سرقفلی و حق کسب و پیشه
بسیاری هنوز هم حق کسب و پیشه و سرقفلی را مترادف با یکدیگر به کار می برند. در حالی که این موضوع به گذشته دور بر می‌گردد و در قوانین جدید به صراحت از هم تفکیک شده اند. در این یادداشت تفاوت های این دو موضوع را از دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بررسی می‌کنیم.
بر مبنای دو تعریفی که از حق کسب و پیشه و سرقفلی ارائه می دهیم به تفاوت های این دو خواهیم پرداخت. سرقفلی به معنای حق کسب و کار در یک مکان خاص است که به دلیل رونق داشتن آن محل به وجود میآید. حق کسب و پیشه، اعتباری است که کاسب به دلیل نوع کسبش به دست آورده است.
بنابراین مهم ترین تفاوتی که کارشناس رسمی ساختمان با رجوع به تعاریف فوق برای سرقفلی و کسب و پیشه قائل است، تفاوت در دو کلید واژه "مکان" و "کسب" است. سرقفلی حقی است که موقعیت یک مکان آن را به وجود می آورد و فرد دخالتی در آن ندارد اما حق کسب و پیشه ارتباطی به مکان ندارد و بر رونق کسب و کار تاکید دارد و نقش فرد در آن بارز است. سرقفلی در ذات محل نهفته است در حالی که حق کسب و پیشه اعتباری است و نه ذاتی محل.
ارزش سرقفلی ها با توجه به مراجعه کنندگان به یک محل تعیین میشود. در حالی که حق کسب و پیشه با مشتریان و مراجعان خاص سر و کار دارد. برای مثال یک بازار پر رفت و آمد را در نظر بگیرید که مردم به هر دلیلی از آنجا می‌گذرند. این مکان دارای سرقفلی است. حال یک رستوران خاص در حاشیه شهر را تصور کنید. مردم به اعتبار غذای مناسبی که در آنجا عرضه می‌گردد به آن رجوع می‌کنند. این محل دارای سرقفلی نیست چرا که اگر آن رستوران خاص نبود و غذای خوبی عرضه نمی‌کرد مردم به آنجا رجوع نمی‌کردند اما در سرقفلی ها نوع کسب اعتبار چندانی ندارد.
مسئله دیگری که تفاوت این دو را به خوبی نشان می‌دهد، فرض از بین رفتن کسب است. در محلی که دارای سرقفلی است از بین رفتن و یا تغییر کسب نقشی در ارزش سرقفلی ندارد ولی در صورتی که آن رستوران خاص تغییر شغل دهد و یا تعطیل شود دیگر مراجعه کننده ای به آن محل نخواهد رفت.
یکی از موضوعات مهم دیگر تداوم است. مکانی که دارای سرقفلی است در صورتی که برای مدتی تعطیل شود از تعداد عابرانی که از آنجا می گذرند و باعث رونق محل می شوند کاسته نمیشود بنابراین ارزش آن محل افت نخواهد کرد اما در مورد حق کسب و پیشه اصل تداوم یک اصل ضروری است و در صورت فقدان آن، حق از بین می‌رود.
بنابراین حق کسب و پیشه برای یک مکان سرقفلی ایجاد نمیکند. بلکه تنها برای نوع کسب آنجا اعتبار ایجاد کرده است. این موضوع را برخی از مستاجران در نظر نمی‌گیرند. کارشناس دادگستری ساختمان بعضا با پرونده های رو به رو میشود که مستاجر ادعا میکند این مکان قبلا رونق نداشته است و او باعث رونق بخشیدن به آن شده، بنابراین موجر باید حق کسب و پیشه او را بپردازد. در حالی که مستاجر در نظر نمی‌گیرد که تنها به کسب و کار خاص خودش اعتبار بخشیده نه مکانی که مورد اجاره او بوده است.
تفاوت دیگری که کارشناس ساختمان در مورد حق کسب و پیشه و سرقفلی ها عنوان می کند، در نوع مال است. سرقفلی ها مصداق مال غیر منقول هستند. در حالی که حق کسب و پیشه یک مال منقول به حساب میآید و حتی بدون اجازه مالک هم ممکن است بتوان آن را انتقال داد. البته منقول بودن را در تعریف حقوقی آن به کار می بریم که منظور مالی است که قابل جابجایی باشد بنابراین حق کسب و پیشه قابل جابجایی است. اما سرقفلی یک مکان ثابت است. برای مثال یک فرش فروشی معروف می‌تواند امتیاز و شهرت خود را به دیگری واگذار کند و آن را در مکان دیگری تاسیس کند و ارتباطی با مالک ندارد. اما سرقفلی ها علاوه بر اینکه منقول نیستند انتقالش به دیگران هم مستلزم کسب اجازه از مالک است.
تفاوت دیگر این دو مقوله در مدت دار بودن کسب است. برای ایجاد حق کسب و پیشه کسب حتما باید مدتی از آن گذشته باشد در حالی که در سرقفلی ها ممکن است مستاجر مغازه را برای یک کسب نو پا اجاره کند اما این موضوع اهمیتی در ارزش سرقفلی ندارد.
کارشناس ساختمان تمامی متغیر های فوق را برای ارزیابی تفاوت های حق کسب و پیشه و سرقفلی ها در نظر میگیرد. بنابراین می‌توان ادعا کرد که این دو موضوع ماهیتا و ذاتا با هم تفاوت دارند و نباید در یک معنا به کار برده شود. البته شناسایی این تفاوت ها یک مزیب دیگر هم دارد و آن این است که بسیاری از اختلافات و دعاوی بین مستاجر و موجر با آگاهی از این اطلاعات قابل رفع است و ممکن است اصلا نیازی به اقامه دعوا در دادگاه هم نداشته باشد و افراد با رجوع به کارشناسان این حوزه بتوانند مشکل خود را حل کنند.
میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت به چه عواملی بستگی دارد ؟
قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ١٣٣٩/٠٣/١٠
ماده یازدهم - میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف
دادگاه تعیین میشود:
۱ - موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت.
۲ - شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
۳ - طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
۴ - وضع محل اجاره از نظر نوع بنا.
۵ - مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده‌است.
۶ - نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر.
تفاوت های حق سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت
-اولین تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت در منشاء حق و سبب ایجاد آن است با توجه به مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، حق کسب یا پیشه یا تجارت به موجب قانون و به واسطه وجود رابطه استیجاری برای مستاجر محل های کسب و تجارت یا پیشه به وجود میآید این حق نه فقط برای تجار و کسبه بلکه برای پیشه ورانی فراهم می شود که به واسطه موقعیت محل و سابقه فعالیت خود در آن محل برای خویش مشتریانی دست و پا کرده اند بنابراین باید گفت منشا و سبب ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت قانون است و سابقه رابطه استیجاری شرط اعطای این حق قانونی است به گونه ای که هر چه سابقه این رابطه طولانی تر باشد ارزش ریالی این حق افزون تر است. از آنجایی که مبنای ایجاد این حق قانون است در تحقق اصل حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوتی نمیکند که مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک یا مستاجر قبلی پرداخته باشد یا خیر. به عبارت دیگر فرقی نمیکند که مالک سرقفلی مغازه را در ازای اخذ مبلغی به مستاجر واگذار نموده باشد یا نه بنابراین به محض برقراری رابطه استیجاری این حق به تدریج و به موجب قانون برای مستاجر محل کسب و تجارت یا پیشه فراهم می شود. البته پرداخت سرقفلی توسط مستاجر به موجر در تقویم و افزایش ارزش این حق موثر خواهد بود. هم چنین تفاوتی نمی کند که در قرارداد اجاره این حق برای مستاجر شناخته شده باشد یا از وی سلب شده باشد و در هر حال طبق مواد ۳۰ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ این حق برای مستاجر به وجود می آید.
دومین تفاوت به این صورت است که سرقفلی معمولاً به مالک پرداخت میشود یا به مستاجر قبلی که دارنده این حق است. اما حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به مستاجر متصرف پرداخت میشود. البته می توان گفت که آنچه به مالک پرداخته میشود عوض حق سرقفلی است و آنچه به مستاجر پرداخت می شود نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست بلکه عوض آن است. بنابراین عوض سرقفلی ممکن است بر حسب مورد به مالک یا مستاجر پرداخت شود اما عوض حق کسب یا پیشه یا تجارت در معنای خاص همواره به مستاجر پرداخت می شود و پرداخت آن به مالک مورد ندارد.
-تفاوت دیگر این که در تعیین ارزش سرقفلی معمولاً نوع بنا و کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار میگیرد اما در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت ملاک محاسبه قرار گیرد. اگرچه در عمل کارشناسان همان معیارهای نوعی را در تعیین ارزش حق کسب و پیشه نیز ملحوظ می دارند (کاتوزیان، ۱۳۷۱: ۵۲۰) هم چنین در تعیین میزان سرقفلی، عاملی غیر از میل و خواسته ی مالک دخیل نیست و قواعد عمومی در این مورد نقشی ندارد اما در مورد حق کسب با پیشه یا تجارت چنین نیست و محکمه ی صالح در قضیه دخالت میکند و چنان چه طرفین در مورد مبلغ و میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت تراضی نکند. دادگاه فصل ترافع می نماید.
-تفاوت دیگری که سرقفلی با حق کسب یا پیشه با تجارت دارد این است که میزان و ارزش سرقفلی در موارد واگذاری آن از مالک به مستاجر توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین میشود اما میزان و ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسی تعیین می شود. البته در مواردی که مستاجر سرقفلی را مجدداً به مالک واگذار می نماید، به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ ارزش آن در صورت عدم توافق طرفین با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
-حق سرقفلی قائم و مربوط به محل است نه به "شخص". به عبارت دیگر ممکن است مالک و و موجر از داوطلب اجاره ی محل در صورتی که محل را مثلاً برای طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت از آن چه مثلاً برای کفاشی ممکن بود بخواهد، مطالبه کند. لیکن این امر سلیقه ای است که تحت ضابطه قرار نمی گیرد حال آنکه حق کسب یا پیشه یا تجارت چنین نیست و نوع شغل از اهم امور موثر در میزان آن است.
-یکی دیگر از تفاوتها این است که حق کسب یا پیشه یا تجارت در قرارداد اولیه اجاره و قراردادهای بعدی قابل اسقاط
و اعراض نیست یک دلیل این است که چنین حقی در طول رابطه استیجاری و به تدریج برای مستاجر به وجود می آید و لذا سلب و اسقاط این حق در قرارداد اولیه اجاره اسقاط ما لم یجب خواهد بود...
ویژگی های حق سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت، شباهت ها و تفاوت ها
به هر متر یک میلیارد تومان هم می‌رسد اما هیچ ملکیتی منتقل نمیشود. بحث ما در خصوص سرقفلی هاست. احتمالا با کسانی که به دنبال خرید و فروش سرقفلی هستند برخورد کرده اید و یا آگهی های زیادی را در این خصوص خوانده اید. در این مقاله چیستی و چگونگی به وجود آمدن سرقفلی‌ها را به کمک کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بررسی خواهیم کرد.
اگر بخواهیم یک تعریف ساده از سرقفلی‌ها ارائه دهیم، سرقفلی امتیاز ویژه ای است که یک محل به جهت رونقی که دارد به یک کسب می‌بخشد. در گذشته حق کسب و پیشه و سرقفلی ها در یک معنا به کار می‌رفت که در مقاله دیگری تفاوت های این دو را به تفصیل بررسی کرده ایم. در اینجا منظور ما از سرقفلی ها رونقی است که برای یک مکان به جهت کسب در آن به وجود آمده است. به واژه مکان دقت کنید چرا که تفاوت آن را با حق کسب و پیشه بهتر نمایان میکند.
کارشناس ساختمان ماجرای سرقفلی در ایران را به سال های دور مربوط می‌داند. در دهه دوم حکومت رضا شاه و تخریب منطقه سنگ لج رقابت برای کسب، قیمت برخی از مغازه ها را به شدت افزایش داد و مالکان مبلغی را در خصوص اجازه کسب و کار از مستاجر طلب می‌کردند که برخی این موضوع را مقدمه ای بر شروع مباحث سرقفلی در کشور می‌دانند.
اما پرسشی که احتمالا بسیاری با آن رو به رو هستند در خصوص چگونگی شکل گیری یک سرقفلی است. مهم ترین فاکتور در ایجاد سرقفلی ها تعداد عابرانی است که از آن محل می‌گذرد. همانطور که گفتیم، سرقفلی امکان کسب است که محل کسب آن را ایجاد میکند. هر چه تعداد عابران بیشتر باشد، رونق کار نیز بیشتر است. بنابراین سرقفلی تنها در مکان‌هایی به وجود میآید که عابران آن امکان کسب ایجاد کرده باشند. برای مثال خیابانی را در نظر بگیرید که هر دقیقه 200 نفر از جلوی یکی از مغازه‌های آن می‌گذرند. چنین مکان‌هایی دارای سرقفلی هستند. حال یک رستوران بین راهی را تصور کنید که اتفاقا رونق خوبی هم دارد. برای این مکان نمی توان سرقفلی در نظر گرفت چرا که عابری وجود ندارد. بنابراین دقت در این مثال به مهم بودن عابر در تعیین سرقفلی کمک زیادی میکند.
با وجود قیمت های بعضا نجومی سرقفلی ها، هنوز هم عده‌ای اقدام به خرید می‌کنند. چرا که ممکن است هنگام فروش سود زیادی نصیب آن‌ها شود. اما اغلب افراد می‌خواهند که ملک و سرقفلی را با هم خریداری کنند. کارشناس رسمی ساختمان دلایل زیر را برای موجه بودن این خرید عنوان میکند: 1- اجاره پرداخت نمی‌کنند. 2- هزینه‌ای برای انتقال سرقفلی نمی‌پردازند. 3- می‌توانند در محل دخل و تصرف داشته باشند. 4- دیگر محدودیت های سرقفلی مانند کسب اجازه مالک برای تغییر شغل را ندارند.
