کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی

کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی

کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی به دلیل نوع خدماتی که ارائه می‌شود به عنوان یکی از رشته‌های پر اهمیت محسوب می‌شود، به طور معمول خدمات مهندسی که کارشناس امور ثبتی ارائه می‌کند ترکیبی از سه رشته راه و ساختمان ، نقشه برداری و ثبتی است، گران بودن املاک در شهرهای بزرگ لزوم دقت در محاسبه و جانمایی املاک را دوچندان مینماید. به حدی که حتی سانتی‌متر مربع‌ها نیز مهمند. خدمات ثبتی از زمان شروع ثبت املاک در زمان گذشته به وسیله ابزارهای غیر دقیق صورت گرفته است.کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
این عامل باعث دقیق نبودن مقادیر برداشت شده در نقشه‌ها و یا صحیح نبودن جانمایی روی زمین شده است یعنی عرصه‌ای که برای آن سند صادر شده است با وضعیت جانمایی آن روی زمین منطبق نیست. شروع برداشت مختصات یو تی ام UTM در طرحی به نام کاداستر مشخص کرد که عمده املاک ثبت شده در گذشته میبایست مجدداً بررسی شده و ضمن تهیه نقشه یوتی‌ام و وارد کردن مجدد دیتا از طریق طرح شمیم ، مختصات جدید در بانک اطلاعات ثبتی به کامل‌ترین مجموعه اطلاعات املاک دست پیدا کنیم و با استفاده از این اطلاعات نقشه‌های دقیق جانمایی را ترسیم و حدود اربعه و ابعاد مساحت دقیق را ارائه کنیم نهایتاً با تمام این مستندات عرصه با ابعاد و مختصات و مشخصات دقیق را روی زمین پیاده و جانمایی کنیم این فعالیت که عمدتا توسط نقشه برداران ثبتی صورت می‌گیرد یکی از مهم‌ترین خدمات کارشناسان این رشته است کما اینکه حجم زیادی از فعالیت‌های روزانه ما مربوط به ترسیم نقشه‌های جدید بر اساس اطلاعات جدید و تهیه نقشه‌های به روز یوتی‌ام و مساحت و حدود اربعه و جانمایی میباشد لزوم بهره‌گیری از خدمات کارشناسان با تجربه که امکان هماهنگی بین این سه رشته و دسترسی به اطلاعات ثبتی یا مستندات پرونده‌های ثبتی موجود در ادارات ثبت را دارند. عامل مهمی در تسریع ارائه خدمات و دقت و صحت مستندات جدید می‌باشد که در زمان ساخت و ساز در حین اجرای آن دقیق بودن نقشه‌ها کمک به سزایی در تسریع صدور سندهای تفکیکی دارد. کوچک‌ترین خطا نیاز به بررسی مجدد و ارائه نقشه‌های جدید دارد که زمان زیادی باید صرف اصلاح سند صورت پذیرد و در صورت نیاز به رهاسازی ملک یا اصلاح مساحت عرصه تمامی مراحل ساخت و ساز موکول به این اقدام است پس همکاری با کارشناسی با تجربه و با سابقه مرتبط با موضوع در ابتدای امر بسیار مهم است.

عناوین صلاحیت‌های رشته کارشناسی رسمی دادگستری راه و ساختمان 

 در این بخش به معرفی مشخصات، صلاحیتهای کارشناسی رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان تحت عنوان گروه کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان و نقشه برداری با عناوین زیر می‌پردازیم:

• تطبیق مساحت ، حدود ، حقوق املاک 

• تشخیص اختلافات ، تعارض اسناد مالکیت ، اضافه مساحت 

• صحت اجرای تشریفات ثبتی ، تفکیک ، تقسیم ، افراز املاک مشاع 

• نقشه برداری ثبتی و ارزیابی زمین های مسکونی و واحدهای آپارتمانی و اداری ، تجاری 

  

کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی و صلاحیتهای مرتبط با آن مشترک بین مرکز امور مشاوران حقوقی، وکلاء و کارشناسان رسمی دادگستری و کانون کارشناسان رسمی دادگستری که به لحاظ وظایف و صلاحیتها تعریف مشابهی دارند در این سایت توضیح داده شده است.

تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری سال ۱۴۰۲ و جداول محاسبات ماده ۱۱ برای امور ثبتی املاک

 

حساسیت رشته امور ثبتی بدلیل این است که با املاک و اموال دارایی‌های غیر منقول سروکار دارد ، هر چند که ادارات ثبت و اسناد و املاک چهارتا وظیفه متعدد دارد مثل دفاتر ازدواج و یا ثبت اختراعات و اکتشافات یا ثبت احوال و همچنین ثبت املاک دارند ما داریم موضوعی بخشی از وظایف آن‌ها در ثبت املاک می ‌پردازیم ادارات ثبت وظیفه ثبت و تعیین حدود و حقوق مالکین را دارند. و بدلیل اینکه روند ثبت از زمان‌های گذشته حتی به بیش از صد سال سابقه امور ثبتی بصورت ثبتی در امور کشور داریم ولی اختلافاتی بدلیل دقیق نبودن ابزار برداشت املاک در دوره‌های گذشته باعث انتقال این اختلاف ها به شرایط روز گردده است. کارشناسان رسمی دادگستری رشته امور ثبتی در تمامی کشور با انجام تطبیق مساحت و تعیین حدود می ‌توانند حقوق املاک و مالکین را مشخص کنند. اختلافات و تعارض اسناد مالکیت در خصوص اضافه مساحت نیز تشخیص علت بوجود آمدن و اینکه چه کسی محق است نیز توسط کارشناسان انجام می‌ شود. البته برخی از اختلافات بدلیل عدم اجرای صحیح تشریفات ثبتی شکل می ‌گیرد ، پس کارشناسان در این رشته می ‌بایست به تمام قوانین ثبتی آگاه باشند، همچنین تفکیک و تقسیم و افراز املاک مشاع را نیز کارشناسان ثبتی بر عهده دارند. همکاری این کارشناسان با کارشناسان رشته نقشه ‌برداری در تعیین حدود اربعه و موقعیت و نقشه‌های UTM برای صدور سندهای تک‌ برگی اهمیت بسیار شایانی دارد. همچنین نقشه ‌برداران پس از تهیه نقشه‌های آپارتمان‌ها برای تفکیک پس از آن است که روند تفکیک و اظهارنظر آنها را کارشناسان ثبتی پیش می ‌گیرند. واحدهای آپارتمانی یا اداری و تجاری تمام روند تفکیکش در کشور بر عهده کارشناسان نقشه ‌برداری و کارشناسان امور ثبتی است. باید بدانیم که در صورت بروز اختلافات در مسائل ثبتی میتوانیم مستقیما به کارشناسان ثبت مراجعه کنیم. هر چند که دسترسی به اطلاعات چون روند ثبت و ضبط اسناد و مستندات چون در گذشته بصورت دیجیتال نبوده است در سال‌های گذشته دسترسی به آن مستندات بسیار سخت بود ، ولی هم اینک در ادارات ثبت با تشکیل پرونده‌های دیجیتالی وارائه اسناد تک برگی تمامی اطلاعات را بصورت پرونده‌های دیجیتالی ذخیره می‌کنند حتی مختصات حدود اربعه املاک و مختصات گوشه‌های املاک راهم نگهداری می ‌نمایند. طرح‌های کاداستر و سایر طرح‌های که برای بهبود وضعیت ثبتی املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد . نتیجه این عملکرد است. ادارات ثبت با دلیل اینکه با اموال غیر منقول که منبع سرمایه‌ گذاری و پس‌انداز بسیار زیادی از افراد جامعه است چون طرف هستند، می‌بایست بسیار دقیق عمل کنند و روند تشریفات ثبتی را دقیق انجام دهند تا اینکه اختلافات به حداقل برسد.

 

شرح صلاحیت‌های رشته کارشناسی رسمی دادگستری امور ثبتی زیر مجموعه گروه 6 (راه و ساختمان و نقشه برداری)

یکی از مهمترین رشته‌های کارشناسی، موضوع امور ثبتی است دلیل این امر هم در ارتباط بودن موضوع رشته با املاک و اسناد است. گرانبها بودن املاک عامل اصلی لزوم دقت و تجربه مضاعف در رسیدگی به موضوعات ثبتی می‌باشد، کما اینکه کوچک‌ترین خطا می‌تواند عامل بروز خسارتی بسیار هنگفت باشد؛ به عنوان مثال در زمان اعلام مساحت یک آپارتمان، عدم تسلط کارشناس امور ثبتی به قوانین و دستورالعمل‌ها می‌تواند صحت برداشت مساحت را دچار اشتباه نماید. به عنوان نمونه عدم اعمال مساحت دیوار اختصاصی یا ۵۰ درصد دیوار مشترک در یک طول معین عامل تغییر چند متر مربع در مساحت است و با توجه به اینکه در شهرهای بزرگ هر متر مربع آپارتمان ارزش قابل توجهی دارد این موضوع نمود بیشتری دارد یا در زمان پیاده کردن زمین و یا برداشت مساحت آن دقت در تعیین مازاد مساحت یا نقصان مساحت و نیاز به اصلاح، می‌تواند امر مهمی در افزایش یا کاهش ناخواسته ارزش یک ملک باشد علاوه بر این دادگاه‌ها در عمده پرونده‌های ملکی که نیاز به خدمات کارشناسی است بررسی روند ثبتی یک ملک و تعیین مالک را مطالبه می‌نمایند لذا نداشتن تجربه و سابقه مرتبط یا عدم تسلط به موضوع می‌تواند دلیل تضییع حق بزرگی از افراد باشد.

 

·         رسیدگی و کارشناسی شناخت کاربرد صحت جریان ثبتی املاک

محاکم برای تعیین مالکین یا مشخص نمودن صحت انجام یک معامله یا کنترل سیر انجام معاملات با ارجاع پرونده به کارشناس و تعیین قرار، بررسی صحت جریان ثبتی املاک را مطالبه می‌نمایند.

o        جریان ثبتی چیست؟

در ادارات ثبت به جریان ثبتی، خلاصه وضعیت ثبتی هم می‌گویند و منظور جریان ثبتی یعنی تمام روال مربوط به ثبت یک ملک در سوابق ادارات ثبتی مانند درخواست ثبت ملک، تعیین ابعاد اربعه و حدود ثبتی ملک، امور مربوط به ثبت نهایی و صدور سند ملک، ثبت معاملات ملک و نقل و انتقالات آن به مالکین متعدد، افراز، تفکیک و تجمیع پلاک ثبتی، بازداشت یک ملک، توقیف یا ثبت ترهین پلاک ثبتی همه عناوینی است که در جریان ثبتی درج می‌شود و این موضوعات در دفاتر املاک ادارات ثبت تحت شماره پلاک ثبتی به ترتیب ذکر می‌شود. گزارش مرتبط با بررسی صحت جریان ثبتی با بررسی دفتر املاک و ارائه گزارش روند ثبتی تهیه می‌شود، حتی تقدّم و تأخر معامله و تعیین حقوق مالکین امر مهمی است که تشخیص آن بر عهده کارشناس امور ثبتی است.

 

·         رسیدگی و کارشناسی شناخت کاربرد صحت جریان ثبتی اسناد

پس از بررسی صحت جریان ثبتی، ارائه گزارش در مورد هر یکی از این عناوین موضوع دیگری است که تحت عنوان کاربرد صحت جریان ثبتی توسط کارشناسان رسمی دادگستری امور ثبتی گزارش می‌شود یعنی اینکه در صورت انجام یک معامله بدون ذکر وجود سند ترهین، باعث بروز اختلاف بین فروشنده و خریدار شده و دادگاه‌ها با صدور قرار از کارشناس ثبتی بررسی موضوع ترهین در جریان ثبتی را مطالبه می‌کنند و یا همانطور که ذکر شد با بررسی جریان ثبتی می‌توان تقدم و تاخر مالکیت یا بروز توقیف و بازداشت یک ملک و همچنین انجام تفکیک و موارد مشابه را اعلام نمود.

 

·         کارشناسی شناخت کاربرد حدود ثبتی املاک

رسیدگی به حدود ثبتی املاک یعنی بررسی صحت ابعاد اربعه مندرج در سند است. اهمیت ابعاد اربعه علاوه بر لزوم تعیین دقیق مساحت جهت تشخیص تعدی ابعادی به املاک مجاور به کار می‌رود یعنی با بررسی پرونده جریان ثبتی و تشخیص حدود اربعه اولیه و تطبیق آن با ابعاد اربعه در زمین، گزارش تطبیقی سند مالکیت و عرصه تهیه می‌شود که در نقشه برداری به آن در اصطلاح نقشه دو خطی می‌گویند و هدف از انجام این موضوع بررسی پیاده کردن ملک و پلاک ثبتی بر اساس ابعاد دقیق چهارگانه شمالی، شرقی، جنوبی و غربی می‌باشد.

اکثر اختلافات مربوط به عرصه، ناشی از پیاده سازی ناصحیح حدود اربعه بر روی زمین حادث می‌شود. کارشناس با بررسی جریان ثبتی مجاور و کنترل حدود ثبتی، تعدی یا تفریط در ابعاد اربعه را گزارش می‌کند.

