ماهیت سرقفلی و نحوه انتقال
پذیرش و توسعه مالکیت های غیر مادی یکی از تحولات بزرگ نظامهای حقوقی و اقتصادی جهان است که امروزه در میان تمام ملل متمدن رسوخ کرده است انسانهای پیشین مالکیت را همواره منحصر به اشیا مادی می دانستند و برای آنها مالکیت های فکری و معنوی و سایر چهره های مالکیت غیر مادی مفهومی نداشت این قبیل مالکیت که در اثر پیشرفت و تکامل دانش بشری وارد قلمرو حقوق شده است برای نخستین بار در حقوق موضوعه دول اروپای غربی مورد شناسایی قرار گرفته و از آنجا به تدریج پا به عرصه حقوقی و اقتصادی دیگر ممالک نهاده است حق سرقفلی تاجر از جمله مالکیت غیر مادی است که زمان زیادی از ....
پیدایش آن نمی گذرد و در اصل این پدیده در قرن حاضر در زندگی اقتصادی مردم بروز کرده و قانونگذاران را ناچار به وضع مقررات لازم در این مورد نموده است.
اغلب کشورها مقررات سرقفلی را که از موضوعات بدون واسطه حقوق تجارت و اقتصاد اجتماعی است در میان قوانین تجاری خود جای داده اند و برخی کشورها نیز زمینه حقوق مدنی را محل مناسب ذکر این مقررات دانسته اند قانونگذار ما چند سال پس از پیدایش عملی پدیده سرقفلی در بازار ایران با وضع مقررتی به نام ( قانون روابط مالک و مستاجر) در خرداد ماه ۱۳۳۹ برای اولین بار به آن وجهه قانونی بخشید. اگر چه عمر این نهال نوپا در جامعه ما به کمتر از پنجاه سال می رسد با وجود این پیوسته یکی از مباحث و موضوعات نسبه ً مهم اقتصادی و قضایی کشور بوده است و ابعاد مختلف آن تحقیقات خاصی را طلب می کند.
الف _ تعریف سرقفلی
سرقفلی مایه تجاری و نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت در حقوق ما مفهوم واحدی دارد. قانونگذار در قوانین روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و نیز در لایحه قانونی اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۵۸ و برخی مقررات دیگر به جای کلمه رایج (سرقفلی) از اصطلاح (حق کسب یا پیشه یا تجارت ) استفاده کرده است امکان دارد گفته شودکه این دو اصطلاح یکی نیستند و دومی اعم از اولی است بدین توضیح که سرقفلی اختصاص به بازرگانان دارد ولی حق کسب یا پیشه به غیر تجاری یعنی کسبه و پیشه وران و صاحبان حرف و مشاغل تعلق می گیرد این برداشت صحیح به نظر نمی رسد زیرا مطابق بند ۱ ماده ۲ قانون تجارت کاسب تاجر محسوب می شود و آوردن عبارت ( حق کسب ) در کنار عبارت ( حق تجارت) لزومی ندارد و معنای جدیدی را هم به دست نمی دهد در حقوق کنونی, شخص را به لحاظ میزان سرمایه , داشتن دفتر کار و یا کارت بازرگانی تاجر نمی شناسند هرکس به کار خرید و فروش سود روی آورد تاجر محسوب می شود اگرچه کم بضاعت و فاقد محل خاص کسب باشد در رابطه بااصطلاح حق پیشه نیز باید گفت که منظور مقنن از آوردن این عبارت شناختن حقی شبیه حق سرقفلی برای صاحبان حرف و مشاغل غیر تجاری نبوده بلکه او با این کار درصدد بوده است که پیشه وران به معنای اخص کلمه را از حیث مقررات اجاره و سرقفلی در شمار بازرگانان محسوب نماید .
بسیار بعید برای دارندگان برخی مشاغل و پیشه ها مثل حرف پزشکی, وکالت و سردفتری باشد زیرا در این قبیل موارد بدون تردید مراجعان با شخص صاحب پیشه کار دارند و عناصری که موجب پیدایش سرقفلی اماکن تجاری می گردد مثل موقعیت محل و نوع تزئین بنا و تابلو و غیره , در جلب ارباب رجوع اثر محسوس و مستقیمی ندارد.
با توجه به آنچه گفته شد کلمه (سرقفلی) که در حال حاضر شهرت و مقبولیت بیشتری هم دارد از هر واژه و عبارت جانشین مناسب تر بنظر می رسد و عملاً نیز برای فهماندن مفهوم اصطلاحات معادل از کلمه سرقفلی کمک گرفته می شود.
اصطلاح سرقفلی بسیاری دیگر از اصطلاحات حقوقی از طرف قانونگذار مورد تعریف قرار نگرفته است این خلا از جانب حقوق دانان پر شده است و هرکدام از بعد خاصی تعریفی ارائه داده اند تعاریف ذیل در کتب حقوقی مشاهده می شود :
تعریف سرقفلی به اعتبار تقدم مستاجر متصرف در اجاره محل کسب:
در این تعریف گفته شده است :
(سرقفلی حقی است که به موجب آن مستاجره متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود)
همانطور که ملاحظه می شود در تعریف مزبور فقط به تقدم مستاجر متصرف اجاره محل کسب تاکید شده و به دیگر مفاهیم سرقفلی , بالاخص به سرقفلی شخص در غیر رابطه استیجاری یعنی حق مالک سازنده مغازه توجهی معطوف نگردیده است.
نقص دیگر این تعریف عدم تاکید بر قابلیت معامله بودن حق است در حالی که این ویژگی به مستاجر اجازه معامله و یا اسقاط حق را در قبال اخذ مال می دهد.
تعریف سرقفلی بدون توجه به عناصر و ضوابط تشکیل دهنده این حق:
مطابق تعریف برخی از حقوق دانان (سرقفلی پولی است که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض میدهد و همچنین مستاجر اول به موجر مالک میدهد).
در این تعریف حقوق کامل مستاجران اماکن تجاری مورد توجه واقع شده و همچنین برخلاف تعریف اول به نتیجه و قابلیت تقویم حق به پول اشاره گردیده است معهذا این تعریف نیز به علت نیاوردن عوامل تشکیل دهنده حق در داخل تعریف , ناقص به نظر می رسد.
تعریف سرقفلی به اعتبار عوامل تشکیل دهند حق :
برخی از نویسندگان حقوقی عناصر تشکیل دهنده حق سرقفلی را ماهیت حقوقی این حق یکی گرفته و گفته اند :
(حق کسب یا پیشه (مایه تجاری ) عبارت است از مجموعه عوامل منقول مادی مانند اثاثیه مواد اولیه ابزار آلات ( که برای بهره برداری به کار میرود) و کالاهای تجارتی حقوق راجع به نام و شهرت و علائم تجارتی حق تجدید اجاره , بنگاه تجارتی , حقوق راجع به مشتریان دائم و گذری (حق سرقفلی ) پروانه های تجارتی , حق مالکیت صنعتی و حق مالکیت ادبی یا هنری مرتبط با موارد بالا).
مطابق نظر این عده از نویسندگان حق کسب یا پیشه تعبیر به مایه تجارتی شده و اعم از سرقفلی قلمداد شده است در حالی که این برداشت از واژگان فوق در نظام حقوقی ما مبنایی ندارد صرف نظر از ایراد مربوط به تفکیک حق کسب یا پیشه از حق سرقفلی عیب دیگر تعریف اخیر آن است که اجزای تشکیل دهنده حق با خود حق یکی فرض شده است به نظر می رسد که تعریف زیر را می توان برای سرقفلی ارائه داد :
سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای مالک یا متصرف قانونی محلهای کسب و تجارت از طرف قانونگذار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی متعدد دارد.
ب . ماهیت اقتصادی سرقفلی
وجه سرقفلی از مصادیق دارای نامرئی است و درآمد اتفاقی محسوب نمی شود به شرط اینکه ناشی از کار کردن مستاجر و جمع آوری مشتریان باشد درآمد غیر از دارایی و سرمایه است درآمد قابل خرج است بدون آنکه به سرمایه لطمه بزند بنابراین مال التجاره ملک درآمد ولی سرقفلی دارایی به شمار می رود.
ج . ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی
در ماد ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ که با وضع قانون جدید روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶) منسوخ گردیده است اعلام شده بود :
( میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود :
۱ . موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت .
۲ . شرایط .کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.
۳ . طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است.
۴ . وضع محل اجاره از نظر نوع بنا .
۵ . مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم و سایر تزیینات داخلی متحمل گردیده است.
۶ . نوع کسب و پیشه یا تجارت).
آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت ضوابط را ملاک تعیین میزان سرقفلی پرداختی به مالکان دانسته و هیاتهای ارزیابی را مکلف نموده است که با ملاحظه ضوابط یاد شده نسبت به تعیین مقدار حق کسب و پیشه یا تجارت مالکان یا متصرفان که محل کار آنان در اثر اجرای طرحهای احداث و توسعه معایر و نوسازی و عمران شهری از بین می رود اقدام نمایند.
حسب اعلام ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعیین مقدار حق کسب یا پیشه یا تجارت موکول به مراعات اصول و ضوابطی شده است که در آیین نامه خاصی پیش بینی می گردد تاکنون چنین آیین نامه ای به تصویب نرسیده و ضوابط تعیین سرقفلی عملا به دست کارشناسان رسمی دادگستری است که معمولاً ارزیابی خود را با توجه به نرخ خرید و فروش املاک مشابه در محل صورت می دهند.
چنانچه بخواهیم مهمترین عوامل و ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی را مشخص نماییم عوامل مزبور عبارت خواهند بود از :
معیارهای مادی متشکله سرقفلی محل است :
۲ . عوامل و ضوابط معنوی :
ضوابط غیر مادی زیر مستقیماً در مقدار سرقفلی موثر است :
مشتریان محل :
مشتریان گذری و ثابت از مهمترین ضوابط سرقفلی است و در واقع اساس کار تاجر و صنعتگر را تشکیل می دهد حق کسب و پیشه و یا تجارت بدون وجود مشتریان نمی تواند تحقق پیدا کند افزایش و کاهش تعداد مشتریان محل تجاری موجب بالا رفتن و یا نزول مقدار سرقفلی است و اگر تاجری در اثر عملکرد خود مشتریان را از دست بدهد سرقفلی محل اشتغال او به طور جدی تقلیل می یابد و فعالیت و اعتبار زیادی لازم است تا وضع جدید را دگرگون نماید.
اسم و علائم مشخصه تجاری :
عنوانی که تاجر یا شرکت تجاری با استفاده از آن فعالیت می کند در جلب توجه مشتریان موثر است هرگاه اسم تجارتی نام کوچک و یا خانوادگی تاجر باشد جز حق کسب و یا پیشه یا تجارت در می آید و یکی از عناصر دارائی او تلقی می شود و با آن انتقال می یابد.
در چنین حالتی منتقل الیه نمی تواند با استفاده از نام انتقال دهنده به کار خود ادامه دهد و لازم است که برای دفع تو هم از کلمه سابق بعد از آوردن نام تاجر قبلی استفاده نماید سو استفاده از اسم تجارتی بازرگان تجاوز به حقوق قانونی و محترم اوست و موجب مسئولیت مدنی است .
تابلوی مغازه :
برای ممتاز و مشخص کردن هر مغازه از مغازه های دیگر از تابلو استفاده می شود ممکن است تابلو به نام شخص تاجر باشد و یا واژه آراسته و خوش معنی دیگری در آن به کار رود . تابلوی مغازه از ضوابط معنی سرقفلی است و به کسی تعلق دارد که در استفاد از آن بر دیگران مقدم بوده است استیفا دیگری از نوع تابلوی متعلق به کسبه پیشین در محدوده جغرافیایی خاصی که نوعاً مشتریان ثابت در آنجا زندگی می کنند ممنوع است در محدوده های جغرافیایی وسیع استفاده از تابلوی مشابه تابلوی بازرگان دیگر فاقد اشکال حقوقی است مگر تابلوی مغازه های بزرگ و معروف که تداعی شعبه را بنماید.
حق مالکیت صنعتی و بازرگانی و علائم کارخانه :
از جمله دیگر ضوابط معنوی سرقفلی علامت کارخانه و اشکال و ترسیمات صنعتی است مطابق ماده ۱ قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب تیرماه ۱۳۱۰ علامت اعم است از نقش تصویر , رقم , مهر لفاف و غیره که برای امتیاز و تشخیص محصول صنعتی و تجارتی یا کشاورزی اختیار می شود داشتن علامت تایید اداره استاندارد به طور محسوس موجب بالا رفتن سرقفلی می گردد.
پروانه کسب :
اجازه کتبی مراجع صلاحیت دار را برای اشتغال به امور تجاری پروانه کسب یا جواز کسب می نامند پروانه کسب نوع اشتغال و رشته فعالیت دارنده آن را مشخص می کند و در عرف تجاری حائز اهمیت فراوان است دلیل ارزش و اهمیت فوق العاده پروانه کسب آن است که دارنده پروانه از حمایت قانونی برخوردار است و آزادی فعالیت شغلی او را در قلمرو معینی به دنبال دارد و اقدام سایرین به دایر کردن فعالیت های همنوع و یا مشابه را تا حوزه جغرافیایی مشخصی ممنوع می سازد بعلاوه دارندگان پروانه های کسب به سهولت می توانند به عضویت اتحادیه های صنفی در آیند و از امتیازات مربوط مثل گرفتن کالاهای سهمیه ای و دریافت وام و اخذ اعتبار و غیره برخوردار شوند.
اغلب پروانه های کسبی به شخصی خاصی مربوط نیست و توام با معامله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می گردد اما برخی پروانه ها قائم به شخص معینی است و تحت ضوابط خاصی به افراد واجد صلاحیت داده می شود مثل پروانه مربوط به فروش دارو که در اعطای آن لزوماً شرایطی مراعات می گردد .
پروانه کسب مستقلاً قابل معامله است و استثنای آن از سرقفلی منفی ندارد بنابراین انتقال دهنده سرقفلی لزومی در واگذاری پروانه به تبع سرقفلی ندارد مثلا شخص می تواند سرقفلی ملک خود را با یک نفر معامله کند و پروانه محل را به دیگری واگذار نماید این رویه بویژه در خصوص پروانه هایی که قائم به شخص خاصی است به علت واجد شرایط نبودن منتقل الیهم معمول می گردد.
د . ویژگیهای سرقفلی
۱ . سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد.
۲ . سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف ( ماده ۳۵ قانون مدنی) شامل آن نمی گردد.
۳ . تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیر اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد , مشتریان پراکنده می شوند و حق تقلیل می یابد.
۴ . حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است ( ماده ۱۸ قانون مدنی ) زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی می شود.
اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران
قبل از بحث پیرامون اعتبار و یا عدم اعتبار سرقفلی در حقوق فعلی ایران براساس قوانین و مقررات جاریه ناگزیر از ذکر انواع سرقفلی است.
انواع سرقفلی
اماکن تجاری و محلهای کسب در قالب یکی از ین سه صورت از طرف مالک به غیر واگذار می شود :
۱ . انتقال قطعی ملک با سرقفلی
۲ . اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
۳ . اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
در صورت اول مالک محل کسب و تجارت , ملک خود را با استفاده از یکی از عقود تملیکی به طور قطعی به دیگری انتقال میدهد. در این حالت ملک به طور کلی از مالکیت انتقال دهنده خارج و با جمیع امتیازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می شود در این روش که مالکیت عین از شخصی به دیگری انتقال می یابد فقط از عقود ملک عین می توان استفاده کرد ؛ لذا عقد اجاره که مملک منفعت عین است نه خود عین ( ماده ۴۶۶ قانون مدنی) نمی تواند برای این صورت نقشی ایفا کند پس آنچه در این وضع غیر قابل تردید می نماید این است که قرارداد اجاره ای منعقد نمی گردد و موجر و مستاجری در میان نیست.
در صورت دوم , مالک محل تجاری را اجاره می کند و در عین حال سرقفلی آنجا را به میزان ارزشی که در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستاجر واگذار می نماید . از لحاظ تحلیلی , در این حالت میان طرفین دو عقد بسته می شود یکی عقد اجاره برای تملیک منفعت محل در مقابل اجاره بها معین و دیگری انتقال سرقفلی در قبال عوض و یا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذکور اولی بر دومی غلبه و حکومت دارد؛ یعنی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نمی گیرد هر چند که میزان سرقفلی بالا و مقدار اجاره بها پایین باشد بنابراین هرگاه مستاجر محل که منتقل الیه سرقفلی نیز هست دادخوایت جهت الزام انتقال دهنده سرقفلی به تنظیم سند رسمی در خصوص واگذاری سرقفلی به دادگاه تقدیم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستی که در این رابطه داده می شود الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره می تواندباشد.
صورت سوم , شامل موردی است که مالک محل تجاری ملک خود را با اجاره صرف در اختیار دیگری قرار می دهد تنها چیزی که در این حالت موجر از مستاجر دریافت می کند اجاره بهای عین مستاجره است و هیچ گونه پیش پرداختی تادیه نمی گردد.
در صورت اول و دوم منتقل الیه دارنده جدید حق سرقفلی شده و مالک قبلی از این جهت نمی تواند ادعایی داشته باشد از این نوع سرقفلی که اغلب با پرداخت عوض و یا طیب نفس صاحب حق به دیگری منتقل می شود , می توان به سرقفلی مالکانه تعبیر کرد صاحب این حق مجاز است که حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جدید عوض آن را از منتقل الیه ثانی اخذ نماید و یا در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش می آید قیمت سرقفلی را به نرخ...توجه: نقص مقاله از مرجع انتشار مقاله است.
بررسی تفاوت ماهیت حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی به لحاظ حقوق موجر و مستاجر
پیش از بیان تمایز بین دو حق یا امتیاز سرقفلی و کسب و پیشه که بر مستاجر اماکن تجاری تعلق میگیرد، التفات به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ از نخستین‌ترینمنابع تقینین ایجاد حق برای مستاجر اماکن تجاری متضمن شناخت بهتر و منفعتی در ورود به بحث خواهد بود.
قانون مزبور بارهایی از محدودیت‌های ریشه یافته در فقه واصل سلطه‌ناپذیری بر اموال دیگری و تسلیط و ناخرسندی فقها از امکان استیلای مستاجر بر عین مستاجره و ایجاد محدویت درحق مالکانه موجر و بنا به روی آوری و اقبال حقوقدانان جدید تشنه داده‌های تازه حقوق عرفی با شکستن بتانی که گریبانگیر ارزش‌های حقوقی مرتبط شده و تقدس کزایی یافته‌اند، زیمنه ظهور و تجلی پیدا کرد .شیوه پسندیده‌ای که در نهادهای مشابه و تاسیسات دیگر چه در حوزه کیفری و چه در حوزه مدنی مقبول افتاد. ایجاد تعهد و نفع برای اشخاص ثالث که حین عق وجود ندارند، مقرارت بیمه، مقررات ناظر بر حمل و نقل و مسئولیت مدنی، در این ره یافت قابل جستجو است و تا به امروز ادامه دارد.
از دیگر ویژگیهای قانون مودر بحث آمره بون (ماده ۳۰) وانقیاد اطراف قراراد به ساختار و نظام تعبیه شده در آن و مانور ناقص آزادی اراده و تراضی در شکستن اساس و اصول بنیادین آن است. ویژگی‌ای که عمر شایسته و کمتر مواجه با اعتراض نسبت به آن، تمایز آشکار و متفاوت آ» را با دیگر مقررات برملا می‌سازد.
با این مقوله به بین مفاهیم جداگانه دو حق مورد بحث می‌پردازیم و بین او دو چه از لحاظ قوانین موجه آن، چه ارزش گذاری و معیارهای آن، جه آثار و احکام قانونی مترتب بر آن و چه امتیازات و منابع کاربرد آن تفاوت‌های بارز وجود دارد و در این نتیجه بین شارحین مقررات حاکم و در رویه قضایی و اقوال حقوقدانان شائبه‌ای وجود ندارد. عمدتاً دیدگاه‌های مختلف از منظر فقدان تضمینات قطعی برای اشخاص ذینفع، حسن نظم در فرایند رسیدگی به آ»، اعتبار تصمیمات متربت بر آن در رویه قضایی و از منشاء ذکر این نکته نیز ضرور ی است که در مدل‌های خارجی نیز این تفاوت بارز است. فی‌المثل در سوئیس این فکر نضج گرفته بود که هواره حق کسب و پیشه با تفاوت ساختاری معادل ۲۰ درصد کمتر از ارزش حق سرقفی است در حقوق فرانسه و دیگر کشورهای اروپایی نیز استقلال ماهیت حقوقی این دو مورد تردید قرار نگرفته است.
الف) تمایزات سرقفلی و حق کسب و پیشه
۱- مهمترین تمایز؛ قوانین موجر حقوق موجر حقوق مزبور
۱-۱- حق کسب و پیشه به عنوان امتیازی در نتیجه استمرار فعالیت کسبی مستاجر درمحل و ایجاد رونق اقتصادی بر آن و گردآوری مشتری و باالمال ترقی ارزش تجاری محل، اول بار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ وضع شده که انقطاع رابطه موجر و مستاجر با اراده یکجانبه موجر را به ضمیمه مجوز قانونی مستلزم شناسایی و تادیه حق مزبور یا تحصیل زوال این امتیاز را منوطبه تخلف مستاجر به یکی از صور تعدی و تفریط – تغییر شغل و انتقال به غیر بدون مجوز قراردادی یا تحصیل اذن موجر و عدم پرداخت اجاره بها با مراعات ضوابط مقرار در مواد ۹ و ۱۴ آن نموده است. البته در مواردی بنحو مطلق و در مواردی دیگر بنحو نسبی حق مزبور از مستاجر ساقط میشود. تا این هنگام صحبتی از سرقفی در عین مستاجره نبوده است.
۱-۲- بعد از انقلاب اسلامی و همگام با رواج اصطلاحات تجاری و چیرگی عرف در مناسبات بین موجر و مستاجر اماکن تجاری و اداری، عنوان سرقفی نیز وارد مقررات مرتبط شد. در ماده واحده مصوب ۱۳۶۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام تصریح شد به اینکه از این تاریخ به بعد طرفین به موجب سند رسمی اگر ملک تجاری را به اجراه واگذار کنند و وجهی در قرارداد به عنوان سرقفلی پرداخت نشده باشد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی امکانپذیر است. مفهوم مخالف آن ملازمه تخلیه در فرض تبادل وجه به عنوان سرقفی با رعایت این حق برای مستاجره است.
متعاقباً در ماده واحده مصوب سال ۱۳۶۹ مجموع تشخیص مصلحت نظام بر اینکه حق کسب و پیشه و سرقفی همان است که در قوانین آمده مورد تصریح قرار گرفت. این دو مقرره از تازه‌های یقینی بود ه عنوان سرقفی را وارد مفاهیم حقوق موضوعه مرتبط با روابط استیجاری نمود.
اما در آخرین قانون حاکم یعنی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به روشنی حق سرقفی و آثار مترتب بر آن تبیین شد بی‌آنکه از حق کسب و پیشه سختی به میان آید. براساس این قانون وجهی که تادیه شده با عنوان سرقفلی و حق عینی در صورت تخلیه همان وجه را مستاجر به نرخ روز می‌بایستی از موجر تحصیل نماید. حکم مرجع قضایی در فرض وقوع نزاع جنبه تاسیسی داشته و شاید یک معیار رعایت شاخص نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی باشد (ماده ۵۲۲ ق.آ.د.م) ولی روش صحیح‌تر ارزیابی از سوی کارشناس است (مواد ۱۹۹ و ۲۵۷ ق.آ.د.).
با این وصف می‌توان نتیجه گرفت اگر مستاجر وجهی به موجر به علاوه اجاره بها معینه تادیه نموده باشد. اگر پرداخت مسبوق بر ماده وحده مصوب ۱۳۶۵ باشد مفید عنوان سرقفی و موجد چنین حقی نیست جون قبل از این محمل قانونی برای شناسایی سرقفلی وجود نداشت وانگهی در فاصله سالهای ۱۳۶۵ تا سال ۱۳۷۶ نیز تادیه وجه در صورتی در مفهوم سرقفی کاربرد دارد که با این عنوان در سند رسمی اجاره ذکر گردیده باشد و النهایه مستغنی از سندیت رابطه استیجاری به سند رسمی براساس قانون سال ۱۳۷۶ تادیه وجه مزبور مفید بعنوان سرقفی خواهد بود. به عبارت دیگر از سال ۱۳۷۶ به بعد سرقفی رد صورت تادیه وجه با این عنوان بر خلاف قانون سال ۱۳۶۵ که محدود به ذکر در سند رسمی بود، در هر دو حالت ذکر در سند رسمی یا سند عادی شناسایی شده و تخلیه نیز باتادیه آن به نرخ روز در صورت انقضای رابطة استیجاری امکانپذیر است.
۲- تفاوت از حیث ایجاد و شکل‌گیری
۱-۲ حق کسب و پیشه تدریجی الحصول بوده و بستگی به فعالیت و نقش مستاجر و مدت زمان حضور او در محل، ایجاد رونق اقتصادی و مشتری و ... دارد ولی سرقفلی قطعی الحصول بوده و با پرداخت وجه یا تسلیم مال از سوی مستاجر به موجر ایجاد میشود.
۲-۲ مقدار سرقفی علی‌الاصول مشخص است و با حق کسب و پیشه وحدت از حیث محاسبه ندارد. کارشناس در ارزیابی سرقفی محدود بوده منابع متعددی در اختیار ندارد و وجه تادیه شده را باید به نرخ روز تعیین کند برخلاف مورد کسب و پیشه که با لحاظ متغیرهای مختلف و وجودعناصر گوناگون با اختیار گسترده‌تر مبادرت به ارزیابی می‌نماید.
۳- تفاوت از حیث آثار حقوقی و فواید
۱-۳ حق سرقفلی قابل استقاط است ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط مالم یجب است هر چند برخی می‌گویند با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و قابل اسقاط نیست.
۲-۳ حق سرقفی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناس تعیین و ارزش آن قابلیت ضمان را دارد در فرضی که به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد ولی حق کسب و پیشه فاقد این کارایی است.
۲-۳ حق سرقفلی متکی به سند رسمی قابلیت توفیق و نیز کاربرد در نهاد تامینی دستور موقت به عنوان خسارت احتمالی از سوی متقاضی و با رعایت شرایطی به عنوان خسارت حتمالی از سوی خوانده آن را دارد ولی حق کسب و پیشه در این مسیر اگر قبول نشود اقلاً با تعذر مواجه خواهد بود.
۴-۳ حق سرقفلی از حقوق مالی اس و جزء اموال غیر منقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابلیت توقیف را ندارد.
منافع به غیر (ماده ۱۹ ق.مزبور) و یا بدون ارتکاب تخلف با اراده موجر (ماده ۱۵ق. رمقوم) مبادرت به قطع رابطه استیجاری با موجر و تخلیه می‌نماید چه تفاوتی دارد؟
َ۵-۳ حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تقویض امتیاز به غیر از سوی دادگاه.
ب) مشترکات
به رغم تفاوت آشکار بین دو حق مورد بحث از جهات مختلف مشترکاتی اندک بین این دو قابل جست و جو است.
۱- وحدت در صاحب آن
دو حق کسب و پیشه و سرقفلی با مراعات شرایط قانونی از حیث ایجاد و استقرار در تعلق مستاجر جلوه میکند و در فرضی که متققل الیه بر عین مستاجره مستولی میشود و مستاجر اولیه به کنار میرود، وصف وی نیز در قبال موجر، مستاجر است. همینطور طرف مراعات کننده این حقوق موجر است. فرض اینکه شخص ثالثی صاحب این حقوق باشد و متصرف محل تجاری عنوان مستاجر داشته باشد ممکن نیست. در حالت تراضی با موجر و ظهور چنین حالتی متصرف محل نماینده یا مباشر مستاجر صاحب حق کسب و پیشه است.
۲-التزام به مراعات هر دو حق در فرض تخلیه
در فرض انتقای رابطه استیجاری یا با اراده موجر به قطع رابطه استیجاری با حمایت قانون (مواد ۱۵ و ۱۹ ق. روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و تاسیس مشابه در ق. مصوب ۱۳۷۶) مراعات هر دو حق کسب و پیشه و سرقفلی مستاجر الزامی بوده و از حیث سقوط هر یک از این حقوق مایه ازای تخلیه تفاوتی وجود ندارد.
۳-اطلاع و اذن موجر در مناسبات مرتبط با حقوق مزبور
به سبب ارتباط تنگاتنگ این حقوق با حق موجر بر ملک، استحضار و اجازه موجر از برخی مناسبات مستاجر چه دارای حق کسب و پیشه باشد و چه سرقفلی پروری است. در عرف نیز غالباً در قراردادهای اجاره به مباشرت مستاجر در عین مستاجره و عدم نتقال منافع به غیر بدون اجازه موجر تصریح میشود.
۴-شخصیت مستاجر؛ علت عمده استمرار رابطه استیجاری
در کثیری از موارد و قراردادهای اجازه شخصیت مستاجر خواه دادرای کسب و پیشه باشد و خواه سرقفلی، برای موجر مهم است و از این حیث وضع یکسان وجود دارد. ایجاد محدودیت از جهت انتقال منافع به غیر بدون اذن واجاره موجر به این سبب است.
ج) سوالات و ابهامات
۱- بر مبنای آنچه پیشتر آمد و در مواجهه با آراء و اقوال مختلف، نخستین پرسشی که مطرح است این است که آیا جمع هر دوی سرقفلی و حق کسب و پیشه برای مستاجر امکانپذیر است؟
در پاسخ با توجه به قوانین موجد این حقوق و اینکه در تحصیل دو حق بر عین و منافع آنچه به مستاجراختصاص دارد، منافع محل است و محمد قانونی و توجیه منطقی در جمع دو حق مزبور وجود ندارد و حتی در فرض تردید نیز تفسیر می‌بایستی مبتنی بر موضع نمی‌باشد و چنین نصی وجود ندارد، بنابر این امکان جمع دو حق مزبور منتفی است.
حال اگر مستاجر صاحب حق کسب و پیشه بر مبنای قوانین مصوب قبل از انقلاب در عین برخورداری از این حق، وجهی بابت سرقفلی و یا بدون ذکر آن به موجر تادیه نموده باشد تکلیف چیست؟ در این فرض با توجه به اینکه ارزش سرقفلی بیش از حق کسب و پیشه بوده و محدود کردن مستاجر به حق کسب و پیشه سبب استیفای بلا جهت و دارا شدن نا عادلانه موجر بر وجه تادیه شده است و وخامت این امر در وضفی که ارزش روز وجه، فزونی چشمگیر یافته باشد، بیشتر خواهد بود و از سویی روح قانون روابط موجو و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بر حمایت از مستاجر بوده و در روابط حقوقی دیگر همچون مضاربه، مزارعه، جعاله در توازن حالات دو طرف عقد، انتظار جامعه مراعات حال مباشر امر است و از سویی عرف وجه تادیه شده را مناسب سرقفلی می‌داند و اینکه قانون اخیر بیش از حد به عرف و بنای کسبه و بازاریان و تجارتکیه نموده لهذا جمع این دلایل و امارات قضایی در موازنه با این امر که در قوانین حاکم صحبتی از سرقفلی نشده و لذا وجه تادیه شده واجد این امتیاز نیست تاب معارضه و جنبه غلبه دارد.
۱- در ارتباط با این امر به دو رویه متفاوت قضایی می‌توان اشاره کرد. به موجب دادنامه شماره ۸۶۵ مورخ ۱۷/۱۱/۱۳۹۰ شعبه ۱۸۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران مستاجری که به لحاظ تغییر شغل سابقاً به حکم قطعی محکوم به تخلیه شده بود با این استدلال که در هنگام عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت نموده، مستحق دریافت سرقفلی دانسته شد و موجر به پرداخت مبلغ دویست میلیو تومان سرقفلی به نرخ روز در حق وی محکوم شد. شعبه اول دادگاه تجدید نظر استان تهران با این استدلال که قانونگذار در روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حقی به عنوان سرقفلی در مورد تخلیه به لحاظ تغییر شغل برای مستاجر منظور نکرده است دادنامه مذکور را نقض و حکم بر بی حقی مستاجر خواهان اولیه صادر نمود.
۲- در برخی مناسبات بین مالک و مستاجر ملک تجاری اشاره به تسلیم عین مستاجره و واگذاری منافع بصورت کلیدی میشود. اشعار به این امر بدون تصریح به حق کسب و پیشه و یا سرقفلی چه آثاری به روابط طرفین حاکم می‌سازد؟ عرف واژه واگذاری به صورت گلیدی را به تفویض تمام حقوق منصوره بر منافع با انضمام تعهدات و مسئولیت‌های مرتبط با منافع نسبت به اشخاص ثالث و دارایی و شهرداری و تادیه حقوق و عوارض دارایی می‌داند و رویه صحیح هم در نظر گرفتن حق منافع برای مستاجر بوده و در تراحم سرقفلی با حق کسب و پیشه بنابر همان قرائنی که اشاره شد ارجح قائل شدن به حق سرقفلی برای مستاجر است.
۳- بعد از صدور حکم تخلیه به سبب تخلف مستاجر (فی‌المثل مواد۹ یا ۱۴ ق. مصوب ۱۳۵۶) آیا مستاجر امکان قانونی برای تحصیل حق و کسب و پیشه و یا سر قفلی (در فرضی که وجهی از این بابت تادیه نموده باشد) دارد؟ قدر مسلم تخلیه و اسقاط حق بر منافع مجازات مدنی مستاجر بابت تخلف بوده و عقلی نیست مستاجر برغم تخلف و ترتب آثار و عواقبی بر آن مستحقق دریافت حق کسب و پیشه یا سر قفلی باشد. چه در این صورت وضع او با مستاجری که به طریق قانونی با درخواست تجویز انتقال
۴- مستاجری که در زمان حاکمیت قانون روابط موجبر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مبادرت به انقعاد قرارداد اجاره نموده و به طریق قانونی حق خود را در زمان حاکمیت قانون مصوب ۱۳۷۶ به دیگری انتقال دهد حق متصوره برای منتقل الیه تحت چه قالب قرار دارد؟ در چنینی با ارجاع به مطالب و نقطه نظر پیشین اگر مستاجر جدید تعلق خواهد گرفت و تراضی و توافق بین دو مستاجر سابق و جدید خلاف حقوق مکتسبه موجر به حکم اصل نسبی بودن قراردادها قابل تسری به موجر نخواهد بود.
البته موجر در توافق با مستاجر جدید به هر نحو می‌تواند حق کسب و پیشه وی را به عنوان حق سرقفی دگرگون سازد و این توافق خلاف ضوابط آمره منبعث از قانون مصوب ۱۳۵۶(ماده ۳۰) نیست.
سوالات و فرضیات در ارتباط با رابطه استیجاری و حقوق متصوره طرفین اجاره و انتقال گیرندگان عین یا منافع محل مبتنی بر قوانین مذکور بی‌شمار است از جمله در وضع تعدد مالکین و یا مستاجرین و اراده برخی مالکین به اعمال حقوق خود یا استناد به تخلف طرف مقابل و از آن سوء تخلف برخی مستاجرین و یادرخواست برخی از آنها به تجویز انتقال منافع که از منافع اصلی تولید آرای متهافت در این باب شده لیکن به مناسبت پردازش به موضوع خاص؛ «موردی که از تجمع سرقفی و حق کسب و پیشه» متبادر میشود از ذکر آن ابهامات خودداری شده است.
در پرونده دیگر شعبه ۱۸۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران به شرح دادنامه شماره ۳۳۳ مورخ ۲/۵/۱۳۹۰ حکم بر تخلیه ملک تجاری به لحاظ نیاز موجر به تخریب و نوسازی در ازای تادیه حق کسب و پیشه به مستاجرین صادر نمود اما شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر در مقام تجدید نظرخواهی با اخذ نظریه کارشناسان مبالغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در حق مستاجرین لحوق‌حکم قرار داد و رای بدون را با اصلاح تائید کرد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه
بسیاری هنوز هم حق کسب و پیشه و سرقفلی را مترادف با یکدیگر به کار می برند. در حالی که این موضوع به گذشته دور بر می‌گردد و در قوانین جدید به صراحت از هم تفکیک شده اند. در این یادداشت تفاوت های این دو موضوع را از دیدگاه کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بررسی می‌کنیم.
