کارشناسی و ارزیابی قیمت و تعیین محل پارکینگ 

انواع پارکینگ و ضوابط طراحی پارکینگها

انواع پارکینگ

انواع پارکینگھایی که امروزه در کشورھای مختلف مورد استفاده اند ،عبارت انداز : پارکینگ خیابانی ،پارکینگ ھمسطح ،پارکینگ چند طبقه ،پارکینگ بامی ، پارکینگ مکانیکی ،و پارکینگ زیر زمینی . ھریک از این پارکینگھا که به شرح مختصر آنھا میپردازیم ،ممکن است انواعی داشته باشد .

پارکینگ خیابانی

استفاده وسایل نقلیه از سطح خیابانھا به عنوان پارکینگ ھنگامی مشکل چندانی ایجاد نمی کند که تعداد این وسایل در شھرنسبت به ظرفیت خیابانھا کم باشد . ظرفیت جاده را در آغاز طرح معمولاً طوری در نظر می گیرند که جوابگوی نیازھای آینده طرح باشد .از این رو ظرفیت ھر جاده در سالھای اولیه استفاده از آن غالباً بیش از نیاز بالفعل آنھاست و به ھمین علت استفاده وسایل نقلیه از قسمتی از سطح خیابان به عنوان پارکینگ در این حالت مشکل چندانی ایجاد نمی کند . اما به تدریج که بر تعداد وسایل نقلیه افزوده می شود ،کمبود فضای عبور و مرور وسایل نقلیه محسوس می شود . در این صورت ، توقف وسایل نقلیه در کنار خیابانھا در ساعاتی از روز یا در تمام طول روز ممنوع می شود .
جاده را اصولاً برای عبور ومرور وسایل نقلیه می سازند . پس اولویت استفاده از سطح خیابان ، با وسایل نقلیه در حال حرکت است . بنابراین در مواقعی که ظرفیت خیابان برای عبور وسایل نقلیه کافی نیست باید از توقف وسایل نقلیه در آنجا جلوگیری کرد . از طرف دیگر به علت عادت مردم به استفاده از سطح خیابانھا به عنوان پارکینگ ، و کمبود پارکینگھای عمومی و خصوصی ،و ھمچنین افزایش تعداد وسایل نقلیه ،جلوگیری کامل و تمام وقت از پارک این گونه وسایل در خیابانھا بسیار دشوار است . پارک خیابانی در اکثر شھرھای دنیا پدیده ای رایج است . بنابراین ،به کار گرفتن مدیریت ترافیک برای استفاده از سطح خیابانھا به عنوان پارکینگ بسیار اھمیت دارد و می توان با اتخاذ روشھایی از امکنات موجود به نحو مطلوبی استفاده کرد . در ھر حال انتخاب سطح جاده ھا به عنوان پارکینگ از نامناسب ترین روشھای حل مسئله پارکینگ است زیرا گرانترین و غالباً بھترین زمینھا به پارکینگ اختصاص می یابند و ھمین باعث کاھش ظرفیت خیابان ممانعت از سبقت ، افزایش تصادف ، ایجاد خطر برای عابران پیاده و کندی ترافیک می شود .

زاویه پارک کردن

طرز پارک کردن در خیابانھا نیز نکته مھمی است . رانندگان بر حسب مورد ،وسیله نقلیه خود را موازی جدول کنار خیابان یا به حالت زاویه دار با آن پارک می کنند . ھر کدام از این دو روش مزایا و معایبی دارد . در پارک موازی طولی از جدول یا کناره خیابان که برای توقف وسیله نقلیه لازم است ،به حداکثر خود می رسد ،در صورتی که اگر وسیله نقلیه با زاویه ای نسبت به جدول پارک شود این طول اشغال شده کمتر خواھد شد . ھرچه زاویه پارک افزایش یابد این طول کمتر می شود و 1 سطح لازم برای پارک وسایل نقلیه را - در حالتی که وسیله با زاویه 90 درجه پارک شود به حداقل خود می رسد .

برای رانندگان ،پارک کردن به صورت زاویه دار مناسب تر است زیرا ورود و خروج از پارک در این حالت راحت تر از حالت موازی صورت می گیرد . اما در طریقه موازی برای پارک کردن و خروج از پارک چند دفعه جلو و عقب کردن لازم است .
از معایب پارک زاویه ای خطرناک بودن آن در موقع خارج شدن و قطع ترافیک عبوری است . به علاوه در مواقعی که ارتفاع جدول کم است ، امکان اشغال قسمتی از پیاده رو توسط وسیله نقلیه وجود دارد زیرا وسایل نقلیه می توانند تا حد چرخھای جلو خود در پیاده رو جلو بیایند و سدی برای عابران پیاده به وجود آورند .
در صورت عریض بودن و کم بودن حجم ترافیک آن ممکن است قسمتی از فضای میانی خیابان را به پارکینگ اختصاص دھند . از مھمترین عیبھای این گونه پارکینگ عبور اجباری سرنشینان وسایل نقلیه پارک شده از عرض خیابان است و احتمال تصادف در این حالت افزایش پیدا می کند .

