یکی از دشواری‌های مباحث حقوقی و اختلافاتی که در کشور ما به وجود می‌اید در خصوص املاک مشاع است. به املاکی که همزمان چند مالک دارد ملک مشاع می‌گویند. در مواردی بسیاری از حقوقدانان تعیرف واحدی نیز از ملک مشاع نداشته‌اند. برای مثال افرادی آن را ملک شریکی می‌دانند که در آن نوعی تفکیک صورت گرفته است برای مثال فرض کنید که ساختمانی سه طبقه با یک سند واحد متعلق به سه نفر باشد. این ملک مشاع است و در عین حال یک ساختمان دو طبقه که سه نفر شریک دارد هم ملک مشاع است به همین دلیل احتمالا تفکیک آن چندان آسان نباشد. به همین دلیل علاوه بر ترهین ملک مشاع که موضوع بررسی ما در این یادداشت است، خرید و فروش املاک مشاع و نقل و انتقال آن نیز گاها با مباحث حقوقی پیچیده‌ای همراه است. برای مثال فرض کنید که یکی از سه شریک ساختمان سه طبقه اقدام به فروش یکی از طبقات کند که هنوز تفکیکی صورت نگرفته است به همین دلیل احتمالا مشکلاتی ایجاد خواهد شد و حتی در خصوص حق فروش آن نیز مباحثی مطرح است.
همه مباحث حقوقی مربوط به املاک مشاع را در یک یاداشت نمی‌توان بررسی نمود به همین دلیل در یادداشت‌های مجزا این مباحث را مورد ارزیابی قرار داده ایم که می‌توانید با مراجعه به آن و یا استعلام از کارشناسان ما در خصوص آن اطلاعاتی به دست آورید.
ترهین مال مشاع معمولا به صورت‌های مختلفی صورت می‌گیرد. یکی از شایع‌ترین این روش‌ها ترهین و وثیقه مال در رهن بانک است. برای دریافت تسهیلات گاها با ارزیابی ملک افرادی اقدام به دریافت تسهیلات می کنند. چند بحث در این زمینه شایسته بحث است. اول این که آیا می‌توان مال مشاع را به رهن بانک درآورد؟ و دوم این که آیا بانک می‌تواند ملک مشاع را توقیف کند؟ و نهیتا این که خرید و فروش ملک در رهن بانک به چه صورت خواهد بود؟ ( برای مطالعه پاسخ به یادداشت فروش ملک در رهن بانک مراجعه نمائید)
چند نوع ملک را می‌توان در حالت مشاع تصور کرد. اولا مالی که مشترکا خریداری شده باشد و مورد استفاده قرار گیرد و دوم ملکی که به موجب ارث به چند نفر رسیده باشد. حال فرض کنید که ملکی مشترکا به دو نفر تعلق دارد و یکی از افراد مذکور قصد دریافت وام و ترهین آن ملک را دارد. دو راه را می‌توان برای این امر متصور شد اول این که متقاضی به همراه شریک خود به بانک مراجعه کرده و اجازه ترهین مال خود را صادر کند و دیگری این که با مراجعه به کارشناس راه و ساختمان میزان سهم خود را با تهیه گزارش رسمی به بانک ارائه دهد.
بنابراین ترهین ملک مشاع در بانک بلامانع است در دو صورتی که اشاره کردیم، همانطور که اطلاع دارید در املاک چند مالکه در صورت تفکیک و افراز ملک احتمالا ارزش ملک نسبت به کل آن به نحوه قابل توجهی کاهش می‌یابد به همین دلیل معمولا متقاضیان راه اول را انتخاب می کنند اما در صورتی که چنین توافقی صورت نگیرد قاعدتا با ارزیابی ملک توسط کارشناسان می‌توانید درخواست دریافت وام و یا تسهیلات بانکی را داشته باشید.
حکم مال مشاع با توجه به شرایطی که مال و صاحب مال در آن قرار گرفته است تعیین می‌شود. برای روشن شدن این مسئله چند مثال را یادآور می‌شویم. فرض کنید که مال مشاع در رهن بانک است و فردی قصد فروش ملک را دارد. هر چند این موضوع بلامانع است اما ممکن است که واکنش بانک را در پی داشته باشد اما حالتی را می‌توان متصور بود که برای مثال ارزش ملک ده برابر اعتبار دریافتی است و مالک بخشی از ملک مشاع را می‌فروشد به شکلی که باقیمانده سهم او چند برابر ارزش وامی است که دریافت کرده است. و یا مثال‌هایی در خصوص وثیقه این اموال برای آزاد سازی زندانیان می‌توان آورد.
بنابراین قانون اجازه توافق‌هایی را به صاحب ملک و نهاد و فردی که ملک در ترهین اوست ایجاد کرده است که بر اساس آن می‌توان بسیاری از امور را به سرانجام رساند و این مسئله منوط به شرایط توافق خواهد بود.
نکته دیگر این که در صورتی که ملک در ترهین بانک نباشد و به فردی رهن داده شده باشد معمولا امکان فروش وجود دارد اما همیشه این مورد نیز با رعایت ضوابطی صورت می‌گیرد و معمولا بین خریدار و فروشنده توافقاتی حاصل می‌شود.
در صورتی در زمینه اموال مشاع و نحوه انتقال آن با مشکل روبرو هستید و همچنین نیاز به ارزیابی قیمت در این خصوص دارید می‌توانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید.
ارزیابی املاک مشاع توسط کارشناسان رسمی دادگستری
احتمالا کارشناسان در ارزیابی املاک موضوع وثیقه با مواردی برخورد کرده اند که مالک ملک مشاع با در دست داشتن سند رسمی مالکیت مشاع و مبایعه نامه ای که بیان گر موقعیت، حدود و مساحت ملک مشاع خریداری شده است، حسب تصمیم مرجع قضایی در صدد است تا مال مشاع متعلق به خود را ارزیابی کند.
از آنجا که مال مالک مشاع به هر کیفیتی دارای ارزشی مادی است و علی القاعده باید قابل ارزیابی نیز باشد این مطلب در راستای پاسخ به چگونگی ارزیابی مال مشاع با ارایه یک نمونه عملی تهیه شده است.
ارزیابی ملک مشاع:
١-مالک دارای سند مالکیت رسمی است و حسب سند مالکیت ، مالک مشاع ١١٢۵ سهم مشاع از ۴٢۶٢۴ سهم عرصه و اعیان ملک به شماره پلاک ثبتی ٨۵٢ فرعی از ٢٣۵٨ اصلی مفروز و مجزی شده از ١١ فرعی از اصلی مذکور در بخش ١۵ مهاباد به مساحت کل ٧١٠۴ مترمربع با کاربری مسکونی می باشد.
٢-حدود اربعه، مشخصات مجاورین و مساحت سند شش دانگ پلاک اصلی بر اساس مفاد سند مالکیت کاملا مشخص و در محل نیز قابل تشخیص است.
٣-در ادوار گذشته به علت تفکیک غیر مجاز پلاک اصلی، قطعات مختلفی از پلاک به موجب اسناد عادی به اشخاص ثالث واگذار شده است و عمدتا نیز در آن ها ساختمان های مختلفی ساخته شده است. هر کدام از افراد یاد شده نیز معادل مساحت خریداری شده با انتقال قدرالسهمی از عرصه و اعیان مالک مشاع در ملک موضوع پلاک ثبتی موصوف شده اند.
۴-مالک ضمن ابراز سند مالکیت، با ارایه مبایعه نامه مدعی است که فلان قطعه خاص با ابعاد مندرج در مبایعه نامه را خریداری و هنوز در آن اعیان ایجاد ننموده است.
۵-بررسی ها ضمن تایید مراتب حدود و مشخصات قطعه خریداری شده، موید موقعیت قطعه موضوع آن بوده و ساختمانی نیز در آن احداث نشده است.
