۱۰ نکته مهم در محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان

قدرالسهم زمین چیست و نحوه محاسبه قدرالسهم زمین برای واحدهای آپارتمانی، تجاری، اداری چگونه است؟

مطابق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن قدرالسهم هر واحد آپارتمانی از عرصه مجتمع آپارتمانی به روش زیر محاسبه میشود:
قدرالسهم عرصه یا سهم از عرصه واحد آپارتمان برابر است با ضریب متراژ مفید اختصاصی یک واحد آپارتمان مجتمع ضربدر متراژ کل عرصه مجتمع تقسیم بر متراژ مفید اختصاصی کل آپارتمانهای مجتمع مسکونی
هدف از متراژ مساحت مفید اختصاصی آپارتمان مطابق سند و صورتجلسه تفکیکی میتواند شامل مساحت آپارتمان انباری و پارکینگ و تراس اختصاصی و حیات خلوت نیز باشد.
یعنی اگر ساختمانی ۶ طبقه در ۱۰ واحد کل عرصه ۲۰۰۰ متر مربع و مساحت واحد ۱۰۰ مترمربع باشد و جمع کل مساحت مفيد مجتمع ۱۰۰۰ متر مربع میباشد قدرالسهم آپارتمان یا سهم العرصه واحد برابر با ۵۰ مترمربع محاسبه شود.

ارزیابی و محاسبه قدر السهم زمین یا عرصه ملک هر آپارتمان توسط کارشناس رسمی دادگستری

با توجه به حساسیت و گسترگی موضوع و مهم بودن این بخش و اینکه نبود منبع مکتوب و مستندی در این رابطه، جهت جلوگیری از ایجاد هر گونه اختلاف در سیر مراحل اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت توصیه میشود حتما به متخصصین امر (کارشناسان رسمی دادگستری) مراجه نمایید و در این مورد بخصوص و موضوع تهیه محتوی قرارداد به هیچ وجه از مشاوره سنتی دلالان امر مسکن استفاده ننمائید.

استفاده از گزارش کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی قدرالسهم در نهایت منجر به کاهش چشمگیر اختلافات ناشی از این موضوع خواهد گردید. مستحضر باشید که دادگاهها پر از پرونده هایی است که مالکین با سهل انگاری در همین موضوعات قید شده در بخش مشارکت در ساخت هم تمام یا بخش عمده ای از سرمایه خود را از دست میدهند و هم مدتها در راهروهای دادگاهها بدنبال حقوق خود به طرفین قرارداد ، قضات و وکلاء مراجعه مینمایند و در نهایت با پرداخت هزینه چند برابر مادی و صرف عمر و زمان، به دلیل عدم تنظیم صحیح محتوی قراردادی در خصوص تعیین و محاسبه میزان قدرالسهم از عرصه ملک به حقوق اولیه خود هم نمی رسند.

برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می‌گیرند باید به این نکته اشاره کرد که هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک از ارزش بیشتری بهره‌مند خواهد بود.

هر مورد از پروژه های مشارکت در ساخت هم از بعد تعیین و محاسبه میزان قدرالسهم از عرصه ملک و هم از بعد تهیه قرارداد (بدلیل وجود شرایط خصوصی متفاوت) منحصر به آن موضوع میباشند لذا استفاده از قراردادهای مشابه که امروزه در دفاتر معاملات املاک دست به دست میشود توصیه نمی گردد.

تعیین قدرالسهم پنت هاوس و مجتمع های تجاری و اداری

در تعیین قدرالسهم برای مجتمع های مسکونی با قدمت بالا باید به ارزش قدرالسهم و ارزش آپارتمانهای قدیمی در منطقه، ارزش هزینه های بازسازی شده، محاسبه میزان کار انجام شده توجه شود و در ساختمانهایی مرتفع که واحدی تحت عنوان پنت هاوس در آن واقع است شرایط خاصی حاکم است که کاملا متفاوت با روشهای فعلی است و عدم توجه به موارد مرغوبیت حاصله در بدو ساخت مانع از حصول نتیجه صحیح خواهد شد.

موضوع مهم در این ارزیابی و تعیین قدرالسهم توجه به این نکته است تمام مجتمع های تجاری و اداری و مسکونی بر اساس همین روش قابل محاسبه است ولی هموراه شرایط بصورت مثال فوق نیست و فلسفه مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری برای محاسبه قدرالسهم نیز همین است یعنی اینکه قانون تملک آپارتمانها نیاز به بازنگری است چون همه واحدهای آپارتمانی مشابه یکدیگر نیستند و برخی از مرغوبیت مکانی و ارتفاعی برخوردارند و یا اینکه ممکن است فضاهای اختصاصی متفاوتی نسبت به همدیگر داشته باشند
داشتن مساحت متفاوت در انباری یا تعدد پارکینگ و نوع قرارگیری در طبقه و سمت در مجتمع و یا در اختیار داشتن حقوق ارتفاقی یا حق عبور یا دسترسی اختصاصی موضوعات مهمی است که در این قانون به آن اشاره نشده است و ضرورت بازنگری بدلیل بروز اختلاف بین مالکین کامل روشن است. عمده مراجعه به کارشناس تعیین قدرالسهم نیر همین نکته است.
در مواردی که اطلاعات مندرج در صورتمجلس تفکیکی و اسناد مالکیت اعم از پلاک ثبتی و موقعیت و نشانی و مساحت واحد با وضع موجود منطبق نباشد یقینا این روش کارساز نیست و باید با برداشت نقشه دقیق و تهیه صورتجلسه با تایید مالکین روش محاسبه را اصلاح نمود.
حتی در محاسباتی که واحدهای تجاری در مجتمع مسکونی واقعند این روش موثر نیست و باید با توجه به تجربه کارشناس با تهیه چک لیست به اصلاح محاسبه پرداخت کما اینکه در پروژه های مشارکت در ساخت این معضل عامل تاخیر در شروع پروژه عملیات اجرایی است و به عنوان کارشناس اکیدا توصیه میکنم تا تهیه جداول مورد تایید مالکین در مورد قدرالسهم با روش بروز به هیچ وجه عملیات ساختمانی را شروع نکنید چون عدم توجه به این موضوع باعث از بین رفتن حقوق حصه شما پس از تخریب است و دیگر امکان رویت امتیازات واحد شما ممکن نخواهد بود و این روش مانع از بروز اختلاف در آینده و سپری شدن وقت مالکین در دادگاهها خواهد شد.
در مجتمع هایی که سند مالکیت عرصه مصادره یا وقفی یا ریشه ستادی داشته باشد پیش از هر اقدامی استعلام مورد نیاز را کسب و در اختیار کارشناس تعیین قدرالسهم قرار دهید.

لیست مرغوبیت واحدهای مجتمع مسکونی

در مرحله محاسبه قدرالسهم و تهیه لیست مرغوبیت باید مطابق عناوین زیر اختلاف ارزش آپارتمانهای مسکونی در مجتمع های مسکونی برآورد و صورتجلسه شود.

• مساحت آپارتمان
• ضریب نقشه
• موقعیت و نور گیری
• دامنه
• ضرایب
• محل استقرار آپارتمان
• ضریب طبقات
• سر و صدا و مجاورت با گذرهای عمومی
• مجاورت با راه پله های عمومی
• فضاهای اختصاصی و بالکن ها
• فاصله از ساختمانهای مقابل
• تعداد واحد در طبقه
• تعداد سرویس اختصاصی در آپارتمان
• مشاعات مجتمع
• تسهیلات رفاهی آسانسور
• استخر سونا سالن ورزشی
• سالن اجتماعات
• سایر مشخصات مد نظر کارشناس

مزایای واحد به ترتیب اولویت موثر بر مرغوبیت واحد

برای هر واحد نیز ریز موارد اولویت و موثر بر مرغوبیت بر اساس عناوین زیر باید تعیین شود

• پارتیشن بندی مناسب و برخورداری از کیفیت بالای طراحی
• معماری برخورداری از مزایای بالا بودن طبقه
• برخورداری واحد از نور طبیعی
• برخورداری از چشم انداز مناسب
• عدم اشراف بصری واحدها به یکدیگر
• بهره مندی از نسبت بالای مساحت بالکن روباز به مساحت واحد
• کم بودن تعداد واحدها در طبقه
• وجود فاصله بیشتر بین درب واحد با محل جمع آوری زباله
• وجود فاصله بیشتر بین واحد و آسانسورها
• مصونیت از آلودگی صوتی و بصری اماکن عمومی
• طبقه همکف و محیط بیرون
• مصونیت از آلودگی صوتی داکتهای تأسیساتی
• بهره مندی از مساحت نزدیک به مساحت متوسط واحدها
• عدم همجواری ورودی واحد با واحدهای همسایه
• بهره مندی از متراژ بالای کمد دیواری
• همجواری واحد با فضای سبز

عناوین موثر بر مرغوبیت واحد

موضوعاتی که در جدول نهایی تعیین مرغوبیت هر واحد برای تعیین قدرالسهم باید مد نظر قرار گیرند.