قیمت سرقفلی ها با توجه به عرف هر محل مشخص میشود. اما این موضوع در جاهایی باعث بروز مشکلاتی می شود. در برخی از محله ها مغازه‌هایی وجود دارند که متراژ آن ها خارج از عرف سایر مغازه هاست. برای مثال بازاری را در نظر بگیرید که مغازه های آن بین هشت تا دوازده متر هستند و قیمت هر متر سر قفلی صد میلیون تومان است. حال اگر آنجا یک مغازه صد متری وجود داشته باشد قیمت آن را چگونه تعیین کنیم و یا یک مغازه دو متری را فرض کنید. ممکن است در آن مغازه دو متری نصف یک مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما طبق عرف محل باید قیمت آن را دویست میلیون تومان تعیین کرد و یا مغازه صد متری ممکن است دو برابر مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما قیمت آن نزدیک به ده برابر بیشتر است.
کارشناس رسمی ساختمان در این مواقع تاکید بر میزان سود حاصل از مکان کسب دارد. بنابراین عرف و میزان سود را در این موضوعات باید با هم در نظر گرفت.
سرقفلی‌ها همواره با افزایش قیمت مواجه نیستند در برخی موارد ممکن است به دلیل تغییراتی که در یک خیابان یا منطقه داده میشود مسیر عابران تغییر کند و یا یک مغازه از دید عابران خارج شود. در این صورت قیمت سرقفلی به شدت کاهش می‌یابد. البته ممکن است محلی نیز دارای سرقفلی نباشد و به دلیل تغییرات و بهبود شرایط ارزش پیدا کند. برای مثال مغازه ای را در نظر بگیرید که در یک محله کم جمعیت قرار دارد، جدول بندی ندارد، آسفالت ندارد و دلیلی برای عبور و مرور مردم هم در آنجا نیست اما به مرور زمان همه شرایط فوق امکان پذیر می شود و به محله ای پر رفت و آمد تبدیل می شود در این صورت می توان گفت برای آن مکان نیز سرقفلی به وجود آمده است.
امروزه با قیمت های میلیاردی باید گفت سرقفلی ها با ارزش‌تر از ملک هستند. سرقفلی هم اجاره داده میشود و هم فروخته میشوند. در مقاله دیگری در همین سایت با کمک کارشناس دادگسترس ساختمان در خصوص انتقال سرقفلی‌ها و شرایط مستاجر و مالک به تفصیل بحث کرده ایم، بنابراین در اینجا فقط به یک توضیح مختصر برای آشنایی شما با مفهوم سرقفلی بسنده می‌کنیم.
▪️ویژگیهای سرقفلی
-سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد.
-سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف شامل آن نمی گردد.
-تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیرا اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد مشتریان پراکنده میشوند و حق تقلیل می یابد.
-حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی میشود (صدرزاده، ۱۳۵۷: ۵۸ و ۵۹)
▪️ویژگی حق کسب یا پیشه یا تجارت
-ویژگی اول بقای حق کسب یا پیشه یا تجارت با وصف انقضای مدت به این معنا که با وجود انقضای مدت اجاره بر خلاف قواعد عمومی و قانون مدنی چنین حقی باقی است و هیچ گونه خدشه ای به آن وارد نمیشود هم چنین انقضاء مدت باعث نمی شود تا این حق از بین رود و از جمله جهات زوال نیز محسوب نمی شود به عبارت دیگر، در باب مدت موجبات تخلیه و فسخ قرارداد نیست و با گذشت مدت اعتبار حق کسب یا پیشه یا تجارت هم چنان باقی میماند و حتی حق تخلیه به مالک داده نمی شود.
-ویژگی دوم پیوند حق کسب یا پیشه با تصرف مستمر برابر مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سالهای ۱۳۲۹ و ۱۳۵۶ تصرف شرط مهم در رابطه ی حقوق حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد به این معنا که ارتباط مستقیم بین حق کسب یا پیشه یا تجارت و محل کسب وجود دارد و زمانی این حق مفروض میباشد که شخص در آن محل تصرف مستمر و مشغول فعالیت در آن باشد. زیرا تصرف جزء لاینفک تحقق این حق تلقی می شود و در صورت عدم تصرف یا تصرفی که منقطع گردد این حق ثابت نمیشود و با ماهیت آن در سازگاری نیست چنانچه قبلاً گفتیم عناصر و ارکانی باید باشد تا حق کسب یا پیشه یا تجارت محقق شود و حق کسب یا پیشه یا تجارت بدون تصرفات مستمر معنا ندارد.
-ویژگی سوم وابستگی حق کسب یا پیشه یا تجارت با منافع عین مستاجره مفهوم آن تعلق حق کسب یا پیشه یا تجارت به منافع مال است نه عین آن و محل تبلور و ایجاد آن در منفعت است نه عین به همین جهت آن را یک حق عینی محسوب کرده اند نه حق دینی.