حال کارشناس حسب تصمیم مرجع قضایی با ارزیابی ملکی با کیفیت مورد اشاره مواجه شده است. شاید ساده ترین پاسخ به قرار عنوان نمودن عدم امکان ارزیابی ملک است! ولی واقعیت این است که این ملک ارزشی دارد و قابل ارزیابی نیز هست.
طی مکاتبه ای با مرجع قضایی ضمن بر شمردن و توصیف مشکلات مختلف در ارزیابی چنین املاکی، قدر متیقن را به عنوان حداقل مبلغ مورد انتظار در معاملات بر چنین املاکی به شرح ذیل به مرجع قضایی اعلام نمودم.
با سلام
احتراماً عطف به قرار ارجاع امر به کارشناس منتخب به شماره ابلاغیه ...-١۴٠٢/٠٩/٢۵در پرونده تحت امر به شماره ... و با شماره بایگانی ... به استحضار می رساند به همراه احدی از مالکین مشاع ملک به شماره پلاک ثبتی ٨۵٢ فرعی از ٢٣۵٨ اصلی مفروز و مجزی شده از ١١ فرعی از اصلی مذکور واقع در ...، اراضی پیوست ضلع شرقی پمپ بنزین ناظم زاده، بازدید به عمل آمد و نتیجه نظر نهایی کارشناس منتخب در خصوص ارزیابی ملک به شرح ذیل به استحضار می رسد:
١-وثیقه گذار به عنوان مالکی مشاعی از ملک صدرالاشاره، به موجب سند مالکیت به شماره سریال ۶٣١۴٠۵-ج/٩٣ مالک ١١٢۵ سهم مشاع از ۴٢٨٢۴ سهم عرصه و اعیان یک باب ساختمان به نشانی پشت پمپ بنزین ناظم زاده است. مساحت شش دانگ عرصه ملک وفق سند ارایه شده ٧١٠۴ مترمربع است. بنابراین مقدار مساحت موضوع سند مشاع ارایه شده برابر ١٨۶/۶٢ مترمربع خواهد بود.
٣-مالک مشاع با ارایه سند مشاع در دست خود، مدعی است وفق مبایعه نامه عادی، بخشی از ملک را به صورت مفروزه خریداری نموده و محل آن را در گوشه جنوبی-شرقی و به صورت دو نبش و در بر دو شارع موجود در محل معرفی نمود. هر چند که محل معرفی شده در داخل محدوده موضوع سند مالکیت پلاک مادر واقع شده است ولی با توجه به مشاع بودن سند و البته عادی بودن سایر اسناد، امکان تعیین موقعیت مفروزه قطعه زمین خریداری شده برای ارزیابی ملک مقدور نبوده یا حداقل قابل اطمینان نیست.
٢-ارزش عرصه پلاک مادر نیز به صورت یک قطعه بیاض با کاربری مسکونی تعیین شد و سپس ارزش واحد پایه هر مترمربع از زمین مشاع موضوع سند خواهان ها تعیین و ارزش نهایی آن تعیین شد. نتیجتاً ارزش هر متر مربع از عرصه ملک مادر ١۵٠.٠٠٠.٠٠٠ ریال (یکصد و پنجاه میلیون ریال) تعیین و ارزش ١١٢۵ سهم مشاع از ۴٢٨٢۴ سهم عرصه ( ١٨۶/۶٢ متر مربع) برابر ٢٧.٩٩٣.٠٠٠ ریال (بیست و هفت میلیارد و نهصد و نود و سه میلیون ریال معادل دو میلیارد و هفتصد و نود و نه میلیون و سیصد هزار تومان) تعیین شد.»
آنچه به عنوان ارزش ملک تعیین شد حداقل قیمتی است که این ملک با توصیفات فوق می تواند داشته باشد. البته نتیجه اقدام کارشناس به کیفیت مورد نظر، پذیرش آن به عنوان ارزش وثیقه و رهاسازی یک زندانی از زندان بود.
فارغ از صحت عملکرد در ارزیابی، در مواجهه با چنین مواردی لطفا در صورت امکان به سوالات زیر پاسخ دهید: