کارشناس رسمی دادگستری اصول سه گانه کمیسیون ماده 100 شهرداری

۱. مفاهیم پایه

• مبنای حقوقی و قانونی
• اصول شهرسازی و اجزای آن
• اصول بهداشتی و اجزای آن
• اصول فنی و اجزای آن
• ساختار شکلی گزارش (مقدمه، بدنه و نتیجه گیری)
• ساختار محتوایی گزارش
• طرح های توسعه کالبدی-فضایی (شهری و روستایی)
• قطعه و مفاهیم مرتبط با آن
• تراکم، سطح اشغال و موقعیت استقرار بنا
• پروانه و سایر مجوزهای احداث بنا

۲. قوانین و مقررات

• قانون شهرداری ها
• قانون تعاریف محدوده حریم شهر، روستا، شهرک و نحوه تعیین آن
• قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی
• آئین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها (با تاکید بر ماده 4)

۳. مراجع تصویب

• کمیسیون ماده 5
• کمیسیون مغایرتهای طرح های هادی شهری
• کمیسیون تصویب طرح های هادی روستایی
• کارگروه زیربنایی و شهرسازی
• شورای برنامه ریزی و توسعه استان 

۴. اصول سه گانه شهرسازی، بهداشتی و فنی

• کلیات
• مبنای حقوقی و قانونی
• اصول شهرسازی و اجزای آن
• اصول بهداشتی و اجزای آن
• اصول فنی و اجزای آن
• ساختار شکلی گزارش )مقدمه، بدنه و نتیجه گیری(
• ساختار محتوایی گزارش

مفاهیم پایه

تعاریف قانونی

شهر

طبق ماده ۴ قانون تعاریف ضوابط و تقسیمات کشوری ایران، شهر، محلی (مکانی) است با حدود قانونی که در محدوده جغرافیایی مشخص واقع شده و از نظر بافت ساختمانی، اشتغال و سایر عوامل دارای سیمایی با ویژگی های خاص خود است، به طوری که اکثریت ساکنان دائمی آن در مشاغل کسب، تجارت، صنعت، خدمات و فعالیت های اداری اشتغال داشته و در زمینه خدمات شهری از خودکفایی نسبی برخوردارند. شهر کانون مبادلات اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و سیاسی حوزه نفوذ پیرامون خود بوده و حداقل دارای ده هزار نفر جمعیت است. حداقل جمعیت شهر مطابق با قانون شهرداری ها 5 هزار نفر، مطابق با قانون تقسیمات کشوری 10 هزار نفر و در سال 1399 به 3500 نفر تقلیل یافت.

روستا

روستا واحد مبداء تقسیمات کشوری است که از لحاظ محیط زیستی (وضع طبیعی،اجتماعی،فرهنگی واقتصادی) همگن بوده که باحوزه و قلمرو معین ثبتی یا عرفی مستقل که حداقل تعداد ۲۰ خانوار یا صد نفر اعم از متمرکز یا پراکنده در آنجا سکونت داشته باشند و اکثریت ساکناندائمی آن به طور مستقیم یا غیر مستقیم به یکی از فعالیتهای کشاورزی، دامداری، باغداری به طور اعم و صنایع روستایی و صید و یا ترکیبی از این فعالیتها اشتغال داشته باشند و در عرف به عنوان ده، آبادی، دهکده یا قریه نامیده شده است.

شهرک

مجموعه ای سکونتی-فعالیتی است که در خارج از محدوده و حریم شهرها، با حدود معین و محصور برای پاسخگویی به نیاز سکونت دائم و غیر دائم (اقامت)،ارائه خدمات تخصصی یا تولید، به همراه فضاهای جانبی مورد نیاز ایجاد و در چارچوب قوانین و دستگاه های ذیربط دارای طرح مصوب، پروانه تأسیس و مجوز بهره برداری بوده با مسئولیت و توسط هیئت امنایی که وفق مقررات تشکیل شده است اداره می شود.

تبصره: مراکز، مجتمع ها و مجموعه هایی که بر اساس مصوبات مراجع قانونی ذیربط در حریم شهر ایجاد شده باشند تا زمانی که از حریم شهر خارج و با مفاد دستورالعمل "ترویج شهرک سازی کشور (مصوب 8/2/1399)" منطبق نگردند، اطلاق شهرک به آنها مجاز نمی باشند.

محدوده شهر

محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهر سازی در آن لازم الاجراء میباشد. این محدوده به صورت قابل انطباق بر عوارض طبیعی یا ساخته شده ثابت همراه با مختصات جغرافیایی نقاط اصلی تعیین و به تصويب مراجع قانونی طرحهای مذکور می رسد.

محدوده روستا

محدوده روستا عبارت است از محدوده ای شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره طرح هادی روستایی که با رعایت مصوبات طرحهای بالادست تهیه و به تصویب مرجع قانونی مربوط میرسد دهیاریها کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساخت و ساز در داخل محدوده را عهدهدار خواهند بود. این محدوده به صورت قابل انطباق بر عوارض با ساخته شده ثابت همراه با مختصات جغرافیایی نقاط اصلی تعیین و به تصویب مراجع قانونی طرح های مذکور طبیعی می رسد.

محدوده شهرک

محدوده شهرکها اعم از شهرکهای مسکونی، تخصصی و تولیدی در طرحهای مصوب آنها تعیین و ابلاغ میگردد.

حریم شهر

حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید به منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی باغات و جنگلها هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تأسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرحهای جامع و هادی امکانپذیر خواهد بود.

نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات که به موجب طرحها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حریم به استثنای شهرکهای صنعتی که در هر حال از محدوده قانونی و حریم شهرها و قانون شهرداریها مستثنی میباشند به عهده شهرداری مربوط میباشد هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز در این حريم تخلف محسوب و با متخلفین طبق مقررات رفتار خواهد شد.

طرح های توسعه فضایی-کالبدی

ساماندهی جمعیت،فضا و فعالیت

• فعالیت

• فضا

• جمعیت

تعریف برنامه ریزی شهری

ساماندهی کاربری زمین برای تامین یک محیط کالبدی شایسته زندگی مدنی سالم

سلسله مراتب طرح های توسعه فضایی-کالبدی

تفکیک

تقسیم مال غیرمنقول (مانند زمین) به قطعات کوچکتر.

افراز

جداسازی سهم مشاع شرکا از یکدیگر، یعنی تقسیم مال غیرمنقول مشاع (مانند زمین) بین شرکا به نسبت سهم هر یک.

تجمیع

یکپارچه‌سازی یک یا چند قطعه زمین.

جایگاه تفکیک اراضی در شهرسازی

تفکیک اراضی از اهم مسائل شهری و شهرسازی و پایه و اساس رشد موزون شهرها است. تفکیک اراضی شهری در واقع زمینه شکل‌گیری توده و فضای ساختمان و فرم شهری در مقیاس‌های کوچک از بلوک شهری تا مقیاس محله، ناحیه و... محسوب می‌شود. فضاها و ساختمان‌ها به تناسب نوع تفکیک اراضی در قطعات مستقر و جایابی شده و شبکه دسترسی به فضاها و ساختمان‌ها بر اساس نوع تفکیک اراضی پدید می‌آید.

هدف اصلی طراحی تفکیک اراضی شهری، حداکثر بهره‌وری از زمین و فضا و رعایت دسترسی بین قطعات شهری به‌طوری‌که محیط شهری مطلوب پدید آید و به تبع آن اهداف زیبا محقق شود.

دسته بندی انواع کاربری ها

• مسکونی

مسکونی با تراکم کم
مسکونی با تراکم زیاد
مسکونی با تراکم متوسط
مسکونی با تراکم ویژه

مسکونی
مسکونی ستاره دار
مسکونی مشروط
مسکونی یا تامین خدمات

• آموزش، تحقیقات و فناوری

• اداری-انتظامی

• تجاری

تجاری متمرکز
تجاری ناحیه ای و نواری
تجاری محله ای

• خدماتی

انتفاعی
غیر انتفاعی

• ورزشی

• درمانی

• فرهنگی-هنری

• پارک و فضای سبز

• مذهبی

• تاسیسات و تجهیزات شهری

• حمل و نقل و انبارداری

• نظامی

• باغات و کشاورزی

• تفریحی-توریستی

• صنعتی

• طبیعی

حقوق مالکانه ناشی از ماده واحده

قانون اصلاح تبصره (1) ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها

تراکم، سطح اشغال و موقعیت استقرار بنا

تملک املاک متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی

شهرداری ها مکلفند مطابق با قانون نحوه تکلف اراضی واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری ها مصوب 1358 و قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک متعلق به اشخاص واقع در طرح های شهرداری مصوب سال 1370 نسبت به تملک طبق فرایند قانونی تعریف شده در قوانین صدرالاشاره اقدام نمایند

قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها

تراکم، سطح اشغال و موقعیت استقرار بنا

تراکم و ارتفاع
موقعیت استقرار بنا
سطح اشغال

به طور عام تراکم ساختمانی عبارت است از نسبت مساحت زیربنا به مساحت زمین (بدون احتساب تراس، پیلوت و زیرزمین) طبق ضوابط (پس از رعایت برهای اصلاحی و حرایم).

روش های تعیین حداکثر ارتفاع مجاز و تراکم ساختمانی
تبعیت ارتفاع از عرض معبر

پروانه ساختمانی و سایر مجوزهای احداث بنا

اطلاعات مندرج در پروانه ساختمانی شامل:

1. مساحت زیربنا
2. تعداد طبقات
3. نوع اسکلت ساختمان
4. مشخصات متقاضی صدور پروانه (مالک حقیقی یا حقوقی)
5. شماره پلاک ثبتی ملک
6. نام مهندس یا مهندسین ناظر
7. تاریخ صدور پروانه
8. کروکی زمین و موقعیت استقرار بنا
9. اعتبار پروانه و مهلت شروع عملیات
10. کاربری زمین
11. مساحت زمین
12. تراکم مصوب
13. سطح اشغال مجاز
14. جدول بنا

مراجع صدور پروانه ساختمانی

الف- شهر
ب- شهرک
ج-روستا
د- حریم شهر
ه- خارج از حریم شهر

قوانین مهم در رابطه با احداث بنا در شهر ها ، روستا ها 

عنوان قوانین:

قانون شهرداری ها

ماده ۹۹

ماده ۱۰۰ 

ماده ۱۰۱

قانون تعریف محدوده و حریم شهر، روستا و نحوه تعیین آن

قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی

قانوننامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها

ماده ۴ ؛ احداث هرگونه بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها، پس از رعایت مفاد طرح‌های توسعه و عمران (جامع) ناحیه‌ای و مجموعه شهری (در صورت وجوب) با رعایت شرایط زیر مجاز است:

شرایط:

الف: رعایت حریم قانونی نسبت به راه‌ها، راه‌آهن، معادن، دریا، رویشگاه‌ها، جنگل‌ها، دریاچه‌ها، تالاب‌ها، نهرهای عمومی، قنوات، چاه‌ها، مسئول‌ها، خطوط و پایه‌های انتقال نیرو، خطوط ارتباطی، پایه‌های تأسیسات، پل‌ها، تونل‌ها، مسیر راه‌ها یا تأسیسات عمومی و عمرانی، خطوط انتقال نفت و گاز، سدها، کانال‌ها و شبکه‌های آبیاری، خطوط انرژی، تأسیسات نظامی و انتظامی، امکانات مرزی، تصفیه‌خانه‌های آب و فاضلاب، سیل‌بندها، سلول‌ها، بندها و آثار تاریخی و طبیعی و تأسیسات هسته‌ای.

ب: رعایت ضوابط ایمنی عمومی، بهسازی و حفاظت محیط زیست.

ج: رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحیه‌های بعدی آن.

د: رعایت اصول، ضوابط و معیارهای دفاع غیرعامل.

ه: رعایت ضوابط سازمان حفاظت محیط زیست در مناطق چهارگانه و ضوابط استقرار واحدهای صنعتی و تولیدی (مطابق تصویب‌نامه شماره ۱۳۷۵/۹۸۲۶۰-۱۵۴/۲۱۳۰ و اصلاحات بعدی آن).

وـ آیـین نامه نصاب اراضی قـابل واگذاری به فعالیتـهای مختلف در خـارج از حریم شهرها و محـدوده روستاها موضوع تصویب نامه شماره /۷۹۲۵۹ت۴۲۸۴۹هـ مورخ .۱۵/۴/۱۳۹۰

مراجع تصویب‌کننده طرح‌های شهری و تغییرات بعدی آن

وظایف:

کمیسیون ماده 5

بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در هر استان 

کمیسیون مغایرت طرح هادی شهری

بررسی و تصویب مغایرت‌های ایجادشده با طرح‌های شهری

کمیسیون مغایرت طرح هادی روستایی

بررسی و تصویب مغایرت‌های ایجادشده با طرح‌های روستایی.

کارگروه زیربنایی و شهرسازی

انجام وظایف مربوط به طرح‌های توسعه و عمران شهری، مجموعه‌های شهری و طرحهای جامع ناحیه‌ای و سایر طرحها و ضوابط که به موجب آیین‌نامه نحوه بررسی و تصویب طرح‌های توسعه و عمران محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشـور و ...

شورای برنامه ریزی و توسعه استان

تصویب طرح‌های توسعه و عمران و سلسله مراتب خدمات شهری و روستایی در قالب برنامه‌های توسعه استان، بر اساس سیاست‌های مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

اصول فنی

• نحوه انطباق وضعیت موجود بنا با قوانین و مقررات و اسناد مصوب مانند آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهر ها آخرین طرح مصوب شهر یا روستا و تصمیمات کمیسیون های ..... ذيصلاح

• نحوه انطباق مجوز احداث بنا با قوانین و مقررات و اسناد مصوب مانند آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهر ها آخرین طرح مصوب شهر یا روستا ، مقررات ملی ساختمان و ....)

•  نحوه انطباق وضعیت موجود بنا با رویه ملاک عمل شهرداری ها و دهیاریها مانند آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهر ها، آخرین طرح مصوب شهر یا روستا و ....)

• نحوه انطباق وضعیت موجود بنا با زمینه همجواریها و ساختار کلی بافت پیرامون مانند موقعیت استقرار بنا، رعایت خط آسمان و ...)

•  شناسایی تخلفات و ارزیابی اثرات آن برای ساکنان و ساختمان های همجوار مانند سایه اندازی، اشرافیت تامین پارکینگ و ... )

• انطباق ساختمان های بلند مرتبه با مقررات ملی ساختمان ضوابط عام و ضوابط مترتب به ساختمان های بلند

اصول شهرسازی

• بررسی استحکام بنا

•  بررسی درز انقطاع

•  انطباق ساختمانها به ویژه ساختمان های بلند مرتبه با مقررات ملی ساختمان ضوابط عام وضوابط مترتب به ساختمانهای بلند از جمله ضوابط مربوط به سیستم اعلان و اطفای حریق راه پله و راههای خروج آسانسورها و.....

اصول بهداشتی

• بررسی سیستمهای جمع آوری و دفع فاضلاب بهداشتی

•  برسی سیستم های آبرسانی

• انطباق ساختمانهای بلند مرتبه با مقررات ملی ساختمان ضوابط عام و ضوابط مترتب به ساختمان های بلند

   

ساختار گزارش

• مقدمه و تبیین موضوع کارشناسی

مقدمه
شرح مفاد تصمیم و یا ابلاغ

• مشخصات و سوابق موضوع

مشخصات ثبتی و جغرافیایی
سوابق ساختمان مورد کارشناسی در نهادهای مربوطه
مشخصات و ویژگی های ساختمان در وضع موجود

• بررسی و اظهار نظر کارشناسی

وضعیت انطباق ساختمان با پروانه
وضعیت انطباق ساختمان با ضوابط طرح مصوب
وضعیت انطباق ساختمان با مقررات ملی ساختمان و یا سایر قوانین مربوطه
وضعیت انطباق ساختمان با ساختمان های همجوار
بررسی اثرات مازاد بنای احداثی یا سایر تخلفات صورت گرفته بر ساختمان های همجوار

