کارشناس رسمی دادگستری استحکام بنا
یکی از موضوعاتی به کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان ارجاع میشود تعیین وضعیت ساختمان به لحاظ استحکام بنا و کیفیت مصالح سازه ای است. این موضوع دایره بسیار وسیعی دارد و میتواند به هر سازه ای که بصورت مهندسی یا سنتی ساخته می شود اطلاق گردد. به عنوان مثال بسته به موضوع تعیین استحکام یک بنای قدیمی با ساخت سنتی دیوارهای باربر و یا سازه یک برج همچنین کیفیت ساخت سازه آبی مانند سد نیز در این حوزه قابل بررسی است. تعیین استحکام بنا در رشته راه و ساختمان میتواند در زیر مجموعه سه صلاحیت از صلاحیتهای این رشته گزارش شود:
- تعیین خسارت و علت خسارت و مقاومت ساختمان
- تطبیق سازه اجرا شده با نقشه های مصوب
- حل اختلاف کارفرما و پیمانکار
بیشترین علت نیاز به این گزارش در زمان صدور گواهی اتمام عملیات اجرایی ساختمان مورد نیاز است ولی بسته به نیاز در چهار مرحله رسیدگی و کنترل ساختمان نیز میتواند به عنوان تعیین مقاومت مصالح و اعضای سازه ای مورد نیاز باشد و عمده مراحلی که یک کارشناس میتواند گواهی استحکام بنا صادر کند عبارتند از :
- مرحله اتمام زیر سازی فونداسیون و کنترل مقاومت خاک
- مرحله اتمام اجرای فونداسیون جهت تعیین صحت اجرای پی سازی
- مرحله اتمام سازه اسکلت ساختمان اعم از بتنی یا فلزی
- مرحله اتمام کل عملیات اجرایی ساختمان
در هر صورت به نسبت مرحله ای که درخواست صدور گواهی مقاومت ساختمان ارائه میشود و با توجه به دیدگاه کارشناس، صدور گواهی استحکام بنا نیازمند بررسی و کنترل و یا نمونه گیری از مصالح به شیوه کر گیری یا استفاده از ابزار کنترل و آزمایش غیر مخرب می باشد.
برگه استحکام بنا چیست؟
استحکام بنا یک واژه کلی است که از آن مقاومت یک بنا در برابر عوامل خارجی مستفاد میشود ولی با توجه به اینکه در امر مهندسی ساختمان گزارش تحت عنوان برگه استحکام بنا وجود دارد که در آن، کارشناس رسمی دادگستری رشته مهندسی راه و ساختمان پس از بررسی وضعیت یک سازه اقدام به تنظیم گزارش یا تکمیل برگه استحکام بنا می نماید.
هزینه گواهی استحکام بنا چقدر است؟
برای تعیین میزان دستمزد مهندسی صادر کننده گواهی استحکام بنا می بایست به اهمیت مسئولیت مهندسی که برگه را تنظیم و مهر و امضا می نماید توجه نماپیم که با گستردگی ساختمان مورد تایید میزان مسئولیت متوجه وی نیز افزایش می یابد ، لذا از این روست که دستمزد کارشناسی رسمی دادگستری استحکام بنا بر پایه میزان وسعت مساحت ناخالص ساختمان تعیین می شود.
وقتی یک کارشناس اقدام به تایید استحکام بنای یک ساختمان می نماید فارغ از کاربری آن ملک که میتواند مسکونی یا تجاری یا اداری باشد، در اصل مسئولیت تمامی اتفاقاتی که ناشی از بروز حادثه در آن بنا رخ میدهد را میپذیرد مخصوصا در شرایطی که مالکین قصد اضافه اشکوب یا افزودن یک یا چند طبقه به بنای فعلی را دارند که با ادعای مقاومت ساختمان در برابر بارهای ثقلی و جانبی به شهرداری مراجعه نموده و درخواست اضافه بنا می‌نمایند و قریب به اتفاق موارد شهرداری به مالکین محترم جهت دریافت پروانه ساختمانی لزوم ارائه برگه تایید شده استحکام بنا را تاکید می نماید که صدور آن نیز تابع روندی است که در بخشهای دیگر توضیح داده شده است.
گواهی استحکام بنا میتواند جهت تغییر کاربری نیز صادر شود به عنوان مثال اگر یک واحد مسکونی یا اداری جهت تغییر کاربری یا تغییر شرایط بهره‌برداری به واحد صنعتی یا کارگاه نیز نیاز به تاییدیه مقاومت ساختمان دارد.
در چه مواردی نیاز به برگه تأیید استحکام بنا می‌باشد؟
در موارد ذیل شهرداری‌ها مالکینی که جهت صدور پایان کار مراجعه می‌نمایند را ملزم می‌کنند تا به مهندسی مراجعه و نسبت به اخذ برگه‌ای تحت عنوان تأیید استحکام بنا اقدام نمایند و سپس پرونده ملک مربوطه در کمسیون ماده صد مطرح می‌گردد:
1- قدیمی بودن ملک و فاقد پایان کار بودن آن؛
2- تغییر کاربری از مسکونی به اداری یا تجاری، مسکونی به کارگاه مسکونی، مسکونی به آموزشی و هر نوع تغییر کاربری که با کاربری پایان کار قبلی مغایر باشد؛
3- اضافه کردن به بنا قبلی (اضافه اشکوب) یا حتی کسر از بنای قبلی؛
4- تغییراتی که هنگام بازسازی ساختمان یا تغییرات داخلی آن رخ میدهد مانند جابجایی دیوارها و یا حذف ستون؛
5- ریزش یا تخریب بخشی از بنای قدیمی؛
6- عدم انطباق وضع موجود با نقشه‌های مصوب سازه و یا معماری؛
7- تشخیص مهندس ناظر مربوطه مبنی بر عدم رعایت مقررات ملّی ساختمان؛
8- فوت و یا انصراف ناظر قبلی بنای در حال ساخت یا رهاشده (شامل همه بناهایی که شروع به کار از شهرداری گرفته‌اند، میشود
روش های تایید استحکام بنا چیست؟
معمولا استحکام یک سازه در مرحله حین ساخت و پس از اتمام عملیات ساختمانی مورد بررسی قرا میگیرد که کارشناس رسمی دادگستری صادره کننده برگه استحکام بنا پیش از تایید برگه با مراجعه به محل پروژه و تطبیق نقشه های ساختمانی با وضعیت سازه و کنترل صحت اجرای ساختمان با اطمینان لازم در صدور برگه استحکام بنا میرسد. البته در مواردیکه نیاز به افزایش تراز ساختمان یا اصطلاحا اضافه اشکوب است مستندات محاسباتی با همفکری محاسب نیز کنترل میشود و عمدتا در کشور ما بدلیل دقت مهندسین ناظر و محاسب و حتی پیش بینی مالکین در زمان تهیه پروانه ساختمانی معمولا مشکلی در صدور برگه های استحکام بنا حاصل نمی‌شود.
ارزیابی مقاومت ساختمان و استحکام بنا
ارزیابی مقاومت ساختمان های مسکونی به تشخیص نوع ساخت بنا و عوامل گوناگون دیگری بستگی دارد. به همین دلیل بسیاری از کارشناسان پارامتر‌های زیادی در تعیین مقاومت بنا به میزان تاثیری که هر شاخص در مقاومت ساختمان دارد مشخص می‌نمایند. برای مثال نوع سازه‌ها، روش اجرای سازه‌ها، سن ساختمان، تعداد طبقات، گزارشات پایان کار، تغییراتی که در ساختمان روی داده است و مواردی چون سیل و زلزله و یا حتی انفجار‌هایی که در آن منطقه صورت گرفته است میتواند در مقاومت ساختمان تاثیر داشته باشد.
مثلا برای ارزیابی مقاومت سازه روش های متنوعی برای شناخت نوع سازه ساختمانی موجود است. اگر اصول و معیار های لازم برای مقاومت یک ساختمان به اجرا درآیند، آن ساختمان میتواند در برابر حوادث متعددی همچون زلزله و آتش سوزی مقاومت مناسبی داشته باشد. اما گاها برای مثال در ساز‌های فلزی جوش‌ها و اتصالات از وضعیت مناسبی برخوردار نیستند. و یا در سازه‌های بتنی نوع بتن و حتی خود بتن ریزی باعث کاهش مقاومت سیمان شده است.
در ادامه ما بعضی از پارامتر‌هایی که نیاز است تا بر اساس آن مقاومت ساختمان محاسبه شود را توضیح خواهیم داد. اما با توجه به تخصصی بودن این امر جهت تهیه گزارش رسمی برای ارائه به محاکم و یا انجام معاملات و ارزیابی آپارتمان می‌توانید از کارشناسان متخصص ما در این زمینه استفاده نمائید.
