جهت آشنایی همکاران و مالکین محترم بخش نظریه کارشناسی یک اختلاف مرتبط با پارکینگ در ذیل درج میشود تا نسب به نحوه تهیه گزارش و رفع اختلاف موجود با بررسی مستندات آشنایی مورد نیاز حاصل گردد
کارشناسی تعیین محل پارکینگ واحد شماره یک
بنا به درخواست متقاضی
تشریح وضعیت:
مطابق درخواست متقاضی محترم به آدرس ، تهران ، خیابان ، خیابان ،خیابان ، پلاک طبقه اول ، محل پلاکی ثبتی فرعی از اصلی مفروزمجزی از 1 اصلی قطعه یکم و محل پارکینگهای واحدهای احداثی در عرصه پلاک مذکور مورد بررسی و معاینه محلی قرار گرفت ، عرصه زمینی است به مساحت مترمربع و تمامی واحد احداثی به صورت تک واحدی در آن احداث شده است و محل پارکینگها در یک تراز در طرفین راه پله واقع شده است پارکینگ در ضلع غربی عرصه احداث شده و خودروها بصورت خودرو در شمال راه پله و دو خودرو در جنوب راه پله قرار دارند ، که مطابق صورتمجلس تفکیکی ابرازی توسط ذینفع (پیوستی)، شماره تفکیکی دو واحد پارکینگ در جنوب راه پله محصور بین دیوار مشاعی جنوبی و ضلع غربی ملک که دیواری است به ملک مجاور و در شمال ورودی پارکینگ و در جنوب فضای تردد مشاعی می باشد. نظریه کارشناس : مطابق سند مالکیت ابرازی توسط متقاضی به شماره سریال و - (پیوستی) مالکیت پارکینگ شماره یک تفکیکی به مساحت مترمربع به واحد شماره یک و به تبع آن به مالک پلاک ثبتی منتقل گردیده است و برابر محتوای صورتمجلس تفکیکی شماره 2546 مورخ 02/02/1388 ابرازی محل استقرار پارکینگ شماره یک مطابق کروکی ذیل تعیین و اعلام میگردد.
به گزارش خبرنگار انتظامی فارس، یک ساختمان که دارای آپارتمان‌هایی است از قسمتهای مختلف تشکیل میشود. قانون تملک آپارتمانها در تقسیم‌بندی کلی، مالکیت در آپارتمانها را به 2 قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: ماده 1- قانون مرقوم می‌گوید: « مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است : مالکیت اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.»تعریف قسمتهای مشترک : همانطوری که از واژه «مشترک» پیداست، قسمت‌هایی از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده عموم مالکان «یا استفاده کنندگان» قرار می‌گیرند، قسمتهای مشترک نامیده می‌شوند. هم‌چنانکه قانون تملک آپارتمانها نیز در ماده 2 قسمتهای مشترک را این گونه تعریف می‌کند: «قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد».تعریف فوق به وسیله ماده 3 آئین نامه اجرایی به شرح زیر تکمیل شده است: «قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد ، قسمت های مشترک محسوب میشود و نمی‌توان حق انحصاری برای آنها قائل شد.» بنابراین، ویژگی‌های قسمتهای مشترک عبارتند از: عدم استفاده انحصاری، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی، انتقال قهری، تقسیم‌ناپذیری، ممنوعیت گذاردن اشیاء، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و مانند اینها. قانون تملک آپارتمانها فقط به تعریف قسمتهای مشترک ساختمان بسنده کرده ولی آئین‌نامه اجرایی قانون مرقوم در ماده 4 قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون یاد شده را به شرح زیر احصاء کرده است. زمین زیربنا، تأسیسات، اسکلت ساختمان، درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، تأسیسات مربوط به راه پله، بام، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان و نظایر اینها. تعریف قسمتهای اختصاصی : قانون تملک آپارتمانها و آئین‌نامه اجرایی آن تعریف دقیقی از قسمتهای اختصاصی ارائه نمی‌دهد. فقط آئین نامه اجرایی در ماده 1 می‌گوید: « قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد» بنا به تعریف بالا معیار تشخیص قسمتهای اختصاصی از قسمت های مشترک منحصراً «عرف» است. از طرفی ماده 2 آئین نامه اجرایی در تکمیل مطلب فوق بیان می‌کند: «علاوه بر ثبت ارضی زیر بنا و … برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید شود» با عنایت به ماده 2 قانون تملک آپارتمانها که در آن تعریف قسمتهای مشترک ساختمان را دیدیم و با توجه به مادتین 1 و 2 آئین نامه اجرایی می توان قسمت های اختصاصی ساختمان را چنین توصیف کرد: «قسمت‌ای اختصاصی عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفاً متعلق به او