• جمعبندی و نتیجه گیری

جمع بندی بررسی اصول سه گانه
نتیجه گیری و اظهار نظر نهایی

 چک لیست کنترل اجرای ماده ۴ آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها

عناوین محتوای گزارش کارشناسی مرتبط با حریم شهر 

• رعایت و یا عدم رعایت ماده 4 آیین نامه احداث شده بنا و تأسیسات در خارج از محدوده و حریم شهرها مصوب سال 1355 )اصول سه گانه مهندسی ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت اصول 3 گانه

رعایت مقررات ملی ساختمان

با توجه به اینکه ساختمان مورد کارشناسی پس از احداث طبقات هفت الی ۱۱ در زمره ساختمانهای بلند مرتبه قرار گرفته و مراحل ساخت آن تا کنون خاتمه نیافته است لذا اظهار نظر قطعی در خصوص اجرای کامل مباحث مقررات ملی ساختمان بویژه مباحث سوم، چهارم و پانزدهم به نظارت و اجرای آن در ساختمان مورد کارشناسی در آتیه بستگی دارد و مسئولیت حقوقی آن مطابق با قوانین مدتی نظام مهندسی بر عهده مهندسین طراحو ناظرین معماری سازه ای و تاسیساتی میباشد. فلذا ضروری است که فرمهای نهایی رعایت اصول فنی و استحکام بنا از کلیه مهندسین سازه، معماری، تاسیسات برقی و مکانیکی قبل از دریافت پایاتکار و بهره برداری از ساختمان مورد کارشناسی اخذ گردد و اطمینان کامل از اجرای درست سیستم اعلام و اطفای حریق استاندارد آسانسورها سیستم دفع فاضلاب، قبل از صدور پایانکار و بهره برداری ساختمان از مهندسین ذیصلاح و دستگاههای ذیربط حاصل گردد.

همچنین ضروری است قبل از صدور پایانکار خروجی نظام مهندسی بصورت کامل با درج اسامی کلیه مهندسین و شرکت حقوقی که در طراحی نظارت و اجرا در رشته های مختلف نظام مهندسی بویژه سازه معماری و تاسیسات برقی و مکانیکی مسئولیت و نقش داشته اند اخذ گردد.

لازم به ذکر است که اصول فنی و بهداشتی ساختمان مورد کارشناسی تا این مرحله از احداث و مطابق با نقشه های اجرایی ارائه شده از سوی طراحان پروژه در ادامه مرد بررسی قرار خواهد گرفت.

• بررسی متراژ احداثی موجود و مغایرت یا عدم مغایرت با گزارش بخشداری

مطابق با نقشه های اجرایی ارائه شده از سوی مالک مجموع زیربنای احداث شده در همکف و سایر طبقات ۸۴۷.۴ مطابق با نقشه های اجرایی ارائه شده از سوی مالک مجموع زیربنای احداث شده در همکف و سایر طبقات ۴۲۷.۴ مشروع بوده که کاملا منطبق با گزارش بازدید فنی ارائه شده از سوی دهیاری روستای خط آهی بوده و از این حیث مغایرتی وجود ندارد.

نمونه جدول مقایسه‌ای زیر بنا

توضیح: لازم به توضیح است که مطابق با پروانه مجموع زیربنای مجاز برای احداث بین 924 متر مربع بوده که اختلاف آن با مجموع زیربنا احداثی 1844 متر مربع بوده که این میزان اختلاف مربوط به طبقه زیرزمین بوده که بر اساس پروانه مجاز بوده اما در وضع موجود اجرا نشده است

• نمونه گزارش کارشناسی جهت طرح در کمیسیون ماده ۹۹ در خصوص موقعیت استقرار بنا و اشرافیت

  مطابق با ضوابط ملاک عمل در شهرسازی با توجه به اینکه ملک مورد کارشناسی در زمره قطعات غربی قرار دارد. استقرار بنا در ۳ متر غرب قطعات غربی ممنوع بوده که مطابق با کروکی پروانه فاصله مذکور رعایت شده است اما مطابق با بررسی های انجام شده در وضع موجود به کمتر از ۲ متر تقلیل یافته است و بنابراین موجب ایجاد مسئله اشرافیت نسبت به ملک مجاور جنوبی در طبقات اول تا چهارم خواهد شد لذا جهت کاهش اثرات منفی مذکور با توجه به اینکه بازشوها در ساختمان مورد کارشناسی احداث شده و بر اساس استعلامات اخذ شده رعایت فاصله ۱.۵ متر از ملک مجاور برای ارزیابی میزان اشرافیت در روستاها ملاک عمل قرار دارد لذا پیشنهاد می گردد بازشوهای واقع در نمای جنوبی ساختمان مورد کارشناسی حداقل تا ۱٫۷ متر با استفاده از متریال غیر شفاف مات گردد. همچنین برای تراسهای واقع در این بخش از ساختمان به منظور مرتفع نمودن مسئله مذکور رعایت تمهیدات ذیل ضروری خواهد بود.