 

·         پیاده کردن محدوده پلاک ثبتی بر روی زمین و نقشه هوائی

قدمت ثبت املاک در کشور ما سابقه‌ای بیش از ۱۰۰ سال دارد. انجام ثبت یک ملک و صدور سند بر اساس جریان ثبتی ابتدا با تعیین حدود اربعه آغاز می‌شود. حدود اربعه روی نقشه پلاک‌های مادر با استفاده از ابزار مقدماتی مانند خط‌کش، گونیا، پرگار و نقاله صورت می‌گرفت و پیاده کردن حدود اربعه بر روی عرصه روی زمین با استفاده از دوربین‌های نقشه برداری مقدماتی و مترهای پارچه‌ای تا ۵۰ متر انجام می‌شد و بروز خطاهای انسانی یا محاسباتی یا خطای ابزار اجتناب ناپذیر بود. نتیجه وجود آن خطاها امروزه آشکار می‌شود، یعنی اینکه بسیاری از اختلافات مالکین در خصوص حدود ثبتی یا همپوشانی‌ها و یا تجاوز به حریم املاک ناشی از همان خطاها است. ارزشمند بودن عرصه در شهرهای بزرگ امکان نادیده گرفتن چنین اختلافاتی را غیرممکن می‌سازد و شرایط چشم پوشی از مقادیر جزئی در تعدی به مجاورین را نیز حاصل نمی‌کند. برای بررسی چنین مسائلی و رفع مشکل، نیاز به پیاده کردن مجدد حدود اربعه املاک بر روی نقشه‌های جانمایی با مقیاس یک دو هزارم (۲۰۰۰/۱) که به آنها نقشه‌های رقومی یا نقشه‌های هوایی نیز گفته می‌شود و همچنین پیاده کردن املاک با مختصات یو تی ام در نقشه‌های با مقیاس یک پانصدم (۵۰۰/۱) بر روی عرصه پلاک مادر ثبتی و در نهایت تعیین محل دقیق ملک روی زمین می‌باشد که پس از تهیه نقشه‌های دو خطی ( تطبیق ابعاد سندی با ابعاد روی زمین) وجود خطا نمایان می‌شود. این موضوع در شهری مانند تهران دامنه بسیار وسیعی دارد و شاید بتوان گفت قریب به اتفاق املاک دارای حدود اربعه ناصحیح و یا خطای پیاده کردن روی زمین را دارند.

 

o        لغزش ثبتی ملک چیست؟

ملکی که حدود اربعه آن روی زمین و روی نقشه صحیح است ممکن است به دلیل اشکال در پیاده سازی املاک مجاور دارای لغزش ثبتی باشد. یعنی علی رغم داشتن حدود اربعه صحیح در محل واقعه خود قرار ندارد و این مسائل و تعیین پیاده سازی دقیق را با مشکلاتی دوچندان روبرو می‌کند.

 

o        نقشه کادر چیست؟

املاکی که تحت عنوان جزیره ملکی در مجاورت هم قرار دارند تشکیل کادر ملکی را می‌دهند یعنی میزان مساحتی از زمین که دارای پلاک‌های متعددی می‌باشد و از شمال و جنوب و شرق و غرب محدود به معابر است. تهیه چنین نقشه‌ای که به آن نقشه کادر می‌گویند در ابتدا برای معین نمودن حدود و ثغور جزیره ملکی یا کادر معین، جهت پیاده سازی صحیح لازم است و پس از تهیه نقشه کادر و پس از پیاده کردن تک تک املاک در این محدوده روی زمین، مازاد مساحت یا کاستی آن و لغزش‌ها و تعدی‌ها یا تجاوز به مجاورین قابل تشخیص است، که یکی از موضوعات تخصصی کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی با همکاری کارشناسان رسمی نقشه برداری است

نظر به اهمیت پیاده سازی صحیح و موضوعات مرتبط در مورد نقشه کادر در ادامه با ذکر مثال‌هایی و ارائه نمونه‌های نقشه‌های کادر به تفصیل در این رابطه توضیح ارائه خواهد شد.

 

·         ارزیابی املاک موضوع قانون و آئین نامه تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی بر اساس قیمت منطقه ای دارایی

موضوع خطا در پیاده کردن املاک که در بند قبل توضیح داده شد به همراه ارزان بودن زمین در صد سال پیش و همچنین محدود بودن جمعیت کشور و وجود عرصه قابل توسعه برای شهرها باعث به وجود آمدن املاکی شده است که فاقد سند رسمی می‌باشند که یا مالک آنها در دسترس نیستند و یا املاک فاقد مالک و سابقه ثبتی هستند.