افزایش ظرفیت پارکینگ خیابانی

گفتیم که اگر به علت تعدد مراجعان از نظر تعداد محل پارک محدودیت ظرفیت وجود داشته باشد باید ترتیبی داد که از ھر محل پارک چند دفعه در روز استفاده شود . در پارکینگھای خیابانی برای رسیدن به این مقصود می توان از توقف سنج استفاده کرد . که در ادامه بحث به اجمال آن را شرح می دھیم .

توقف سنج
یکی از رایجترین راھھای اخذ وجه از پارکھای خیابانی ومحدود کردن مدت توقف ، استفاده از توقف سنج است . از توقف سنج که کارل مگی آن را ختراع کرده است برای اولین بار در سال 1935 استفاده شد . به مرور استفاده از توقف سنج گسترش یافت و امروزه در بیشتر شھرھای بزرگ دنیا از آن استفاده می شود .

مھمترین نکاتی که در انتخاب محلھای مناسب برای نصب توقف سنج باید در نظر گرفت ،عبارت انداز : لزوم عبور آزاد ترافیک ،لزوم دسترسی به محلھای مجاور ،و در نظر گرفتن ظرفیت و فاصله پارکینگھای عمومی از محل مورد نظر نصب توقف سنج در محل بدون در نظر گرفتن وضعیت مناطق مجاور ، ممکن است باعث ایجاد تراکم در خیابانھای مجاور شود ، زیرا رانندگان برای فرار از پرداخت وجه ممکن است به خیابانھای اطراف رو آورند . به ھمین دلیل ، برای نصب و استفاده از توقف سنجھا باید منطقه ای وسیعتر از منطقه مورد نظر برای نصب توقف سنج را بررسی و مطالعه کرد .

مزایا و معایب استفاده از توقف سنجھا . مزیت مھم استفاده از توقف سنجھا آن است که چون علاوه بر محدود بودن زمان توقف باید وجه نسبتاً زیادی ھم برای پارک کردن پرداخت ، صاحبان وسایل نقلیه معمولاً از توقفھای طولانی و بیجا اجتناب می کنند و در نتیجه از ھر محل پارک چند دفعه در روز استفاده می شود . به علاوه چون محل توقف وسایل نقلیه با خط کشی مشخص شده است ، انندگان برای پارک کردن دردسر چندانی نخواھند داشت (بر خلاف پارکینگھای خیابانی بدون توقف سنج ) . از مزایای دیگر استفاده از توقف سنج در در آمد قابل توجھی است که بابت حق توقف عاید می شود و می توان از آن برای بھبود وضع ترافیک استفاده کرد . استفاده از توقف سنج معایبی نیز دارند که مھمترین آنھا از این قرارند

:استفاده از توقف سنج اصولاً راه حل کلی و جامعی برای مسئله پارکینگ به شمار نمی رود ؛ چون ھر محل پارک باید برای بزرگترین اتومبیلھا(یا حداقل قدری بزرگتر از اندازه متوسط اتومبیلھا) در نظر گرفته شود قاعدتاً از تعداد محلھای پارک در مقایسه با حالتی که توقف سنج وجود ندارد کاسته می شود ؛ به ساکنان مناطق مسکونی که توقف سنج در مجاورت منزل آنھا نصب می شود ،از نظر پرداخت حق توقف مخارجی تحمیل می شود ؛به طور کلی ،نصب توقف سنج به زیبایی شھر لطمه می زند کنترل توقفھای خیابانی با توقف سنج وقتی قابل توجیه است که نتوان با علائمی نظیر ممنوع ،محدودیت زمان توقف و نظایر آنھا از توقف وسایل نقلیه در کنار خیابانھا جلوگیری کرد . لزوم استفاده از این وسیله غالباً به علت احتیاج مبرم به محل توقف برای بارگیری و تخلیه ،مراجعه به سازمانھا و موسسات و عدم وجود پارکینگھای عمومی کافی پیش می آید .

در این مواقع ،رانندگان به اجبار علائم مذکور را نادیده می گیرند و حتی گاھی به صورت پھلو به پھلو توقف می کنند . نصب توقف سنج برای تعیین محل نصب توقف سنجھا به اطلاعاتی نیاز است از جمله محل مکانھایی که برای بارگیری و تخلیه لازم اند و فاصله بین آنھا نوع اجناسی که باید بارگیری یا تخلیه شوند محل ورودی ساختمانھا محل لوله ھای سوخت منازل و ساختمانھا ، محل شیر ھای آتش نشانی ،فاصله تا تقاطعھا که باید توقف ممنوع باشد ،ایستگاھھای اتوبوس و محل عبور عابران پیاده . ھمچنین باید نوع وسایل نقلیه ای که مجاز به استفاده از توقف سنجھا ھستند مشخص شود تا اندازه و محل پارک متناسب با آنھا در نظر گرفته شود . وسایل نقلیه دیگری نیز نظیر اتومبیلھای آتش نشانی ،آمبولانسھا ، وسایل حمل ونقل ادارات و سازمانھا که ناچارند در مکانھای بخصوصی توقف کنند باید مورد نظر قرار گیرد . شاید لازم نباشد که در تمام مناطق ھمه توقف سنجھا را به توقفھای کوتاه مدت اختصاص داد. شاید بتوان بعضی از محلھا را برای توقفھای کوتاه مدت و بعضی دیگر را برای توقف ھای طولانیتر در نظر گرفت . در این صورت لازم است شکل ظاھری توقف سنجھایی که برای دو حالت فوق در نظر گرفته می شوند با ھم تفاوت داشته باشند تا رانندگان در استفاده از آنھا دچار اشتباه نشوند
به طور کلی طول و عرض مناسب برای ھر محل پارک را به ترتیب 6 و 5ر 2 متر در نظر می گیرند اما در مواقع اظطراری می توان طول ھر محل پارک را به 8 ر 5 متر کاھش داد . ھمیشه باید بین ھر چند محل پارک فاصله ای قائل شد تا امکان پیاده و سوار شدن مسافران از وسایل نقلیه دیگر وجود داشته باشد .

پارکینگ ھمسطح

پارکینگ ھمسطح به قطعه زمینی اطلاق می شود که صرف نظر از شکل آن بتوان از آن به عنوان پارکینگ استفاده کرد . آنچه در مورد این گونه پارکینگھا اھمیت دارد این است که قواعد اساسی طرح پارکینگھا در آنھا رعایت شود ،به طوریکه از قطعه زمین موجود حداکثر استفاده حاصل شود
75 ر 4 متر × اندازه محلھای پارک برحسب مورد ، با توجه به اندازه اتومبیلھایی که از آن استفاده خواھند کرد،بین 5ر 2 5ر 5 متر مربع است . عرض مسیری که بین ھر دو ردیف در محلھای پارک در نظر می گیرند ،بر حسب × مربع تا 5ر 2 آنکه عبور یک طرفه یا دو طرفه باشد متفاوت است . برای عبور یک طرفه در حالتی که پارک کردن به صورت عمودی در نظر گرفته شود عرضی برابر شش متر ،و برای عبور دو طرفه با ھمین زاویه پارک عرضی معادل 5ر 7 متر باید در نظر گرفت . در صورتی که اتومبیلھا با زاویه ای کمتر از 90 درجه پارک شوند ،عرض لازم کاھش می یابد . نمونه ھایی از 8 نشان داده شده است .
طرز تعبیه محلھای پارک (پھلو گاھھا ) عمودی یا زاویه دار
چون امکان گردش اتومبیلھا در پیچھای بین محلھای پارک اھمیت دارد ،به صرفه است که از چند جای پارک برای سھولت گردش صرف نظر شود. شعاع گردش برای اتومبیلھای مختلف با اندازه ھای متفاوتی که دارند فرق می کند . قطر دایره گردش بر حسب مورد بین 5ر 7 تا 15 متر تغییر می کند . در عمل ،دایره گردش را با قطر کمتر از 18 متر در نظر نمی گیرند .

پارکینگ چند طبقه

در مناطقی نظیر مراکز شھرھا ،که زمین کمیاب وگران است ،و یا نزدیک فرودگاھھای بزرگ و ایستگاھھای مرکزی مسافربری عمومی که در آنھا به تعداد نسبتاً زیادی محل پارک احتیاج است ،ایجاد پارکینگھای ھمسطح برای جوابگویی به نیازھای منطقه صلاح نیست . در این قبیل موارد ،به جای پارکینگھای ھمسطح از پارکینگھای چند طبقه استفاده می کنند و در نتیجه برحسب تعداد طبقات، از مساحت زمین موجود چند برابر استفاده می شود .

در طرح پارکینگھای چند طبقه چھار عامل اھمیت بیشتری دارد : 1.مشخص کردن ظرفیت براساس نیازھای پیش بینی شده 2. سھولت ورود و خروج وسایل نقلیه ؛ 3. مخارج احداث و نگھداری پارکینگ ؛ و 4. رعایت ھماھنگی لازم بین ؛ ساختمان پارکینگ و ساختمانھای مجاور . تعداد طبقات پارکینگھای چند طبقه تابع چھار عاملی است که ذکر کردیم . به طور کلی امروزه معتقدند که تعداد طبقات نمونه ھایی از - پارکینگھایی که اتصال طبقات آنھا به یکدیگر با رابط صورت می گیرد ،از پنج طبقه تجاوز نکند .

پارکینگھای چند طبقه را نشان می دھد

شکل 1 اندازه ھای لازم برای پارک با زاویه 300

شکل 2 اندازه ھای لازم برای پراک با زوایه 450

شکل 3 اندازه ھای لازم برای پارک با زاویه 600

شکل 4 اندازه ھای لازم برای پارک با زوایه 900

نمونه ای از طرح و اندازه ھای لازم برای پارک(عبور یک طرفه)

پارکینگ بامی

در محلھایی که زمین بسیار نادر و گران باشد و ایجاد پارکینگھای مستقل نیز مقدور یا به صرفه نباشد ،یکی از راھھای ایجاد پارکینگ استفاده از بام ساختمانھاست . بدیھی است که اگر قرار باشد از بام ساختمان به عنوان پارکینگ استفاده شود. باید در طرح و محاسبه ساختمان پیش بینیھای لازم صورت گیرد .

الف پارکینگ با طبقات شیبدار پیوسته و ترافیک دو طرفه

ب پارکینگ با طبقات شیبدار پیوسته و راه خروجی حلزونی مجزا

ج پارکینگ با طبقات شیبدار و ترافیک یکطرفه با راه عبور میانی

د پارکینگ با طبقات افقی و رابط مستقیم

ھ پارکینگ با طبقاتی افقی و راھھای ورودی و خروجی حلزونی

پارکینگ مکانیکی

در مواقعی که زمین کافی برای پارکینگھای بزرگ و مناسب وجود نداشته یا بسیار گران باشد ،ممکن است استفاده ازوسایل
مکانیکی ، نظیر بالابرھای مخصوص به جای رابط ،بیشتر مقرون به صرفه باشد . این گونه پارکینگھا را اصطلاحاً پارکینگھای مکانیکی می نامند .
پارکینگھای مکانیکی را با توجه به وسایل مورد استفاده می توان به سه گروه تقسیم کرد : 1. پارکینگھای مکانیکی با وسایل مکانیکی ساده ؛ 2. پارکینگھای مکانیکی با حرکت افقی ؛ 3. پارکینگھای مکانیکی با بالابرھای ثابت و متحرک .

پارکینگ زیرزمینی

این نوع پارکینگ پایینتر از سطح زمین ساخته می شود این گونه پارکینگ را می توان در زیر جاده ،میدان ، پارک ، یا زیر زمین ساختمانھای مسکونی ھتل ھا و ساختمانھای عمومی دیگر ساخت . پارکینگ زیر زمینی بیشتر قسمتی از ساختمان اصلی را تشکیل می دھد و به علت لزوم صرف ھزینه زیاد برای خاکبرداری ،ساختن دیوارھا ، شیبھای مختلف و تاسیسات گوناگون ، کمتر اتفاق می افتد که جدا از ساختمان اصلی ساخته شود . پارکینگھای زیرزمینی خصوصیت ویژه ای ندارند و بیشتر در مکانھایی که زمین کم و گران باشد ، یا وجود ساختمانھای باستانی و موانع دیگر اجازه ایجاد پارکینگھای ھمسطح یا چند طبقه را ندھد ، ساخته می شوند .

نحوه محاسبه قیمت پارکینگ آپارتمان در ارزیابی

نحوه محاسبه قیمت پارکینگ در قیمت مسکن چگونه است؟

معمولاً فروشنده‌ها قیمت پارکینگ واحدهای نوساز را نسبت به واحدهای چند سال ساخت ارزانتر محاسبه می‌کنند، زیرا نرخ فروش واحدهای نوساز بالاتر از واحدهای چند سال ساخت است و بالا بودن قیمت فروش پارکینگ مانع از خرید متقاضیان می‌شود به همین علت معمولاً فروشنده‌ها پارکینگ واحدهای چند سال ساخت را با قیمت بالاتری برای فروش پیشنهاد می‌کنند .

کوچه‌های عریض یا باریک دلیل دیگری برای محاسبه قیمت پارکینگ محسوب می‌شود یعنی پارکینگ واحدهایی که در کوچه یا فرعی های عریض واقع شده اند از نرخ پایینتری برخوردار هستند؛ چرا که عدهای از خریداران پهنای کوچه را مناسب پارک خودرو میدانند به همین خاطر خود را نیازمند خرید پارکینگ نمیدانند و به همین علت فروشنده‌هایی که واحدشان در کوچه‌های عریض واقع شده‌اند، پارکینگ را با قیمت مناسب‌تری به بازار فروش عرضه می‌کنند، اما از سوی دیگر اگر کوچه یا فرعی‌ها باریک باشد و فضای کافی برای خودرو را تأمین نکند متقاضیان به خرید واحدهایی که پارکینگ دار هستند، تمایل پیدا می‌کنند به همین خاطر مالکان قیمت پارکینگ را افزایش می‌دهند

نکته دیگر اینکه در ساختمان‌هایی که به تعداد واحدهایش پارکینگ وجود دارد قیمت پارکینگ ارزان‌تر است و پارکینگ ارزش کمتری دارد، اما در ساختمان‌هایی که تعداد پارکینگ کمتر از واحدهاست، پارکینگ ارزش بیشتری پیدا می‌کند.

ضوابط پارکینگ مزاحم:

احداث پارکینگ مازاد بر ضوابط، در کلیه پهنه‌های شهر، در طبقات زیر همکف (منفی)، با رعایت سطح اشغال ٨٠ درصد در منفی یك و سایر ضوابط قانونی در صورت اخذ مجوز از مراجع قانونی مربوطه، و با رعایت قانون حفظ و گسترش فضای سبز، بلامانع است.

تأمین پاركینگ اضافی در هر ساختمان، در صورت تأمین قطعی پاركینگ های الزامی ساختمان (و تأمین ٥ درصد از کل ظرفیت پارکینگ به منظور استفاده معلولین) ، مجاز است.

تبصره) ایجاد پارکینگ مازاد، به صورت مزاحم در کلیه پهنه‌ها (به استثنای واحدهای مسکونی با پارکینگ مزاحم، صرفاً متعلق به یک واحد)، مجاز است.

تبصره 1): در پهنه‌های مسکونی R احداث صرفاً یک واحد پارکینگ مزاحم به صورت یک به یک، بلامانع است.

تبصره2) ایجاد پارکینگ مزاحم یک به یک، در صورتی که مزاحمتی برای سایرین ایجاد نکند،

در کاربری‌های غیرمسکونی پهنه‌های فعالیت و مختلط، بلامانع است.

نحوه محاسبه قیمت پارکینگ مزاحم 

 طبق بررسی‌ها و تحقیقات میدانی ارزش و قیمت پارکینگ مزاحم ۵۰ الی 6۰ درصد قیمت پارکینگ معمولی است. حتماً شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. از آنجا که در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل اجرا نباشد و راه عبور باقی پار کینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که :

برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند

نکته خیلی مهم:   قیمت این نوع پارکینگ از باقی پار کینگ‌ها کمتر است نام این پارکینگ به این علت مزاحم است که، با این که شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است

 جهت آشنایی همکاران و مالکین محترم بخش نظریه کارشناسی یک اختلاف مرتبط با پارکینگ در ذیل درج میشود تا نسب به نحوه تهیه گزارش و رفع اختلاف موجود با بررسی مستندات آشنایی مورد نیاز حاصل گردد

کارشناسی و ارزیابی قیمت و تعیین محل پارکینگ  بنا به درخواست متقاضی
تشریح وضعیت:
مطابق درخواست متقاضی محترم به آدرس ، تهران ، خیابان ، خیابان ،خیابان ، پلاک طبقه اول ، محل پلاکی ثبتی فرعی از اصلی مفروزمجزی از 1 اصلی قطعه یکم و محل پارکینگهای واحدهای احداثی در عرصه پلاک مذکور مورد بررسی و معاینه محلی قرار گرفت ، عرصه زمینی است به مساحت مترمربع و تمامی واحد احداثی به صورت تک واحدی در آن احداث شده است و محل پارکینگها در یک تراز در طرفین راه پله واقع شده است پارکینگ در ضلع غربی عرصه احداث شده و خودروها بصورت خودرو در شمال راه پله و دو خودرو در جنوب راه پله قرار دارند ، که مطابق صورتمجلس تفکیکی ابرازی توسط ذینفع (پیوستی)، شماره تفکیکی دو واحد پارکینگ در جنوب راه پله محصور بین دیوار مشاعی جنوبی و ضلع غربی ملک که دیواری است به ملک مجاور و در شمال ورودی پارکینگ و در جنوب فضای تردد مشاعی می باشد. نظریه کارشناس : مطابق سند مالکیت ابرازی توسط متقاضی به شماره سریال و - (پیوستی) مالکیت پارکینگ شماره یک تفکیکی به مساحت مترمربع به واحد شماره یک و به تبع آن به مالک پلاک ثبتی منتقل گردیده است و برابر محتوای صورتمجلس تفکیکی شماره 2546 مورخ 02/02/1388 ابرازی محل استقرار پارکینگ شماره یک مطابق کروکی ذیل تعیین و اعلام میگردد. 