• پارتیشن بندی مناسب و برخورداری از کیفیت بالای طراحی
• معماری برخورداری از مزایای بالا بودن طبقه
• برخورداری واحد از نور طبیعی
• برخورداری از چشم انداز مناسب
• عدم اشراف بصری واحدها به یکدیگر
• بهره مندی از نسبت بالای مساحت بالکن روباز به مساحت واحد
• کم بودن تعداد واحدها در طبقه
• وجود فاصله بیشتر بین درب واحد با محل جمع آوری زباله
• وجود فاصله بیشتر بین واحد و آسانسورها
• مصونیت از آلودگی صوتی و بصری اماکن عمومی
• طبقه همکف و محیط بیرون
• مصونیت از آلودگی صوتی داکتهای تأسیساتی
• بهره مندی از مساحت نزدیک به مساحت متوسط واحدها
• عدم همجواری ورودی واحد با واحدهای همسایه
• بهره مندی از متراژ بالای کمد دیواری
• همجواری واحد با فضای سبز

محاسبه قدرالسهم بر اساس قانون تملک آپارتمانها

کارشناس در شرایط عمومی محدود به رعایت قانون تملک آپارتمانها می باشد که ارزیابی بر اساس مساحت اختصاصی می باشد ولی با توجه به تفاوت ارقام قدرالسهم محاسبه شده بر اساس قانون تملک آپارتمانها با روش تعیین مرغوبیت می بایست کارشناس ضمن توضیح تفاوت این دو روش در صورتیکه تمامی مالکین توافق داشتند که ارزیابی براساس مساحت واحد‌ و منضمات آن و محل وقوع واحد درطبقه وسمت وجهت قدرالسهم تعیین شود می بایست کارشناس از کلیه مالکین بخواهد موافقت خود را طی صورتجلسه ایی تنطیم نمایند که همه انها با این روش موافقند واین صورتجلسه راطی نامه ایی به کارشناس جهت انجام کارشناسی براساس صورتجلسه پیوست ابلاغ نمایند. سپس کارشناس بامعادل سازی مساحت منضمات آپارتمان مانند؛ مساحت پارکینگ . انباری بالکن و تراس غیر معمول وغیر متعارف .غیر مسقف را به نسبت مساحت مبلغ یک مترمربع واحد تعیین آپارتمان جدول محاسبات نهایی قدرالسهم را به ضمیمه گزارش رسمی را به متقاضیان ابلاغ می نماید.

کاربرد عنوان قدر السهم برای موضوعات دیگر

قدرالسهم علاوه بر تعیین مقادیر سهم از عرصه برای آپارتمانها در مجتمع های مسکونی، در مورد تعیین سهم مالک و خدمات شهری شهرداریها در عرصه های با مساحت بالا نیز به کار می رود و هر چند مربوط به موضوع این بحث نیست ولی ذکر کاربرد این عنوان برای تقسیم شارژ واحدهای مسکونی بر اساس تعیین قدرالسهم از هزینه های نگهداری ساختمانها نیز مورد استفاده است.

منظور از قدر السهم میزان سهم هر فرد یا هر مالک یک واحد آپارتمان از زمین است. و یا به تعریف دیگر نسبت بین اعیان از عرصه است. تعیین قدر السهم در موراد مختلفی اهمیت پیدا می‌کند. در قرارداد‌های مشارکت در ساخت و بازسازی و یا در تعیین میزان حق مالکان هنگام محاسبه سهمشان از یک واحد تجاری، مسکونی و یا یک آپارتمان.

از همین رو قدر سهم تجاری و یا محاسبه قدر السهم پارکینگ، قدر السهم در عرصه آپارتمان و غیره با توجه به نرخ بالای زمین اهمیت زیادی پیدا می‌کند. فرمول‌های زیادی برای تعیین قدر السهم وجود دارند که به افراد کمک می‌کند تا حدود قدر السهم را مشخص کنند اما این فرمول‌ها هرگز راه مناسبی برای تعیین دقیق قدر السهم نیست و احتمالا شرکای یک ساختمان نیز به این فرمول‌ها در محاسبه چندان توجهی نخواهند کرد و از کارشناسان بهره‌ خواهند برد.

تعیین میزان قدر السهم ساختمان در موراد مختلفی اهمیت پیدا می‌کند که به اختصار به آن‌ها اشاره می‌کنیم. برای مثال فرض کنید که قرار است یک زمین کلنگی با هزینه یه شرکت یا فرد ساخته شود. چگونه سهم افراد پس از ساخت مشخص می‌شود؟ برای محاسبه سهم الشرکه هر یک از این افراد باید میزان ارزش سرمایه‌ای که به کار وارد شده است محاسبه گردد. ابتدا قیمت زمینی که در آن پروژه ساخته می‌شود مشخص می‌شود و سپس هزینه‌های ساخت. نسبت بین هزینه ساخت و قیمت زمین که ارزش کل به حساب می‌آید میزان سهم افراد را مشخص می‌کند. قدر السهم هر یک از این افراد نیز به همان نسبت خواهد بود.

و یا تصور کنید که آپارتمانی نیاز به بازسازی دارد و قرار است به اصطلاح تخریب و از نو ساخته شود. برای تعیین سهم هر یک از شرکا باید سهم آن‌ها از عرصه مشخص شود. ابتدا باید مساحت کل آپارتمان‌ها مشخص گردد برای مثال اگر 10 واحد آپارتمان با متراژ‌های مختلف وجود داشته باشد باید آن را جمع نمود و سپس ارزش پارکینگ و انباری و غیره را بر اساس نسبت ارزشی که به یک متر آپارتمان دارند مشخص کرد. مثلا هر دو متر پارکینگ ارزش یک متر آپارتمان دارد پس 100 متر پارکینگ 50 متر آپارتمان محسوب می‌شود.

تعیین ارزش انباری‌ها و پارکینگ‌ها  برای محاسبه قدر السهم با توجه به ارزیابی کارشناس از نوع، محیط و شکل و کاربرد آن صورت خواهد گرفت. سپس با محاسبه محاسبه زمین و کسر انبار از آن مثلا 500-50، هر واحد آپارتمان را در 450 ضرب می‌کنیم. برای مثال اگر آپارتمان‌ها 80، 100 و 120 متری باشد آن‌ها را ضرب در 450 می‌کنیم و در نهایت آن را تقسیم بر مساحت کل آپارتمان‌ها می‌نماییم. و سپس قدر السهم انباری که برای مثال نصف ارزش ساختمان بود را به عدد به دست آمده اضافه می‌کنیم به این شکل قدر السهم مشخص می‌گردد.

با توجه به این که املاک تجاری، آپارتمان‌ها و غیره ممکن است دارای اماکن مشترک، انباری‌های متعدد و پارکینگ‌های مختلف باشند معمولا در محاسبه ارزش آن‌ها برای محاسبه قدر السهم مشکلاتی ایجاد می‌شود. به همین دلیل در محاسبه حق السهم زمین از کارشناسان رسمی و دارای صلاحیت قانونی استفاده می‌شود که با ارزیابی دقیق املاک و تعیین شاخص‌ها بر اساس استاندارد‌های حقوقی در تعیین ارزش املاک اقدام به مشخص نمودن قدر السهم می‌کنند.

گاها ممکن است قدر السهم و تعیین آن مبنای اختلافات بسیاری هم شود. به همین دلیل توصیه می‌شود قبل از انجام قرارداد‌های مشارکت در ساخت و یا قبل از خرید و فروش ساختمان و یا تعیین سهم مالکین آپارتمان و یا واحد تجاری از کارشناسان مسلط به موضوع در این زمینه درخواست اظهار نظر نمائید.

 

 

مقایسه انواع زمین 

 

• شمالی، جنوبی، شرقی غربی، (دونبش)
• شمالی شرقی
• جنوبی شرقی

مزایای ملک جنوبی نسبت به شمالی 

• نورگیری بدون محدودیت از هر دو سمت در ملک های جنوبی عدم نیاز به نورگیر در ملک جنوبی و افزایش زیربنای قابل ساخت پیشروی به معبر و اجرای کنسول و افزایش زیربنا در ملک های جنوبی

مزایای ملک شمالی نسبت به جنوبی 

• در صورتیکه پارکینگ در زیرزمین داشته باشیم در ملکهای شمالی فضای بیشتری نسبت به ملکهای جنوبی در اختیار داریم به این دلیل که رمپ پارکینگ در زمین شمالی از داخل حیاط شروع میشود ولی در زمین جنوبی رمپ از داخل زیربنا شروع شده و همین رمپ مقدار قابل توجهی از فضای زیرزمین را اشغال میکند. 
• ورودی ساختمان شمالی از طرف حیاط است و در واقع ساختمان در پشت حیاط قرار دارد. ساختمان شمالی از سمت شمال نورگیر) ، نور غیر مستقیم و از سمت جنوب ( حیاط ) نور کاملا مستقیم دریافت میکند. 

کاربری تجاری در زمینهای شمالی و جنوبی 

• در زمین های جنوبی بخش تجاری جزیی از ساختمان اصلیاست بنابراین هماهنگی بیشتری با کل ساختمان داشته و نمای یکدست و یکنواختی را می توان در آن اجرا کرد
• در زمین های شمالی که کاربری تجاری مسکونی دارند از آنجایی که بخش تجاری در قسمت حیاط ساخته میشود بنابراین قسمتی از مساحت حیاط را اشغال کرده و بر روینمای ساختمان نیز تاثیر منفی میگذارد 

زمینهای دونبش 

• زمینهایی که در محل تقاطع دو معبر قرار بگیرند زمین دونبش میگوییم ملک شمالی شرقی ملک شمالی که در سمت راست معبر شمالی جنوبی قرار گرفته است. 
• ملک شمالی غربی ملک شمالی که در سمت چپ معبر شمالی جنوبی قرار گرفته است. ملک جنوبی شرقی ملک جنوبی که در سمت راست معبر شمالی جنوبی قرار گرفته است. ملک جنوبی غربی ملک جنوبی که در سمت چپ معبر شمالی جنوبی قرار گرفته است

کدام یک از زمین های دونبش بهتر است؟ 

• به طور کلی زمینهای جنوبی که سر نبش قرار میگیرند نسبت به زمین های شمالی دونبش بهترند چون این زمینها از سه سمت امکان نورگیری را دارند در حالیکه زمینهای شمالی سرنبش از دو سمت نورگیر هستند. 
• زمینهای شرقی در سمت راست خیابانهای شمالی جنوبی قرار گرفته است ورودی به ملک از سمت غرب بوده و امکان نورگیری از سمت غرب (معبر) و همچنین از سمت جنوب (حیاط) فراهم میباشد
• درملکهای شرقی امکان اجرای کنسول در طبقات به دلیل پیشروی به سمتخیابان فراهم است. 

ملک شرقی بهتر است یا غربی ؟ 

• زمین های غربی چون نور شرق را دریافت میکنند در طول روز روشن تر هستند. 
• زمینهای شرقی نیز چون نور غرب را دریافت میکنند در زمان عصر و نزدیک به غروب نورگیر تر هستند. بنابراین بستگی به این دارد که ملک در مناطق گرمسیر است یا سردسیر؟ در مناطق گرمسیر تابش مستقیم نور خورشید به داخل خانه خوشایند نیست در حالیکه همین موضوع در مناطق سردسیر مزیت به شمار میرود 

خانه شرقی غربی بهتر است یا شمالی جنوبی؟ 

• خانه های شرقی غربی طول آنها در سمت معبر است در حالیکه خانه های شمالی جنوبی عرض آنها در سمت معبر است. بنابراین خانه های شرقی غربی نورگیر ترهستند. 
• ورودی ساختمان جنوبی از خیابان به داخل بنا باز میشود و حیاط خانه در پشت ساختمان واقع شده است. 
• ساختمان جنوبی از سمت شمال و جنوب دارای نور مستقیم است. 

رمپ پارکینگ در زمینهای شمالی و جنوبی 

• در ملکهای شمالی در صورتی که بخواهیم از زیرزمین به عنوان پارکینگ استفاده کنیم میتوانیم رمپ را از حیاط شروع کنیم که باعث میشود رمپ زیرزمین را کمتر اشغال کرده و فضای بیشتری را برای طراحی پارکینگ در اختیار داشته باشیم در صورتیکه هم همکف و هم زیر زمین پارکینگ باشد به ناچار رمپ را باید از انتهای زمین اجرا کرده و مقداری از فضای پارکینگ توسط رمپ اشغال خواهد شد. 
• در زمینهای جنوبی چون ورودی رمپ در داخل زیربنا ساختمان است بنابراین مقداری از فضای پارکینگ توسط رمپ اشغال میشود
• در حالتی که دو طبقه پارکینگ داشته باشیم (هم همکف و هم زیرزمین) میتوانیم رمپ را از داخل حیاط انتهای ساختمان اجرا کرده تا فضای کمتری بابت رمپ اشغال شود.