نبود سند رسمی و به تبع آن عدم ثبت یکی از موضوعاتی است که ضرورت تنظیم قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی را روشن می‌نماید.

در گذشته این قانون تحت عنوان ماده ۱۴۷ ثبتی یا ۱۴۸ ثبتی نامگذاری می‌شدند ولی به دلیل وجود نواقصی در آن و نبود آیین نامه اجرایی معین قانون در دو دهه گذشته، مجلس اقدام به تصویب قانونی جامع جهت سنددار شدن همه املاک در کشور تحت عنوان قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و املاک فاقد سند رسمی نمود که با این قانون و آیین نامه اجرایی آن دیگر هیچ قطعه زمینی در شهرهای بزرگ فاقد سند رسمی یا سابقه ثبتی نخواهد بود.

شروع درخواست ثبت زمین و درخواست سند رسمی با خدماتی تحت عنوان تعیین مختصات یو تی ام ( (UTM یا نقشه یوتی‌ام آغاز می‌شود. متقاضی در چهارچوب قانون با درخواست از کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی یا راه و ساختمان یا نقشه برداری اقدام به ارائه فرم درخواست کروکی زمین و ارائه مختصات نقطه‌ای در مرکز زمین می‌نماید و ادارات ثبت با بررسی مقدماتی پرونده ثبت ملک را تشکیل داده ثبتی و تشریفات ثبتی را آغاز می‌کنند.

این صلاحیت ناظر به وظایف کارشناس در این حوزه است که عمدتاً جهت جلوگیری از بروز خطا و درخواست ثبت مجدد برای قطعاتی که دارای سند می‌باشند است. در ادامه پس از طی تمامی روند ثبتی متقاضی می‌بایست هزینه ثبت و ارزش ملک را بر اساس قانون به عنوان ارزش منطقه‌ای ملک به دولت پردازد که تعیین این ارزش نیز در مواردی که در دفترچه ارزشهای منطقه‌ای موجود نباشد بر عهده کارشناس است.

 

·         رسیدگی و کارشناسی شناخت کاربرد صحت انجام تشریفات افراز املاک

o        افراز یعنی چه؟

در لغت افراز به معنای تقسیم مال مشاعی بین صاحبان سهم از ملک در صورتی که فاقد امکان تفکیک باشد است.

o        تفکیک چیست؟

وقتی عرصه به حدی باشد که قابلیت تقسیم آن به قطعات کوچکتر مطابق قوانین زمین شهری یا شهرداری‌ها وجود داشته باشد، حدود اربعه ملک اصلی پس از برداشت به حدود اربعه املاک تفکیکی تقسیم شده و نقشه تفکیکی جدید مطابق قوانین و تشریفات ثبتی تهیه گردیده و برای هر قطعه جدید سند رسمی جداگانه صادر می‌شود و هر قطعه به صورت شش‌دانگ قابلیت واگذاری یا ساخت را خواهد داشت.

 

o        تقسیم ملک چیست؟

وقتی چند مالک بر اساس میزان سهم مالکیت در زمینی مشاع مجتمعاً مالک باشند، پس از تنظیم تقسیم نامه، مالکیت مشاعی خاتمه یافته و هر یک مالکیت مستقل خواهند داشت در موضوع تفکیک نیز پس از تهیه نقشه تفکیکی، صورتجلسه تقسیم نامه تهیه شده و با امضای تمامی مالکین مشاعی تفکیک صورت می‌گیرد.

o        مالکیت مشاعی چیست؟

منظور از ملک مشاع مالکیت عرصه ، یعنی مالکیت شراکتی افراد در زمین به صورتی که سهم هیچ یک قابل تشخیص و تفکیک نباشد یعنی تمام مالکین در تمامی نقاط زمین سهیم بوده و این مالکیت ارتباطی به میزان سهم آنها ندارد و اعمال هرگونه تصمیم یا تغییر در زمین‌های مشاع، نیاز به تصمیم گیری و تایید تمامی مالکین بدون توجه به میزان مالکیت آنها دارد.

بررسی صحت تشریفات افراز املاک به دلیل احتمال بروز اختلاف بر اساس موارد پیش گفته ضروری است. اینکه تک تک موارد قانونی از جمله رعایت حقوق و میزان مالکیت افراد می‌بایست مد نظر قرار گیرد، کارشناس رسمی امور ثبتی با تسلط به ابعاد قانونی و آیین نامه‌های ثبتی امکان تایید صحت انجام تشریفات ثبتی افراز املاک را دارد.

 

گروه کارشناسان رسمی دادگستری 

 

 

کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی