عوامل موثر بر ارزیابی سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟

روابط موجر ومستاجر ، تقریباً یک مسئله قدیمی است ، در بحث اجاره محل کسب وکار با ورود مسئله «سرقفلی » و پدیده­ای به نام « حق کسب و پیشه و تجارت« روابط موجر ومستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق­تر کرده است .

از آنجا که عموم مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی می­دانند ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی مجزا هستند ابتدا تعریفی از سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه می­کنیم.

مفهوم و معنی اصطلاحی

سرقفلی :
پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی ، توسط مالک از مستاجر دریافت می­شود.
حق کسب و پیشه و تجارت
حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می­شود و در تعریفی روشن­تر : حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می­کنند این حق ناشی از تقدم در اجاره ، حسن شهرت ، جمع آوری مشتری ، و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر محل به وجود آمده است .
در واقع امر حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق دارد و مالک نمی تواند دارای این حق شود به عنوان مثال مالکی که ملک تجاری خود را به تازگی احداث کرده و هیچ گونه فعالیتی کسب و کار هم نداشته است سرقفلی آن را معامله کرده و به مستاجر انتقال می دهد لذا شرط تحقق این حق برقراری یک رابطه استیجاری است.
قانونگذار در سال ۱۳۷۶ از واژه سرقفلی استفاده کرده و و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می شد. بعضی از حقوقدانان قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند، اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می دانستند در واقع با تعریف اولیه فوق هم مشخص میشود که این دو واژه با هم تفاوت دارند.

سرقفلی وحق کسب و پیشه دارای سه تفاوت عمده می­باشند:
۱- سرقفلی دراول عقد اجاره به مالک پرداخت می­شود.پس درواقع کسب اعتبار و شهرت .... هیچ تاثیری در آن ندارد .
۲- با تعریفی از این دو واژه شده فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب وپیشه را شرعی نمی­دانند لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است .
۳- مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ، کیفیت و تجهیزات عین مستاجره تعیین می­شود و مبلغ نهایی آن را هم موجر تعیین می­کند.
با توجه به تفاوت­های فوق مبنای این دو حق هم از هم مجزاست .

مبنای سرقفلی :
سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار، برای بیان حقوق مالک ومستاجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی­تواند جنبه قانونی داشته باشد ذکر کردیم که فقها سرقفلی را مشروع می­دانند در واقع همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کرده­اند ولیکن به مبنای این حق اشاره­ای نشده از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها می­تواند بر نظر مشهور استوار کرد.
۱- اختیار مالکانه
با توجه به اینکه مالک بر مال خود مسلط است بنابراین حق دارد علاوه بر اجاره که به صورت زمانبندی مشخص دریافت می­کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند .که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب می­شود.
۲- دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری
با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می­دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستاجر دریافت می­کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.
۳- دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر
هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر می­دهد این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد ؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب کند. و این تعریف از سرقفلی با موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است یعنی که مستاجر این امکان را میدهد که به اجاره محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت میکند و یا اینکه ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد.
برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک با این مبنا سازگارتر است.

مبلغ سرقفلی :
دریافت مبلغ سرقفلی تابع توافق و اراده طرفین است برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود. در واقع مالک سرقفلی را تعیین می­کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.
سوال
آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟
اصولا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است.
سوال
مالیات محل کسب و پیشه وتجارت به عهده چه کسی است ؟
مالیات بر درآمد بر عهده مستاجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند.

محل سرقفلی :
در قانون سال ۱۳۵۶ هر محلی ممکن بود به عنوان محل کسب و کار اجاره داده شود نظر اکثر دادگاهها این بود که این مکانها ( حتی اگر به موجب گواهی پایانکار یا پروانه ساختمان مسکونی محسوب شوند) در موقع تخلیه حق کسب و پیشه وتجارت تعلق می­گیرد.
اما در قانون سال ۷۶ که به تصریح ذکر شده هر گاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می­تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید...»
ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن درج می شود.

حال اگر کسی ملک غیر تجاری خود را اجاره دهد و سرقفلی بگیرد تکلیف چیست ؟
اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده می­شود و آنچه از مستاجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است چرا که طبق ماده ۱۰قانون مدنی» قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
اگر طرفین در اجاره تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی را نداشته باشد ، ظاهراًً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود و اگر برای مستاجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قایل شده باشند باز هم وی نمی­تواند از مستاجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود به او بگیرد و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.
پس به حکم قانون «سرقفلی » مختص ملک تجاری تلقی شده است و لاغیر.

مبنای حق کسب و پیشه و تجارت
این حق نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب می­باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده که موسسات تجاری ، اغلب در ساختمانهایی تاسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگری است در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت ، مرغوبیت و ارزشی پیدا می کند که نمی توان آن را نادیده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده به موازات حقی که مالک محل برخوردار است تاجر و مستاجر نیز دارای حقوقی می شود که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می گیرد زیرا تاجری که عده­ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده ، ارزش محل را چند برابر نموده از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.
در قانون جدید برخلاف قانون سال ۱۳۵۶ هیچ اشاره ­ی به عنوان حق کسب و پیشه تجارت نشده است و قانونگذار از اصطلاحات رایج بین مردم و عرف تبعیت کرده است . در قانون سابق حق کسب و پیشه و تجارت یک حق مفروض برای مستاجر بود در حالی در مورد سرقفلی در قانون جدید، یک حق قابل مطالبه است آنهم برای مالک .
در تعریف این واژه می توان گفت حقی که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران حق تقدم دارد که در زمان حکومت قانون مصوب ۵۶ دیگر چنین نیست زیرا وجود این حق فقط در حالی که در مقام تحلیل حقوقی فرض کنیم مدت اجاره تمام شده و مالک قصد اجاره دادن مجدد عین مستاجر به آن را دارد و در این حالت مستاجر متصرف به اعتبار داشتن حق کسب ، پیشه و تجارت به دیگر داوطلبان اجاره مقدم است متجلی نیست بلکه چنانچه مستاجر قصد انتقال حقوق خود را در عین مستاجره را به غیر هم داشته باشد قابل قبول است (ماده ۱۹ قانون مصوب ۵۶ وتبصره ) در این حالت مستاجر حقی را که در نتیجه انعقاد عقد اجاره برای وی ایجاد شده را با رضایت مالک و یا در صورت راضی نشدن ملک به حکم دادگاه به غیر منتقل می­کند ، لذا در اینجا بحث حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود مطرح نیست بلکه اختیار انتقال منافع ملک غیر هم مطرح می­شود .
در صورتی که مستاجر بدون تحصیل اذن دادگاه با موافقت موجر در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد منافع را به دیگر منتقل کند، در این صوت مستاجر متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد ، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف پرداخت می شود در واقع سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل نیست بلکه حقی است که هر چند به تبع رابطه استیجاری پدیدار می­شود اما لااقل نصف آن وجود مستقل دارد.

مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت
وقتی به قوانین سال های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می­کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود و این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده ، ولیکن سرقفلی همیشه مجاز بوده است و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی وی را از محل بیرون کنند مشتریهایش از دست می­روند و در محل جدید باید دوباره وقت صرف کند تا مشتری پیدا کنند به همین دلیل قانونگذار از مستاجرها حمایت می­کند .

انتقال منافع مورد اجاره
مستاجر هنگامی می­تواند منافع مورداجاره را به دیگری منتقل کند که در اجارهنامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می­تواند در صورت پایانمدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستاجر جدید دارایچنین حقی است.
در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد آیا برایانتقال مال مورد اجاره اختیار کامل دارد؟

در صورتی که مستاجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
برای پاسخ به این سؤال باید حالت های مختلفی را در نظر گرفت :
پاسخ: اگر در اجاره ­نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه ه­ای در بیننبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه مستاجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیرباشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می­کند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانه ­ای که سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه­ای در بین نباشددفترخانه ­ای که ملک مورد نظر در نزدیکی­ اش واقع شده) در این حالت مستاجر جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حکمدادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ماه ازتاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد.
ـ اگر مستاجری که حق انتقال عین مستاجره رابه غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یک (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهدداشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستاجر یا متصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد. برای مثال اگر الف مالک مغازه شیشه فروشی آن را به ک اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد ولی ک آن را به س منتقل کند مالک آقای الف می­تواند با پرداخت نصف سرقفلی مغازه به س محل مزبور را تخلیه کند. از این رو هنگام اجاره یک مکان تجاری باید توجه داشت که آیا مستاجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر؟
سوال
اگرمستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز ازاو در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟
ـ از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند.
ـ درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند.
ـ دعوی را به طرفیت مالک اقامه کند.
ـ اگر ملک مشاع است، مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.

سوال
اگر مغازه­ای بین چند مالک مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب به مستاجر باشند می توان ملک را به آنان تحویل داد؟
در این حالت که تعدادی از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و تحویل ملک هستند دادگاه می­تواند باارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستاجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد و ملک تحویل مالکین مشاعی شود.
سوال
اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند چه نکاتی را باید درنظر بگیرد؟
ـ دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیر ذکر کند.
ـ دادخواست به طرفیت مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.

دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود که مستاجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد زیرا اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل­ الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می­رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک راتخلیه خواهد کرد. بنابراین اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورداجاره پرداخت می­شود.
سوال
آیا اصولاً حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟
خیر ؛این حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل کسب به وجود می­آید، چه مستاجر به مالک یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.
سوال
در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می­شود آیا مالک می­تواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستاجر اول دریافت می ­دارد داشته باشد؟
حق کسب و پیشه به مستاجر اختصاص دارد هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
نکته :
مهمترین مساله­ ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد این است که باید بدانیم روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می­شود اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ درآورند باید نکاتی در اجاره­ نامه را رعایت کنند برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضاً در سال ۸۰ تمدید کرده باشند این قرارداد دیگر مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال ۱۳۵۶ تنظیم خواهد شد مطابق این قانون با آنها رفتار می­شود.
سوال
در صورتی که قرارداد اجاره بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ منعقد گردیده باشد ولی شرایط مندرج در ماده ۲ قانون مذکور که باید در قرارداد عادی دو شاهد آن را امضا کنند را نداشته باشد آیا وفق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، موضوع مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می­باشد؟
با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ کلیه اماکن مسکونی و تجاری و آموزشی که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود . لذا از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تمامی قراردادهای اجاره منعقده بین طرفین اعم از اینکه با سند رسمی باشد یا با سند عادی تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین و مقررات این قانون می­باشد که از جمله مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین تخلیه پس از انقضای مدت اجاره می­باشد. النهایه در صورتی که ذیل اجاره نامه عادی توسط دو گواه تایید شده باشد از امتیاز تخلیه بدون تسلیم دادخوست برخوردار و از تسهیلات همانند سند رسمی استفاده می­نماید . عدم امضای دو گواه فقط از جهت تخلیه بدون دادخواست موثر است و در این صورت دعوای تخلیه تابع مقررات عمومی است.
سوال
در صورتی که در سی سال پیش ملکی جهت کسب با قید عدم حق انتقال به غیر اجاره داده شده باشد و بعد از فوت مستاجر وراث شخصاً توان ادامه کسب را نداشته باشند آیا ورثه می­تواند این ملک را به غیر اجاره بدهند؟
بدون اجازه موجر نمی­توان مورد اجاره را به غیر منتقل نمود و اگر موجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستاجر می­تواند با مراجعه به دادگاه درخواست تجویز انتقال مورد اجاره را به غیر بنمایند که در آن صورت موجر می­تواند با پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره را خودش در اختیار بگیرد وگرنه دادگاه به وراث مستاجر اجازه می­دهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند.
سوال
دادگاه بر اساس دادخواست مالک حکم به تخلیه محل تجاری به لحاظ انتقال به غیر صادر نموده است مشروط به اینکه مالک ظرف مدت معینی نصف سرقفلی را به متصرف بپردازد خواهانها ظرف مدت مقرر سرقفلی را نپرداخته ­اند و لذا حکم تخلیه ملغی ­الاثر گردیده طرح مجدد همین دعوی مسموع است ؟
با توجه به مدلول ماده ۲۸ قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه صادر و قطعی شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معین را بپردازد در غیر این صورت حکم صادره ملغی ­الاثر خواهد شد یکی از آثار حکم قطعی، اعتبار امر محکوم بها می­باشد و چون در اینجا به علت ملغی­الاثر شدن، این اثر نیز از بین رفته است لذا طرح مجدد دعوی ایرادی ندارد.

با توجه به تعاریفی و سوالهای که مطرح شد میتوان این دو واژه را اینگونه با هم مقایسه کرد.

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی
۱- حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال۱۳۷۶ و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستاجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می­کند ولی حق کسب ، پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستاجر به وجود آمده است ؛چه مستاجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد .
۲- حق کسب . پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می­شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید . به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستاجر دارد . حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستاجر به موجر به وجود می­آید .
۳- میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب ، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستاجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد .
۴- حق سرقفلی قابل اسقاط است ؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستاجر محقق می­شود ؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است .
۵- حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست .
۶- حق سرقفلی قابل ضمان است ؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد .
۷- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر .
۸- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی­شود ؛ ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می­گردد .
۹- حق کسب ، پیشه و تجارت دارای ۲ نوع است ، حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستاجر که اختصاص به مستاجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه می­گردد به جای کلمه مستاجر یا مستاجران ، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستاجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر متفاوت است .
۱۰- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط ، توقیف ، ضبط و حتی ضمان است ؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد .
سرقفلی به مالک پرداخت می­شود نه به مستاجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تاثیری ندارد و مالک می­تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد ؛ ولی نمی­تواند بعداً از مستاجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب ، پیشه و تجارت مطرح نیست .


ماده ۶ قانون موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶« هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می­تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتوانددر اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .
تبصره ۲ ماده فوق: در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

حقوق مکتسبه در تعیین سرقفلی

سرقفلی اولین بار در عرف پدیدار شد و وجود سرقفلی در عرف علت اصلی پیش‌بینی آن در قانون بوده است. در لغت نامه ها سرقفلی را پولی را که مستاجر ثانی به مستاجر اول یا مستاجر اول به مالک پرداخت می‌کند که داخل در کرایه نیست تعریف کرده و در جاهایی به عنوان حق اب و گل به جهت جمع‌آوری مشتری (که معنای حق کسب و پیشه است) نام برده‌اند. قبل از بحث در خصوص حقوق مکتسبه مستاجر می‌بایست مشخص گردد کدام قانون حاکم بر روابط استیجاری بین طرفین می‌باشد بلاشک یکی از اساسی‌ترین و حساس‌ترین موارد موثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه و سرقفلی ، تعیین و تشخیص قانون حاکم بر موضوع است. مفهوم حقوقی و اصطلاحی سرقفلی به دو بخش قبل و بعد از تصویب قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ تقسیم می‌گردد قوانین و مقررات مرتبط با حق کسب و پیشه و سرقفلی به دو بخش قبل و بعد از انقلاب تقسیم می‌شوند قبل از انقلاب : قانون تعدیل مال‌الاجاره و مستغلات سال ۱۳۱۷ در این قانون هیچ‌گونه نامی از سرقفلی و حق کسب و پیشه بمیان نیامده و فقط در آیین‌نامه اجرایی آن آمده است در صورت عدم حضور موجر برای تمدید اجاره نماینده مدعی‌العموم در دفترخانه حاضر و نسبت به تمدید اجاره به مدت سه سال با شرایط قبل یا شرایط عرف بدون ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر منعقد می‌گردد در تعاریف قبل از تصویب قانون مذکور که برخی حقوقدانان بر این عقیده هستند که سرقفلی علاوه بر معنای واقعی خود مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت را هم شامل می‌شود و بسیاری آن را وجهی می‌دانند که مالک محل تجاری علاوه بر اجور از مستاجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد و در تعریف بعد از تصویب قانون مذکور علاوه بر تعریف اخیر سرقفلی را ارزش و مقبولیت تجاری قابل تقویمی که بعضی از محل‌های کسب علاوه بر منافع با توجه به موقعیت خود فی نفسه آن را دارا هستند و به وسیله مالک قانونی آن به تبع منافع مورد اجاره قابلیت معامله را دارد بیان می‌کند. در خصوص سرقفلی قبل از قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ دو مقوله حقوقی وجود دارد ۱. سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه ۲. سرقفلی واقعی (مبلغ دریافتی از مستاجر) حق کسب و پیشه و تجارت مالی تدریجی الحصول و ناشی از فعالیت و مشهوریت تاجر است و اغلب عقیده بر تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی دارند و آن را حقی می‌دانند که کاسب برای جمع‌آوری مشتری جهت تقدم در اجاره نسبت به محلی پیدا می‌کند حقوق مکتسبه مستاجر در قلمرو قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶: در قانون سال ۵۶ با انقضاء تاریخ اجاره رابطه استیجاری از بین نمی‌رود و این رابطه تا حصول یکی از موارد تخلیه منصوص در قانون به علت ۱. تقصیر مستاجر و عدم تقصیر مستاجر ادامه دارد. شرایط تحقق حق کسب یا پیشه یا تجارت؛ ۱. شمول روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد. ۲. محل مورد اجاره به منظور امور تجاری واگذار شده باشد. (کاربری ملک تاثیری در شمول حق کسب و پیشه ندارد بلکه هدف از اجاره مهم است) مثلاً ملک با کاربری تجاری چنانچه برای سکونت اجاره داده شود حق کسب و پیشه ندارد ولی ملک مسکونی چنانچه برای تجارت اجاره داده شود به شرط داشتن سایر جهات مشمول، مستوجب دریافت این حق می‌گردد). ۳. استفاده تجاری از عین مستاجره‌. واگذاری به غیر و تغییر شغل بدون داشتن این حقوق و یا عدم پرداخت اجاره تخلف مستاجر و باعث سقوط و یا نقص حق کسب و پیشه می‌گردد. موارد پرداخت کامل حق کسب و پیشه : ۱. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید(اخذ پروانه شهرداری و اتمام مدت اجاره از شروط این بند است). ۲. تخلیه به منظور رفع نیاز شخصی (تشخیص احراز نیاز شخصی با دادگاه است). ۳. تخلیه به منظور سکونت . چنانچه ملک تجاری قابل سکونت بوده و به لحاظ نیاز موجر ، فرزندان ، پدر و مادر و یا همسر به محل سکنی می‌تواند درخواست تخلیه نماید. در صورتی که مستاجر حق انتقال حق کسب و پیشه به غیر را نداشته باشد ، در صورت انتقال مستاجر یا متصرف مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه است. موارد سقوط یا عدم پرداخت حق کسب و پیشه : ۱. تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط ۲. تخلیه به علت تغییر شغل ۳. تخلیه به لحاظ تخلف از شرط ۴. تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء تعدی : تجاوز به مال یا حق دیگری از حدود اذن یا عرف تفریط : ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم .

ادامه بررسی روابط موجر و مستاجر پس از اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶:

حقوق مکتسبه مستاجر در قلمرو قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ :

منشا ایجاد حق سرقفلی مبلغ اولیه پرداختی مستاجر و شرط ضمن عقد اجاره است.

مستاجر در صورتی می‌تواند این حق را به افراد ثالث منتقل نماید که : ۱. خود مبلغش را تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد. ۲. مدت اجاره منقضی نشده باشد . ۳. حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد.

شروط ضمن عقدی که باعث ایجاد سرقفلی می‌شوند:

۱. عدم افزایش اجاره بهاء در مدت خاص از سوی موجر یا مالک.

۲. عدم تخلیه عین مستاجره در مدت خاص از سوی موجر یا مالک.

۳. واگذاری عین مستاجره به مستاجر متصرف به همان مبلغ اجاره در مدت خاص

بنا بر اصل انکه سرقفلی می‌گیرد (یا می‌خواهد بگیرد) مبلغ آن را تعیین می‌کند و پرداخت‌کننده یا باید پیشنهاد را بپذیرد و یا از معامله درگذرد.

ملک دارای مالک است

مالک در زمانی که ملک تجاری‌اش خالی است هم مالک عین است و هم مالک منافع و پس از واگذاری محل خالی به مستاجر در قبال دریافت سرقفلی و اجور مستاجر مالک منافع می‌شود

این مالک منافع جدید (در صورتی که اجازه انتقال به غیر از او ساقط نشده باشد) می‌تواند حق خود را برای مدتی که از مدت اجاره خودش تجاوز نکند به دیگری واگذار کند و از منتقل الیه وجهی به عنوان سرقفلی بگیرد.

وجود شروطی چون حق انتقال به غیر و حق تغییر شغل منشا ایجاد حق سرقفلی نیست بلکه تنها در ارزیابی و قیمت‌گذاری سرقفلی تاثیر گذار خواهد بود.

مقنن در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قطع رابطه استیجاری به محض انقضای مدت قرارداد و تخلیه عین مستاجره را جزء شروط عقد اجاره محترم شمرده است.

ایجاد حق سرقفلی ممکن است در اثر هر دو عامل پرداخت مبلغ اولیه و شروط ضمن عقد اجاره یا یکی از آن‌ها باشد.

جدای از ایجاد منشا حق سرقفلی ، ارزیابی این حق برای مستاجر می‌بایست به قیمت عادله روز (روز تخلیه عین مستاجره نه روز ارجاع به کارشناس) محاسبه شود.

چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت .

فسخ یا ابطال و یا انفساخ عقد اجاره نمی‌تواند از عوامل سقوط حق سرقفلی محسوب شود.

مثلاً تخلف از شرط عدم تغییر شغل ممکن است بسته به نوع قرارداد باعث از بین رفتن عقد اجاره شود ولی هیچ‌گونه آسیبی به سرقفلی وارد نمی‌کند.

نظریه کارشناسی باید صریح ، موجه و مستدل بوده و با اوضاع و احوال مسلم قضیه منطبق باشد .

تشخیص قانون حاکم بر روابط استیجاری(قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) توسط کارشناس در تعیین حقوق مکتسبه مستاجر موثر بوده و می‌بایست تعیین و ارزیابی ارزش‌های حق متعلقه بر آن اساس انجام پذیرد چون حقوق پدید آمده از دو قانون مذکور متفاوت هست و با توجه به قرار صادره دادگاه و در صورت ابهام یا مغایرت انجام استعلام از مقام قضایی صورت پذیرد.

بررسی عوامل و آیتم‌های موثر در ارزیابی حقوق مکتسبه و همچنین بررسی و دخالت عوامل و آیتم‌های افزاینده و یا کاهنده حقوق مذکور توسط کارشناس می‌بایست صورت پذیرد.

حد اعلای حق سرقفلی برای مستاجر در صورتی است که منشا ایجاد آن پرداخت کامل مبلغ اولیه سرقفلی به مالک باشد .

و در صورتی که تمام شروط مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در عقد به نفع مستاجر آورده شود باید ارزش همه شروط به اضافه پرداخت مبلغ سرقفلی به مالک را معادل ارزش سرقفلی واقعی دانست.

حقوق متعلق به محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ که حق سرقفلی برای آن پرداخت‌نشده حق مالکیت است که ۱۰۰ درصد آن متعلق به مالک هست ( ملک تجاری قبل از واگذاری توسط مالک).

عوامل افزاینده در ارزیابی حقوق مکتسبه مستاجر(حق کسب و پیشه و حق سرقفلی) شرط حق انتقال بغییر و شرط حق تغییر شغل در صورت مثبت بودن هست که چنانچه هر کدام از این دو شرط یا هر دو در قرارداد اجاره به نفع مستاجر درج شده باشد از عوامل افزاینده ارزش آن‌ها در ارزیابی هست.

حق تغییر در محل کسب مندرج در قرارداد نیز یک عامل افزاینده قیمت حقوق مکتسبه مستاجر می‌باشد.

سرقفلی و حق کسب در قوانین 

در قوانین مدون، ما با دو کلمه روبرو می شویم:سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت.
در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند.اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
در حالی که حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. درنتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. پس این دو در ماهیت کاملا باهم متفاوت هستند.
وقتی به قوانین سال های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود.
اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است،‌ بخاطر این بود که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و و قتی او را از محل بیرون می کنند مشتری ها را ازدست می دهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانونگذار از مستاجرها حمایت می کند .به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید.
علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خریدو تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد. در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.
آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
در قانون سال ۷۶ سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟
ماده ۶ قانون سال ۷۶ می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.
تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
ماده۷ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود که مالک عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند،‌ مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه کند.  

ماهیت سرقفلی و نحوه انتقال

پذیرش و توسعه مالکیت های غیر مادی یکی از تحولات بزرگ نظامهای حقوقی و اقتصادی جهان است که امروزه در میان تمام ملل متمدن رسوخ کرده است انسانهای پیشین مالکیت را همواره منحصر به اشیا مادی می دانستند و برای آنها مالکیت های فکری و معنوی و سایر چهره های مالکیت غیر مادی مفهومی نداشت این قبیل مالکیت که در اثر پیشرفت و تکامل دانش بشری وارد قلمرو حقوق شده است برای نخستین بار در حقوق موضوعه دول اروپای غربی مورد شناسایی قرار گرفته و از آنجا به تدریج پا به عرصه حقوقی و اقتصادی دیگر ممالک نهاده است حق سرقفلی تاجر از جمله مالکیت غیر مادی است که زمان زیادی از ....

پیدایش آن نمی گذرد و در اصل این پدیده در قرن حاضر در زندگی اقتصادی مردم بروز کرده و قانونگذاران را ناچار به وضع مقررات لازم در این مورد نموده است.
اغلب کشورها مقررات سرقفلی را که از موضوعات بدون واسطه حقوق تجارت و اقتصاد اجتماعی است در میان قوانین تجاری خود جای داده اند و برخی کشورها نیز زمینه حقوق مدنی را محل مناسب ذکر این مقررات دانسته اند قانونگذار ما چند سال پس از پیدایش عملی پدیده سرقفلی در بازار ایران با وضع مقررتی به نام ( قانون روابط مالک و مستاجر) در خرداد ماه ۱۳۳۹ برای اولین بار به آن وجهه قانونی بخشید. اگر چه عمر این نهال نوپا در جامعه ما به کمتر از پنجاه سال می رسد با وجود این پیوسته یکی از مباحث و موضوعات نسبه ً مهم اقتصادی و قضایی کشور بوده است و ابعاد مختلف آن تحقیقات خاصی را طلب می کند.
الف _ تعریف سرقفلی
سرقفلی مایه تجاری و نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت در حقوق ما مفهوم واحدی دارد. قانونگذار در قوانین روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و نیز در لایحه قانونی اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۵۸ و برخی مقررات دیگر به جای کلمه رایج (سرقفلی) از اصطلاح (حق کسب یا پیشه یا تجارت ) استفاده کرده است امکان دارد گفته شودکه این دو اصطلاح یکی نیستند و دومی اعم از اولی است بدین توضیح که سرقفلی اختصاص به بازرگانان دارد ولی حق کسب یا پیشه به غیر تجاری یعنی کسبه و پیشه وران و صاحبان حرف و مشاغل تعلق می گیرد این برداشت صحیح به نظر نمی رسد زیرا مطابق بند ۱ ماده ۲ قانون تجارت کاسب تاجر محسوب می شود و آوردن عبارت ( حق کسب ) در کنار عبارت ( حق تجارت) لزومی ندارد و معنای جدیدی را هم به دست نمی دهد در حقوق کنونی, شخص را به لحاظ میزان سرمایه , داشتن دفتر کار و یا کارت بازرگانی تاجر نمی شناسند هرکس به کار خرید و فروش سود روی آورد تاجر محسوب می شود اگرچه کم بضاعت و فاقد محل خاص کسب باشد در رابطه بااصطلاح حق پیشه نیز باید گفت که منظور مقنن از آوردن این عبارت شناختن حقی شبیه حق سرقفلی برای صاحبان حرف و مشاغل غیر تجاری نبوده بلکه او با این کار درصدد بوده است که پیشه وران به معنای اخص کلمه را از حیث مقررات اجاره و سرقفلی در شمار بازرگانان محسوب نماید .
بسیار بعید برای دارندگان برخی مشاغل و پیشه ها مثل حرف پزشکی, وکالت و سردفتری باشد زیرا در این قبیل موارد بدون تردید مراجعان با شخص صاحب پیشه کار دارند و عناصری که موجب پیدایش سرقفلی اماکن تجاری می گردد مثل موقعیت محل و نوع تزئین بنا و تابلو و غیره , در جلب ارباب رجوع اثر محسوس و مستقیمی ندارد.
با توجه به آنچه گفته شد کلمه (سرقفلی) که در حال حاضر شهرت و مقبولیت بیشتری هم دارد از هر واژه و عبارت جانشین مناسب تر بنظر می رسد و عملاً نیز برای فهماندن مفهوم اصطلاحات معادل از کلمه سرقفلی کمک گرفته می شود.
اصطلاح سرقفلی بسیاری دیگر از اصطلاحات حقوقی از طرف قانونگذار مورد تعریف قرار نگرفته است این خلا از جانب حقوق دانان پر شده است و هرکدام از بعد خاصی تعریفی ارائه داده اند تعاریف ذیل در کتب حقوقی مشاهده می شود :
تعریف سرقفلی به اعتبار تقدم مستاجر متصرف در اجاره محل کسب:
در این تعریف گفته شده است :
(سرقفلی حقی است که به موجب آن مستاجره متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود)
همانطور که ملاحظه می شود در تعریف مزبور فقط به تقدم مستاجر متصرف اجاره محل کسب تاکید شده و به دیگر مفاهیم سرقفلی , بالاخص به سرقفلی شخص در غیر رابطه استیجاری یعنی حق مالک سازنده مغازه توجهی معطوف نگردیده است.
نقص دیگر این تعریف عدم تاکید بر قابلیت معامله بودن حق است در حالی که این ویژگی به مستاجر اجازه معامله و یا اسقاط حق را در قبال اخذ مال می دهد.
تعریف سرقفلی بدون توجه به عناصر و ضوابط تشکیل دهنده این حق:
مطابق تعریف برخی از حقوق دانان (سرقفلی پولی است که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض میدهد و همچنین مستاجر اول به موجر مالک میدهد).
در این تعریف حقوق کامل مستاجران اماکن تجاری مورد توجه واقع شده و همچنین برخلاف تعریف اول به نتیجه و قابلیت تقویم حق به پول اشاره گردیده است معهذا این تعریف نیز به علت نیاوردن عوامل تشکیل دهنده حق در داخل تعریف , ناقص به نظر می رسد.
تعریف سرقفلی به اعتبار عوامل تشکیل دهند حق :
برخی از نویسندگان حقوقی عناصر تشکیل دهنده حق سرقفلی را ماهیت حقوقی این حق یکی گرفته و گفته اند :
(حق کسب یا پیشه (مایه تجاری ) عبارت است از مجموعه عوامل منقول مادی مانند اثاثیه مواد اولیه ابزار آلات ( که برای بهره برداری به کار میرود) و کالاهای تجارتی حقوق راجع به نام و شهرت و علائم تجارتی حق تجدید اجاره , بنگاه تجارتی , حقوق راجع به مشتریان دائم و گذری (حق سرقفلی ) پروانه های تجارتی , حق مالکیت صنعتی و حق مالکیت ادبی یا هنری مرتبط با موارد بالا).
مطابق نظر این عده از نویسندگان حق کسب یا پیشه تعبیر به مایه تجارتی شده و اعم از سرقفلی قلمداد شده است در حالی که این برداشت از واژگان فوق در نظام حقوقی ما مبنایی ندارد صرف نظر از ایراد مربوط به تفکیک حق کسب یا پیشه از حق سرقفلی عیب دیگر تعریف اخیر آن است که اجزای تشکیل دهنده حق با خود حق یکی فرض شده است به نظر می رسد که تعریف زیر را می توان برای سرقفلی ارائه داد :
سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای مالک یا متصرف قانونی محلهای کسب و تجارت از طرف قانونگذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی متعدد دارد.
ب . ماهیت اقتصادی سرقفلی
وجه سرقفلی از مصادیق دارای نامرئی است و درآمد اتفاقی محسوب نمی شود به شرط اینکه ناشی از کار کردن مستاجر و جمع آوری مشتریان باشد درآمد غیر از دارایی و سرمایه است درآمد قابل خرج است بدون آنکه به سرمایه لطمه بزند بنابراین مال التجاره ملک درآمد ولی سرقفلی دارایی به شمار می رود.
ج . ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی
در ماد ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ که با وضع قانون جدید روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶) منسوخ گردیده است اعلام شده بود :
( میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود :
۱ . موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت .
۲ . شرایط .کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
۳ . طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.
۴ . وضع محل اجاره از نظر نوع بنا .
۵ . مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم و سایر تزیینات داخلی متحمل گردیده است.
۶ . نوع کسب و پیشه یا تجارت).
آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت ضوابط را ملاک تعیین میزان سرقفلی پرداختی به مالکان دانسته و هیاتهای ارزیابی را مکلف نموده است که با ملاحظه ضوابط یاد شده نسبت به تعیین مقدار حق کسب و پیشه یا تجارت مالکان یا متصرفان که محل کار آنان در اثر اجرای طرحهای احداث و توسعه معایر و نوسازی و عمران شهری از بین می رود اقدام نمایند.
حسب اعلام ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعیین مقدار حق کسب یا پیشه یا تجارت موکول به مراعات اصول و ضوابطی شده است که در آیین نامه خاصی پیش بینی می گردد تاکنون چنین آیین نامه ای به تصویب نرسیده و ضوابط تعیین سرقفلی عملا به دست کارشناسان رسمی دادگستری است که معمولاً ارزیابی خود را با توجه به نرخ خرید و فروش املاک مشابه در محل صورت می دهند.
چنانچه بخواهیم مهمترین عوامل و ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی را مشخص نماییم عوامل مزبور عبارت خواهند بود از :
معیارهای مادی متشکله سرقفلی محل است :
۲ . عوامل و ضوابط معنوی :
ضوابط غیر مادی زیر مستقیماً در مقدار سرقفلی موثر است :
مشتریان محل :
مشتریان گذری و ثابت از مهمترین ضوابط سرقفلی است و در واقع اساس کار تاجر و صنعتگر را تشکیل می دهد حق کسب و پیشه و یا تجارت بدون وجود مشتریان نمی تواند تحقق پیدا کند افزایش و کاهش تعداد مشتریان محل تجاری موجب بالا رفتن و یا نزول مقدار سرقفلی است و اگر تاجری در اثر عملکرد خود مشتریان را از دست بدهد سرقفلی محل اشتغال او به طور جدی تقلیل می یابد و فعالیت و اعتبار زیادی لازم است تا وضع جدید را دگرگون نماید.
اسم و علائم مشخصه تجاری :
عنوانی که تاجر یا شرکت تجاری با استفاده از آن فعالیت می کند در جلب توجه مشتریان موثر است هرگاه اسم تجارتی نام کوچک و یا خانوادگی تاجر باشد جز حق کسب و یا پیشه یا تجارت در می آید و یکی از عناصر دارائی او تلقی می شود و با آن انتقال می یابد.
در چنین حالتی منتقل الیه نمی تواند با استفاده از نام انتقال دهنده به کار خود ادامه دهد و لازم است که برای دفع تو هم از کلمه سابق بعد از آوردن نام تاجر قبلی استفاده نماید سو استفاده از اسم تجارتی بازرگان تجاوز به حقوق قانونی و محترم اوست و موجب مسئولیت مدنی است .
تابلوی مغازه :
برای ممتاز و مشخص کردن هر مغازه از مغازه های دیگر از تابلو استفاده می شود ممکن است تابلو به نام شخص تاجر باشد و یا واژه آراسته و خوش معنی دیگری در آن به کار رود . تابلوی مغازه از ضوابط معنی سرقفلی است و به کسی تعلق دارد که در استفاد از آن بر دیگران مقدم بوده است استیفا دیگری از نوع تابلوی متعلق به کسبه پیشین در محدوده جغرافیایی خاصی که نوعاً مشتریان ثابت در آنجا زندگی می کنند ممنوع است در محدوده های جغرافیایی وسیع استفاده از تابلوی مشابه تابلوی بازرگان دیگر فاقد اشکال حقوقی است مگر تابلوی مغازه های بزرگ و معروف که تداعی شعبه را بنماید.
حق مالکیت صنعتی و بازرگانی و علائم کارخانه :
از جمله دیگر ضوابط معنوی سرقفلی علامت کارخانه و اشکال و ترسیمات صنعتی است مطابق ماده ۱ قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب تیرماه ۱۳۱۰ علامت اعم است از نقش تصویر , رقم , مهر لفاف و غیره که برای امتیاز و تشخیص محصول صنعتی و تجارتی یا کشاورزی اختیار می شود داشتن علامت تایید اداره استاندارد به طور محسوس موجب بالا رفتن سرقفلی می گردد.
پروانه کسب :
اجازه کتبی مراجع صلاحیت دار را برای اشتغال به امور تجاری پروانه کسب یا جواز کسب می نامند پروانه کسب نوع اشتغال و رشته فعالیت دارنده آن را مشخص می کند و در عرف تجاری حائز اهمیت فراوان است دلیل ارزش و اهمیت فوق العاده پروانه کسب آن است که دارنده پروانه از حمایت قانونی برخوردار است و آزادی فعالیت شغلی او را در قلمرو معینی به دنبال دارد و اقدام سایرین به دایر کردن فعالیت های همنوع و یا مشابه را تا حوزه جغرافیایی مشخصی ممنوع می سازد بعلاوه دارندگان پروانه های کسب به سهولت می توانند به عضویت اتحادیه های صنفی در آیند و از امتیازات مربوط مثل گرفتن کالاهای سهمیه ای و دریافت وام و اخذ اعتبار و غیره برخوردار شوند.
اغلب پروانه های کسبی به شخصی خاصی مربوط نیست و توام با معامله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می گردد اما برخی پروانه ها قائم به شخص معینی است و تحت ضوابط خاصی به افراد واجد صلاحیت داده می شود مثل پروانه مربوط به فروش دارو که در اعطای آن لزوماً شرایطی مراعات می گردد .
پروانه کسب مستقلاً قابل معامله است و استثنای آن از سرقفلی منفی ندارد بنابراین انتقال دهنده سرقفلی لزومی در واگذاری پروانه به تبع سرقفلی ندارد مثلا شخص می تواند سرقفلی ملک خود را با یک نفر معامله کند و پروانه محل را به دیگری واگذار نماید این رویه بویژه در خصوص پروانه هایی که قائم به شخص خاصی است به علت واجد شرایط نبودن منتقل الیهم معمول می گردد.
د . ویژگیهای سرقفلی
۱ . سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد.
۲ . سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف ( ماده ۳۵ قانون مدنی) شامل آن نمی گردد.
۳ . تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیر اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد , مشتریان پراکنده می شوند و حق تقلیل می یابد.
۴ . حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است ( ماده ۱۸ قانون مدنی ) زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی می شود.
اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران
قبل از بحث پیرامون اعتبار و یا عدم اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران براساس قوانین و مقررات جاریه ناگزیر از ذکر انواع سرقفلی است.
انواع سرقفلی
اماکن تجاری و محلهای کسب در قالب یکی از ین سه صورت از طرف مالک به غیر واگذار می شود :
۱ . انتقال قطعی ملک با سرقفلی
۲ . اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
۳ . اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
در صورت اول مالک محل کسب و تجارت , ملک خود را با استفاده از یکی از عقود تملیکی به طور قطعی به دیگری انتقال میدهد. در این حالت ملک به طور کلی از مالکیت انتقال دهنده خارج و با جمیع امتیازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می شود در این روش که مالکیت عین از شخصی به دیگری انتقال می یابد فقط از عقود ملک عین می توان استفاده کرد ؛ لذا عقد اجاره که مملک منفعت عین است نه خود عین ( ماده ۴۶۶ قانون مدنی) نمی تواند برای این صورت نقشی ایفا کند پس آنچه در این وضع غیر قابل تردید می نماید این است که قرارداد اجاره ای منعقد نمی گردد و موجر و مستاجری در میان نیست.
در صورت دوم , مالک محل تجاری را اجاره می کند و در عین حال سرقفلی آنجا را به میزان ارزشی که در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستاجر واگذار می نماید . از لحاظ تحلیلی , در این حالت میان طرفین دو عقد بسته می شود یکی عقد اجاره برای تملیک منفعت محل در مقابل اجاره بها معین و دیگری انتقال سرقفلی در قبال عوض و یا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذکور اولی بر دومی غلبه و حکومت دارد؛ یعنی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نمی گیرد هر چند که میزان سرقفلی بالا و مقدار اجاره بها پایین باشد بنابراین هرگاه مستاجر محل که منتقل الیه سرقفلی نیز هست دادخوایت جهت الزام انتقال دهنده سرقفلی به تنظیم سند رسمی در خصوص واگذاری سرقفلی به دادگاه تقدیم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستی که در این رابطه داده می شود الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره می تواندباشد.
صورت سوم , شامل موردی است که مالک محل تجاری ملک خود را با اجاره صرف در اختیار دیگری قرار می دهد تنها چیزی که در این حالت موجر از مستاجر دریافت می کند اجاره بهای عین مستاجره است و هیچ گونه پیش پرداختی تادیه نمی گردد.
در صورت اول و دوم منتقل الیه دارنده جدید حق سرقفلی شده و مالک قبلی از این جهت نمی تواند ادعایی داشته باشد از این نوع سرقفلی که اغلب با پرداخت عوض و یا طیب نفس صاحب حق به دیگری منتقل می شود , می توان به سرقفلی مالکانه تعبیر کرد صاحب این حق مجاز است که حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جدید عوض آن را از منتقل الیه ثانی اخذ نماید و یا در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش می آید قیمت سرقفلی را به نرخ...توجه: نقص مقاله از مرجع انتشار مقاله است. 

بررسی تفاوت ماهیت حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی به لحاظ حقوق موجر و مستاجر

پیش از بیان تمایز بین دو حق یا امتیاز سرقفلی و کسب و پیشه که بر مستاجر اماکن تجاری تعلق می‌گیرد، التفات به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ از نخستین‌ترینمنابع تقینین ایجاد حق برای مستاجر اماکن تجاری متضمن شناخت بهتر و منفعتی در ورود به بحث خواهد بود.
قانون مزبور بارهایی از محدودیت‌های ریشه یافته در فقه واصل سلطه‌ناپذیری بر اموال دیگری و تسلیط و ناخرسندی فقها از امکان استیلای مستاجر بر عین مستاجره و ایجاد محدویت درحق مالکانه موجر و بنا به روی آوری و اقبال حقوقدانان جدید تشنه داده‌های تازه حقوق عرفی با شکستن بتانی که گریبانگیر ارزش‌های حقوقی مرتبط شده و تقدس کزایی یافته‌اند، زیمنه ظهور و تجلی پیدا کرد .شیوه پسندیده‌ای که در نهادهای مشابه و تاسیسات دیگر چه در حوزه کیفری و چه در حوزه مدنی مقبول افتاد. ایجاد تعهد و نفع برای اشخاص ثالث که حین عق وجود ندارند، مقرارت بیمه، مقررات ناظر بر حمل و نقل و مسئولیت مدنی، در این ره یافت قابل جستجو است و تا به امروز ادامه دارد.
از دیگر ویژگی‌های قانون مودر بحث آمره بون (ماده ۳۰) وانقیاد اطراف قراراد به ساختار و نظام تعبیه شده در آن و مانور ناقص آزادی اراده و تراضی در شکستن اساس و اصول بنیادین آن است. ویژگی‌ای که عمر شایسته و کمتر مواجه با اعتراض نسبت به آن، تمایز آشکار و متفاوت آ» را با دیگر مقررات برملا می‌سازد.
با این مقوله به بین مفاهیم جداگانه دو حق مورد بحث می‌پردازیم و بین او دو چه از لحاظ قوانین موجه آن، چه ارزش گذاری و معیارهای آن، جه آثار و احکام قانونی مترتب بر آن و چه امتیازات و منابع کاربرد آن تفاوت‌های بارز وجود دارد و در این نتیجه بین شارحین مقررات حاکم و در رویه قضایی و اقوال حقوقدانان شائبه‌ای وجود ندارد. عمدتاً دیدگاه‌های مختلف از منظر فقدان تضمینات قطعی برای اشخاص ذینفع، حسن نظم در فرایند رسیدگی به آ»، اعتبار تصمیمات متربت بر آن در رویه‌ قضایی و از منشاء ذکر این نکته نیز ضرور ی است که در مدل‌های خارجی نیز این تفاوت بارز است. فی‌المثل در سوئیس این فکر نضج گرفته بود که هواره حق کسب و پیشه با تفاوت ساختاری معادل ۲۰ درصد کمتر از ارزش حق سرقفی است در حقوق فرانسه و دیگر کشورهای اروپایی نیز استقلال ماهیت حقوقی این دو مورد تردید قرار نگرفته است.

الف) تمایزات سرقفلی و حق کسب و پیشه
۱- مهمترین تمایز؛ قوانین موجر حقوق موجر حقوق مزبور
۱-۱- حق کسب و پیشه به عنوان امتیازی در نتیجه استمرار فعالیت کسبی مستاجر درمحل و ایجاد رونق اقتصادی بر آن و گردآوری مشتری و باالمال ترقی ارزش تجاری محل، اول بار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ وضع شده که انقطاع رابطه موجر و مستاجر با اراده یکجانبه موجر را به ضمیمه مجوز قانونی مستلزم شناسایی و تادیه حق مزبور یا تحصیل زوال این امتیاز را منوطبه تخلف مستاجر به یکی از صور تعدی و تفریط – تغییر شغل و انتقال به غیر بدون مجوز قراردادی یا تحصیل اذن موجر و عدم پرداخت اجاره بها با مراعات ضوابط مقرار در مواد ۹ و ۱۴ آن نموده است. البته در مواردی بنحو مطلق و در مواردی دیگر بنحو نسبی حق مزبور از مستاجر ساقط می‌شود. تا این هنگام صحبتی از سرقفی در عین مستاجره نبوده است.
۱-۲- بعد از انقلاب اسلامی و همگام با رواج اصطلاحات تجاری و چیرگی عرف در مناسبات بین موجر و مستاجر اماکن تجاری و اداری، عنوان سرقفی نیز وارد مقررات مرتبط شد. در ماده واحده مصوب ۱۳۶۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام تصریح شد به اینکه از این تاریخ به بعد طرفین به موجب سند رسمی اگر ملک تجاری را به اجراه واگذار کنند و وجهی در قرارداد به عنوان سرقفلی پرداخت نشده باشد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی امکان‌پذیر است. مفهوم مخالف آن ملازمه تخلیه در فرض تبادل وجه به عنوان سرقفی با رعایت این حق برای مستاجره است.
متعاقباً در ماده واحده مصوب سال ۱۳۶۹ مجموع تشخیص مصلحت نظام بر اینکه حق کسب و پیشه و سرقفی همان است که در قوانین آمده مورد تصریح قرار گرفت. این دو مقرره از تازه‌های یقینی بود ه عنوان سرقفی را وارد مفاهیم حقوق موضوعه مرتبط با روابط استیجاری نمود.
اما در آخرین قانون حاکم یعنی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به روشنی حق سرقفی و آثار مترتب بر آن تبیین شد بی‌آنکه از حق کسب و پیشه سختی به میان آید. براساس این قانون وجهی که تادیه شده با عنوان سرقفلی و حق عینی در صورت تخلیه همان وجه را مستاجر به نرخ روز می‌بایستی از موجر تحصیل نماید. حکم مرجع قضایی در فرض وقوع نزاع جنبه تاسیسی داشته و شاید یک معیار رعایت شاخص نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی باشد (ماده ۵۲۲ ق.آ.د.م) ولی روش صحیح‌تر ارزیابی از سوی کارشناس است (مواد ۱۹۹ و ۲۵۷ ق.آ.د.).

با این وصف می‌توان نتیجه گرفت اگر مستاجر وجهی به موجر به علاوه اجاره بها معینه تادیه نموده باشد. اگر پرداخت مسبوق بر ماده وحده مصوب ۱۳۶۵ باشد مفید عنوان سرقفی و موجد چنین حقی نیست جون قبل از این محمل قانونی برای شناسایی سرقفلی وجود نداشت وانگهی در فاصله سال‌های ۱۳۶۵ تا سال ۱۳۷۶ نیز تادیه وجه در صورتی در مفهوم سرقفی کاربرد دارد که با این عنوان در سند رسمی اجاره ذکر گردیده باشد و النهایه مستغنی از سندیت رابطه استیجاری به سند رسمی براساس قانون سال ۱۳۷۶ تادیه وجه مزبور مفید بعنوان سرقفی خواهد بود. به عبارت دیگر از سال ۱۳۷۶ به بعد سرقفی رد صورت تادیه وجه با این عنوان بر خلاف قانون سال ۱۳۶۵ که محدود به ذکر در سند رسمی بود، در هر دو حالت ذکر در سند رسمی یا سند عادی شناسایی شده و تخلیه نیز باتادیه آن به نرخ روز در صورت انقضای رابطة استیجاری امکان‌پذیر است.

۲- تفاوت از حیث ایجاد و شکل‌گیری
۱-۲ حق کسب و پیشه تدریجی الحصول بوده و بستگی به فعالیت و نقش مستاجر و مدت زمان حضور او در محل، ایجاد رونق اقتصادی و مشتری و ... دارد ولی سرقفلی قطعی الحصول بوده و با پرداخت وجه یا تسلیم مال از سوی مستاجر به موجر ایجاد می‌شود.
۲-۲ مقدار سرقفی علی‌الاصول مشخص است و با حق کسب و پیشه وحدت از حیث محاسبه ندارد. کارشناس در ارزیابی سرقفی محدود بوده منابع متعددی در اختیار ندارد و وجه تادیه شده را باید به نرخ روز تعیین کند برخلاف مورد کسب و پیشه که با لحاظ متغیرهای مختلف و وجودعناصر گوناگون با اختیار گسترده‌تر مبادرت به ارزیابی می‌نماید.

۳- تفاوت از حیث آثار حقوقی و فواید
۱-۳ حق سرقفلی قابل استقاط است ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط مالم یجب است هر چند برخی می‌گویند با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و قابل اسقاط نیست.
۲-۳ حق سرقفی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناس تعیین و ارزش آن قابلیت ضمان را دارد در فرضی که به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد ولی حق کسب و پیشه فاقد این کارایی است.
۲-۳ حق سرقفلی متکی به سند رسمی قابلیت توفیق و نیز کاربرد در نهاد تامینی دستور موقت به عنوان خسارت احتمالی از سوی متقاضی و با رعایت شرایطی به عنوان خسارت حتمالی از سوی خوانده آن را دارد ولی حق کسب و پیشه در این مسیر اگر قبول نشود اقلاً با تعذر مواجه خواهد بود.
۴-۳ حق سرقفلی از حقوق مالی اس و جزء اموال غیر منقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابلیت توقیف را ندارد.
منافع به غیر (ماده ۱۹ ق.مزبور) و یا بدون ارتکاب تخلف با اراده موجر (ماده ۱۵ق. رمقوم) مبادرت به قطع رابطه استیجاری با موجر و تخلیه می‌نماید چه تفاوتی دارد؟
َ۵-۳ حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تقویض امتیاز به غیر از سوی دادگاه.
ب) مشترکات
به رغم تفاوت آشکار بین دو حق مورد بحث از جهات مختلف مشترکاتی اندک بین این دو قابل جست و جو است.

۱- وحدت در صاحب آن
دو حق کسب و پیشه و سرقفلی با مراعات شرایط قانونی از حیث ایجاد و استقرار در تعلق مستاجر جلوه می‌کند و در فرضی که متققل الیه بر عین مستاجره مستولی می‌شود و مستاجر اولیه به کنار می‌رود، وصف وی نیز در قبال موجر، مستاجر است. همینطور طرف مراعات کننده این حقوق موجر است. فرض اینکه شخص ثالثی صاحب این حقوق باشد و متصرف محل تجاری عنوان مستاجر داشته باشد ممکن نیست. در حالت تراضی با موجر و ظهور چنین حالتی متصرف محل نماینده یا مباشر مستاجر صاحب حق کسب و پیشه است.

۲-التزام به مراعات هر دو حق در فرض تخلیه
در فرض انتقای رابطه استیجاری یا با اراده موجر به قطع رابطه استیجاری با حمایت قانون (مواد ۱۵ و ۱۹ ق. روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و تاسیس مشابه در ق. مصوب ۱۳۷۶) مراعات هر دو حق کسب و پیشه و سرقفلی مستاجر الزامی بوده و از حیث سقوط هر یک از این حقوق مایه ازای تخلیه تفاوتی وجود ندارد.

۳-اطلاع و اذن موجر در مناسبات مرتبط با حقوق مزبور
به سبب ارتباط تنگاتنگ این حقوق با حق موجر بر ملک، استحضار و اجازه موجر از برخی مناسبات مستاجر چه دارای حق کسب و پیشه باشد و چه سرقفلی پروری است. در عرف نیز غالباً در قراردادهای اجاره به مباشرت مستاجر در عین مستاجره و عدم نتقال منافع به غیر بدون اجازه موجر تصریح می‌شود.

۴-شخصیت مستاجر؛ علت عمده استمرار رابطه استیجاری
در کثیری از موارد و قراردادهای اجازه شخصیت مستاجر خواه دادرای کسب و پیشه باشد و خواه سرقفلی، برای موجر مهم است و از این حیث وضع یکسان وجود دارد. ایجاد محدودیت از جهت انتقال منافع به غیر بدون اذن واجاره موجر به این سبب است.

ج) سوالات و ابهامات
۱- بر مبنای آنچه پیشتر آمد و در مواجهه با آراء و اقوال مختلف، نخستین پرسشی که مطرح است این است که آیا جمع هر دوی سرقفلی و حق کسب و پیشه برای مستاجر امکانپذیر است؟
در پاسخ با توجه به قوانین موجد این حقوق و اینکه در تحصیل دو حق بر عین و منافع آنچه به مستاجراختصاص دارد، منافع محل است و محمد قانونی و توجیه منطقی در جمع دو حق مزبور وجود ندارد و حتی در فرض تردید نیز تفسیر می‌بایستی مبتنی بر موضع نمی‌باشد و چنین نصی وجود ندارد، بنابر این امکان جمع دو حق مزبور منتفی است.
حال اگر مستاجر صاحب حق کسب و پیشه بر مبنای قوانین مصوب قبل از انقلاب در عین برخورداری از این حق، وجهی بابت سرقفلی و یا بدون ذکر آن به موجر تادیه نموده باشد تکلیف چیست؟ در این فرض با توجه به اینکه ارزش سرقفلی بیش از حق کسب و پیشه بوده و محدود کردن مستاجر به حق کسب و پیشه سبب استیفای بلا جهت و دارا شدن نا عادلانه موجر بر وجه تادیه شده است و وخامت این امر در وضفی که ارزش روز وجه، فزونی چشمگیر یافته باشد، بیشتر خواهد بود و از سویی روح قانون روابط موجو و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بر حمایت از مستاجر بوده و در روابط حقوقی دیگر همچون مضاربه، مزارعه، جعاله در توازن حالات دو طرف عقد، انتظار جامعه مراعات حال مباشر امر است و از سویی عرف وجه تادیه شده را مناسب سرقفلی می‌داند و اینکه قانون اخیر بیش از حد به عرف و بنای کسبه و بازاریان و تجارتکیه نموده لهذا جمع این دلایل و امارات قضایی در موازنه با این امر که در قوانین حاکم صحبتی از سرقفلی نشده و لذا وجه تادیه شده واجد این امتیاز نیست تاب معارضه و جنبه غلبه دارد.
۱- در ارتباط با این امر به دو رویه متفاوت قضایی می‌توان اشاره کرد. به موجب دادنامه شماره ۸۶۵ مورخ ۱۷/۱۱/۱۳۹۰ شعبه ۱۸۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران مستاجری که به لحاظ تغییر شغل سابقاً به حکم قطعی محکوم به تخلیه شده بود با این استدلال که در هنگام عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت نموده، مستحق دریافت سرقفلی دانسته شد و موجر به پرداخت مبلغ دویست میلیو تومان سرقفلی به نرخ روز در حق وی محکوم شد. شعبه اول دادگاه تجدید نظر استان تهران با این استدلال که قانونگذار در روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حقی به عنوان سرقفلی در مورد تخلیه به لحاظ تغییر شغل برای مستاجر منظور نکرده است دادنامه مذکور را نقض و حکم بر بی حقی مستاجر خواهان اولیه صادر نمود.
۲- در برخی مناسبات بین مالک و مستاجر ملک تجاری اشاره به تسلیم عین مستاجره و واگذاری منافع بصورت کلیدی می‌شود. اشعار به این امر بدون تصریح به حق کسب و پیشه و یا سرقفلی چه آثاری به روابط طرفین حاکم می‌سازد؟ عرف واژه واگذاری به صورت گلیدی را به تفویض تمام حقوق منصوره بر منافع با انضمام تعهدات و مسئولیت‌های مرتبط با منافع نسبت به اشخاص ثالث و دارایی و شهرداری و تادیه حقوق و عوارض دارایی می‌داند و رویه صحیح هم در نظر گرفتن حق منافع برای مستاجر بوده و در تراحم سرقفلی با حق کسب و پیشه بنابر همان قرائنی که اشاره شد ارجح قائل شدن به حق سرقفلی برای مستاجر است.
۳- بعد از صدور حکم تخلیه به سبب تخلف مستاجر (فی‌المثل مواد۹ یا ۱۴ ق. مصوب ۱۳۵۶) آیا مستاجر امکان قانونی برای تحصیل حق و کسب و پیشه و یا سر قفلی (در فرضی که وجهی از این بابت تادیه نموده باشد) دارد؟ قدر مسلم تخلیه و اسقاط حق بر منافع مجازات مدنی مستاجر بابت تخلف بوده و عقلی نیست مستاجر برغم تخلف و ترتب آثار و عواقبی بر آن مستحقق دریافت حق کسب و پیشه یا سر قفلی باشد. چه در این صورت وضع او با مستاجری که به طریق قانونی با درخواست تجویز انتقال
۴- مستاجری که در زمان حاکمیت قانون روابط موجبر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مبادرت به انقعاد قرارداد اجاره نموده و به طریق قانونی حق خود را در زمان حاکمیت قانون مصوب ۱۳۷۶ به دیگری انتقال دهد حق متصوره برای منتقل الیه تحت چه قالب قرار دارد؟ در چنینی با ارجاع به مطالب و نقطه نظر پیشین اگر مستاجر جدید تعلق خواهد گرفت و تراضی و توافق بین دو مستاجر سابق و جدید خلاف حقوق مکتسبه موجر به حکم اصل نسبی بودن قراردادها قابل تسری به موجر نخواهد بود.
البته موجر در توافق با مستاجر جدید به هر نحو می‌تواند حق کسب و پیشه وی را به عنوان حق سرقفی دگرگون سازد و این توافق خلاف ضوابط آمره منبعث از قانون مصوب ۱۳۵۶(ماده ۳۰) نیست.
سوالات و فرضیات در ارتباط با رابطه استیجاری و حقوق متصوره طرفین اجاره و انتقال گیرندگان عین یا منافع محل مبتنی بر قوانین مذکور بی‌شمار است از جمله در وضع تعدد مالکین و یا مستاجرین و اراده برخی مالکین به اعمال حقوق خود یا استناد به تخلف طرف مقابل و از آن سوء تخلف برخی مستاجرین و یادرخواست برخی از آن‌ها به تجویز انتقال منافع که از منافع اصلی تولید آرای متهافت در این باب شده لیکن به مناسبت پردازش به موضوع خاص؛ «موردی که از تجمع‌ سرقفی و حق کسب و پیشه» متبادر می‌شود از ذکر آن ابهامات خودداری شده است.

در پرونده دیگر شعبه ۱۸۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران به شرح دادنامه شماره ۳۳۳ مورخ ۲/۵/۱۳۹۰ حکم بر تخلیه ملک تجاری به لحاظ نیاز موجر به تخریب و نوسازی در ازای تادیه حق کسب و پیشه به مستاجرین صادر نمود اما شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر در مقام تجدید نظرخواهی با اخذ نظریه کارشناسان مبالغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در حق مستاجرین لحوق‌حکم قرار داد و رای بدون را با اصلاح تائید کرد. 

سرقفلی و حق کسب و پیشه

بسیاری هنوز هم حق کسب و پیشه و سرقفلی را مترادف با یکدیگر به کار می برند. در حالی که این موضوع به گذشته دور بر می‌گردد و در قوانین جدید به صراحت از هم تفکیک شده اند. در این یادداشت تفاوت های این دو موضوع را از دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بررسی می‌کنیم.
بر مبنای دو تعریفی که از حق کسب و پیشه و سرقفلی ارائه می دهیم به تفاوت های این دو خواهیم پرداخت. سرقفلی به معنای حق کسب و کار در یک مکان خاص است که به دلیل رونق داشتن آن محل به وجود می‌آید. حق کسب و پیشه، اعتباری است که کاسب به دلیل نوع کسبش به دست آورده است.
بنابراین مهم ترین تفاوتی که کارشناس رسمی ساختمان با رجوع به تعاریف فوق برای سرقفلی و کسب و پیشه قائل است، تفاوت در دو کلید واژه "مکان" و "کسب" است. سرقفلی حقی است که موقعیت یک مکان آن را به وجود می آورد و فرد دخالتی در آن ندارد اما حق کسب و پیشه ارتباطی به مکان ندارد و بر رونق کسب و کار تاکید دارد و نقش فرد در آن بارز است. سرقفلی در ذات محل نهفته است در حالی که حق کسب و پیشه اعتباری است و نه ذاتی محل.
ارزش سرقفلی ها با توجه به مراجعه کنندگان به یک محل تعیین می‌شود. در حالی که حق کسب و پیشه با مشتریان و مراجعان خاص سر و کار دارد. برای مثال یک بازار پر رفت و آمد را در نظر بگیرید که مردم به هر دلیلی از آنجا می‌گذرند. این مکان دارای سرقفلی است. حال یک رستوران خاص در حاشیه شهر را تصور کنید. مردم به اعتبار غذای مناسبی که در آنجا عرضه می‌گردد به آن رجوع می‌کنند. این محل دارای سرقفلی نیست چرا که اگر آن رستوران خاص نبود و غذای خوبی عرضه نمی‌کرد مردم به آنجا رجوع نمی‌کردند اما در سرقفلی ها نوع کسب اعتبار چندانی ندارد.
مسئله دیگری که تفاوت این دو را به خوبی نشان می‌دهد، فرض از بین رفتن کسب است. در محلی که دارای سرقفلی است از بین رفتن و یا تغییر کسب نقشی در ارزش سرقفلی ندارد ولی در صورتی که آن رستوران خاص تغییر شغل دهد و یا تعطیل شود دیگر مراجعه کننده ای به آن محل نخواهد رفت.
یکی از موضوعات مهم دیگر تداوم است. مکانی که دارای سرقفلی است در صورتی که برای مدتی تعطیل شود از تعداد عابرانی که از آنجا می گذرند و باعث رونق محل می شوند کاسته نمی‌شود بنابراین ارزش آن محل افت نخواهد کرد اما در مورد حق کسب و پیشه اصل تداوم یک اصل ضروری است و در صورت فقدان آن، حق از بین می‌رود.
بنابراین حق کسب و پیشه برای یک مکان سرقفلی ایجاد نمی‌کند. بلکه تنها برای نوع کسب آنجا اعتبار ایجاد کرده است. این موضوع را برخی از مستاجران در نظر نمی‌گیرند. کارشناس دادگستری ساختمان بعضا با پرونده های رو به رو می‌شود که مستاجر ادعا می‌کند این مکان قبلا رونق نداشته است و او باعث رونق بخشیدن به آن شده، بنابراین موجر باید حق کسب و پیشه او را بپردازد. در حالی که مستاجر در نظر نمی‌گیرد که تنها به کسب و کار خاص خودش اعتبار بخشیده نه مکانی که مورد اجاره او بوده است.
تفاوت دیگری که کارشناس ساختمان در مورد حق کسب و پیشه و سرقفلی ها عنوان می کند، در نوع مال است. سرقفلی ها مصداق مال غیر منقول هستند. در حالی که حق کسب و پیشه یک مال منقول به حساب می‌آید و حتی بدون اجازه مالک هم ممکن است بتوان آن را انتقال داد. البته منقول بودن را در تعریف حقوقی آن به کار می بریم که منظور مالی است که قابل جابجایی باشد بنابراین حق کسب و پیشه قابل جابجایی است. اما سرقفلی یک مکان ثابت است. برای مثال یک فرش فروشی معروف می‌تواند امتیاز و شهرت خود را به دیگری واگذار کند و آن را در مکان دیگری تاسیس کند و ارتباطی با مالک ندارد. اما سرقفلی ها علاوه بر اینکه منقول نیستند انتقالش به دیگران هم مستلزم کسب اجازه از مالک است.
تفاوت دیگر این دو مقوله در مدت دار بودن کسب است. برای ایجاد حق کسب و پیشه کسب حتما باید مدتی از آن گذشته باشد در حالی که در سرقفلی ها ممکن است مستاجر مغازه را برای یک کسب نو پا اجاره کند اما این موضوع اهمیتی در ارزش سرقفلی ندارد.
کارشناس ساختمان تمامی متغیر های فوق را برای ارزیابی تفاوت های حق کسب و پیشه و سرقفلی ها در نظر می‌گیرد. بنابراین می‌توان ادعا کرد که این دو موضوع ماهیتا و ذاتا با هم تفاوت دارند و نباید در یک معنا به کار برده شود. البته شناسایی این تفاوت ها یک مزیب دیگر هم دارد و آن این است که بسیاری از اختلافات و دعاوی بین مستاجر و موجر با آگاهی از این اطلاعات قابل رفع است و ممکن است اصلا نیازی به اقامه دعوا در دادگاه هم نداشته باشد و افراد با رجوع به کارشناسان این حوزه بتوانند مشکل خود را حل کنند.

تفاوت های حق سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت

اولین تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت در منشاء حق و سبب ایجاد آن است با توجه به مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، حق کسب یا پیشه یا تجارت به موجب قانون و به واسطه وجود رابطه استیجاری برای مستاجر محل های کسب و تجارت یا پیشه به وجود میآید این حق نه فقط برای تجار و کسبه بلکه برای پیشه ورانی فراهم می شود که به واسطه موقعیت محل و سابقه فعالیت خود در آن محل برای خویش مشتریانی دست و پا کرده اند بنابراین باید گفت منشا و سبب ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت قانون است و سابقه رابطه استیجاری شرط اعطای این حق قانونی است به گونه ای که هر چه سابقه این رابطه طولانی تر باشد ارزش ریالی این حق افزون تر است. از آنجایی که مبنای ایجاد این حق قانون است در تحقق اصل حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوتی نمیکند که مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک یا مستاجر قبلی پرداخته باشد یا خیر. به عبارت دیگر فرقی نمیکند که مالک سرقفلی مغازه را در ازای اخذ مبلغی به مستاجر واگذار نموده باشد یا نه بنابراین به محض برقراری رابطه استیجاری این حق به تدریج و به موجب قانون برای مستاجر محل کسب و تجارت یا پیشه فراهم می شود. البته پرداخت سرقفلی توسط مستاجر به موجر در تقویم و افزایش ارزش این حق موثر خواهد بود. هم چنین تفاوتی نمی کند که در قرارداد اجاره این حق برای مستاجر شناخته شده باشد یا از وی سلب شده باشد و در هر حال طبق مواد ۳۰ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ این حق برای مستاجر به وجود می آید.
دومین تفاوت به این صورت است که سرقفلی معمولاً به مالک پرداخت میشود یا به مستاجر قبلی که دارنده این حق است. اما حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به مستاجر متصرف پرداخت میشود. البته می توان گفت که آنچه به مالک پرداخته میشود عوض حق سرقفلی است و آنچه به مستاجر پرداخت می شود نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست بلکه عوض آن است. بنابراین عوض سرقفلی ممکن است بر حسب مورد به مالک یا مستاجر پرداخت شود اما عوض حق کسب یا پیشه یا تجارت در معنای خاص همواره به مستاجر پرداخت می شود و پرداخت آن به مالک مورد ندارد.
تفاوت دیگر این که در تعیین ارزش سرقفلی معمولاً نوع بنا و کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار میگیرد اما در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت ملاک محاسبه قرار گیرد. اگرچه در عمل کارشناسان همان معیارهای نوعی را در تعیین ارزش حق کسب و پیشه نیز ملحوظ می دارند (کاتوزیان، ۱۳۷۱: ۵۲۰) هم چنین در تعیین میزان سرقفلی، عاملی غیر از میل و خواسته ی مالک دخیل نیست و قواعد عمومی در این مورد نقشی ندارد اما در مورد حق کسب با پیشه یا تجارت چنین نیست و محکمه ی صالح در قضیه دخالت میکند و چنان چه طرفین در مورد مبلغ و میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت تراضی نکند. دادگاه فصل ترافع می نماید.
تفاوت دیگری که سرقفلی با حق کسب یا پیشه با تجارت دارد این است که میزان و ارزش سرقفلی در موارد واگذاری آن از مالک به مستاجر توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین میشود اما میزان و ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسی تعیین می شود. البته در مواردی که مستاجر سرقفلی را مجدداً به مالک واگذار می نماید، به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ ارزش آن در صورت عدم توافق طرفین با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
حق سرقفلی قائم و مربوط به محل است نه به "شخص". به عبارت دیگر ممکن است مالک و و موجر از داوطلب اجاره ی محل در صورتی که محل را مثلاً برای طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت از آن چه مثلاً برای کفاشی ممکن بود بخواهد، مطالبه کند. لیکن این امر سلیقه ای است که تحت ضابطه قرار نمی گیرد حال آنکه حق کسب یا پیشه یا تجارت چنین نیست و نوع شغل از اهم امور موثر در میزان آن است.
یکی دیگر از تفاوتها این است که حق کسب یا پیشه یا تجارت در قرارداد اولیه اجاره و قراردادهای بعدی قابل اسقاط
و اعراض نیست یک دلیل این است که چنین حقی در طول رابطه استیجاری و به تدریج برای مستاجر به وجود می آید و لذا سلب و اسقاط این حق در قرارداد اولیه اجاره اسقاط ما لم یجب خواهد بود...

ویژگی های حق سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت، شباهت ها و تفاوت ها

به هر متر یک میلیارد تومان هم می‌رسد اما هیچ ملکیتی منتقل نمی‌شود. بحث ما در خصوص سرقفلی هاست. احتمالا با کسانی که به دنبال خرید و فروش سرقفلی هستند برخورد کرده اید و یا آگهی های زیادی را در این خصوص خوانده اید. در این مقاله چیستی و چگونگی به وجود آمدن سرقفلی‌ها را به کمک کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بررسی خواهیم کرد.
اگر بخواهیم یک تعریف ساده از سرقفلی‌ها ارائه دهیم، سرقفلی امتیاز ویژه ای است که یک محل به جهت رونقی که دارد به یک کسب می‌بخشد. در گذشته حق کسب و پیشه و سرقفلی ها در یک معنا به کار می‌رفت که در مقاله دیگری تفاوت های این دو را به تفصیل بررسی کرده ایم. در اینجا منظور ما از سرقفلی ها رونقی است که برای یک مکان به جهت کسب در آن به وجود آمده است. به واژه مکان دقت کنید چرا که تفاوت آن را با حق کسب و پیشه بهتر نمایان می‌کند.
کارشناس ساختمان ماجرای سرقفلی در ایران را به سال های دور مربوط می‌داند. در دهه دوم حکومت رضا شاه و تخریب منطقه سنگ لج رقابت برای کسب، قیمت برخی از مغازه ها را به شدت افزایش داد و مالکان مبلغی را در خصوص اجازه کسب و کار از مستاجر طلب می‌کردند که برخی این موضوع را مقدمه ای بر شروع مباحث سرقفلی در کشور می‌دانند.
اما پرسشی که احتمالا بسیاری با آن رو به رو هستند در خصوص چگونگی شکل گیری یک سرقفلی است. مهم ترین فاکتور در ایجاد سرقفلی ها تعداد عابرانی است که از آن محل می‌گذرد. همانطور که گفتیم، سرقفلی امکان کسب است که محل کسب آن را ایجاد می‌کند. هر چه تعداد عابران بیشتر باشد، رونق کار نیز بیشتر است. بنابراین سرقفلی تنها در مکان‌هایی به وجود می‌آید که عابران آن امکان کسب ایجاد کرده باشند. برای مثال خیابانی را در نظر بگیرید که هر دقیقه ۲۰۰ نفر از جلوی یکی از مغازه‌های آن می‌گذرند. چنین مکان‌هایی دارای سرقفلی هستند. حال یک رستوران بین راهی را تصور کنید که اتفاقا رونق خوبی هم دارد. برای این مکان نمی توان سرقفلی در نظر گرفت چرا که عابری وجود ندارد. بنابراین دقت در این مثال به مهم بودن عابر در تعیین سرقفلی کمک زیادی می‌کند.
با وجود قیمت های بعضا نجومی سرقفلی ها، هنوز هم عده‌ای اقدام به خرید می‌کنند. چرا که ممکن است هنگام فروش سود زیادی نصیب آن‌ها شود. اما اغلب افراد می‌خواهند که ملک و سرقفلی را با هم خریداری کنند. کارشناس رسمی ساختمان دلایل زیر را برای موجه بودن این خرید عنوان می‌کند:

۱- اجاره پرداخت نمی‌کنند.

۲- هزینه‌ای برای انتقال سرقفلی نمی‌پردازند.

۳- می‌توانند در محل دخل و تصرف داشته باشند.

۴- دیگر محدودیت های سرقفلی مانند کسب اجازه مالک برای تغییر شغل را ندارند.

قیمت سرقفلی ها با توجه به عرف هر محل مشخص می‌شود. اما این موضوع در جاهایی باعث بروز مشکلاتی می شود. در برخی از محله ها مغازه‌هایی وجود دارند که متراژ آن ها خارج از عرف سایر مغازه هاست. برای مثال بازاری را در نظر بگیرید که مغازه های آن بین هشت تا دوازده متر هستند و قیمت هر متر سر قفلی صد میلیون تومان است. حال اگر آنجا یک مغازه صد متری وجود داشته باشد قیمت آن را چگونه تعیین کنیم و یا یک مغازه دو متری را فرض کنید. ممکن است در آن مغازه دو متری نصف یک مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما طبق عرف محل باید قیمت آن را دویست میلیون تومان تعیین کرد و یا مغازه صد متری ممکن است دو برابر مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما قیمت آن نزدیک به ده برابر بیشتر است.
کارشناس رسمی ساختمان در این مواقع تاکید بر میزان سود حاصل از مکان کسب دارد. بنابراین عرف و میزان سود را در این موضوعات باید با هم در نظر گرفت.
سرقفلی‌ها همواره با افزایش قیمت مواجه نیستند در برخی موارد ممکن است به دلیل تغییراتی که در یک خیابان یا منطقه داده می‌شود مسیر عابران تغییر کند و یا یک مغازه از دید عابران خارج شود. در این صورت قیمت سرقفلی به شدت کاهش می‌یابد. البته ممکن است محلی نیز دارای سرقفلی نباشد و به دلیل تغییرات و بهبود شرایط ارزش پیدا کند. برای مثال مغازه ای را در نظر بگیرید که در یک محله کم جمعیت قرار دارد، جدول بندی ندارد، آسفالت ندارد و دلیلی برای عبور و مرور مردم هم در آنجا نیست اما به مرور زمان همه شرایط فوق امکان پذیر می شود و به محله ای پر رفت و آمد تبدیل می شود در این صورت می توان گفت برای آن مکان نیز سرقفلی به وجود آمده است.
امروزه با قیمت های میلیاردی باید گفت سرقفلی ها با ارزش‌تر از ملک هستند. سرقفلی هم اجاره داده می‌شود و هم فروخته می‌شوند. در مقاله دیگری در همین سایت با کمک کارشناس دادگسترس ساختمان در خصوص انتقال سرقفلی‌ها و شرایط مستاجر و مالک به تفصیل بحث کرده ایم، بنابراین در اینجا فقط به یک توضیح مختصر برای آشنایی شما با مفهوم سرقفلی بسنده می‌کنیم.

ویژگیهای سرقفلی

سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد.
سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف شامل آن نمی گردد.
تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیرا اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد مشتریان پراکنده میشوند و حق تقلیل می یابد.
حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی میشود (صدرزاده، ۱۳۵۷: ۵۸ و ۵۹)

ویژگی حق کسب یا پیشه یا تجارت

ویژگی اول بقای حق کسب یا پیشه یا تجارت با وصف انقضای مدت به این معنا که با وجود انقضای مدت اجاره بر خلاف قواعد عمومی و قانون مدنی چنین حقی باقی است و هیچ گونه خدشه ای به آن وارد نمیشود هم چنین انقضاء مدت باعث نمی شود تا این حق از بین رود و از جمله جهات زوال نیز محسوب نمی شود به عبارت دیگر، در باب مدت موجبات تخلیه و فسخ قرارداد نیست و با گذشت مدت اعتبار حق کسب یا پیشه یا تجارت هم چنان باقی میماند و حتی حق تخلیه به مالک داده نمی شود.
ویژگی دوم پیوند حق کسب یا پیشه با تصرف مستمر برابر مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سالهای ۱۳۲۹ و ۱۳۵۶ تصرف شرط مهم در رابطه ی حقوق حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد به این معنا که ارتباط مستقیم بین حق کسب یا پیشه یا تجارت و محل کسب وجود دارد و زمانی این حق مفروض میباشد که شخص در آن محل تصرف مستمر و مشغول فعالیت در آن باشد. زیرا تصرف جزء لاینفک تحقق این حق تلقی می شود و در صورت عدم تصرف یا تصرفی که منقطع گردد این حق ثابت نمیشود و با ماهیت آن در سازگاری نیست چنانچه قبلاً گفتیم عناصر و ارکانی باید باشد تا حق کسب یا پیشه یا تجارت محقق شود و حق کسب یا پیشه یا تجارت بدون تصرفات مستمر معنا ندارد.
ویژگی سوم وابستگی حق کسب یا پیشه یا تجارت با منافع عین مستاجره مفهوم آن تعلق حق کسب یا پیشه یا تجارت به منافع مال است نه عین آن و محل تبلور و ایجاد آن در منفعت است نه عین به همین جهت آن را یک حق عینی محسوب کرده اند نه حق دینی.

روشهای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت

در ابتدا ضرورت دارد به این نکته اشاره شود که هیچ یک از امور محاسباتی کارشناسی در موضوعات متعدد ارزیابی قابلیت فرمولیزه شده ندارد و تعدد روشهای پیشنهادی در این مطلب نیز دال بر آن است و این موارد فقط جهت بهره برداری مطالعاتی درج شده و قابلیت استفاده در گزارشات یا محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه صحیح نیست.

توضیح مهم :
تاکنون روشهای متعددی برای تعیین حق کسب و پیشه در کشور توسط کارشناسان ابداع و پیشنهاد شده که متاسفانه بدلیل پیچیدگی و غامض بودن حق کسب و پیشه، تاکنون هیچکدام از روش های ابداعی و پیشنهادی فراگیر و جامع نبوده اند علی ایحال ۶ روش به شرح ذیل تقدیم می گردد
شرط در روش اول ملک تجاری با کاربری مجاز از شهرداری یا از موقوفه مجوز داشته و یا از دادگاه مجوز اخذ شده باشد و سرقفلی خریداری نشود
حق کسب یا پیشه یا تجارت روش تقریبی
تعداد سال اشتغال در مغازه
ارزش سرقفلی
قیمت یک متر سرقفلی * مساحت مغازه ارزش سرقفلی این روش جامع نبوده اما اکثرا صادق است.
-۲ روش دوم نظر پیشنهادی بعضی از کارشناسان پیشکسوت برخی برای هر سال فعالیت کسبی ۱/۵ درصد و سالهای غیر فعال نصف یا دو سوم (۰/۷۵) انرا لحاظ میکنند

روش سوم حق کسب با پیشه یا تجارت
مدت اجاره به ماه + ۰/۵ - ( ضریب تور می افزایش اجاره اجاره اولیه مغازه - اجاره فعلی مغازه) =
ضریب تورمی اجاره شاخص فعلی شاخص زمان اولیه اجاره با این ضریب اثر افزایشی اجاره ناشی از تورم خنثی میشود و تورم سالیانه در اجاره تاثیر ندارد

روش سوم : محاسبه ارزش سرقفلی
به عنوان نمونه سرقفلی واحد تجاری به ابعاد چهار متر پنجاه سانتی متر بر هشت متر عمق مورد سؤال است در حالی که سرقفلی واحدهای تجاری در بازار با موفقیت یکسان یا همسنگ به ابعاد سه متر بر و پنج متر عمق ششصد میلیون ریال میباشد.
۹۵۶ میلیون ریال سرقفلی واحد تجاری مورد نظر است.
- مساحت واحد تجاری مورد نظر (مفید)
- مساحت واحد تجاری موجود در بازار (مفید)
BR - بر دهانه واحد تجاری مورد نظر (برداخل)
OMG - عمق واحد تجاری مورد نظر عمق داخلی
OMG - عمق واحد تجاری موجود در بازار عمق داخلی

S - سر قفلی واحد تجاری مورد نظر
S - سرقفلی واحد تجاری موجود در بازار
- ضریب اثر بر واحد تجاری عدد پیشنهادی حدود ۰/۷۵ - ۰/۹۰
۲ - ضریب اثر عمق واحد تجاری عدد پیشنهادی حدود ۰/۴۰۰/۲۵
BR - بر(دهانه) واحد تجاری موجود در بازار برداخلی)

روش (۵) برای محاسبه میزان حق کسب و پیشه و تجارت

سود سالانه سرمایه - سود خالص سالانه ( ضریب شغلی ۲ زمان حق کسب و پیشه H
تعریف هر یک از اجزاء فرمول فوق به شرح زیر میباشند :
سرمایه (۵) - سرمایه در گردش سرمایه ثابت + سرقفلی به قیمت روز + ارزش مجوز کسب مورد نظر و غیره
سود خالص سالانه (P) - میزان سود خالص که از دفاتر واقعی یا اعلام شده به اداره دارائی یا تخمین توسط کارشناس بدست میاید.
ضریب شغلی (۲) - این ضریب که بسته به نوع شغل و آسیب پذیری آن از لحاظ در آمد )
نسبت به نظر جامعه دارد و بین اره ) برای کسبهائی که مردم ارتباط روزانه با آن دارند الی ۰/۲ برای کسب هایی که مردم ارتباط روزانه با آن ندارند ) پیشنهاد میشود
زمان به سال ) = آمدت زمانی که موفقیت کسبی " فعلی در محل وجود داشته است . در نتیجه با استفاده از تعاریف فوق . " حق کسب و پیشه هر شغلی را میتوان از طریق فرمول زیر تخمین نمود
H = {P-Sx, ۱x ZxT:
در بعضی از موارد مغازه ها بدون پرداخت مبلغی بعنوان " سرقفلی به اجاره واگذار میشوند که طبعا اجاره ماهانه آن زیادتر از اجاره های معمول است. لذا در این شرائط ، میتوان هزینه مورد نیاز برای انجام کسب را بجای سود سالانه سرمایه " ملاک برای محاسبه حق کسب پیشه در فرمول فوق قرار داد .
ضمنا در این روش پیشنهادی ، اجاره سالانه مغازه ای که بدون پرداخت سرقفلی به اجاره واگذار میشود معادل ۱۰ ارزش سرقفلی برای قسمتی از سود سالانه سرمایه در نظر گرفته شده است.
توجه : میزان درآمد شغل مورد نظر از سه راه می توان بدست آورد :
مطالعه دفاتر واقعی ) چون مستاجر میداند که درآمد واقعی در تعیین میزان حق کسب و پیشه او بصورت مثبتی مؤثر است. لذا دفاتر واقعی را ارائه خواهد نمود )
۲- بررسی میزان درآمد با مطالعه میزان فروش و تخمین درصدی بعنوان سود متعارف
۳ - دفاتر ارائه شده به اداره دارائی .

فرمول محاسبه حق کسب و پیشه سود خالص سالانه درصد سود سالانه سرمایه گذاری کل ( مدت موفقیت کسبی ضریب شغلی ضریب زمان کاهنده سابقه کسبی
حق کسب H = (pa.S) *T*Z*t
سود خالص سالانه p سود خالص از دفاتر واقع یا اعلام به دارایی یا تخمین کارشناس با لحاظ سرمایه ثابت و در گردش a درصد سود سالانه متعارف سرمایه گذاری حدود %۲۰ با توجه به شرایط روز تخمین میشود

سرمایه در گردش سرمایه ثابت سرقفلی به قیمت روز ارزش مجوز کسب مورد نظر و....
ضریب شغلی با شغل ارتباط دارد ۱/ کسب مستقیم روزانه با مردم و خیلی حساس درآمدی ۰/۱۵ متوسط ۰/۲ وابستگی کم با مردم ۰/۱ تا ۰/۲
شغل خدماتی
T زمان موفقیت کسبی تا ارزیابی
ضریب کاهنده که اثر گذشت زمان را در ایجاد حق کپت تعدیل میکند تا ۴ سال یک تا ۶ سال ۰/۹ تا ۸ سال
۰/۸ تا ۱۱ سال ۰/۷ تا ۱۴ سال ۰/۶ تا ۱۷ سال ۰/۵ تا ۲۰ سال ۰/۴۵ تا ۲۵ سال ۰/۴ بیش از ۲۵ سال ۰۳۶
ضریب ۲ پیشنهادی برای مقادیر ضریب نوع شغل : نوع شغل به رضایت مشتری از سرویس ارائه شده بستگی دارد
۲۰.۱-۱ گروه شغل های خیلی حساس به رضایت مشتری ، نیاز به مراجعه تقریبا روزمره
۲۰۱۵-۱۱ گروه شغل های با وابستگی متوسط به رضایت مشتری نیاز به مراجعه اتفاقی یا با امکان زیاد برای مراجعه به محل دیگر برای سرویس بهتر
۲۰.۲-۱۱۱ گروه
شغل های با وابستگی کم به رضایت مشتری نیاز به مراجعه در زمان های خاص یا مراجعه به تعداد دفعات کم در تمام مدت زندگی مانند: شغل های خدماتی . مراجعه در زمان های خاص، با مراجعه به تعداد دفعات کم در تمام مدت زندگی، مانند:
محل های صرف غذا شامل رستورانها، پیتزا و ساندویچ فروشی آب میوه فروشی، قهوه خانه شیرینی فروشی و نانوایی موارد مشابه
فروشنده های مواد غذایی مانند خوار و بار فروشی سوپر مارکت ها ، میوه فروشی و موارد مشابه . لباس فروشی و کفاشی
فروشنده های لوازم و وسائل ساخته شده . فروشگاههای اتومبیل وسائل صوتی تصویری . مبلمان منزل ، ساعت و جواهر قالی ، لوازم خانگی یخچال فریزره اجاق گاز ) ، مصالح ساختمانی و شیرالات .
معاملات ملکی ، بیمه ، مهندسین مشاور، آژانس تاکسی رانی، پیمانکاران بیمارستان ها و درمانگاه ها، تعمیرگاه اتومبیل . تعمیرگاه وسائل فروشی و برقی و الکترونیکی . تعمیر ساعت
کتاب فروشی
مثال (۱) سرقفلی مغازه ایی به مساحت ۴۰ متر مربع معادل ۴۰ میلیون تومان استمیزان حق کسب و پیشه را تعیین نمایید.
سرمایه ثابت برای انجام کسب : /۵ میلیون تومان سرمایه در گردش برای انجام کسب : ۱۷ میلیون تومان
سود سالانه : ۱۰ میلیون تومان
مدت کسب با موفقیت فعلی : /۵ سال
فرض شود ضریب سرمایه گذاری ) سود متعارف : ۱۰ %
) توجه : مبلغ فوق میتواند برای اجاره محل بدون پرداخت سرقفلی هزینه شده باشد
فرض شود نوع کسب خدماتی است ضریب ۲ - ۲ ره محاسبه حق کسب و پیشه :
HP-Sx۰,۱x ZxT
۱,۰۰۰,۰۰۰ - (٤۰,۰۰۰,۰۰۰ ۵,۰۰۰,۰۰۰ ۱,۰۰۰,۰۰۰ ۰/۱۰/۲٠٥
H= )۱,۰۰۰ )٤٦,٠٠٠,٠٠٠ ( ×۰/۱×۱۵,۴۰۰,۰۰۰ / تومان

روش (۶)
که درآن
S=T*U*F*G*H*K*M
مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت
زمان کل دوره استیجار به ازای هر سال ۱.۵ و حداکثر ۶۰
تاثیر زمان بسته بودن در پنج سال آخر
نوع کسب
تعداد سالهایی که مغازه بازیا بسته بوده
G رونق کسبی
تاثیر شهرت کسبی
: ضریب نوع کابری ) تجاری یا اداری
مبلغ کل سرقفلی
یک سال آخر ۰٫۹ = U
دو سال آخر ۰,۸۵ = (۱۰) ۰٫۱ ۱۰ = U سه سال آخر ۰٫۸۲ = ( + + ۱ ) ۱۰۰٫۱ = U چهار سال آخر ۰٫۷۹ = ++ U=۱-۰۱ (۱++ U=۱-۰۱۳
اگر مغازه در ۵ سال آخر در دوره ی باز باشد تاثیر منفی آن سال حذف میشود یعنی مثال اگر مغازه در چهار سال آخر ۳ سال بسته و سال آخر باز و فعال باشد. این ضریب بر اساس ۱/۳ + ۱/۴ * ۱/۲ U =-,^۹ محاسبه می شود یعنی
کسب های با مشتریان عام و روزمره و با تاثیر کم نام در مقدار کسب میوه فروشی تعمیرات ،خیاطی بقالی گوشت فروشی ،کفاشی لوازم تحریر قفل و کلید سازی مصالح فروشی داروخانه مصالح فروشی نانوایی تعمیر کار برقی یا تاسیساتی معادل معاملات املاک
کسب های با مشتری خاص و فعالیت خاص و با تاثیر نام کاسب در کسب آزمایشگاهها فروشندگان لباس های خاص کتاب فروشی رستورانهای بزرگ درمانگاههای کوچک و نظایر آن کسب های با مشتری خاص و فعالیت خاص که عمدتاً با تغییر محل مشتریها برای ادامه ارتباط باید به محل جدید مراجعه کنند آزمایشگاههای تخصصی بانکها فعالیت تجارت در واحد اداری فعالیت های مرتبط مستقیم با تجارت در واحد اداری نظیر دفاتر فروش عمده بیمه معاملات املاک حمام ها
حیاط های باز پارکینگ ها و گاراژها
شرکتهای پیمانکاری مهندس مشاور پزشک دفاتر وکالت و کارشناسی
ملکی که رونق آن در حد معقول و متعارف با نوع آن فعالیت است.
ملکی که بسیار پر رونق است.
ملکی که رونق آن به نسبت نوع فعالیت پایین است.
ملکی که عملا رونق قابل توجهی ندارد.
G

انتخاب این ضریب در نهایت با بررسی و تحقیق میدانی و تشخیص کارشناس خواهد بود.

تاثیر شهرت فردی (H)
این امر با تحقیق از محل و اثر بر شهرت مستاجر است.
گاهی که خدمات خود را به نحو مطلوب ارائه میکند هم در محل شناخته میشود و هم با توجه به جذب مراجعین بیشتر بهتر در اذهان میماند و بیشتر مورد توجه است.
این ضریب بسته به تشخیص کارشناس ما بین ۱ تا ۵/۱ میباشد.
تبصره برای بانکها با توجه به اینکه یک شعبه تابع کل فعالیت بانک متبوع است حاصلضرب ضرایب معادل یک در نظر گفته شود حتی اگر آن شعبه تعطیل باشد.
ضریب نوع کاربری ( N )
برای املاک تجاری
برای املاک با پایان کار اداری ولی با استفاده تجاری یا کسبی
N = ۱
N = ٠/٢٥
قیمت سرقفلی یا کل واحد حسب مورد ( M )
برای املاک تجاری سرقفلی ،محل و برای املاک اداری قیمت کل واحد و برای پارکینگها و نظایر آن کل ارزش آنها است.
که تاثیر موقعیت ملک کیفیت ملک و موارد مستتر در ذات ملک اعم از ساخت دکور و ..... ........ را در بر می گیرد.
مثال ۱ یک مغازه میوه فروشی که دارای قرارداد سال ۱۳۶۵ است و از زمان قرارداد به مدت ۱۵ سال فعال بوده و سپس تعطیل و مجدداً در ۳ سال آخر باز شده و در زمان بازدید از رونق کاسبی نسبتا مطلوبی برخوردار است و تحقیق محلی نشان از حسن شهرت دارد. در این محل سرقفلی مغازه های مشابه مغازه مذکور ۳۰ میلیارد ریال توسط کارشناس برآورد می شود.
در این صورت مثال ۲ یک مغازه تعمیرات خیاطی قرارداد ۴۰ ساله دارد در تمامی پنج سال اخیر دایر بوده و بسیار پر رونق و دارای مشتری زیاد و شهرت کسب ای بسیار خوب است سرقفلی ملک مشابه ۲۰ میلیارد ریال می باشد.
مثال ۳ : همین مغازه فوق سرقفلی را خریداری کرده است حق کسب و پیشه در سرقفلی مستتر و مبلغ متعلقه ... ۲۰،۰۰۰,۰۰۰ ریال است.
نکات کاربردی و پیشنهادی در باب سرقفلی و اجاره
حق کسب یا پیشه ناشی از فعالیت مستاجر در عین مستاجره می باشد که اکثراً معادل ۳۰ تا ۵۰٪ ارزش است.

در محاسبات هزینه سرقفلی برای املاک اوقافی باید توجه داشت حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد مبلغ را اوقاف مطالبه می نماید و باید با دقت ویژه ای این املاک را مورد ارزیابی قرار داد مالک برای انتقال سرقفلی حدود ۱۰ به عنوان حق مالکانه عموما مطالبه می نماید و در صورتی که مالک مبلغ زیادی مطالبه نماید فروشنده به دادگاه مراجعه می نماید و میتواند تقاضای تجویز انتقال منافع را از دادگاه نماید که دادگاه بر اساس نظر کارشناسی برای یک نوبت طی زمانی حداکثر ۶ ماه به شخص دیگر منتقل می نماید.
در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک ملک را به شخص دیگری واگذار نماید دادگاه ۵۰% حق کسب و پیشه مستاجر را کسر می کند.
هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نمود و بدون پرداخت هرگونه وجهی بابت حق کسب یا پیشه و حق سرقفلی و سایر حقوق باید تخلیه نماید هر چند که اعلام تعدی و تفریط در حوزه وظایف کارشناسی نیست بالکن ها با ارتفاع کل طبقه حداقل ۲/۴۰ متر بالکن ۵۰٪ محاسبه و در صورت وجود بالکن دو طبقه ۲۵ تا ۳۵ محاسبه میشود در صورتی که دسترسی برای مشتری وجود داشته باشد در غیر این صورت موضوع فرق می کند.
مغازه های با عمق زیاد تا ۵ متر اول اصلی مغازه محسوب میشود و مابقی پشت جبهه محسوب می شود.
محدوده قیمت برای کاربری پارک عمومی ۲۵ تا ۳۰ درصد مسکونی ۱۰۰ درصد و فضای سبز ۳۸ تا ۵۰ درصد و باغ ۵۵ تا ۷۵ درصد پیشنهاد می گردد.

انبار تجاری حدود ۱۵ تا ۳۰ درصد در صورت دسترسی آسان و ورودی مناسب قابل ارزیابی است. البته در گزارش ارزیابی به صورت سر جمع مغازه و انبار گزارش شود و لزومی به ارائه قیمت به تفکیک نیست مگر اینکه رسما خواسته شده باشد.

حق مالکانه را ما در کارشناسی اعمال نمی کنیم اگر دادگاه سوال کرد اعلام میکنیم در قانون پیش بینی نشده است هر چند که در عرف وجود دارد که فی مابین مالک و مستاجر مبادله می شود.
ارزش گرما به حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد مسکونی کلنگی میباشد البته در موارد این چنینی از اتحادیه مربوطه استعلام شود.
در صورت تغییر متراژ توسط مستاجر در عین مستاجره و به عنوان مثال افزایش سطح تجاری از طریق الحاق انباری به فضای تجاری صرفا اجاره نامه ملاک عمل می باشد.
اگر ملکی قبل از سال ۵۲ به شکل تجاری استفاده می شده است و مجوز تجاری نداشته است طی فرآیندی شهرداری تجاری وی را تثبیت شده منظور می کند.
بانک تجاری میباشد و حق کسب یا پیشه به آن تعلق می گیرد.
سرقفلی برای وثیقه قابل ارزیابی نمی باشد ولی میتوان با حکم رسمی دادگاه ارزیابی شود.
به دکه روزنامه فروشی سرقفلی تعلق می گیرد.
مغازه هایی که به صورت گاراژ استفاده میشوند فضای محوطه و بیرون مغازه که به عنوان پارکینگ استفاده می شوند ارزش و قیمت آن با حداقل درصد حدود ۱۰ درصد در محاسبات لحاظ شوند.
دفاتر وکلا و مطب پزشکان حق سرقفلی تعلق نمی گیرد مگر اینکه با سرقفلی خریداری شده باشند.
نحوه محاسبه قدر السهم به دو شکل است
الف- اگر از دادگاه ارجاع شده باشد سطح فضاهای اختصاصی ) مسکونی ، انباری و پارکینگ درج می شوند. همه آپارتمانها بدون دخالت ضریب وزنی محاسبه میشوند و نهایتا به نسبت مساحتهای قدر السهم محاسبه می شود.
ب اگر متقاضی خصوصی و شخصی باشد بر اساس ارزش ریالی اختصاصی واحد آپارتمان مسکونی هر طبقه با منضمات آن پارکینگ و انباری تعیین و نسبت ریالی آن قدر السهم ملک متقاضی می گردد.

ادامه نکات کاربردی
عمق پشت جبهه در واحدهای تجاری ۲۰ متر لحاظ میشود .
اجاره مغازه های تجاری به صورت سالیانه بدون پرداخت سرقفلی ۴ الی ۶ درصد ارزش سرقفلی آن لحاظ
می شود
ارزش ملکیت مغازه ایی که به مستاجر با حق سرقفلی واگذار شده معادل ۸۰ درصد قیمت آپارتمان مشابه پشت جبهه لحاظ میشود

ارزش بالکن مغازه با ارتفاع بیش از ۱/۸ متر و غیر سرگیر و با پله دسترسی مناسب حدود ۵۰ درصد ارزش هر متر مربع مغازه واقع در همکف لحاظ میشود . ارزش بالکن مغازه با ارتفاع کمتر از ۱/۸ متر و غیر سرگیر و با پله کوچک و با پله دسترسی مناسب ۱/۳ الی ۱/۴ درصد ارزش هر متر مربع مغازه واقع در همکف لحاظ میشود .
در هنگام انتقال سرقفلی از مستاجر قبلی به مستاجر جدید ۸ الی ۱۵ درصد ) به طور متوسط ۱۰ درصد )
سرقفلی به عنوان حق مالکانه به مالک پرداخت میشود تا موافقت و رضایت او کسب شود.
در هنگام تغییر شغل توسط مستاجر حدود ۱ تا ۲ درصد حق مالکانه به مالک جهت کسب موافقت و رضایت وی پرداخت می شود.
ارزش هر متر مربع زیرزمین ) با نورگیری یا بدون نورگیری) با دسترسی مناسب از داخل واحد تجاری حدود ۲۵ الی ۳۰ درصد هر متر مربع واقع در همکف آ است .
ارزش هر متر مربع انبار تجاری واقع در طبقه همکف ۲۰ تا ۳۵ درصد متر مربع واقع در همکف آن است .
ارزش هر متر مربع انبار تجاری واقع در طبقه اول ۱۵ تا ۲۰ درصد متر مربع واقع در همکف آن است 

مرغوبیت واحد تجاری و تاثیر آن بر سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

سه موضوع مرغوبیت محل کسب یا پیشه و یا تجارت شرایط و کیفیات محل اجاره و شرائط آن نوع بنای مورد اجاره ، مربوط به محل مورد اجاره می باشد .

لذا این ۳ بند عوامل موثر در ارزش سرقفلی منظور می شوند و سه مورد ذکر شده دیگر در این قانون یعنی (۳) " طول مدت اشتغال"، (۵) مخارجی که مستاجر در مورد اجاره برای تزئینات نموده است و بخصوص (۶) نوع کسب و پیشه یا تجارت ". و این ۳ بند عوامل موثر در ارزش حق کسب یا پیشه "منظور می شوند ، از مطالب فوق سه نتیجه گرفته می شود :

الف . ماهیت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت نسبت به یکدیگر متفاوت میباشد .
ب . سرقفلی" کلا و تنها مربوط به امکاناتی است که موقعیت محل از لحاظ انجام کسب یا پیشه یا تجارت را فراهم مینماید. مانند نوع و امکانات بنا و محل کسب ، تعداد مراجعه کنندگان به محل و بخصوص تعداد افراد پیاده ای که از مقابل محل کسب عبور می نمایند.
ج. حق کس یا پیشه در طول فعالیت مستاجر ایجاد و افزایش می یابد.

در سال ۱۳۵۶ مجددا قانون مالک و مستاجر جدیدی به تصویب رسید. طبق ماده ۳۲ این قانون از تاریخ اجرای این قانون قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون است لغو می شود.
فصل پنجم قانون ۱۳۵۶ به حق کسب یا پیشه یا تجارت اختصاص دارد تبدیل حرف " و " از قانون ۱۳۳۹ به " یا " در سر فصل پنجم قانون ۱۳۵۶ نموده که مبین آن است که قانون گذار این بار کسب را از پیشه جدا و تفکیک کرده است.
طبق ماده ۱۸ این قانون میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیونهای مربوط به مجلسین خواهد رسید تعیین میگردد. متاسفانه این آئین نامه هرگز تدوین و ابلاغ نشد.
نکته مهم طبق ماده ۱۹ تبصره ۲ آن در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

فرمول محاسبه سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

آیامحاسبه سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت با استفاده از روابط ارزیابی ممکن است؟
سوالی که مکرر توسط مالکین مطرح میشود این است که آیا فرمولی وجود دارد که با استفاده از آن و مبنا قرار دادن ارزش یک ملک مسکونی یا تجاری معادل در منطقه بتوان ارزش مالکیت یا سرقفلی و یا نسبت سرقفلی به حق کسب و پیشه را محاسبه کرد.

با توضیحات بالا تقریبا ماهیت این دو واژه مشخص شد ولی بدلیل عدم ارتباط این دو موضوع با یکدیگر و تفاوت ماهوی محاسبه آنها طبیعتا امکان محاسبه از طریق رابطه یا فرمولیزه کردن این محاسبات ممکن نیست. واقعیت این است که در شرایط مشابه نیز وقتی دو ملک تجاری مشابه هم از تمامی لحاظ مانند موقعیت و بر و قدمت و نوع فعالیت ، فقط با اندکی تغییر در ابعاد انتهای یکی از این دو ملک تجاری ، ارزش سرقفلی دو ملک متفاوت خواهد بود تا چه رسد به تنظیم فرمولی برای همسان سازی محاسبات در یک شهر ، که این امر ممکن نیست به ویژه اینکه قیمتهای بسیار بالای سرقفلی املاک تجاری در برخی نقاط بورس تجاری در شهرها بحدی تعیین ارزش را نیاز به دقت و دیدن تمامی ابعاد نموده است که تقریبا میتوان گفت حتی یک ملک را نیز نمیتوان تابع روابط قرار داد . تنها توصیه من در این امور استفاده از کارشناسان مجرب است چون فقط عدم محاسبه صحیح حتی در حد عرض یک قرنیز نیز میتواند عامل محاسبه ناصحیح یک ارزیابی واحد تجاری باشد 

مصادیق تعدی و تفریط در سرقفلی‌ها

بیشترین پرونده ها و اختلافاتی که در حوزه سرقفلی ها اتفاق می‌افتد مربوط به اقداماتی است که اصطلاحا تعدی و تفریط می‌نامند. تعدی تجاوز به حقوقی است که نباید انجام شود و تفریط به منزله کوتاهی کردن از اعمالی است که برای حفظ مال باید انجام شود اما انجام نشده است. کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان وظیفه مشخص کردن و تعیین مصادیق تعدی و تفریط در سرقفلی‌ها به وسیله مستاجر یا صاحب سرقفلی را بر عهده دارد.
عدی کردن در حالتی اتفاق می‌افتد که مستاجر یا صاحب سرقفلی به وسیله بدون کسب اجازه از مالک اقدام به تغییرا اساسی در مغازه یا مکان سرقفلی کند. شرح و ارزیابی این تغییرات توسط کارشناس دادگستری ساختمان انجام می‌شود.
مستاجر در صورتی که بخواهد در مغازه تغییرات اساسی ایجاد کند حتما باید از صاحب ملک اجازه بگیرد و به او حقی را تحت عنوان حق مالکانه بپردازد. در صورتی که این کار بدون اجازه او صورت گیرد مصداق تجاوز به مال محسوب می‌گردد و مالک می‌تواند از مستاجر شکایت کند و دادگاه نیز بر اساس شواهد در موارد مختلف احکام مختلفی صادر می‌کند.
برای مثال در نظر بگیرید که مستاجری بدون کسب رضایت از مالک اقدام به تخریب و بزرگ‌تر کردن پنجره یک مغازه می‌کند. مالک از او شکایت می‌کند. کارشناس رسمی ساختمان برای تحقیق و بازدید از مغازه شرح آنچه گذشته است را به دادگاه گزارش می‌دهد. تعیین قانونی مصادیق تعدی و تفریط بر عهده دادگاه است اما در صورتی که کارشناس تایید کند معمولا دادگاه هم نظر ایشان را می‌پذیرد. مالک در صورت تغییر اساسی در ملکش می‌تواند درخواست تخلیه نیز داشته باشد.
بنابراین تغییراتی مصداق تعدی هستند که اولا به ملک آسیب رسانده باشد و یا آن را تغییر داده باشد و ثانیا بدون کسب اجازه از مالک صورت گرفته باشد. پس در خصوص تزئینات و تغییرا جزئی با رعایت احتیاط می توان گفت تعدی صورت نگرفته و حق مالکانه به مالک تعلق نمی‌گیرد.
تفریط در سرقفلی ها به معنای کوتاهی کردن در نگهداری از ملک است. در صورتی که به دلیل بی توجهی و یا هر دلیل دیگری که مستاجر می‌توانسته مانع آن شود اما نشده، آسیبی به ملک وارد شود، کارشناس ساختمان آن را مصداق بارز تفریط در نظر می‌گیرد. برای مثال در نظر بگیرید که به دلیل خراب بودن شیر آب یک محل و نشت آن خسارتی به ملک وارد شوده باشد و یا به دلیل سوراخ شدن سقف باران بخشی از سقف را تخریب کرده است، این موراد از مصادیق تفریط هستند و حق شکایت را برای مالک ایجاد می‌کند. مستاجر باید مغازه را به همان شکلی تحویل گرفته است به مالک تحویل دهد. در غیر این صورت یا در آن تعدی کرده و یا در نگهداری از آن تفریط.
بنابراین به مستاجران و صاحبان سرقفلی توصیه می‌کنیم که حتما با موراد تعدی و تفریط به طور دقیق آشنا باشند. چون در صورت بروز خطا ممکن است دادگاه حکم به تخلیه مستاجر دهد و ضرر هنگفتی به مستاجر وارد شود.
یکی از مورادی که در اینجا شایسته طرح کردن است. موضوع تغییر شغل است. تغییر شغل نیز باید با اجازه مالک صورت بگیرد و معمولا شامل حق مالکانه هم می‌شود مگر آن که شغل جدید شبیه شغل سابق باشد. تغییر شغل را از آن جهت در این مقاله بررسی می‌کنیم که در بسیاری از اختلافات مالک مدعی است اولا تغییر شغل بدون اجازه او بوده است و ثانیا باعث تعدی به ملک شده است. مثلا مغازه کفاشی به فروشگاه لوازم الکترونیکی تبدیل شده است و تغییراتی در مغازه رخ داده است. در این صورت مستاجر دو خطا مرتکب شده است و مالک می‌تواند درخواست تخلیه داشته باشد.

قوانین تغییر شغل هم همانطور که گفته شد مستلزم پرداخت حق مالکانه است مگر این که شغل شبیه شغل قبل باشد. بنابراین توصیه می‌کنیم در صورتی که قصد دارید نوع کسب خود را در سرقفلی تغییر دهید حتما با کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان مشورت کنید. چون ممکن است شما شغل جدیدی را انتخاب کنید و معتقد باشید شبیه شغل قبلی است اما دادگاه چنین نظری نداشته باشد و نکته آخر اینکه تغییر شکل ها ممکن است با تغییراتی در مغازه همراه باشد بنابراین بهتر است رضایت مالک را کسب کرده و از مشورت غافل نشوید.

حق مالکانه در نقل و انتقال سرقفلی‌ها

حق مالکانه وجهی است که که مالک در انتقال سرقفلی به شخص ثالث دریافت می‌کند. این وجه در جهت گرفتن رضایت انتقال از مالک توسط صاحب سرقفلی پرداخت می‌شود. در صورتی که افراد با قوانین و روند های این انتقال آشنا باشند، دردسر ها و مشکلات حقوقی فرآیند معامله به صفر می‌رسد به همین دلیل نظر کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان را در این خصوص بررسی می‌کنیم.
البته ذکر این نکته خالی از فایده نیست که بگوییم حق مالکانه در موراد دیگری نیز به مالک تعلق می‌گیرد مثل تغییر شغل مستاجر و تعمیرات که این مسئله را به دلایلی در مقاله مصادیق تعدی و تفریط بررسی کرده ایم.
حق مالکانه به دلیل متغیر بودن آن بر طبق قانون مشخص تعیین نمی‌شود و معمولا عرف تعیین کننده آن است. در عرف معمولا بین شش تا بیست درصد را به عنوان حق مالکانه در نظر می‌گیرند اما میانگین آن معمولا ده درصد است.
حق مالکانه بسته به زمان، مکان و شهر ها متغیر هستند و تعیین دقیق آن تابعی از توافق و رضایت مالک و مستاجر است. مثلا در صورتی که مستاجر بتواند با مالک توافق کند و مزایای انتقال را برای او شرح دهد، می‌تواند درصد پایینی حق مالکانه به وی بپردازد. در غیر این صورت باید حداکثر عرف را برای راضی کردن مالک به او بدهد.
کارشناس رسمی ساختمان معتقد است از آنجا که ملکیت به خودی خود برای مالک سودی ندارد معمولا مالکان حاضرند با درصد های معقول هم رضایت انتقال را صادر کنند. برای مثال فرض کنید قیمت سرقفلی یک مغازه ده میلیارد تومان است، مالک می تواند با دریافت حداقل عرف که همان شش درصد باشد ششصد میلیون بابت انتقال دریافت کند. بنابراین عاقلانه است که او شرایط انتقال را فراهم کند.
دعاوی که کارشناس دادگستری ساختمان با آن رو به رو است مربوط به عدم توافق مستاجر و مالک هستند که دادگاه هم معمولا عرف مذکور را برای حل دعاوی در نظر می‌گیرد. بنابراین مسئله نقل و انتقال و حق مالکانه مربوط به آن، نسبت به سایر مسائل این حوزه چندان اختلاف برانگیز نیست.
یک مسئله دیگر نیز در این موضوعات ممکن است اختلاف برانگیز باشد و آن نقل و انتقال بدون کسب اجازه از مالک و یا جعل رضایت مالک است. بزرگ ترین مشکلی که برای صاحب سرقفلی ممکن است به وجود بیاید همین مسئله است که در صورت اتفاق افتادن جرایم متعددی رخ داده است و عواقب مالی و معنوی سنگینی برای مستاجر به همراه خواهد داشت. بنابراین توصیه می‌کنیم به هیچ وجه بدون اطلاع از قوانین و یا به صورت عمد این مسئله اتفاق نیافتد.
در صورت بروز مشکل و یا سوالاتی که در این زمینه ممکن است ایجاد شود می توانید با کارشناس ساختمان که متخصص این حوزه است مشورت کنید. اما همانطور که گفتیم در صورت تعامل با مالک و رعایت قوانین نقل و انتقال مشکل چندانی برای اخذ رضایت ایشان نخواهید داشت.

نحوه انتقال سرقفلی

• انتقال اختیاری: در صورتی که مالک حق سرقفلی را بدون هیچ اجباری به شخص دیگری انتقال دهد. معمولا بسیاری از مالکان برای حفظ مالکیت خود اقدام به فروش سرقفلی می‌کنند. انتقال اختیاری یکی از بهترین روش‌ها و ساده‌ترین روش انتقال سرقفلی است.

• انتقال قهری سرقفلی: در صورتی که مالک فوت کرده و حق سرقفلی به فرزندان و همسر او انتقال یابد. معمولا این نوع انتقال به دلیل فوت و قوانین وراثت روند طولانی‌تر و احتمالا پیچیده‌تری هم دارد.

• انتقال قضایی: در صورتی که از طرف مراجع قضایی، ملک به دلیل بدهکاری و هر امر دیگری انتقال یابد. این مورد نیاز به ارزیابی کارشناس جهت تعیین میزان ارزش سرقفلی دارد.

• انتقال سر قفلی با سند عادی: در صورتی که اسناد عادی با حق انتقال سرقفلی توسط مالک به شخص دیگری منتقل شود. اما با توجه به لزوم دریافت سند رسمی باید با کمک کارشناسان امور ثبتی اقدام به دریافت سند قطعی نمود.

• انتقال سرقفلی با سند رسمی : در صورتی که اسناد رسمی با حق انتقال سرقفلی به شخص دیگری انتقال یابد.

اگر مستاجر حق انتقال سرقفلی را نداشته ( که در بسیاری از موارد هم ندارد) و بخواهد آن را بفروشد؛ باید مالک رضایت کامل داشته باشد. در غیر این صورت، مالک باید در مقابل تخلیه ملک، مبلغی به عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر حق سرقفلی را خریداری کرده ولی مالک حاضر به انتقال آن نباشد، مستاجر می تواند طرح دعوا کرده و با اجازه دادگاه، ملک را اجاره بدهد. برای انجام این کار بهتر است به کارشناس متخصص در این زمینه مراجعه کند تا تمام کارها به صورت قانونی و در مدت زمان کوتاهی انجام شود. اگر مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را کرایه دهد، مرتکب خلاف شده و مالک می تواند از او شکایت کند و از دادگاه حکم تخلیه ملک را بگیرد.

انتقال سرقفلی بدون داشتن حق انتقال به غیر

مالک در صورت داشتن حق انتقال، می تواند سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کند، در غیر این صورت انتقال قانونی سرقفلی امکان پذیر نیست. اگر مالک بدون داشتن حق انتقال، سرقفلی را به فرد دیگری منتقل کند، تخلف محسوب شده و فرد مستاجر می تواند به کارشناسان دارای صلاحیت در زمینه مراجعه نماید. کارشناس، ارزش حق سرقفلی در املاک یا مغازه های مشابه و ارزش واقعی ملک را بررسی کرده و در دادگاه با ارایه مدارک و شواهد، حق سرقفلی را از مالک می گیرد.

اگر مغازه داری حق سرقفلی را خریداری کرده باشد و مالک بدون پرداخت مبلغی، حکم تخلیه ملک را بگیرد، این کار تخلف محسوب می شود و مغازه دار یا مالک سرقفلی می تواند با مراجعه به متخصصان در این زمینه طرح دعوا نماید.

اگر صاحب سر قفلی فوت کند، حق سرقفلی به فرزندان و همسر او انتقال می یابد. هم چنین وراث می توانند سرقفلی را بین خودشان تقسیم کنند. در این گونه موارد، وراث با مراجعه به کارشناسان می تواند برای انتقال حق سر قفلی اقدام نمایند. 

انتقال قطعی ملک با سرقفلی

با توجه به مشکلات احتمالی واگذاری و خرید سرقفلی از یک سو و همچنین مزایایی که خرید قطعی ملک دارد بسیاری از افراد در ترجیح می‌دهند که اقدام به انتقال قطعی ملک با سرقفلی نمایند. از این رو در بسیاری از معاملات ملکی این نوع انتقال صورت می‌گیرد که شرایط و ضوابط خاصی هم دارد.

اگر مالک یک باب مغاره یا واحد تجاری بخواهد به طور قطعی ملک خود را به شخص دیگری انتقال دهد، علاوه بر مالکیت بقیه امتیازها از جمله سر قفلی هم واگذار می گردد. در این صورت همراه سرقفلی، موارد دیگر هم انتقال می یابد که در ادامه به آن می پردازیم.

• یکی از موارد مهم یک تجارت موفق، مشتریان می باشد. در واقع این مشتریان هستند که به کسب و کار اعتبار می بخشند. اگر مالک محل تجاری دارای مشتریان زیادی باشد، صد درصد بر ارزش سر قفلی افزوده می شود. در زمان انتقال قطعی ملک، مشتریان هم همراه سرقفلی منتقل می گردد.
• در انتقال قطعی ملک، همراه سرقفلی، اسم تجاری هم منتقل می شود. در واقع نام تجاری در جذب مشتری بسیار تاثیرگذار است. نام تجاری معمولا اسم و یا نام خانوادگی تاجر می باشد و در صورتی که انتقال یابد، باید از کلمه سابق بعد از نام تاجر قبلی استفاده نمود.
• مشخصه هر واحد تجاری یا مغاره، تابلویی است که معمولا در بالای سر مغازه نصب می شود. تابلو می تواند اسم تاجر یا کلمه زیبایی باشد که باعث جلب توجه مشتری گردد. در انتقال قطعی ملک با سرقفلی، تابلو مغازه هم واگذار می شود. البته گاهی نمی توان از آن تابلو استفاده کرد؛ زیرا مالک جدید قصد راه اندازی تجارت دیگری در مغازه دارد.
• از دیگر مواردی که همراه سرقفلی واگذار می گردد، علامت کارخانه می باشد. این علایم از قبیل تصویر، رقم و غیره برای مشخص کردن محصولات صنعتی، تجاری و کشاورزی به کار می روند. داشتن این علامت بر ارزش سرقفلی اضافه می شود.
• در انتقال قطعی ملک با سرقفلی، پروانه کسب هم منتقل می شود. پروانه کسب در واقع اجازه کتبی برای فعالیت قانونی مغازه یا واحد تجاری است و توسط مراجع ذیربط صادر می گردد. معمولا پروانه کسب همراه سرقفلی واگذار می گردد مگر اینکه به شخص خاصی تعلق داشته باشد. در این صورت تحت شرایط خاصی منتقل می شود.

تعیین ارزش سرقفلی در انتقال قطعی ملک بسیار اهمیت دارد. چرا که ارزش سرقفلی بخش قابل توجهی از ارزش کل ملک را شامل می‌شود از این رو با توجه به عوامل چندی که می‌توان مهم‌ترین آن را موقعیت ملک و همچنین تعداد عابران پیاده دانست اقدام به تعیین ارزش سرقفلی نمود.

توجه داشته باشید برای تعیین ارزش سرقفلی برای واگذاری قطعی ملک، باید تمام موارد بالا لحاظ شود. بنابراین بهتر است به کارشناس خبره در این زمینه مراجعه شود. هم چنین بیشتر اختلافات در انتقال قطعی ملک با سرقفلی درباره ملزوماتی است که باید همراه سرقفلی واگذار می گرد؛ پیشنهاد می شود برای انجام این امور از کارشناسان رسمی دادگستری کمک بگیرید. 

سئوالات اساسی در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه

• سرقفلی وجه است یا حق است؟
• آیا چیزی که بین عامه مردم مرسوم است وعرفا بعنوان خرید و فروش سرقفلی نام دارد سرقفلی است؟
• آیا قانونگذار از معنای عرف سرقفلی تبعیت میکند؟
• آیا سرقفلی یک عقداجاره ساده است یایک بیع است؟نظرقانونگذار دراین خصوص چیست؟
• آیا بغیر از سرقفلی بعنوان وجهی که مستاجر به مالک و یا مستاجر ثانی به مستاجر اول (در صورت داشتن حق انتقال) پرداخت می نماید ماده۶ ق ر م م ۷۶ و یا سرقفلی بعنوان اسقاط شروط ضمن عقد اجاره مواد ۷ و ۸ ق ر م م ۷۶ ، سرقفلی دیگری وجود دارد؟
• نظرتان در مورد سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه در قراردادهای مشمول ق ر م م ۵۶ چیست؟
• آیا ممکن است ارزش حقوق مکتسبه مستاجر( سرقفلی و حق کسب و پیشه و...) به اضافه حقوق مالکانه از ارزش کل ملک تجاری (حق مالکیت) بیشتر باشد اگر جواب مثبت است، در چه صورت؟
• آیا وجود توامان سرقفلی و حق کسب و پیشه در یک ملک تجاری امکانپذیر است؟
• به عبارتی آیا محاسبه سرقفلی برای مستاجری که هیچگونه پرداخت وجهی از این بابت به مالک نداشته متصور است؟
• و یا آیا محاسبه حق کسب و پیشه برای ملکی که مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت نموده با توجه به استمرار فعالیت تجاری امکانپذیر می باشد؟
• چنانچه مبلغ پرداختی مستاجر به مالک تحت عنوان سرقفلی از قیمت روز سرقفلی کمتر بوده آیا حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟
• نحوه تعدیل اجاره بهاء در هرکدام از شرایط فوق در صورت نیاز به تعدیل به چه صورت می باشد؟
• بعبارتی نسبت رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر در تعدیل اجاره بهاء چه تاثیری دارد؟
• آیا تعدیل اجاره بهاء توسط کارشناس بدون در نظر گرفتن رابطه استیجاری ( نوع و قدمت بنا ، مدت اجاره ، موقعیت ملک ، نوع شغل ، مساحت بنا ، عرف محل ، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی ، میزان اجاره بهای پرداختی فعلی و سنوات قبلی و سال آخرین تعدیل ) امکانپذیر است؟
• مفهوم تعدیل اجاره بهاء به نرخ عادله روز در ماده ۴ قانون ر م م سال ۱۳۵۶ چیست ؟
• چنانچه پس از طی سالها از قرارداد اجاره و گذشت چندین سال از مدت قراردادموجر نسبت به تعدیل اجاره بها اقدام ننموده باشد ملاک تعدیل آخرین اجاره بهای پرداختی است یا آخرین تعدیل؟
• میزان اجاره بهای پرداختی مستاجر به مالک چه تاثیری در تعیین حق کسب و پیشه دارد؟
• شغل و رونق تجاری ؛ نوع شغل و تعداد شغل های مشابه و میزان درآمد و حسن شهرت مستاجر چه تاثیری در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟
• اگر شغلی در سابق دارای رونق کسبی فراوان بوده و حال از رونق افتاده آیا ملاک حال است یا گذشته و یا تلفیقی از آنها ؟
• مخارج انجام شده مستاجر برای بهبود محل کسب چه میزان تاثیر در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟
• موقعیت و مرغوبیت محل کسب که یک آیتم مشترک در محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد به چه میزان در تعیین حق کسب و پیشه موثر است؟
• رابطه طول مدت فعالیت تجاری و استمرار یک شغل و یا تغییر شغل با حق کسب و پیشه چیست؟
• آیا تعطیلی محل کسب بمنزله زایل شدن حق کسب و پیشه است اگر پاسخ مثبت است تا چه مدت تعطیلی باعث زایل و یا کم شدن حق کسب و پیشه میگردد؟
• آیا نصف کردن حق کسب و پیشه ناشی از واگذاری بغیر مستاجر از وظایف کارشناس است؟
• حد و مرز تعدی یا تجاوز از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط یا ترک الزام قراردادی یا عرفی نسبت به مال یا حق دیگری کدام است؟
• مصداق های تعدی و تفریط چیست؟ آیا کارشناس مجاز به اظهار نظر در خصوص وقوع و یا عدم وقوع تعدی یا تفریط می باشد؟
• آیا صفر محاسبه نمودن یا عدم محاسبه حق کسب و پیشه بعلت عدم پرداخت اجاره بهاء و یا تعدی و تفریط مستاجر از وظایف کارشناس است؟
• دخل و تصرف مستاجر بعنوان تعمیر و تزئین تا چه میزان است؟
• آیا زوال حق کسب و پیشه بعلت تغییر شغل از وظایف کارشناس است؟
• یا برگشتن به شغل قبلی موجب عدم زوال حق کسب و پیشه می باشد؟
• آیا در تخلیه ملک تجاری به عناوین : رفع نیاز شخصی ، احداث ساختمان جدید و بمنظور سکونت ، کل مبلغ حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟
• عوامل افزاینده و کاهنده حق کسب و پیشه چیست؟
• چه شروطی در عقد اجاره باعث افزایش و یا کاهش محاسبه میزان حق کسب و پیشه میگردد؟
• آیا شروط ضمن عقد اجاره مانند : شرط حق انتقال بغیر ، شرط حق تغییر شغل و شرط حق تغییرات در محل کسب ، در ارائه نظریه کارشناسی موثر است؟
• آیا سرقفلی و یا حق کسب و پیشه قابل زوال است؟
• آیا سرقفلی و یا حق کسب و پیشه قابل توثیق است؟
• آیا سرقفلی یا حق کسب و پیشه تابعی از ارزش ملک است؟ آیا با هم رابطه ای دارند؟
• آیا غیر شرعی بودن حق کسب و پیشه در نظریه کارشناسی که برای تعین میزان آن انتخاب شده است موثر است؟
• تمام سوالات فوق مبنای اختلاف نظرات کارشناسی و نظرات قضات در مورد قانون سال ۱۳۵۶ است.
• لیکن سوال مشخص من این است که آیا طبق قانون سال ۱۳۵۶ این دو حق مجزا است یا یک حق؟
• سوال : همه می دانیم که در قانون سال ۱۳۵۶ فقط به حق کسب یا پیشه پرداخته شده ومطرح گردید و مورد قبول قانونگذار قرار گرفته. منتها محاسبه آن بستگی به این دارد که در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخت شده باشد یا نه؟
• لیکن همه می دانیم در اثر تعدی و تفریط حق کسب یا پیشه زایل می شود و لیکن حق سرقفلی کلا پا برجاست.
• با فرض این مطلب به این نتیجه می رسیم که این دو حق مجزا هستند و هر کدام به تنهایی قابل محاسبه. این تضاد وجود دارد و در این مورد ارشاد بفرمایید.
• پاسخ : قانون ۵۶ قانون حق کسب و پیشه است ولیکن بعلت وجود سرقفلی در عرف ، ( سرقفلی بعنوان پولی که مستاجر اولیه به مالک پرداخت نموده ) ، در تعیین حقوق مستاجر توسط کارشناس ، مبلغ پرداختی ، بعنوان یکی از پارامترهای تاثیر گذار در تعیین حق کسب و پیشه می باشد.
• ولیکن در تعدی و تفریط و یا سایر عوامل زایل کننده حق کسب و پیشه( مانند عدم پرداخت اجاره) یا نصف کننده آن ( مانند واگذاری به غیر) ، سرقفلی بعنوان پول پرداختی ( یا وجه پرداختی) به هیچ‌وجه زایل نمی‌گردد.
• قانون ۵۶ قانون حق کسب و پیشه است
• چنانچه مستأجری اجاره پرداخت ننماید ، حق کسب و پیشه ایشان زایل میگردد
• ولیکن چنانچه پولی پرداخت نموده باشد ، این پول ( که به عنوان یکی از پارامترهای تاثیر گذار در تعیین حق کسب و پیشه است ) زایل نمیگردد