عوامل موثر بر ارزیابی سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

سئوالات اساسی در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه

• سرقفلی وجه است یا حق است؟
• آیا چیزی که بین عامه مردم مرسوم است وعرفا بعنوان خرید و فروش سرقفلی نام دارد سرقفلی است؟
• آیا قانونگذار از معنای عرف سرقفلی تبعیت میکند؟
• آیا سرقفلی یک عقداجاره ساده است یایک بیع است؟نظرقانونگذار دراین خصوص چیست؟
• آیا بغیر از سرقفلی بعنوان وجهی که مستاجر به مالک و یا مستاجر ثانی به مستاجر اول (در صورت داشتن حق انتقال) پرداخت می نماید ماده۶ ق ر م م ۷۶ و یا سرقفلی بعنوان اسقاط شروط ضمن عقد اجاره مواد ۷ و ۸ ق ر م م ۷۶ ، سرقفلی دیگری وجود دارد؟
• نظرتان در مورد سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه در قراردادهای مشمول ق ر م م ۵۶ چیست؟
• آیا ممکن است ارزش حقوق مکتسبه مستاجر( سرقفلی و حق کسب و پیشه و...) به اضافه حقوق مالکانه از ارزش کل ملک تجاری (حق مالکیت) بیشتر باشد اگر جواب مثبت است، در چه صورت؟
• آیا وجود توامان سرقفلی و حق کسب و پیشه در یک ملک تجاری امکانپذیر است؟
• به عبارتی آیا محاسبه سرقفلی برای مستاجری که هیچگونه پرداخت وجهی از این بابت به مالک نداشته متصور است؟
• و یا آیا محاسبه حق کسب و پیشه برای ملکی که مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت نموده با توجه به استمرار فعالیت تجاری امکانپذیر می باشد؟
• چنانچه مبلغ پرداختی مستاجر به مالک تحت عنوان سرقفلی از قیمت روز سرقفلی کمتر بوده آیا حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟
• نحوه تعدیل اجاره بهاء در هرکدام از شرایط فوق در صورت نیاز به تعدیل به چه صورت می باشد؟
• بعبارتی نسبت رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر در تعدیل اجاره بهاء چه تاثیری دارد؟
• آیا تعدیل اجاره بهاء توسط کارشناس بدون در نظر گرفتن رابطه استیجاری ( نوع و قدمت بنا ، مدت اجاره ، موقعیت ملک ، نوع شغل ، مساحت بنا ، عرف محل ، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی ، میزان اجاره بهای پرداختی فعلی و سنوات قبلی و سال آخرین تعدیل ) امکانپذیر است؟
• مفهوم تعدیل اجاره بهاء به نرخ عادله روز در ماده ۴ قانون ر م م سال ۱۳۵۶ چیست ؟
• چنانچه پس از طی سالها از قرارداد اجاره و گذشت چندین سال از مدت قراردادموجر نسبت به تعدیل اجاره بها اقدام ننموده باشد ملاک تعدیل آخرین اجاره بهای پرداختی است یا آخرین تعدیل؟
• میزان اجاره بهای پرداختی مستاجر به مالک چه تاثیری در تعیین حق کسب و پیشه دارد؟
• شغل و رونق تجاری ؛ نوع شغل و تعداد شغل های مشابه و میزان درآمد و حسن شهرت مستاجر چه تاثیری در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟
• اگر شغلی در سابق دارای رونق کسبی فراوان بوده و حال از رونق افتاده آیا ملاک حال است یا گذشته و یا تلفیقی از آنها ؟
• مخارج انجام شده مستاجر برای بهبود محل کسب چه میزان تاثیر در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟
• موقعیت و مرغوبیت محل کسب که یک آیتم مشترک در محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد به چه میزان در تعیین حق کسب و پیشه موثر است؟
• رابطه طول مدت فعالیت تجاری و استمرار یک شغل و یا تغییر شغل با حق کسب و پیشه چیست؟