باشد» همان طوری که از کلمه « اختصاصی» پیداست، قسمتهای اختصاصی اساساً در مالکیت انحصاری و شخصی افراد است و هر کس که طبق ماده 22 قانون ثبت – سند مالکیت به نام او صادر شده، مالک منحصر آن شناخته میشود، برخلاف قسمتهای مشترک ، سایر مالکین هیچ گونه حقی در قسمتهای اختصاصی دیگران ندارند و از این حیث است که ماده 9 قانون تملک آپارتمانها تصریح می کند : (( هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ( هر گونه ) عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند ، انجام دهد ….)) بنابراین در یک مجموعه ساختمانی فقط قسمتهای اختصاصی دارای سند مالکیت رسمی مجزا از هم هستند و برای قسمتهای اشتراکی به هیچ وجه سند رسمی جداگانه صادر نمی شود . حدود و مشخصات و نام قسمت های اشتراکی در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می شود ، تعیین می گردد. مع هذا صورت مجلس تفکیکی علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های اختصاصی را نیز در بر می گیرد لکن به طوری که گفتیم فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالکین آنها تقسیم می گردد و صدور سند مالکیت برای قسمت های مشترک بی معنی است . قسمتهای اختصاصی در واقع همان آپارتمان‌های جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبیل پارکینگ و انباری و غیره هستند. با تصویب قانون تملک آپارتمانها در اسفند 1343 و آئین‌نامه اجرایی آن، تفکیک آپارتمان در ادارات ثبت شهرهای بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازین قانونی و بخشنامه‌های ارشادی در راستای قانون تملک آپارتمانها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفکیک منسجم‌تر میشود. با گذشت بیش از 30 سال، موارد نقض، ایرادات و مشکلات قانون حاکم بر تفکیک آپارتمانها به عینه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نیز تلاش خود را برای استفاده از روح و مفهوم قوانین و آئین نامه های ناظر بر آن به کاربرد به طوری که در حال حاضر تفکیک مجتمع‌های آپارتمانی کوتاه و بلند مرتبه با رعایت کلیه حقوق مالکان و خریداران بدون اشکال و موانع جدی صورت می‌گیرد و در واقع اقدام در مورد تفکیک اعیان مطلوبیت یافته است و صورت مجلس تفکیکی با رعایت جوانب قانون تنظیم میشود. اما مطلبی که تا سال 1371 اکثراً مورد ایراد و اشکال و شکایت خریداران قطعات آپارتمان قرار می‌گرفت، وضع پارکینگ مشاعی در یک مجموعه ساختمانی بود. انجام تفکیک اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت است. تا سال 1371 و مدتی بعد از آن در گواهی‌های پایان ساختمان قسمت‌هایی که به منظور پارکینگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفکیکی نوشته می‌شد « در طبقه زیر زمین 180 متر مربع محل پارکینگ یا طبقه همکف 120 متر مربع محل پارکینگ ها»، این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان‌های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان، همین مساحت‌ها را در قسمتهای مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پارکینگ منظور می‌داشتند. در ساختمان‌هایی که محل پارکینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشکلی به وجود نخواهد آمد ولی اکثراً مساحت منظور شده برای استفاده پارکینگ مشاعی برای همه خودرو‌های مالکان آپارتمانها کافی نبوده یک یا دو واحد یا تعداد بیشتری از مالکان آپارتمانها از داشتن پارکینگ محروم می‌مانند یا بعضاً مالک اولیه در موقع تنظیم سند انتقال آپارتمان، خریدار را از حق داشتن پارکینگ منع کرده و محوطه پارکینگ را به یک یا دو واحد آپارتمانی تبدیل کرده و از خریداران تضیع حق میشود و از طرفی با قید محوطه پارکینگها در قسمت مشاعی صورت مجلس آن هم فقط افتادگی دارد کافی برای استفاده عده‌ای، خریداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده 3 آئین نامه قانون تملک آپارتمانها که مقرر می‌دارد : « قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء است قسمتهای مشترک محسوب میشود نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد»، منع استفاده از پارکینگ مشاعی را برخلاف می‌دانستند.بعد از اعتراضات و شکایات زیاد مردم ، واحدهای ثبتی به قید ظرفیت پارکینگ مشاعی در صورت مجلس تفکیکی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتاً در آن ذکر می شد چند واحد از قطعات مورد تفکیک فاقد پارکینگ هستند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالک آپارتمان را از حق استفاده از پارکینگ مشاعی محروم می‌داشت تا این که بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 اداره کل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده 4 آئین نامه اجرایی که پارکینگ جزو مشاعات تعیین نشده، پارکینگ را مفروض کردده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره می‌کند. با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی که بعد از بخشنامه اقدام شده‌اند تعداد پارکینگها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می‌شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید می‌کنند. در این روش چون پارکینگ ها جزو مفروزات (آپارتمان‌های ) ساختمان هستند جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمی‌گذارد. بنابراین تعلق پارکینگ ساختمان به یک واحد آپارتمانی دو صورت دارد : یک صورت از آن تعلق اختصاصی است که همانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت آن ، محل دقیقش در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مربوط قید میشود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان محسوب میشود. صورت دیگر تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است. که قبل از سال 1371 عمل می‌شد. به این معنا که در صورت مجلس تفکیکی واحدهایی که می توانند بصورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آنها شناخته شده می‌توانند از پارکینگ ساختمان بطور مشاع استفاده کنند. ممکن است بعضی از واحدها حق استفاده از پارکینگ مشاعی را داشته باشند و بعضی دیگر نه. هم چنانکه ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان بدون آن که تعلق قسمتی از پارکینگها به نحو اختصاصی برای آنها معین شده باشد، دارای حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان باشند. در این حالت هر کدام از واحدها می توانند اتومبیل خود را درهر قسمت از پارکینگ متوقف کند، بی آنکه کسی معترض توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی باشد. البته در چنین حالتی مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان می‌توانند با استقراع محل معینی را برای مدت معینی بطور موقت اختصاص به هریک از واحدها دهند و برای رعایت عدالت در سررسید مدت‌های معین به تعویض آنها اقدام کنند تا بین مالکان ( یا استفاده کنندگان ) رنجش و تنشی در این خصوص ایجاد نشود. یکی از مسایلی که غالباً در ساختمان ایجاد اختلاف می‌کند پارکینگ ساختمان است. این اختلاف صور گوناگونی دارد که در زیر به برخی از آنها اشاره میشود : یک – ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) دارای پارکینگ مشاعی اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پارکینگ هستند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان، اکثریت با مالکینی است که فاقد پارکینگ اند. تعدادی از این اکثریت اتومبیل خود را در محل پارکینگ واحدهائی که مالک پارکینگ مشاعی اند، متوقف می کنند. چون مالکان دارای پارکینگ در اقلیت اند، نمی‌توانند در مجمع عمومی مالکان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پارکینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند. در نتیجه مالکانی که فاقد پارکینگ اند (اکثریت) از این موقعیت سوء استفاده کرده و به پارکینگ اقلیت تجاوز می‌کنند. در این حالت مالکان دارای پارکینگ می‌توانند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند. دادگاه با رؤیت مدارک و اسناد مالکیت دو طرف، مالک متجاوز به پارکینگ را محکوم می‌کند. زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی تواند بطور غیر قانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. حتی تصمیماتی هم که از سوی اکثریت در مورد استفاده از پارکینگ علیه اقلیت بطور غیرقانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است. دو – در یک مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی هستند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمتهای مشترک ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده ، لکن به عنوان پارکینگ توقف اتومبیل می‌توان از آن استفاده کرد. معهذا بعضی از مالکان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان محسوب میشود. آیا مخالفت آنها قانونی است یا نه ؟ آیا کسانی که فاقد حق استفاده از پارکینگ هستند می‌توانند در آن قسمت‌ها اتومبیل خود را متوقف کنند؟ پاسخ منفی است.چه، اولاً آنها در سند مالکیت خود حق استفاده از پارکینگ را ندارند و ثانیاً بدون اذن سایر مالکان که دارای مالکیت مشاعی در قسمتهای مشترک ساختمان اند، نمی‌توانند به توقف اتومبیل خود در سایر قسمت‌ها که به عنوان پارکینگ شناخته نشده است، مبادرت ورزند.چنانچه مالکان فاقد پارکینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمتهای مزبور خودرو خود را متوقف کنند، مالکان معترض می‌توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیر قانونی بازدارند. سه – مالک ساختمان قبل از احداث ساختمان یا در اثنای آن ،آپارتمان ها را پیش فروش می‌کند و در سند عادی تنظیمی ( قولنامه یا مبایعه نامه )برای واحد فروخته شده پارکینگی منظور می‌کند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها فاقد پارکینگ شناخته می‌شوند. خریدار با توجه به سند عادی که در آن برای او پارکینگ منظور شده بود به مالک اعتراض می‌کند و مالک (فروشنده) قادر به تأمین پارکینگ برای خریدار نیست. چه باید کرد؟این مقوله ارتباطی به حقوق مالکان آپارتمانها ندارد. یعنی فروشنده تعهدی کرده که باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارات خریدار را که ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است، جبران کند یا چنانچه از این حیث جرمی مرتکب شده، مجازات شود. چهار – مالک ساختمان، آپارتمانها را می‌سازد و به هنگام ساخت، قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی را طی سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه ) به خریداران واگذار می‌کند. ولی مالک از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پارکینگها را به واحد آپارتمانی تبدیل می‌کند. به هنگام صدور پایان ساختمان معلوم میشود که او از مفاد پروانه ساختمان تخلف کرده است و در نتیجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری (3) با پرداخت جریمه تخلف ساختمانی را برطرف می‌کند. پس از واگذاری آپارتمانها به خریداران، آنها متوجه می‌شوند. که قبلاً طبق پروانه ساختمان برای واحد آنها پارکینگ منظور شده بوده است لکن به ترتیبی که در بالا گفتیم مالک ساختمان پارکینگهای متعلقه را به یک واحد دیگر آپارتمانی تبدیل کرده است، چه باید کرد؟ این موضوع فروض مختلفی می‌تواند داشته باشد: - طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحاً ذکر شده که آپارتمان بدون پارکینگ فروخته شده است. در این صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پارکینگ خریده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد. - در اسناد عادی واگذاری مساله پارکینگ مسکوت مانده است نه تصریح شده به این که آپارتمان خریداری شده دارای پارکینگ است و نه قید شده به این که فاقد پارکینگ است. به نظر می‌رسد با توجه به پروانه ساختمان خریدار در داشتن پارکینگ ذی‌حق است و می‌تواند قلع و قمع آپارتمانی که در محل پارکینگ های متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا کند. - مالک بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی بعض یا تمام پارکینگ ها را به یک یا چندواحد آپارتمانی تبدیل می کند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ، آپارتمان ها را رسماً به خریداران واگذار می کند. در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پارکینگ شناخته شده بود ، اقدام مالک عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است . به عبارت دیگر خریداران که مالکان آپارتمان ها می باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پارکینگ ها را از دادگاه تقاضا می‌کنند و چون تخلف مالک ساختمان محرز است، لذا دادگاه علی الاصول حکم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.
سایت:
کارشناس رسمی دادگستری - Official Expert of Justice