش کل ملک (D) می باشد.
ارزش اعیان (B)
ارزش سهم اعیان که شامل امتیازات نیز میباشد حداقل ۷۰ درصد از ارزش کل ملک (D) می شود.
ج - املاک وقفی
در این حالت ارزش سهم دارنده اعیان و امتیازات ضمن رعایت مفاد قرارداد حداقل ۷۰ درصد ارزش گل (D) می باشد و مابقی سهم عرصه خواهد بود.
تبصره اعیان در املاک اوقافی شامل بناء امتیازات و حق استبقای منافع از عرصه وقفی نیز می باشد.
د املاکی که سرقفلی آنها به غیر واگذار شده است.
در خصوص واحدهای تجاری که سرقفلی آنها واگذار شده است. ارزش ملکیت در یک ردیف اعلام و ارزش امتیاز سرقفلی نیز در ردیف دیگر و سایر امتیازات احتمالی حسب تشخیص کارشناس اعلام می گرددو تحسین ارزش اشعار حق زارعانه و امثالهم از موضوع این نظر مشورتی خارج است.
مصوبات حاصل تشریک مساعی و همفکری همکاران کارشناس رسمی دادگستری شرکت کننده در جلسات وحدت رویه بوده و تنها میتواند به عنوان یک راهنما تلقی گردد.
ه کارشناسان رسمی دادگستری در هر مورد تحت شرایط و مشخصات محل و بررسیهای لازم و تحقیقات کافی به مسئولیت خود نظریه مربوطه را اعلام می نماید.
این نظر مشورتی در تاریخ ۱۴۰۱/۱۲/۰۲ در سه صفحه به تصویب اعضای گروه اول وحدت رویه رشته راه و ساختمان متشکل از فریدون معظمی محمد تجملی امیر علی فامیلی اکبر پسندیده هادی سقط فروش علیرضا جاوید و مازیار بهرامعلی با موضوع ارزیابی انواع زمینهای غیر مزروعی و زمینهای واقع در طرح ها رسید.