    به گزارش خبرنگار انتظامی فارس، یک ساختمان که دارای آپارتمان‌هایی است از قسمت‌های مختلف تشکیل می‌شود. قانون تملک آپارتمان‌ها در تقسیم‌بندی کلی، مالکیت در آپارتمان‌ها را به 2 قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: ماده 1- قانون مرقوم می‌گوید: « مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است : مالکیت اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.»تعریف قسمت‌های مشترک : همانطوری که از واژه «مشترک» پیداست، قسمت‌هایی از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده عموم مالکان «یا استفاده کنندگان» قرار می‌گیرند، قسمت‌های مشترک نامیده می‌شوند. هم‌چنانکه قانون تملک آپارتمان‌ها نیز در ماده 2 قسمت‌های مشترک را این گونه تعریف می‌کند: «قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد».تعریف فوق به وسیله ماده 3 آئین نامه اجرایی به شرح زیر تکمیل شده است: «قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد ، قسمت های مشترک محسوب می‌شود و نمی‌توان حق انحصاری برای آنها قائل شد.» بنابراین، ویژگی‌های قسمت‌های مشترک عبارتند از: عدم استفاده انحصاری، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی، انتقال قهری، تقسیم‌ناپذیری، ممنوعیت گذاردن اشیاء، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و مانند اینها. قانون تملک آپارتمان‌ها فقط به تعریف قسمت‌های مشترک ساختمان بسنده کرده ولی آئین‌نامه اجرایی قانون مرقوم در ماده 4 قسمت‌های مشترک مذکور در ماده 2 قانون یاد شده را به شرح زیر احصاء کرده است. زمین زیربنا، تأسیسات، اسکلت ساختمان، درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها، تأسیسات مربوط به راه پله، بام، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان و نظایر این‌ها. تعریف قسمت‌های اختصاصی : قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین‌نامه اجرایی آن تعریف دقیقی از قسمت‌های اختصاصی ارائه نمی‌دهد. فقط آئین نامه اجرایی در ماده 1 می‌گوید: « قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد» بنا به تعریف بالا معیار تشخیص قسمت‌های اختصاصی از قسمت های مشترک منحصراً «عرف» است. از طرفی ماده 2 آئین نامه اجرایی در تکمیل مطلب فوق بیان می‌کند: «علاوه بر ثبت ارضی زیر بنا و … برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید شود» با عنایت به ماده 2 قانون تملک آپارتمانها که در آن تعریف قسمت‌های مشترک ساختمان را دیدیم و با توجه به مادتین 1 و 2 آئین نامه اجرایی می توان قسمت های اختصاصی ساختمان را چنین توصیف کرد: «قسمت‌ای اختصاصی عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفاً متعلق به او باشد» همان طوری که از کلمه « اختصاصی» پیداست، قسمت‌های اختصاصی اساساً در مالکیت انحصاری و شخصی افراد است و هر کس که طبق ماده 22 قانون ثبت – سند مالکیت به نام او صادر شده، مالک منحصر آن شناخته می‌شود، برخلاف قسمتهای مشترک ، سایر مالکین هیچ گونه حقی در قسمتهای اختصاصی دیگران ندارند و از این حیث است که ماده 9 قانون تملک آپارتمانها تصریح می کند : (( هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ( هر گونه ) عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند ، انجام دهد ….)) بنابراین در یک مجموعه ساختمانی فقط قسمتهای اختصاصی دارای سند مالکیت رسمی مجزا از هم هستند و برای قسمتهای اشتراکی به هیچ وجه سند رسمی جداگانه صادر نمی شود . حدود و مشخصات و نام قسمت های اشتراکی در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می شود ، تعیین می گردد. مع هذا صورت مجلس تفکیکی علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های اختصاصی را نیز در بر می گیرد لکن به طوری که گفتیم فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالکین آنها تقسیم می گردد و صدور سند مالکیت برای قسمت های مشترک بی معنی است . قسمت‌های اختصاصی در واقع همان آپارتمان‌های جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبیل پارکینگ و انباری و غیره هستند. با تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها در اسفند 1343 و آئین‌نامه اجرایی آن، تفکیک آپارتمان در ادارات ثبت شهرهای بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازین قانونی و بخشنامه‌های ارشادی در راستای قانون تملک آپارتمان‌ها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفکیک منسجم‌تر می‌شود. با گذشت بیش از 30 سال، موارد نقض، ایرادات و مشکلات قانون حاکم بر تفکیک آپارتمان‌ها به عینه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نیز تلاش خود را برای استفاده از روح و مفهوم قوانین و آئین نامه های ناظر بر آن به کاربرد به طوری که در حال حاضر تفکیک مجتمع‌های آپارتمانی کوتاه و بلند مرتبه با رعایت کلیه حقوق مالکان و خریداران بدون اشکال و موانع جدی صورت می‌گیرد و در واقع اقدام در مورد تفکیک اعیان مطلوبیت یافته است و صورت مجلس تفکیکی با رعایت جوانب قانون تنظیم می‌شود. اما مطلبی که تا سال 1371 اکثراً مورد ایراد و اشکال و شکایت خریداران قطعات آپارتمان قرار می‌گرفت، وضع پارکینگ مشاعی در یک مجموعه ساختمانی بود. انجام تفکیک اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت است. تا سال 1371 و مدتی بعد از آن در گواهی‌های پایان ساختمان قسمت‌هایی که به منظور پارکینگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفکیکی نوشته می‌شد « در طبقه زیر زمین 180 متر مربع محل پارکینگ یا طبقه همکف 120 متر مربع محل پارکینگ ها»، این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان‌های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان، همین مساحت‌ها را در قسمت‌های مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پارکینگ منظور می‌داشتند. در ساختمان‌هایی که محل پارکینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشکلی به وجود نخواهد آمد ولی اکثراً مساحت منظور شده برای استفاده پارکینگ مشاعی برای همه خودرو‌های مالکان آپارتمانها کافی نبوده یک یا دو واحد یا تعداد بیشتری از مالکان آپارتمان‌ها از داشتن پارکینگ محروم می‌مانند یا بعضاً مالک اولیه در موقع تنظیم سند انتقال آپارتمان، خریدار را از حق داشتن پارکینگ منع کرده و محوطه پارکینگ را به یک یا دو واحد آپارتمانی تبدیل کرده و از خریداران تضیع حق می‌شود و از طرفی با قید محوطه پارکینگ‌ها در قسمت مشاعی صورت مجلس آن هم فقط افتادگی دارد کافی برای استفاده عده‌ای، خریداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده 3 آئین نامه قانون تملک آپارتمان‌ها که مقرر می‌دارد : « قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء است قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد»، منع استفاده از پارکینگ مشاعی را برخلاف می‌دانستند.بعد از اعتراضات و شکایات زیاد مردم ، واحدهای ثبتی به قید ظرفیت پارکینگ مشاعی در صورت مجلس تفکیکی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتاً در آن ذکر می شد چند واحد از قطعات مورد تفکیک فاقد پارکینگ هستند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالک آپارتمان را از حق استفاده از پارکینگ مشاعی محروم می‌داشت تا این که بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/12/71 اداره کل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده 4 آئین نامه اجرایی که پارکینگ جزو مشاعات تعیین نشده، پارکینگ را مفروض کردده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره می‌کند. با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی که بعد از بخشنامه اقدام شده‌اند تعداد پارکینگ‌ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می‌شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید می‌کنند. در این روش چون پارکینگ ها جزو مفروزات (آپارتمان‌های ) ساختمان هستند جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمی‌گذارد. بنابراین تعلق پارکینگ ساختمان به یک واحد آپارتمانی دو صورت دارد : یک صورت از آن تعلق اختصاصی است که همانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت آن ، محل دقیقش در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مربوط قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان محسوب می‌شود. صورت دیگر تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است. که قبل از سال 1371 عمل می‌شد. به این معنا که در صورت مجلس تفکیکی واحدهایی که می توانند بصورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آنها شناخته شده می‌توانند از پارکینگ ساختمان بطور مشاع استفاده کنند. ممکن است بعضی از واحدها حق استفاده از پارکینگ مشاعی را داشته باشند و بعضی دیگر نه. هم چنانکه ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان بدون آن که تعلق قسمتی از پارکینگ‌ها به نحو اختصاصی برای آنها معین شده باشد، دارای حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان باشند. در این حالت هر کدام از واحدها می توانند اتومبیل خود را درهر قسمت از پارکینگ متوقف کند، بی آنکه کسی معترض توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی باشد. البته در چنین حالتی مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان می‌توانند با استقراع محل معینی را برای مدت معینی بطور موقت اختصاص به هریک از واحدها دهند و برای رعایت عدالت در سررسید مدت‌های معین به تعویض آنها اقدام کنند تا بین مالکان ( یا استفاده کنندگان ) رنجش و تنشی در این خصوص ایجاد نشود. یکی از مسایلی که غالباً در ساختمان ایجاد اختلاف می‌کند پارکینگ ساختمان است. این اختلاف صور گوناگونی دارد که در زیر به برخی از آنها اشاره می‌شود : یک – ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) دارای پارکینگ مشاعی اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پارکینگ هستند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان، اکثریت با مالکینی است که فاقد پارکینگ اند. تعدادی از این اکثریت اتومبیل خود را در محل پارکینگ واحدهائی که مالک پارکینگ مشاعی اند، متوقف می کنند. چون مالکان دارای پارکینگ در اقلیت اند، نمی‌توانند