  اثرات پیش‌آمدگی بنا نسبت به معبر از لحاظ اشرافیت لازم به توضیح است با توجه به اینکه یکی از موضوعات حائز اهمیت که در رابطه با ملک مورد کارشناسی مطرح شده است مربوط به پیش آمدگی بنا در ضلع شرق و شمال آن می باشد لذا بررسی اثرات آن از جمله از لحاظ اشرافیت نسبت به ملک همسایه ضرورت خواهد داشت. همانطور که در تصویر ذیل مشخص است با توجه به اینکه پیش آمدگی ساختمان مذکور هم در بر مجاور با محور ۱۲ متری که به صورت کنسول و هم در بر مجاور با محور ۶ متر که به صورت تراس اجرا شده است در سمت ملک مجاور جنوبی و غربی فاقد بازشو بوده لذا پیش آمدگی مذکور از لحاظ اشرافیت اثرات منفی ایجاد ننموده است.

• نوع کاربری و احداثی موجود در چه کاربری قرار دارد

چک لیست مطابقت کاربری مطابق پروانه با اجرای مشخصات ساختمان مورد کارشناسی 

• استحکام بنا موجود مورد تأیید میباشد یا خیر و اعیانی باقیمانده بعد از تعریض دارای استحکام بنا میباشد؟

خلاصه عناوین مورد نیاز جهت کنترل محاسبات سازه‌ای ساختمان برای تنظیم گزارش استحکام بنا

بررسی اصول فنی جهت تنظیم گزارش استحکام بنا

همانطور که در فرم استحکام بنا ساختمان مورد کارشناسی توسط آقای به شماره پروانه اشتغال مورد تائید قرار گرفته است. ساختمان مورد کارشناسی استحکام لازم را در مقابل بارهای جانبی و ثقلی دارا بوده و مطابق با دفترچه محاسبات ساختمان اتین نامه ۲۸۰۰ و مقررات ملی ساختمان، برای سقف و ۴۵ طبقه روی پیلوت طراحی و در حال اجرا میباشد. لذا کلیه مسئولیت های حقوقی و قانونی رعایت اصول فنی در ساختمان مورد کارشناسی بر اساس قانون نظام مهندسی ساختمان و سایر قوانین جاری کشور بر عهده نامبردگان میباشد و ضروری است که پس از اتمام عملیات ساختمانی، قبل از صدور پایانکار خروجی نهایی از دفتر نظام مهندسی شهرستان محمود آباد صادر شده و فرمهای نهایی رعایت اصول فنی و استحکام بنا از کلیه مهندسین سازه معماری تاسیسات برقی و مکانیکی اخذ گردد.

رعایت یا عدم رعایت درز انقطاع

همانطوری که در فرم استحکام بنا ساختمان مورد کارشناسی توسط آقای به شماره پروانه اشتغال مورد تائید قرار گرفته است درز انقطاع در ساختمان مورد کارشناسی رعایت شده و با استناد به تبصره ۷ لایحه مسئولیت هر گونه نقص ناشی از عدم رعایت ضوابط فوق بر عهده نامبرده می باشد.

ملاحظات طراحی سازه ایی داده های دفترچه محاسبات سازه ایی

کلیه بارگذاری سازه بر اساس مبحث ششم مقررات ملی ساختمان آئین نامه طراحی ساختمان ها در برابر زلزله استاندارد ۲۸۰۰ ویرایش (۴) ایران آیین نامه بتن ایران آیین نامه بتن آمریکا و آیین نامه بارگذاری ایران میباشد.

1. تطبیق
اطلاعات پروژه (مالک، موقعیت، کاربری)
ویژگی‌های زمین (نوع خاک، آزمایش‌های ژئوتکنیک)
استانداردهای مرجع (مقررات ملی، آیین‌نامه‌های طراحی)

2. بارگذاری سازه
بارهای مرده (وزن مصالح، اجزای دائمی)
بارهای زنده (بار بهره‌برداری بر اساس کاربری)
بارهای محیطی (باد، زلزله، برف، باران)
ترکیب بارها (حالت‌های مختلف بارگذاری)

3. تحلیل سازه‌ای
مدلسازی سازه (نرم‌افزارهای مورد استفاده)
آنالیز استاتیکی و دینامیکی
تحلیل رفتار سازه در برابر زلزله
بررسی تغییرشکل‌ها و جابجایی‌ها

4. طراحی اجزای سازه‌ای
طراحی فونداسیون (پی‌های سطحی، عمیق، شمع‌ها)
طراحی ستون‌ها (ابعاد، آرماتورگذاری، مقاطع فولادی)
طراحی تیرها (خمش، برش، پیچش)
طراحی دال‌ها و سقف‌ها (یکطرفه، دوطرفه، کامپوزیت)
طراحی دیوارهای برشی و مهاربندها

5. جزئیات اجرایی
نقشه‌های اجرایی سازه
جزئیات اتصالات (تیر به ستون، فونداسیون به ستون)
آرماتوربندی و جوش‌کاری
مشخصات مصالح (عیار بتن، گرید فولاد)

6. محاسبات ویژه
پایداری سازه در حین اجرا
تحلیل آسیب‌پذیری لرزه‌ای
بهسازی سازه‌های موجود
محاسبات مقاومت در برابر آتش

فرم استحکام بنا

 اطلاعات ضروری مندرج در فرم استحکام بنا که توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان تنظیم میگردد

• شماره
• تاريخ
• مشخصات کارشناس
• شماره پروانه اشتغال
• نام مالک
• مساحت زمین
• زیربنا
• تعداد سقف
• نشانی
  گروه ساختمان
• قدمت بنا
• نوع سازه
• نوع کاربری
• وضعیت موجود ساختمان
• انبار
• نقشه اولیه
• اطلاعات مجری با پیمانکار
• گزارش شناسایی سازه ای
• اطلاعات کارفرما یا مالک
• آزمایشات

ارزیابی و اظهار نظر نهایی: گواهی بدین وسیله اعلام میدارم که عملیات ساختمانی ملک مذکور مطابق مشخصات مندرج در پروانه صادره و تحت نظارت اینجانب انجام گردیده و به استناد تبصره ۷ لایحه قانون مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی و اصول فنی و ساختمانی را گواهی می‌نمایم

• میزان و متراژ تعریض اعیانی، حصار کشی در حرائم انهار، رودخانه، سیلها، فشار قوی و متوسط انتقال نیرو 
• سال ساخت

• تبعیت ارتفاع ساختمان مورد کارشناسی از عرض معبر

  یکی از روش های رایج برای تعیین حداکثر ارتفاع مجاز ساختمانها قاعده تبعیت ارتفاع از عرض معبر می باشد. بر این اساس حداکثر ارتفاع مجاز برای احداث بنا در مجاورت معابر برابر با عرض معبر بوده و در صورت افزایش ارتفاع ضروری است که به میزان نیمی از ارتفاع طبقات مازاد پسروی از بر زمین به صورت یکجا و یا پلکانی صورت پذیرد. بر این اساس با توجه به اینکه ملک مورد کارشناسی در بر معبر ۲۵ متری واقع شده است. بنابراین احداث حداکثر ۸ طبقه با احتساب هر طبقه ۳ متر و پیلوت در مجاورت معبر مذکور مجاز می باشد اما با توجه به اینکه در بر معبر مذکور حاشیه نوار سبز به عرض حدود ۶ متر وجود داشته لذا با تلقی عرض معبر حدود ۳۱ متر و حدود ۰.۸ متر پسروی که از بر شمالی زمین صورت گرفته است حداکثر تعداد طبقات مجاز برای احداث بنا ۱۰ طبقه روی پیلوت بوده و برای احداث طبقه یازدهم رعایت حداقل ۱.۵ متر پسروی ضرورت داشته که در وضعیت احداثی کاملا رعایت شده است. بنابراین ملک مورد کارشناسی از قاعده مذکور کاملا تبعیت نموده و مغایرتی با آن ندارد.

• تعیین سال ساخت و قیمت عادلانه روز اعیانی تکمیل شده بر اساس گزارش ارائه شده از سوی دهیاری احداث ملک مورد کارشناسی از سال ۱۴۰۱ آغاز شده و تا کنون ادامه یافته است. بر این اساس جهت صدور رأی جریمه برای مازاد بنای احداثی در ادامه ارزش عادلانه آن پرداخته می شود

• تعداد و نحوه آرایش پارکینگ تأمین شده

تامین پارکینگ ساختمان مورد کارشناسی در حال حاضر بر اساس گزارش شهرداری تا طبقه یازدهم دارای ۸ واحد مسکونی بوده که بر اساس نقشه های اجرایی ارائه شده از سوی مالک ۷ واحد آن دارای مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع و ۱ واحد آن دارای مساحت بیشتر از ۲۰۰ متر مربع است؛ بنابراین در وضع موجود تا طبقه یازدهم در مجموع تامین ۹ واحد پارکینگ در ساختمان مورد کارشناسی ضروری است. با توجه به نقشه های اجرایی ارائه شده از سوی مالک ۸ واحد پارکینگ در طبقه همکف قابل تأمین بوده و تعداد ۱ واحد کسری پارکینگ وجود دارد که مربوط به پارکینگ دوم واحد دوبلکس احداثی (طبقات نهم و دهم) است. بنابر این ساختمان مورد کارشناسی از لحاظ تامین پارکینگ مشکلی نخواهد داشت.

نمونه پلان جانمایی پارکینگ در عرصه

مطابق با پلان ارائه شده در ساختمان طراحی شده موقعیت استقرار پارکینگ در محوطه مشخص شده است اما در وضع موجود های گوناه سازه ای جهات احاداث پارکینگ اجرا نشده است اما با توجه به اینکه فضای باز در عرصه ملک مورد کارشناسی حدود 36 متر مربع در قالب حیاط وجود دارد، امکان احداث پارکینگ با سازه سبک به مساحت حداقل 15 مترمربع در محوطه وجود خواهد داشت.

 محتوای رای جریمه کمیسیون

وزارت کشور
استانداری
رای جریمه کمیسیون تبصره ۲ بند ۳ ماده ۹۹ ق ش
جلسه کمیسیون تبصره ۲ بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها با حضور اعضا در تاریخ ۱۴۰۱/۵/۱۲ تشکیل گردید و پرونده موضوع گزارش شماره ۶۱۰۴۹ مورخ ۴/۱۶/ ۱۴۰۱) (بخشداری/ سازمان همیاری شهرداریهای استان )) دایر بر تخلفات ساختمانی واحد (( انباری سرایداری تجاری مسکونی تولیدی صنعتی خدماتی)) متعلق به ((آقا / خانم)) بخش بخش مرکزی دهستان که تخلف ساختمانی مطابق جدول ذیل محرز گردید
عدم رعایت مفاد آیین نامه احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها پیرامون
(۱) نداشتن پروانه ساختمانی مورد رسیدگی قرار گرفت
(۲) افزایش بنای احداثی نسبت به پروانه ساختمانی

بدلیل عدم رعایت موارد مندرج در جدول فوق فعلا ضرورت قلع بنا محرز نکردید کمیسیون با صدور رای جریمه متخلف را به پرداخت مبلغ به حروف ریال محکوم می نماید. متخلف موظف است ظرف مدت مقرر از تاریخ استانداری / بخشداری ارایه و درخواست اجازه ادامه کار صدور گواهی پایان کار نماید. بدیهی است در صورت عدم رعایت پرداخت جریمه در مهلت مقرر استانداری / فرمانداری / بخشداری میتواند پرونده را مجددا به کمیسیون ارجاع و درخواست صدور رای قلع بنا نماید.
شرح میزان تخلف و جریمه و سایر توضیحات
با توجه به مفاد فوق و اتفاق نظر اعضای کمیسیون به صدور را صدور رای جریمه ارائه گواهی استحکام بنا توسط مهندس ناظر دیصلاح و مندرجات نامه شماره ۱۳/۳۰ ۱۲۰ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان کمیسیون بر اساس قیمت اعیانی ساختمان که با بررسی کارشناسی ریال برای تجاری و بقرار متر مربعی موقعیت ملک و بنای احداثی با نوع مصالح مصرفی و جميع جهات و وضعیت منطقه بقرار متر مربعی پیست هست متریال با لحاظ نمودن ضریب ۰۷ يمبلغ برای مسکونی و بقرار متر مربعی ریال برای پارکینگ و مجموع ریال قیمت روز اعیانی باستناد وضعیت معیشتی مالک و محتویات پرونده و منظور نمودن شرایط موجود برای میزان تخلف ساختمانی اعلام شده جریمه صادر مینماید. ضمناً رعایت کلیه جرایم قانونی عرض گذره تعریض و عقب نشینی و ضوابط تورگیری و اشرافیت بر اساس طرح هادی مصوب الزامی است. همچنین رای صادره دال بر تغییر کاربری عرصه و تایید مالکیت نبوده و حفظ کاربری عرصه الزامی است.
نماینده
قوه قضائیه
وزارت راه و شهر سازی
این رای قطعی و لازم الاجراست و رأی صادره مطابق با تبصره (۳) ماده (۱۳) قانون تشکیلات و این دادرسی دیوان عدالت اداری ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.
برگ رای بدون مهر برجست و هولوگرام فاقد اعتبار می باشد.

ساختار محتوایی گزارش کارشناس رسمی دادگستری

مفاد تصمیم کمیسیون

1- رعایت و یا عدم رعایت ماده آیین نامه احداث شده بنا و تأسیسات در خارج از محدوده و حریم شهرها مصوب سال 1355 (اصول سه گانه مهندسی ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی)

2- بررسی مقررات احداثی موجود و مغایرت یا عدم مغایرت با گزارش بخشداری.

3- نوع کاربری و احداثی موجود در چه کاربری قرار دارد.

4- استحکام یا موجود مورد تبلیغ میباشد یا خیر و اعیانی باقیمانده بعد از تعریض دارای استحکام بنا میباشد یا خیر؟

5- میزان و مقررات تعریض اعیانی، حصار کشی در حرائم انهار، رودخانه، سیلها، فشار قوی و متوسط انتقال نیرو 

6- سال ساخت

7- تعداد و نحوه آرایش پارکینگ تأمین شده

8- ضرورت یا عدم ضرورت تخریب بنا

محتوای گزارش رای تصمیم گیری کمیسیون

بسمه تعالی

وزارت کشور

استانداری 

رای تصمیم گیری کمین تبصره بند ۱۷۲ ۱۹۱۹ ش.

جلسه کمیسیون تبصره ۲ بند ۳ ماده ۲۴ قانون شهرداریها با حضور اعضاء در تاریخ ۷/۱۵ / ۱۴۰۳ تشکیل گردیده و پرونده موضوع مورخ / / ۱۴۰۲ بخشداری / سازمان همیاری شهرداریهای استان )) دایر بر تخلفات ساختمانی واحد انباری / سرایداری تجاری مسکونی تولیدی صنعتی خدماتی)) متعلق به (( آقا / خانمی))   واقع در شهرستان بخش مرکزی بخش مرکزی دهستان روستای خارهی مورد رسیدگی قرار گرفت و بدلیل عدم وجود مستندات کافی جهت صدور رای بشرح ذیل اتخاذ تصمیم گردید: 

پس از بررسی پرونده مقرر گردید مهندس منتخب به عنوان کارشناس رسمی دادگستری به بازدید از ملک و بنای احداث شده، اقدام نموده و گزارش کارشناسی با احداث اعیانی موضوع پرونده در خصوص موارد ذیل :

رعایت و با عدم رعایت مفاد ماده ۴ آئین نامه احداث شده بنا و تاسات در خارج از محدوده و حریم شهرها مصوب سال ۱۳۵۵ ( اصول ۳ گانه مهندسی ضوابط فنی ، بهداشتی و شهر سازی 

بررسی متراز احداثی موجود و مغایرت با عدم مغایرت با گزارش بخشداری .

نوع کاربری و احداثی موجود در چه کاربری قرار دارد قرار دارد 

استحکام بنا موجود مورد : مورد تأییدیه میباشد یا خیر و اعیانی باقیمانده بعد از تعریض دارای استحکام بنا می باشد یا . یا خبر؟

میزان و متراز تعریض اعیانی ، حصار کشی در جرائم انهار ، رودخانه ، سیل ها ، فشار قوی و متوسط انتقال نیرو و.....

سال ساخت

 تعداد و نحوه آرایش پارکینگ تامین شده

تعیین قیمت عادلانه روز اعیانی تکمیل شده

گزاری گردد

پس از ابلاغ تا ۱۵ روز کاری نسبت به اعلام نظریه کارشناسی فرصت دارید، با ارائه اسناد و مستندات لازم ، تهیه و به دبیرخانه کمیسیون ماده ۹۹ ارسال تا در جلسات آتی مجدداً مطرح گردد. 

هزینه کار شناسی برابر تعرفه، به عهده مالک میباشد 

نماینده وزارت کشور

نماینده قوه قضائیه

این رای قطعی و لازم الاجراست

نماینده وزارت راه و شهرسازی

ضمناً رای صادره مطابق با تبصره (۲) ماده (۱۶) قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ قابل اعتراضی در دیوان عدالت اداری می باشد.

برگ رای بدون مهر برجسته و هولوگرام فاقد اعتبار می باشد.

نمونه گزارش کارشناسی موقعیت ملک و تبیین وضع موجود

انطباق با آیین نامه احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها

انطباق با اصول شهرسازی

• انطباق با طرح مصوب
• تامین پارکینگ
• موقعیت استقرار بنا و اشرافیت
• سایه اندازی
• همجواری و خط آسمان

شاخص بهداشتی

با عنایت به اینکه در زمین مورد نظر، سطح اشغال و تراکم ساختمانی در حد مجاز رعایت شده و در استقرار ساختمان فواصل مجاز از املاک مجاور بصورت مطلوب رعایت شده است و نور و تهویه مناسب در ساختمان مورد نظر با تعبیه بازشوهای مناسب پیش بینی شده است. مطابق با بررسی های انجام شده و اقدامات لازم در جهت جلوگیری از نم به ساختمان انجام شده است. همچنین سیستم دفع فاضلاب هم متناسب با ساختمان تک واحدی مناسب در ساختمان مذکور اجرا شده است. بنا بر این ساختمان مورد کارشناسی از نظر اصول بهداشتی فاقد مشکل می باشد.

نمونه نامه ارجاع به کارشناسی کمیسیون ماده صد شهرداری

شهرداری
دبیرخانه کمیسیون ماده صد شهرداری
بتاریخ ۱۴۰۳/۰۷/۱۸ در وقت مقرر کمیسیون ماده صد قانون شهرداریها مستقر در شهرداری بتصدى اعضاء امضاء کنندگان ذیل تشکیل و پرونده مربوط به آقای حسن و به شماره پرونده ۱۵۴۸۲ و با کد نوسازی ۹-۱۰۰۳۹-۱-۱- تحت نظر قرار دارد اعضاء با بررسی محتویات پرونده و انجام مشاوره به شرح ذیل اتخاذ تصمیم می نماید.
تصمیم کمیسیون
مقرر گردید کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان ضمن بررسی پرونده نسبت به بازدید از بنای احداثی اقدام و در خصوص موارد ذیل با حق الزحمه کارشناسی ریال اظهار نظر فرمایند.
مطابقت بنای احداثی از حیث سایه اندازی به املاک مجاور و رعایت ضوابط اشرافیت
بررسی آسانسورهای تعبیه شده از جهت تطابق با مبحث ۳ و ۱۵ مقررات ملی ساختمان
بررسی پارکینگ و رمپ های احداثی بر اساس مبحث ۴ مقررات ملی ساختمان و طرح تفصیلی شهر
مطابقت بنای احداثی از حیث ضوابط مندرج در مبحث ۳ مقررات ملی ساختمان ضوابط راه های خروج و دسترسی راه پله پله فرار و ضوابط اختصاصی پارکینگ ها ، ضوابط مترتب به ساختمانهای بلند مرتبه ، ضوابط اختصاصی آتشنشانی و کنترل حریق )

نماینده قوه قضائیه
نماینده وزارات کشور
عضو شورای اسلامی

بنابراین همان طور که در تصویر ذیل مشخص است منطقه دارای ممنوعیت برای احداث بنا در ساختمان مورد کارشناسی کاملاً رعایت شده و مطابق با پلان اجرایی ارائه شده از سوی کارفرما این فاصله در طبقه اول حدود ۱۰ متر و در سایر طبقات فوقانی به حدود ۱۷ متر نیز رسیده است.

بنابراین با توجه به اینکه فاصله مذکور کاملاً رعایت شده و هیچ بازشویی در سمت شرق و غرب بنا نیز وجود ندارد. لذا ملک مورد کارشناسی مطابق با ضوابط طرح تفصیلی شهر بابلسر و مقررات ملی ساختمان هیچ مشکلی از لحاظ اشرافیت ندارد.

 موارد مهم چک لیست ایمنی آسانسور 

 موارد مهم چک لیست ایمنی آسانسور این چک لیست می تواند به صورت دوره ای  توسط مسئول نگهداری و به صورت سالانه توسط تکنسین های مجرب تکمیل شود. توجه به نکات ایمنی آسانسور می تواند از بسیاری از حوادث جلوگیری کند.

 چک لیست تطبیق مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان

 چک لیست اعلان و اطفاء حریق مبحث سوم مقررات ملی ساختمان 

  چک لیست محتوای گزارش کارشناسی رعایت اصول شهرسازی