جناب آقای دکتر رضا علی پور
ریاست محترم کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران
موضوع نظریه مشورتی گروه اول وحدت رویه رشته راه و ساختمان در خصوص مدارک مورد نیاز ارزیابی زمین و عرصه
با سلام و احترام بازگشت به نامه شماره ۳۹۷۷ مورخ ۱۳۹۹/۳/۲۰ جنابعالی مبنی بر تعیین اعضای گروه اول وحدت رویه رشته راه و ساختمان با موضوع ارزیابی انواع زمینهای غیر مزروعی و زمینهای واقع در طرح ها به استحضار عالی می رساند. اعضای گروه یک در تاریخهای ۱۳۹۹/۴/۳ و ۱۳۹۹/۴/۱۰ تشکیل جلسه دادند و در راستای وحدت رویه میان کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان نظریه مشورتی خود را در خصوص مدارک مورد نیاز جهت ارزیابی زمین و عرصه طبق صورتجلسه پیوست به اتفاق آراء به شرح ذیل پیشنهاد نمودند.
مدارک متینه مالکیت :
الف - سند مالکیت
ب بنجاق (حسب ضرورت)
ج مدارک واگذاری قانونی از جمله
قرارداد واگذاری زمین شهری
قراردادهای واگذاری شهرکهای صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی و مناطق آزاد
قرارداد واگذاری نهادهای رسمی حاکمیتی و با دولتی
مستندات عرصه وقفی
۲ نقشه جانمایی ملک با مهر و امضای کارشناس رسمی دادگستری ذیصلاح ( حسب تشخیص کارشناسی)
کاربری زمین
پهنه بندی طبق طرح تفصیلی
۵ امتیازات متعلقه ملک با حقوق مکتسبه از جمله ) پروانه های ساختمانی گواهی عدم خلاف ساختمان - گواهی بلامانع ناحیه
گواهی پایانکار ساختمان و .......
رأی کمسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری برای زمین های فاقد اعیانی مجاز
- آرای کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده ۷ آئین نامه اجرایی اصلاح قانون
حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها حسب ضرورت و نیاز سوابق حسب ضرورت
با تجدید احترام - مازیار بهرامعلی
دبیر گروه یک وحدت رویه رشته راه و ساختمان
بنام خدا
در ساعت ۸:۳۰ صبح روز سه شنبه مورخ ۱۳۹۹/۲/۳ جلسه گروه یک (زمین) کمیسیون وحدت رویه رشته راه و ساختمان کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران با حضور آقایان فریدون معظمی اکبر پسندیده امیر علی فامیلی - محمد تجملی هادی سقط فروش - علیرضا جاوید و مازیار بهرامعلی در محل کانون در خصوص مدارک مورد نیاز جهت ارزیابی زمین و عرصه تشکیل و نظریه مشورتی هیئت وحدت رویه رشته راه و ساختمان به شرح ذیل مصوب گردید
مدارک مورد نیاز جهت ارزیابی زمین و عرصه عبارتند از :
- مدارک مثبته مالکیت :
الف - سند مالکیت
ب پنجاق (حسب ضرورت)
ج مدارک واگذاری قانونی از جمله
قرارداد واگذاری زمین شهری
قراردادهای واگذاری شهرکهای صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی و مناطق آزاد
قرارداد واگذاری نهادهای رسمی حاکمیتی و با دولتی
مستندات عرصه وقفی
نقشه جانمایی ملک با مهر و امضای کارشناس رسمی دادگستری ذیصلاح ( حسب تشخیص کارشناس
کاربری زمین
پهنه بندی طبق طرح تفصیلی
۵ امتیازات متعلقه ملک یا حقوق مکتسبه از جمله ) پروانه های ساختمانی گواهی عدم خلاف ساختمان گواهی بلامانع ناحیه گواهی پایانکار ساختمان و ......
رأی کمسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری برای زمین های فاقد اعیانی مجاز
آرای کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده ۷ آئین نامه اجرایی اصلاح قانون
حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها حسب ضرورت و نیاز سوابق ثبتی حسب ضرورت
در ساعت ۸:۳۰ صبح روز سه شنبه مورخ ۱۳۹۹/۴/۳ جلسه گروه یک (زمین کمیسیون وحدت رویه رشته راه و ساختمان کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران با حضور آقایان فریدون معظمی اکبر پسندیده امیر علی فامیلی - محمد تجملی هادی سقط فروش - علیرضا جاوید و مازیار بهرامعلی در محل کانون در خصوص مدارک مورد نیاز جهت ارزیابی زمین و عرصه تشکیل و نظریه مشورتی هیئت وحدت رویه رشته راه و ساختمان به شرح ذیل مصوب گردید.
مدارک مورد نیاز جهت ارزیابی زمین و عرصه عبارتند از :
۱ مدارک مثبته مالکیت :
الف سند مالکیت
ب پنجاق (حسب ضرورت)
ج مدارک واگذاری قانونی از جمله
قرارداد واگذاری زمین شهری
قراردادهای واگذاری شهرکهای صنعتی و مناطق ویژه اقتصادی و مناطق آزاد
قرارداد واگذاری نهادهای رسمی حاکمیتی و با دولتی
مستندات عرصه وقفی
نقشه جانمایی ملک با مهر و امضای کارشناس رسمی دادگستری ذیصلاح ( حسب تشخیص کارشناس
کاربری زمین
پهنه بندی طبق طرح تفصیلی
۵ امتیازات متعلقه ملک با حقوق مکتسبه از جمله ) پروانه های ساختمانی گواهی عدم خلاف ساختمان گواهی بلامانع ناحیه گواهی پایانکار ساختمان و ما رأی کمسیون ماده ۱۳ قانون زمین شهری برای زمین های فاقد اعیانی مجاز
آرای کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده ۷ آئین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها حسب ضرورت و نیاز
سوابق ثبتی حسب ضرورت
جناب آقای دکتر رضا علی پور
ریاست محترم کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران
موضوع: نظریه پیشنهادی گروه اول وحدت رویه در خصوص اعمال ضرایب در ارزیابی زمین با کاربری و پهنه های مختلف
با سلام و تحیات
احتراماً، بازگشت به نامه شماره ۳۹۷۷ مورخ ۱۳۹۹/۳/۲۰ جنابعالی مبنی بر تعیین اعضای گروه اول وحدت رویه رشته راه و ساختمان با موضوع ارزیابی انواع زمینهای غیر مزروعی و زمین های واقع در طرح ها و پیرو نامه شماره ۹۹ - و - ۱ مورخ ۱۳۹۹/۴/۱۷ در خصوص مدارک مورد نیاز جهت ارزیابی زمین و عرصه به استحضار عالی می رساند اعضای گروه یک وحدت رویه متشکل از آقایان فریدون معظمی - محمد تجملی - امیر علی فامیلی - اکبر پسندیده - هادی سقط فروش - علیرضا جاوید و مازیار بهرامعلی در تاریخ های ۱۳۹۹/۵/۷ و ۱۳۹۹/۵/۱۴ و ۱۳۹۹/۵/۲۱ و ۱۳۹۹/۵/۲۸ و ۱۳۹۹/۶/۴ تشکیل جلسه دادند و در راستای وحدت رویه میان کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان نظریه مشورتی خود را در خصوص اعمال ضرایب در ارزیابی زمین با کاربری و پهنه های مختلف طبق جداول ۵ گانه پیوست کاربری و پهنه های RMSG) به اتفاق آراء تصویب و پیشنهاد نمودند.
جداول مذکور حاصل تشریک مساعی و همفکری همکاران کارشناس رسمی دادگستری شرکت کننده در جلسات وحدت رویه بوده و تنها میتواند به عنوان یک راهنما تلقی گردد.
کارشناسان رسمی دادگستری در هر مورد تحت شرایط و مشخصات محل و بررسی های لازم و تحقیقات کافی به مسئولیت خود نظریه مربوطه را اعلام می نمایند.
با تجدید احترام
مازیار بهرامعلی
دبیر گروه یک وحدت رویه رشته راه و ساختمان
جدول وحدت رویه کاربری با توجه به طرح تفصیلی جدید تهران ابلاغی سال ۱۳۹۱ ) جدول شماره (۱)
نوع کاربری ارزش نسبت به مسکونی مشابه
مسکونی، تجاری، اداری، درمانی بهداشتی، فرهنگیُ آموزشی، ورزشی، فضای سبز خصوصی، پارک عمومی، تجهیزات شهری، پارکینگ عمومی، بدون قابلیت احداث تجاری، پارکینگ طبقاتی با قابلیت احداث تجاری، صنعتی به جز شهرک های صنعتی، جهانگردی و گردشگری، خانه باغ مسکونی، انبار، پست برق کوچک، پست گاز، انتظامی، نظامی (پادگان)
(۱) ضریب وحدت رویه کاربری های مسکونی واقع در سایر پهنه های R طبق جدول پیوست ۲ ( R ) تعیین می گردد.
(۲) با توجه به مصوبه جدید ابلاغی سال ۱۳۹۸ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و در مورد اراضی و املاک دارای نوعیت باغ که دارای محدودیت طبقات و سطح اشغال ۱۵٪ می باشد.
(۲) در صورت قابلیت صدور مجوز با ضوابط قبلی، ملاک عمل جهت اراضی و املاک با نوعیت باغ موسوم به برج باغ، مراتب به صورت موردی توسط کارشناس عمل گردد.
(۴) با توجه به موقعیت محل وقوع انبار و نوع استفاده به تشخیص کارشناس عمل گردد.
(۵) بدون اعمال ضریب کاهنده ناشی از مساحت ( با توجه به قانون فروش و انتقال پادگانها و سایر اماکن نیروهای مسلح به خارج از حریم شهرها مصوبه (۱۳۸۸) جداول مربوطه فوق حاصل تشریک مساعی و همفکری همکاران کارشناس رسمی دادگستری شرکت کننده در جلسات وحدت رویه بوده و تنها می تواند به عنوان یک راهنما تلقی گردد.
کارشناسان رسمی دادگستری در هر مورد تحت شرایط و مشخصات محل و بررسی های لازم و تحقیقات کافی به مسئولیت خود نظریه مربوطه را اعلام می نمایند. ۱ - توجه به گذر و مساحت ملک که باعث تغییر تراکم پهنه می گردد ضروری است.
توصیه ها
۲ - با توجه به اینکه کاربری های متفاوت در پهنه ها وجود دارد در صورت انطباق کاربری با پهنه بندی از جداول ۲ الی ۵ پهنه بندی RMS.G و در صورت تفاوت کاربری و پهنه بندی ، کاربری مقدم و ملاک عمل است بنابراین از جدول فوق شماره یک کاربری استفاده شود .
- در املاک دارای دستور نقشه معتبر و با پروانه ساختمانی ، ملاک تعیین کاربری و پهنه بندی بر اساس مندرجات آنها می باشد.
- توجه به پهنه غالب در املاک دارای بیش از یک پهنه ضروری است. لذا برای تعیین پهنه غالب، نیاز به دستور نقشه و با استعلام از شهرداری منطقه دارد ...
ه - به استاد ردیف ۲۰ جدول شماره (۱) در سایر موارد توجه به اثر افزاینده یا کاهنده مساحت ملک مورد ارزیابی نسبت به مساحت قطعه زمین متعارف منطقه ضروری است.