بررسی تفاوت ماهیت حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی بلحاظ حقوق موجر و مستاجر
ماهیت متفاوت دو حق
سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
پیش از بیان تمایز بین دو حق یا امتیاز سرقفلی و کسب و پیشه که بر مستاجر اماکن تجاری تعلق می‌گیرد، التفات به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 از نخستین‌ترینمنابع تقینین ایجاد حق برای مستاجر اماکن تجاری متضمن شناخت بهتر و منفعتی در ورود به بحث خواهد بود.
قانون مزبور بارهایی از محدودیت‌های ریشه یافته در فقه واصل سلطه‌ناپذیری بر اموال دیگری و تسلیط و ناخرسندی فقها از امکان استیلای مستاجر بر عین مستاجره و ایجاد محدویت درحق مالکانه موجر و بنا به روی آوری و اقبال حقوقدانان جدید تشنه داده‌های تازه حقوق عرفی با شکستن بتانی که گریبانگیر ارزش‌های حقوقی مرتبط شده و تقدس کزایی یافته‌اند، زیمنه ظهور و تجلی پیدا کرد .شیوه پسندیده‌ای که در نهادهای مشابه و تاسیسات دیگر چه در حوزه کیفری و چه در حوزه مدنی مقبول افتاد. ایجاد تعهد و نفع برای اشخاص ثالث که حین عق وجود ندارند، مقرارت بیمه، مقررات ناظر بر حمل و نقل و مسئولیت مدنی، در این ره یافت قابل جستجو است و تا به امروز ادامه دارد.
از دیگر ویژگی‌های قانون مودر بحث آمره بون (ماده 30) وانقیاد اطراف قراراد به ساختار و نظام تعبیه شده در آن و مانور ناقص آزادی اراده و تراضی در شکستن اساس و اصول بنیادین آن است. ویژگی‌ای که عمر شایسته و کمتر مواجه با اعتراض نسبت به آن، تمایز آشکار و متفاوت آ» را با دیگر مقررات برملا می‌سازد.
با این مقوله به بین مفاهیم جداگانه دو حق مورد بحث می‌پردازیم و بین او دو چه از لحاظ قوانین موجه آن، چه ارزش گذاری و معیارهای آن، جه آثار و احکام قانونی مترتب بر آن و چه امتیازات و منابع کاربرد آن تفاوت‌های بارز وجود دارد و در این نتیجه بین شارحین مقررات حاکم و در رویه قضایی و اقوال حقوقدانان شائبه‌ای وجود ندارد. عمدتاً دیدگاه‌های مختلف از منظر فقدان تضمینات قطعی برای اشخاص ذینفع، حسن نظم در فرایند رسیدگی به آ»، اعتبار تصمیمات متربت بر آن در رویه قضایی و از منشاء ذکر این نکته نیز ضرور ی است که در مدل‌های خارجی نیز این تفاوت بارز است. فی‌المثل در سوئیس این فکر نضج گرفته بود که هواره حق کسب و پیشه با تفاوت ساختاری معادل 20 درصد کمتر از ارزش حق سرقفی است در حقوق فرانسه و دیگر کشورهای اروپایی نیز استقلال ماهیت حقوقی این دو مورد تردید قرار نگرفته است.
الف) تمایزات سرقفلی و حق کسب و پیشه
1- مهمترین تمایز؛ قوانین موجر حقوق موجر حقوق مزبور
1-1- حق کسب و پیشه به عنوان امتیازی در نتیجه استمرار فعالیت کسبی مستاجر درمحل و ایجاد رونق اقتصادی بر آن و گردآوری مشتری و باالمال ترقی ارزش تجاری محل، اول بار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 وضع شده که انقطاع رابطه موجر و مستاجر با اراده یکجانبه موجر را به ضمیمه مجوز قانونی مستلزم شناسایی و تادیه حق مزبور یا تحصیل زوال این امتیاز را منوطبه تخلف مستاجر به یکی از صور تعدی و تفریط – تغییر شغل و انتقال به غیر بدون مجوز قراردادی یا تحصیل اذن موجر و عدم پرداخت اجاره بها با مراعات ضوابط مقرار در مواد 9 و 14 آن نموده است. البته در مواردی بنحو مطلق و در مواردی دیگر بنحو نسبی حق مزبور از مستاجر ساقط می‌شود. تا این هنگام صحبتی از سرقفی در عین مستاجره نبوده است.
1-2- بعد از انقلاب اسلامی و همگام با رواج اصطلاحات تجاری و چیرگی عرف در مناسبات بین موجر و مستاجر اماکن تجاری و اداری، عنوان سرقفی نیز وارد مقررات مرتبط شد. در ماده واحده مصوب 1365 مجمع تشخیص مصلحت نظام تصریح شد به اینکه از این تاریخ به بعد طرفین به موجب سند رسمی اگر ملک تجاری را به اجراه واگذار کنند و وجهی در قرارداد به عنوان سرقفلی پرداخت نشده باشد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی امکانپذیر است. مفهوم مخالف آن ملازمه تخلیه در فرض تبادل وجه به عنوان سرقفی با رعایت این حق برای مستاجره است.
متعاقباً در ماده واحده مصوب سال 1369 مجموع تشخیص مصلحت نظام بر اینکه حق کسب و پیشه و سرقفی همان است که در قوانین آمده مورد تصریح قرار گرفت. این دو مقرره از تازه‌های یقینی بود ه عنوان سرقفی را وارد مفاهیم حقوق موضوعه مرتبط با روابط استیجاری نمود.
اما در آخرین قانون حاکم یعنی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 به روشنی حق سرقفی و آثار مترتب بر آن تبیین شد بی‌آنکه از حق کسب و پیشه سختی به میان آید. براساس این قانون وجهی که تادیه شده با عنوان سرقفلی و حق عینی در صورت تخلیه همان وجه را مستاجر به نرخ روز می‌بایستی از موجر تحصیل نماید. حکم مرجع قضایی در فرض وقوع نزاع جنبه تاسیسی داشته و شاید یک معیار رعایت شاخص نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی باشد (ماده 522 ق.آ.د.م) ولی روش صحیح‌تر ارزیابی از سوی کارشناس است (مواد 199 و 257 ق.آ.د.).
با این وصف می‌توان نتیجه گرفت اگر مستاجر وجهی به موجر به علاوه اجاره بها معینه تادیه نموده باشد. اگر پرداخت مسبوق بر ماده وحده مصوب 1365 باشد مفید عنوان سرقفی و موجد چنین حقی نیست جون قبل از این محمل قانونی برای شناسایی سرقفلی وجود نداشت وانگهی در فاصله سال‌های 1365 تا سال 1376 نیز تادیه وجه در صورتی در مفهوم سرقفی کاربرد دارد که با این عنوان در سند رسمی اجاره ذکر گردیده باشد و النهایه مستغنی از سندیت رابطه استیجاری به سند رسمی براساس قانون سال 1376 تادیه وجه مزبور مفید بعنوان سرقفی خواهد بود. به عبارت دیگر از سال 1376 به بعد سرقفی رد صورت تادیه وجه با این عنوان بر خلاف قانون سال 1365 که محدود به ذکر در سند رسمی بود، در هر دو حالت ذکر در سند رسمی یا سند عادی شناسایی شده و تخلیه نیز باتادیه آن به نرخ روز در صورت انقضای رابطة استیجاری امکانپذیر است.
2- تفاوت از حیث ایجاد و شکل‌گیری
1-2 حق کسب و پیشه تدریجی الحصول بوده و بستگی به فعالیت و نقش مستاجر و مدت زمان حضور او در محل، ایجاد رونق اقتصادی و مشتری و ... دارد ولی سرقفلی قطعی الحصول بوده و با پرداخت وجه یا تسلیم مال از سوی مستاجر به موجر ایجاد می‌شود.
2-2 مقدار سرقفی علی‌الاصول مشخص است و با حق کسب و پیشه وحدت از حیث محاسبه ندارد. کارشناس در ارزیابی سرقفی محدود بوده منابع متعددی در اختیار ندارد و وجه تادیه شده را باید به نرخ روز تعیین کند برخلاف مورد کسب و پیشه که با لحاظ متغیرهای مختلف و وجودعناصر گوناگون با اختیار گسترده‌تر مبادرت به ارزیابی می‌نماید.
3- تفاوت از حیث آثار حقوقی و فواید
1-3 حق سرقفلی قابل استقاط است ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط مالم یجب است هر چند برخی می‌گویند با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و قابل اسقاط نیست.
2-3 حق سرقفی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناس تعیین و ارزش آن قابلیت ضمان را دارد در فرضی که به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد ولی حق کسب و پیشه فاقد این کارایی است.
2-3 حق سرقفلی متکی به سند رسمی قابلیت توفیق و نیز کاربرد در نهاد تامینی دستور موقت به عنوان خسارت احتمالی از سوی متقاضی و با رعایت شرایطی به عنوان خسارت حتمالی از سوی خوانده آن را دارد ولی حق کسب و پیشه در این مسیر اگر قبول نشود اقلاً با تعذر مواجه خواهد بود.
4-3 حق سرقفلی از حقوق مالی اس و جزء اموال غیر منقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابلیت توقیف را ندارد.
منافع به غیر (ماده 19 ق.مزبور) و یا بدون ارتکاب تخلف با اراده موجر (ماده 15ق. رمقوم) مبادرت به قطع رابطه استیجاری با موجر و تخلیه می‌نماید چه تفاوتی دارد؟
َ5-3 حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تقویض امتیاز به غیر از سوی دادگاه.
ب) مشترکات
به رغم تفاوت آشکار بین دو حق مورد بحث از جهات مختلف مشترکاتی اندک بین این دو قابل جست و جو است.
1- وحدت در صاحب آن
دو حق کسب و پیشه و سرقفلی با مراعات شرایط قانونی از حیث ایجاد و استقرار در تعلق مستاجر جلوه می‌کند و در فرضی که متققل الیه بر عین مستاجره مستولی می‌شود و مستاجر اولیه به کنار می‌رود، وصف وی نیز در قبال موجر، مستاجر است. همینطور طرف مراعات کننده این حقوق موجر است. فرض اینکه شخص ثالثی صاحب این حقوق باشد و متصرف محل تجاری عنوان مستاجر داشته باشد ممکن نیست. در حالت تراضی با موجر و ظهور چنین حالتی متصرف محل نماینده یا مباشر مستاجر صاحب حق کسب و پیشه است.
2-التزام به مراعات هر دو حق در فرض تخلیه
در فرض انتقای رابطه استیجاری یا با اراده موجر به قطع رابطه استیجاری با حمایت قانون (مواد 15 و 19 ق. روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و تاسیس مشابه در ق. مصوب 1376) مراعات هر دو حق کسب و پیشه و سرقفلی مستاجر الزامی بوده و از حیث سقوط هر یک از این حقوق مایه ازای تخلیه تفاوتی وجود ندارد.
3-اطلاع و اذن موجر در مناسبات مرتبط با حقوق مزبور
به سبب ارتباط تنگاتنگ این حقوق با حق موجر بر ملک، استحضار و اجازه موجر از برخی مناسبات مستاجر چه دارای حق کسب و پیشه باشد و چه سرقفلی پروری است. در عرف نیز غالباً در قراردادهای اجاره به مباشرت مستاجر در عین مستاجره و عدم نتقال منافع به غیر بدون اجازه موجر تصریح می‌شود.
4-شخصیت مستاجر؛ علت عمده استمرار رابطه استیجاری
در کثیری از موارد و قراردادهای اجازه شخصیت مستاجر خواه دادرای کسب و پیشه باشد و خواه سرقفلی، برای موجر مهم است و از این حیث وضع یکسان وجود دارد. ایجاد محدودیت از جهت انتقال منافع به غیر بدون اذن واجاره موجر به این سبب است.
ج) سوالات و ابهامات
1- بر مبنای آنچه پیشتر آمد و در مواجهه با آراء و اقوال مختلف، نخستین پرسشی که مطرح است این است که آیا جمع هر دوی سرقفلی و حق کسب و پیشه برای مستاجر امکانپذیر است؟
در پاسخ با توجه به قوانین موجد این حقوق و اینکه در تحصیل دو حق بر عین و منافع آنچه به مستاجراختصاص دارد، منافع محل است و محمد قانونی و توجیه منطقی در جمع دو حق مزبور وجود ندارد و حتی در فرض تردید نیز تفسیر می‌بایستی مبتنی بر موضع نمی‌باشد و چنین نصی وجود ندارد، بنابر این امکان جمع دو حق مزبور منتفی است.
حال اگر مستاجر صاحب حق کسب و پیشه بر مبنای قوانین مصوب قبل از انقلاب در عین برخورداری از این حق، وجهی بابت سرقفلی و یا بدون ذکر آن به موجر تادیه نموده باشد تکلیف چیست؟ در این فرض با توجه به اینکه ارزش سرقفلی بیش از حق کسب و پیشه بوده و محدود کردن مستاجر به حق کسب و پیشه سبب استیفای بلا جهت و دارا شدن نا عادلانه موجر بر وجه تادیه شده است و وخامت این امر در وضفی که ارزش روز وجه، فزونی چشمگیر یافته باشد، بیشتر خواهد بود و از سویی روح قانون روابط موجو و مستاجر مصوب 1356 بر حمایت از مستاجر بوده و در روابط حقوقی دیگر همچون مضاربه، مزارعه، جعاله در توازن حالات دو طرف عقد، انتظار جامعه مراعات حال مباشر امر است و از سویی عرف وجه تادیه شده را مناسب سرقفلی می‌داند و اینکه قانون اخیر بیش از حد به عرف و بنای کسبه و بازاریان و تجارتکیه نموده لهذا جمع این دلایل و امارات قضایی در موازنه با این امر که در قوانین حاکم صحبتی از سرقفلی نشده و لذا وجه تادیه شده واجد این امتیاز نیست تاب معارضه و جنبه غلبه دارد.
1- در ارتباط با این امر به دو رویه متفاوت قضایی می‌توان اشاره کرد. به موجب دادنامه شماره 865 مورخ 17/11/1390 شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران مستاجری که به لحاظ تغییر شغل سابقاً به حکم قطعی محکوم به تخلیه شده بود با این استدلال که در هنگام عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت نموده، مستحق دریافت سرقفلی دانسته شد و موجر به پرداخت مبلغ دویست میلیو تومان سرقفلی به نرخ روز در حق وی محکوم شد. شعبه اول دادگاه تجدید نظر استان تهران با این استدلال که قانونگذار در روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حقی به عنوان سرقفلی در مورد تخلیه به لحاظ تغییر شغل برای مستاجر منظور نکرده است دادنامه مذکور را نقض و حکم بر بی حقی مستاجر خواهان اولیه صادر نمود.
2- در برخی مناسبات بین مالک و مستاجر ملک تجاری اشاره به تسلیم عین مستاجره و واگذاری منافع بصورت کلیدی می‌شود. اشعار به این امر بدون تصریح به حق کسب و پیشه و یا سرقفلی چه آثاری به روابط طرفین حاکم می‌سازد؟ عرف واژه واگذاری به صورت گلیدی را به تفویض تمام حقوق منصوره بر منافع با انضمام تعهدات و مسئولیت‌های مرتبط با منافع نسبت به اشخاص ثالث و دارایی و شهرداری و تادیه حقوق و عوارض دارایی می‌داند و رویه صحیح هم در نظر گرفتن حق منافع برای مستاجر بوده و در تراحم سرقفلی با حق کسب و پیشه بنابر همان قرائنی که اشاره شد ارجح قائل شدن به حق سرقفلی برای مستاجر است.
3- بعد از صدور حکم تخلیه به سبب تخلف مستاجر (فی‌المثل مواد9 یا 14 ق. مصوب 1356) آیا مستاجر امکان قانونی برای تحصیل حق و کسب و پیشه و یا سر قفلی (در فرضی که وجهی از این بابت تادیه نموده باشد) دارد؟ قدر مسلم تخلیه و اسقاط حق بر منافع مجازات مدنی مستاجر بابت تخلف بوده و عقلی نیست مستاجر برغم تخلف و ترتب آثار و عواقبی بر آن مستحقق دریافت حق کسب و پیشه یا سر قفلی باشد. چه در این صورت وضع او با مستاجری که به طریق قانونی با درخواست تجویز انتقال
4- مستاجری که در زمان حاکمیت قانون روابط موجبر و مستاجر مصوب 1356 مبادرت به انقعاد قرارداد اجاره نموده و به طریق قانونی حق خود را در زمان حاکمیت قانون مصوب 1376 به دیگری انتقال دهد حق متصوره برای منتقل الیه تحت چه قالب قرار دارد؟ در چنینی با ارجاع به مطالب و نقطه نظر پیشین اگر مستاجر جدید تعلق خواهد گرفت و تراضی و توافق بین دو مستاجر سابق و جدید خلاف حقوق مکتسبه موجر به حکم اصل نسبی بودن قراردادها قابل تسری به موجر نخواهد بود.
البته موجر در توافق با مستاجر جدید به هر نحو می‌تواند حق کسب و پیشه وی را به عنوان حق سرقفی دگرگون سازد و این توافق خلاف ضوابط آمره منبعث از قانون مصوب 1356(ماده 30) نیست.
سوالات و فرضیات در ارتباط با رابطه استیجاری و حقوق متصوره طرفین اجاره و انتقال گیرندگان عین یا منافع محل مبتنی بر قوانین مذکور بی‌شمار است از جمله در وضع تعدد مالکین و یا مستاجرین و اراده برخی مالکین به اعمال حقوق خود یا استناد به تخلف طرف مقابل و از آن سوء تخلف برخی مستاجرین و یادرخواست برخی از آن‌ها به تجویز انتقال منافع که از منافع اصلی تولید آرای متهافت در این باب شده لیکن به مناسبت پردازش به موضوع خاص؛ «موردی که از تجمع سرقفی و حق کسب و پیشه» متبادر می‌شود از ذکر آن ابهامات خودداری شده است.
در پرونده دیگر شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران به شرح دادنامه شماره 333 مورخ 2/5/1390 حکم بر تخلیه ملک تجاری به لحاظ نیاز موجر به تخریب و نوسازی در ازای تادیه حق کسب و پیشه به مستاجرین صادر نمود اما شعبه 12 دادگاه تجدید نظر در مقام تجدید نظرخواهی با اخذ نظریه کارشناسان مبالغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در حق مستاجرین لحوق‌حکم قرار داد و رای بدون را با اصلاح تائید کرد.
سید عباس موسوی
رئیس شعبه 59 دادگاه تجدید نظر استان تهران
دانشجوی دکترای حقوق خصوصی