نوع ساخت بنا
برای شناخت نوع ساخت هر بنا در مقاومت ساختمان‌ها چندین روش وجود دارد: اسکلت یا سازه ساختمان، قاب، قابل احتراق بودن، مقاومت در برابر آتش و زلزله، پیشگیرنده‌های احتراق، عدم احداث ساختمان در نزدیکی و روی گسل ها، عدم احداث در لبه پرتگاه و زمین های با شیب تند و ساخت در زمین های سست و نخاله های ساختمانی.
عوامل فوق هر یک تاثیر خاصی در ارزیابی مقاومت و همچنین امنیت ساختمان‌ها دارند. هر چند موضوع مقاومت ساختمان و امنیت آن گاها با پارامتر‌های متفاوتی سنجیده میشود اما می‌توان شاخص‌های مشترکی را نیز برای آن در نظر گرفت.
مصالح ساختمان
در ارزیابی ساختمان‌ها مصالح و المان هایی که مورد استفاده قرار میگیرد از عوامل اصلی دسته بندی ساختمان های مقاوم و غیر مقاوم است. استفاده از مصالح با کیفیت و آهن و سنگ های با کیفیت عواملی هستند که در ارزیابی مقاومت ساختمان تاثیر بالایی دارند.
اسکلت ساختمان، دیوار های باربر، باربر بیرونی و داخلی، تیر ها و تیرچه ها از المان های بسیار موثر در استحکام ساختمان است. برای مثال در بالا به نوع سازه‌ها اشاره کردیم مورد دیگر به آرماتور بندی سقف و ستون می‌توان اشاره کرد. البته در صورتی که ساختمان‌ها ساخته شده و موضوع ارزیابی مقاومت باشند کارشناسان از گزارشات ساخت این اطلاعات را به دست آورده با توجه به میزان مقاومت بار موجود و همچنین تعیین سن بنا میزان مقاومت آن را مشخص خواهند نمود.
مقاومت ساختمان در مقابل زلزله:
یکی از مهمترین پارماتر‌ها و استاندارد‌هایی که در حال حاضر برای ارزیابی ساختمان در نظر می‌گیرند میزان مقاومت آن در برابر زلزله است. چگونه باید هنگام خرید ساختمان از مقاوم بودن آن در برابر زلزله آگاه شویم؟ این سوال به صورت مکرر طرح میشود. چند راه مختلف برای این موضوع وجود دارد. اولا بنا بر مقررات جدید ساختمانی، ساخت و ساز‌ها باید بر اساس استاندارد‌های مقابله به بلایای طبیعی ساخته شود اما از آن جا که گاها بین اجرا و نظارت تعارضاتی وجود دارد معمولا از کارشناس جهت ارزیابی آپارتمان استفاده میشود.
ارزیابی مقاومت ساختمان های مسکونی در مقابل زلزله به چند عامل بستگی دارد:
- میزان شیب زمینی که ساختمان بر روی آن احداث شده است و یا شیب کلی منطقه‌ای که ممکن است سبب حرکت و جابجایی خاک شود
- نوع خاکی که عملیات فونداسیون سازی و پی ریزی بر روی آن صورت گرفته است. معمولا این موضوع از طریق آزمایشات و کارشناسی خاک صورت میگیرد.
نوع ساختمان بنا به کاربری و شیوه اجرای آن
پلان‌های ساختمان
در ارزیابی مقاومت بنا باید در کمترین شیب و زمین های سخت احداث شود، سقف از نوع دال بتونی باشد، پلان ساختمان متقارن باشد و سیستم سازه ایی آن از نوع فلزی، بتونی یا در ساختمان های آجری با کلاف قائم و افقی باشد.
برای ارزیابی مقاومت ساختمان‌ها در برابر زلزله بایدبه موارد زیر دقت کرد:
- نقشه ساختمان و سازه های آن همراه با دفترچه محاسباتی، باید به تایید سازمان نظام مهندسی رسیده باشد.
- مصالح با کیفیت مطلوب باید به تایید موسسه تحقیقات صنعتی ایران یا مرکز تحقیقات ساختمان رسیده باشد.
- اجرای تمام مراحل ساخت ساختمان باید تحت نظارت مهندس ناظر انجام شده باشد.
مقاومت در برابر آتش سوزی
مقاومت در برابر آتش سوزی یکی از مهم ترین فاکتورهای ارزیابی استحکام یک ساختمان مسکونی است. طراحی مقاومت یک ساختار در برابر آتش به عواملی مانند دمای طبیعی و رفتار و رتبه بندی سازنده بستگی دارد؛ در نتیجه مقاومت سازه ها هم متفاوت خواهد بود. مقاومت یک ساختمان در برابر آتش سوزی به نوع مصالح استفاده شده وابسته است. ارزیابی مقاومت ساختمان‌ها در برابر آتش سوزی به این بستگی دارد که مصالح بتوانند تا چه زمانی و در چه درجه ای در برابر آتش مقاومت کنند. مثلا چوب کمترین مقاومت را در برابر آتش دارد پس دارای کمترین درجه مقاومتمی باشد، و فلز دارای حداکثر مقاومت در برابر آتش است.
مقاوم سازی ساختمان ها
برای ارزیابی ساختمان باید با روش های مقاوم سازی ساختمان آشنایی داشته باشید. این روش ها در چند دسته تقسیم میشوند:
- مقاوم سازی ساختمان ها با استفاده از بهترین و بروز‌ترین تجهیزات حوزه ساختمانی
- با استفاده از میراگر یا دمپر
- ساخت دیوارهای برشی نقش مهمی در مقاوم سازی دارند
- ایجاد باد بند‌ها در ساختمان
- با ساخت ژاکت های بتونی و روش‌های متعدد دیگری که مهندسان عمران در نظر می‌گیرند.
ارزیابی فنی ساختمان توسط کارشناس رسمی دادگستری
مهمترین موضوع مرتبط با ارزیابی فنی ساختمان تعیین ارزش یا قدمت و یا تعیین استحکام بناست. گزارش استحکام بنای ساختمان به دو صورته گزارش کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان و یا تکمیل فرم استحکام بنای نظام مهندسی برای شهرداری تهیه میشود در هر حال انجام کارشناسی استحکام بنا امری است که ضمن بازدید و بررسی دقیق نیاز به تجربه و تخصص و مهارت فنی و مهندسی بسیار بالایی دارد.
یکی از مهمترین مواردی که همواره در بخش ساختمانی و انجام امور مختلف مرتبط با ساختمان به آن احساس نیاز میشود ارزیابی فنی ساختمان است. مشخصا منظور از ارزیابی فنی ساختمان بررسی موجودیت یک ساختمان است که برای انجام امور مختلفی نیز کاربرد دارد. این امور می‌توانند حل یک اختلاف، قیمت گذاری، ارزیابی سیستم‌های ساختمانی و یا مقاومت آن در برابر زلزله، بررسی قدمت، مقاومت و یا مسائلی از این قبیل باشند که از سوی کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود. در ادامه مواردی که کارشناس دادگستری در ارزیابی‌های فنی خود از ساختمان لحاظ می‌کند را بررسی می‌نمائیم.
اولین مورد در ارزیابی فنی ساختمان، بررسی مقاومت یک ساختمان است. نوع ساخت ساختمان‌ها و همچنین سال ساخت اهمیت خاصی در مقاومت ساختمان‌ها دارند بنابراین در ابتدا توجهات کارشناس به سمت مقررات ملی ساختمان می‌رود که آیا ساختمان مذکور پیش یا پس از مقررات ملی ساختمان ایجاد شده است یا خیر. اما به صرف این که پیش یا پس از این مقررات ساخته شده باشد نمی‌توان اظهار نظر قطعی در خصوص آن نمود به همین دلیل بخشهای مختلف ساختمان مورد بررسی قرار میگیرد.
نقشه‌های ساختمانی یکی از مهمترین عوامل در تعیین مقاومت ساختمان هستند. اینکه دیوارهها به چه شکلی طراحی شدهاند و و درب‌ها و پنجره‌ها در کجای یک نقشه ساختمانی قرار گرفته‌اند قاعدتا اهمیت بسزایی در مقاومت ساختمان دارند. از سوی دیگر بسیاری از بنا‌ها دچار تغییراتی شدهاند برای مثال ممکن است افزایش طبقات در این ساختمان همراه با رعایت اصول فنی نبوده و برای مثال جای دیوارهای باربر تغییر کرده باشد. بسیاری از افراد متاسفانه برای تغییر نقشه‌های قدیمی و ساخت طبقات جدید اقدام به تغییراتی می‌کنند. از آن جا که پی ساختمان و حتی ستون‌ها و دیوارهها بار اضافی ناشی از این تغییرات را نمی‌توانند تحمل کنند مقاومت ساختمان به شدت کاهش پیدا می‌کند.
خود فنداسیون‌ها نیز در مقاومت ساختمان اهمیت زیادی دارند. اولین موضوع ارزیابی فونداسیون‌ها نیز قاعدتا نوع اجرا است. جنس خاج، عمق خاک، دکوپاژ، ترکیب مصالح، توزیع فشار، ضخامت، قالب بندی، صفحه ستون‌ها، میلگرد‌ها و آرماتور‌ها و مواردی از این قبیل نیز در ارزیاپی بررسی میشوند. البته با توجه به این که گاها امکان چنین ارزیابی برای ساختمان‌های ساخته شده وجود ندارد معمولا گزارش ساخت بررسی میشود.
مورد دیگر در ارزیابی‌ها به وضعیت فعلی ساختمان مرتبط است. تعیین این که ساختمان نشست داشته یا نه، پی دچار تخریب شده یا خیر، نمای بیرونی ساختمان فرسوده شده باشد، دیوارهها ترک داشته باشند، زلزله و یا سیلی در دوران ساخت ساختمان ایجاد شده باشد و حتی مواردی چون گود برداری‌ها و انفجار‌ها و تغییر کاربری ساختمان هم در ارزیابی فنی یک ساختمان مورد بررسی کارشناس رسمی قرار خواهد گرفت.
نوع سازه ها هم در ارزیابی مورد توجه قرار میگیرد. به طور کلی ما با سازه‌های آهنی و یا بتنی در ساختمان‌ها روبرو هستیم. هر یک از این سازه‌ها عمر و مقاومت خاصی خواهند داشت و بعد از گذر زمان دچار مشکلات احتمالی میشوند که در یادداشت تعیین قدمت و عمر بنا در همین صفحه به آن خواهیم پرداخت اما برای مثال بسیاری از سازه‌های بتنی بدون عایق بعد از مدت کوتاهی دچار فرسودگی میشوند و یا حتی عدم رعایت استاندارد‌ها در اتصالات سازه‌های فلزی گاها مشکل ساز میشود.
این مشکل در سازه‌های بتنی نیز وجود دارد. اصول زیادی برای مقاومت سازه بتنی وجود دارد از نوع بتن گرفته تا نوع اجرا به همین دلیل در مواردی حتی مشاهده شده که سازه‌هایی تنها با پوشش‌های سیمانی ساخته شده اند و یا بتن‌ها مخلوطی از خاک و سنگ و ضایعات ساختمانی بوده‌اند. هر چند ممکن است در کوتاه مدت ممکن است آثار این کار مشخص نشود اما اغلب بعد از مدتی که فشاری بر ساختمان وارد میشود و مصالح کم کم مقاومت خود را از دست می‌دهند این مسئله نیز آشکار خواهد شد. در خرید و فروش ساختمان‌ها به همین علت تاکید زیادی بر حضور و ارزیابی فنی کارشناسان رسمی دادگستری میشود.
موضوع دیگر در ارزیابی فنی ساختمان، کارشناسی سیستم‌های ساختمانی است. سیستم‌های ساختمانی اعم از انواع لوله کشی‌ها و برق کشی‌ها و یا تاسیساتی چون سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی هم، نقش مهمی در ارزیابی کلی از یک ساختمان دارد. بنابراین برای مشخص کردن وضعیت یک ساختمان این ارزیابی هم صورت خواهد گرفت. استفاده از تکنولوژی در تاسیسات ساختمانی بسیار اهمیت دارد. برای مثال این که سیستم برق یک ساختمان به شکل طراحی شده است و تجهیزات مورد استفاده در آن چگونه بوده است بسیار در تعیین وضعیت ساختمانی اهمیت دارد.
و یا سیستم‌هایی چون اطفا حریق، دزدگیر‌ها و سیستم‌های امنیتی، انواع درب‌های ضد سرقت و غیره هم شامل ارزیابی‌های ساختمانی خواهند بود. در حال حاضر بسیاری از ساختمان‌ها از تکنولوژی‌های جدید در امور سرمایشی و گرمایشی استفاده می‌کنند. مانند سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی سقفی و یا کفی که از لوله‌های مختلف و صفحات خاصی استفاده میشود و یا پکیج‌های جدید.
موضوع آخری که در ارزیابی ساختمان مورد بررسی قرار می‌دهیم زیبائی ساختمان است. عوامل زیادی در زیبائی ساختمان تاثیر دارند. روزی که تصمیم به ساخت ساختمان گرفته میشود بخشی از زیبائی آن را نیز تعیین کرده‌اید بنابراین نقشه‌های ساختمای میزان کارآیی و زیبائی آن را مشخص می‌کنند. از سوی دیگر درب و پنجره‌ها، نوع سنگ‌ها و اجرای گچ کاری و کفپوش‌ها و سقف‌پوش‌ها و همچنین کاغذ دیواری‌ها و نمای ساختمان در ارزیابی مورد توجه قرار خواهد گرفت.