قیمت گذاری آپارتمان در کلانشهری همچون تهران از جمله موضوعاتی است که همه مالکین، خریداران، فروشندگان و بیشتر افراد صاحب نظر بر حوزه املاک را در کسب اطلاعاتی در این خصوص علاقه مند کرده است. چرا که با وجود عوامل متعددی چون طرح‌های شهری و یا دسترسی و حتی مواردی سطحی‌تر هنوز هم بسیاری از افراد توانایی کارشناسی قیمت یک ملک در یک منطقه واحد را ندارند، چرا که تعیین قیمت به مسئله‌ای کاملا تخصصی و حتی خارج از عرف قدیم قیمت گذاری تبدیل شده است. کارشناسان ما در استان تهران و سایر شهر‌های کشور به ارزیابی آپارتمان‌ها و خانه‌ها و تعیین قیمت آن بر اساس جداول تنظیم شده نظام مهندسی ساختمان می‌پردازند. در این یادداشت به کمک ایشان گریزی مختصر به عوامل موثر در تعیین قیمت ساختمان زده‌ایم.
معیار های گوناگونی در تعین ارزش یک ملک اثر دارد. ارزیابی املاک و تعین قیمت آن در جای خود از مهم ترین موضوعات برای مرتبطان حوزه املاک است. کمتر کسی را میتوان شناخت که درگیر موضوع مسکن، ساختمان و املاک نباشد. مالکین آپارتمان، مشاورین املاک، مستاجرین آپارتمان، شرکت های خصوصی سازی مسکن و انبوه سازان، به خصوص افرادی که در این حوزه تخصص چندانی ندارند و فقط به جهت سود آوری زیاد بخش مسکن نسبت به سایر بخش های اقتصادی در این حوزه وارد شده اند. افرادی همواره گوش به زنگ اخبار به روزرسانی شده در این خصوص هستند. به طور کلی تعین قیمت آپارتمان در تهران چگونه انجام میشود؟
قیمت گذاری آپارتمان
برای قیمت گذاری آپارتمان در تهران باید اطلاعات خصوصی ملک مورد نظر مورد ارزیابی قرار بگیرد. ارزیابی املاک بستگی معیار ها، فاکتور ها، ویژگی ها و عوامل متعددی دارد که هر فرد ذی نفع در این حوزه باید نسبت به آنها اطلاعات کافی داشته باشد. در زیر به چند مورد از شاخصه های قیمت گذاری آپارتمان در تهران را می‌پردازیم:
1_ قدمت بنا و سال ساخت
2_ کاربری واحد آپارتمانی
3_ موقعیت واحد آپارتمان
4_ پهنه بندی عرصه واحد آپارتمانی
5_ نوع سازه و اسکلت واحد آپارتمانی
6_ متراژ واحد آپارتمانی
7_ موقعیت جغرافیایی ملک در شهر تهران
8_ تاسیسات و تجهیزات آپارتمانی
9_ گذر های منتهی به ملک
10_ احراز مالکیت
11_ نقشه معماری
12_ وضعیت نورگیری واحد آپارتمانی
13_ وضعیت نسبت به طرح های عمرانی
مواردی که در بالا ذکر شد از موارد تعین کننده قیمت آپارتمان است. اما کسب اطلاع از وضعیت بازار مسکن وآمار و ارقام تعداد واحد آپارتمانی فروخته شده بسیار مهم است. چرا که شاخص‌های فوق عوامل تاثیر گذار در قیمت ملک هستند آن چه تعیین کننده قیمت ملک است همان است که ما اصطلاحا به بازار یا عرف می‌شناسیم.
قیمت آپارتمان
گاهی قیمت گذاری حقیقی دارای فرمول زیر است:
آپارتمان کلنگی: کمترین قیمت آپارتمان مربوط به آپارتمان کلنگی است. اما این قیمت نباید از قیمت قدرالسهم آن کمتر باشد. حال قیمت قدرالسهم چگونه محاسبه میشود؟
یک ساختمان پنج طبقه ساخته شده و پنج طبقه مفید 260 متری با زیر بنای 500 متر زمین ساخته شده است. قیمت زمین هم متری 7000000 تومان است.
قیمت زمین = 500×3500=7 میلیون در نتیجه قیمت هر متر آپارتمان کلنگی در این ساختمان مورد اشاره میشود
قیمت زمین تقسیم بر (260×5) = 2692000
قیمت آپارتمان چند ساله
برای آن که بتوان قیمت دقیق یک آپارتمان را ارزیابی نمود باید میزان استهلاک آن را تعیین کرد. با توجه به سال ساخت و همچنین نوع بهره‌وری و کاربری ساختمان معمولا در این خصوص اظهار نظر میشود. استهلاک برج ها در بیشتر موارد کمتر است و برخی برج ها خوش ساخت چند ساله و قدیمی، با قیمت آپارتمان های نوساز برابرند. از سال دو تا سال شش ضریب استهلاک نیم درصد، و از هفت سال به بعد سالی یک درصد است. مجموعه استهلاک منهای صد × قیمت نوساز تقسیم بر صد قیمت ملک چند ساله خواهد بود. قیمت آپارتمان هایی که فاقد آسانسور هستند بین ده تا پانزده درصد ارزان تر هستند. قیمت آپارتمان های فاقد پارکینگ و فاقد انباری مجزا ارزان تر است.
بنابراین تعیین قیمت ساختمان و آپارتمان‌ها تابعی از عوامل موثر بر بازار و موقعیت و همچنین خود ساختمان است که برای مشخص کردن وضعیت آن حتما باید در خصوص آن کارشناسی صورت گیرد. برای مثال گزارشات اجرای ساختمانی در تعیین سن ساختمان بسیار اهمیت دارند و یا مسائلی چون مقاومت ساختمان که بسیار در قیمت‌ها دخیل هستند جزء از راه کارشناسی ممکن نخواهد بود. برای اطلاع از نحوه قیمت گذاری ها و جلوگیری از سوء استفاده پیشنهاد می‌کنیم از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده نمائید.
ارائه گزارش کارشناسی در خصوص :
* ) ارزیابی و کارشناسی زمین ، ساختمان ، آپارتمان ، اراضی ، ابنیه ، مصالح ساختمانی توسط کارشناس رسمی دادگستری در کلیه استانها و معرفی کارشناس رسمی سایر رشته های مورد نیاز مقیم هر استان
* ) ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه مالی مهاجرت ، اقامت دائم و سرمایه گذاری جهت ارائه به سفارتخانه های کانادا ، استرالیا و آمریکا ... به زبان انگلیسی با اخذ تاییدیه های کانون کارشناسان رسمی دادگستری و وزارت خارجه و قوه قضائیه
* ) نقشه‌برداری ، مساحی و تعیین حدود و تعیین موقعیت
* ) تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی
* ) رسیدگی به مقادیر کار و صورت وضعیت ساختمان
* ) تطبیق نقشه‌های ساختمانی با وضعیت محل و بنا
* ) رسیدگی به موارد اختلاف بین کارفرمایان و پیمانکاران و مشاورین
* ) رسیدگی و بررسی صورت وضعیت پیمانها و برآورد پروژه های عمرانی
* ) مطالعه پرونده ثبتی و پیاده نمودن پلاک مورد نظر و تشخیص حدود
* ) تشخیص حدود ثبتی و ارائه نظر در مورد اختلافات ثبتی و تفکیک و افراز املاک
* ) نقشه‌برداری و پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه‌هوائی
* ) تهیه نقشه برای املاک فاقد طول و ابعاد جهت ارائه به دفاتر شهرداریها
* ) بررسی و تعیین میزان خسارت و علت خسارت و قدمت املاک
* ) برآورد هزینه های اجرا و تعیین و تعدیل اجاره بهاء
******************************