• آیا تعطیلی محل کسب بمنزله زایل شدن حق کسب و پیشه است اگر پاسخ مثبت است تا چه مدت تعطیلی باعث زایل و یا کم شدن حق کسب و پیشه میگردد؟
• آیا نصف کردن حق کسب و پیشه ناشی از واگذاری بغیر مستاجر از وظایف کارشناس است؟
• حد و مرز تعدی یا تجاوز از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط یا ترک الزام قراردادی یا عرفی نسبت به مال یا حق دیگری کدام است؟
• مصداق های تعدی و تفریط چیست؟ آیا کارشناس مجاز به اظهار نظر در خصوص وقوع و یا عدم وقوع تعدی یا تفریط می باشد؟
• آیا صفر محاسبه نمودن یا عدم محاسبه حق کسب و پیشه بعلت عدم پرداخت اجاره بهاء و یا تعدی و تفریط مستاجر از وظایف کارشناس است؟
• دخل و تصرف مستاجر بعنوان تعمیر و تزئین تا چه میزان است؟
• آیا زوال حق کسب و پیشه بعلت تغییر شغل از وظایف کارشناس است؟
• یا برگشتن به شغل قبلی موجب عدم زوال حق کسب و پیشه می باشد؟
• آیا در تخلیه ملک تجاری به عناوین : رفع نیاز شخصی ، احداث ساختمان جدید و بمنظور سکونت ، کل مبلغ حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟
• عوامل افزاینده و کاهنده حق کسب و پیشه چیست؟
• چه شروطی در عقد اجاره باعث افزایش و یا کاهش محاسبه میزان حق کسب و پیشه میگردد؟
• آیا شروط ضمن عقد اجاره مانند : شرط حق انتقال بغیر ، شرط حق تغییر شغل و شرط حق تغییرات در محل کسب ، در ارائه نظریه کارشناسی موثر است؟
• آیا سرقفلی و یا حق کسب و پیشه قابل زوال است؟
• آیا سرقفلی و یا حق کسب و پیشه قابل توثیق است؟
• آیا سرقفلی یا حق کسب و پیشه تابعی از ارزش ملک است؟ آیا با هم رابطه ای دارند؟
• آیا غیر شرعی بودن حق کسب و پیشه در نظریه کارشناسی که برای تعین میزان آن انتخاب شده است موثر است؟
• تمام سوالات فوق مبنای اختلاف نظرات کارشناسی و نظرات قضات در مورد قانون سال ۱۳۵۶ است.
• لیکن سوال مشخص من این است که آیا طبق قانون سال ۱۳۵۶ این دو حق مجزا است یا یک حق؟
• سوال : همه می دانیم که در قانون سال ۱۳۵۶ فقط به حق کسب یا پیشه پرداخته شده ومطرح گردید و مورد قبول قانونگذار قرار گرفته. منتها محاسبه آن بستگی به این دارد که در ابتدای اجاره سرقفلی پرداخت شده باشد یا نه؟
• لیکن همه می دانیم در اثر تعدی و تفریط حق کسب یا پیشه زایل می شود و لیکن حق سرقفلی کلا پا برجاست.
• با فرض این مطلب به این نتیجه می رسیم که این دو حق مجزا هستند و هر کدام به تنهایی قابل محاسبه. این تضاد وجود دارد و در این مورد ارشاد بفرمایید.
• پاسخ : قانون ۵۶ قانون حق کسب و پیشه است ولیکن بعلت وجود سرقفلی در عرف ، ( سرقفلی بعنوان پولی که مستاجر اولیه به مالک پرداخت نموده ) ، در تعیین حقوق مستاجر توسط کارشناس ، مبلغ پرداختی ، بعنوان یکی از پارامترهای تاثیر گذار در تعیین حق کسب و پیشه می باشد.
• ولیکن در تعدی و تفریط و یا سایر عوامل زایل کننده حق کسب و پیشه( مانند عدم پرداخت اجاره) یا نصف کننده آن ( مانند واگذاری به غیر) ، سرقفلی بعنوان پول پرداختی ( یا وجه پرداختی) به هیچ‌وجه زایل نمی‌گردد.
• قانون ۵۶ قانون حق کسب و پیشه است
• چنانچه مستأجری اجاره پرداخت ننماید ، حق کسب و پیشه ایشان زایل میگردد
• ولیکن چنانچه پولی پرداخت نموده باشد ، این پول ( که به عنوان یکی از پارامترهای تاثیر گذار در تعیین حق کسب و پیشه است ) زایل نمیگردد