در مجمع عمومی مالکان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پارکینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند. در نتیجه مالکانی که فاقد پارکینگ اند (اکثریت) از این موقعیت سوء استفاده کرده و به پارکینگ اقلیت تجاوز می‌کنند. در این حالت مالکان دارای پارکینگ می‌توانند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند. دادگاه با رؤیت مدارک و اسناد مالکیت دو طرف، مالک متجاوز به پارکینگ را محکوم می‌کند. زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی تواند بطور غیر قانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. حتی تصمیماتی هم که از سوی اکثریت در مورد استفاده از پارکینگ علیه اقلیت بطور غیرقانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است. دو – در یک مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی هستند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمتهای مشترک ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده ، لکن به عنوان پارکینگ توقف اتومبیل می‌توان از آن استفاده کرد. معهذا بعضی از مالکان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. آیا مخالفت آنها قانونی است یا نه ؟ آیا کسانی که فاقد حق استفاده از پارکینگ هستند می‌توانند در آن قسمت‌ها اتومبیل خود را متوقف کنند؟ پاسخ منفی است.چه، اولاً آنها در سند مالکیت خود حق استفاده از پارکینگ را ندارند و ثانیاً بدون اذن سایر مالکان که دارای مالکیت مشاعی در قسمت‌های مشترک ساختمان اند، نمی‌توانند به توقف اتومبیل خود در سایر قسمت‌ها که به عنوان پارکینگ شناخته نشده است، مبادرت ورزند.چنانچه مالکان فاقد پارکینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمت‌های مزبور خودرو خود را متوقف کنند، مالکان معترض می‌توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیر قانونی بازدارند. سه – مالک ساختمان قبل از احداث ساختمان یا در اثنای آن ،آپارتمان ها را پیش فروش می‌کند و در سند عادی تنظیمی ( قولنامه یا مبایعه نامه )برای واحد فروخته شده پارکینگی منظور می‌کند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها فاقد پارکینگ شناخته می‌شوند. خریدار با توجه به سند عادی که در آن برای او پارکینگ منظور شده بود به مالک اعتراض می‌کند و مالک (فروشنده) قادر به تأمین پارکینگ برای خریدار نیست. چه باید کرد؟این مقوله ارتباطی به حقوق مالکان آپارتمان‌ها ندارد. یعنی فروشنده تعهدی کرده که باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارات خریدار را که ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است، جبران کند یا چنانچه از این حیث جرمی مرتکب شده، مجازات شود. چهار – مالک ساختمان، آپارتمان‌ها را می‌سازد و به هنگام ساخت، قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی را طی سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه ) به خریداران واگذار می‌کند. ولی مالک از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پارکینگ‌ها را به واحد آپارتمانی تبدیل می‌کند. به هنگام صدور پایان ساختمان معلوم می‌شود که او از مفاد پروانه ساختمان تخلف کرده است و در نتیجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری (3) با پرداخت جریمه تخلف ساختمانی را برطرف می‌کند. پس از واگذاری آپارتمانها به خریداران، آنها متوجه می‌شوند. که قبلاً طبق پروانه ساختمان برای واحد آنها پارکینگ منظور شده بوده است لکن به ترتیبی که در بالا گفتیم مالک ساختمان پارکینگ‌های متعلقه را به یک واحد دیگر آپارتمانی تبدیل کرده است، چه باید کرد؟ این موضوع فروض مختلفی می‌تواند داشته باشد: - طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحاً ذکر شده که آپارتمان بدون پارکینگ فروخته شده است. در این صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پارکینگ خریده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد. - در اسناد عادی واگذاری مساله پارکینگ مسکوت مانده است نه تصریح شده به این که آپارتمان خریداری شده دارای پارکینگ است و نه قید شده به این که فاقد پارکینگ است. به نظر می‌رسد با توجه به پروانه ساختمان خریدار در داشتن پارکینگ ذی‌حق است و می‌تواند قلع و قمع آپارتمانی که در محل پارکینگ های متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا کند. - مالک بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی بعض یا تمام پارکینگ ها را به یک یا چندواحد آپارتمانی تبدیل می کند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ، آپارتمان ها را رسماً به خریداران واگذار می کند. در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پارکینگ شناخته شده بود ، اقدام مالک عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است . به عبارت دیگر خریداران که مالکان آپارتمان ها می باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پارکینگ ها را از دادگاه تقاضا می‌کنند و چون تخلف مالک ساختمان محرز است، لذا دادگاه علی الاصول حکم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.