بر مبنای دو تعریفی که از حق کسب و پیشه و سرقفلی ارائه می دهیم به تفاوت های این دو خواهیم پرداخت. سرقفلی به معنای حق کسب و کار در یک مکان خاص است که به دلیل رونق داشتن آن محل به وجود میآید. حق کسب و پیشه، اعتباری است که کاسب به دلیل نوع کسبش به دست آورده است.
بنابراین مهم ترین تفاوتی که کارشناس رسمی ساختمان با رجوع به تعاریف فوق برای سرقفلی و کسب و پیشه قائل است، تفاوت در دو کلید واژه "مکان" و "کسب" است. سرقفلی حقی است که موقعیت یک مکان آن را به وجود می آورد و فرد دخالتی در آن ندارد اما حق کسب و پیشه ارتباطی به مکان ندارد و بر رونق کسب و کار تاکید دارد و نقش فرد در آن بارز است. سرقفلی در ذات محل نهفته است در حالی که حق کسب و پیشه اعتباری است و نه ذاتی محل.
ارزش سرقفلی ها با توجه به مراجعه کنندگان به یک محل تعیین میشود. در حالی که حق کسب و پیشه با مشتریان و مراجعان خاص سر و کار دارد. برای مثال یک بازار پر رفت و آمد را در نظر بگیرید که مردم به هر دلیلی از آنجا می‌گذرند. این مکان دارای سرقفلی است. حال یک رستوران خاص در حاشیه شهر را تصور کنید. مردم به اعتبار غذای مناسبی که در آنجا عرضه می‌گردد به آن رجوع می‌کنند. این محل دارای سرقفلی نیست چرا که اگر آن رستوران خاص نبود و غذای خوبی عرضه نمی‌کرد مردم به آنجا رجوع نمی‌کردند اما در سرقفلی ها نوع کسب اعتبار چندانی ندارد.
مسئله دیگری که تفاوت این دو را به خوبی نشان میدهد، فرض از بین رفتن کسب است. در محلی که دارای سرقفلی است از بین رفتن و یا تغییر کسب نقشی در ارزش سرقفلی ندارد ولی در صورتی که آن رستوران خاص تغییر شغل دهد و یا تعطیل شود دیگر مراجعه کننده ای به آن محل نخواهد رفت.
یکی از موضوعات مهم دیگر تداوم است. مکانی که دارای سرقفلی است در صورتی که برای مدتی تعطیل شود از تعداد عابرانی که از آنجا می گذرند و باعث رونق محل می شوند کاسته نمیشود بنابراین ارزش آن محل افت نخواهد کرد اما در مورد حق کسب و پیشه اصل تداوم یک اصل ضروری است و در صورت فقدان آن، حق از بین میرود.
بنابراین حق کسب و پیشه برای یک مکان سرقفلی ایجاد نمیکند. بلکه تنها برای نوع کسب آنجا اعتبار ایجاد کرده است. این موضوع را برخی از مستاجران در نظر نمی‌گیرند. کارشناس دادگستری ساختمان بعضا با پرونده های رو به رو میشود که مستاجر ادعا میکند این مکان قبلا رونق نداشته است و او باعث رونق بخشیدن به آن شده، بنابراین موجر باید حق کسب و پیشه او را بپردازد. در حالی که مستاجر در نظر نمی‌گیرد که تنها به کسب و کار خاص خودش اعتبار بخشیده نه مکانی که مورد اجاره او بوده است.
تفاوت دیگری که کارشناس ساختمان در مورد حق کسب و پیشه و سرقفلی ها عنوان می کند، در نوع مال است. سرقفلی ها مصداق مال غیر منقول هستند. در حالی که حق کسب و پیشه یک مال منقول به حساب میآید و حتی بدون اجازه مالک هم ممکن است بتوان آن را انتقال داد. البته منقول بودن را در تعریف حقوقی آن به کار می بریم که منظور مالی است که قابل جابجایی باشد بنابراین حق کسب و پیشه قابل جابجایی است. اما سرقفلی یک مکان ثابت است. برای مثال یک فرش فروشی معروف می‌تواند امتیاز و شهرت خود را به دیگری واگذار کند و آن را در مکان دیگری تاسیس کند و ارتباطی با مالک ندارد. اما سرقفلی ها علاوه بر اینکه منقول نیستند انتقالش به دیگران هم مستلزم کسب اجازه از مالک است.
تفاوت دیگر این دو مقوله در مدت دار بودن کسب است. برای ایجاد حق کسب و پیشه کسب حتما باید مدتی از آن گذشته باشد در حالی که در سرقفلی ها ممکن است مستاجر مغازه را برای یک کسب نو پا اجاره کند اما این موضوع اهمیتی در ارزش سرقفلی ندارد.
کارشناس ساختمان تمامی متغیر های فوق را برای ارزیابی تفاوت های حق کسب و پیشه و سرقفلی ها در نظر میگیرد. بنابراین می‌توان ادعا کرد که این دو موضوع ماهیتا و ذاتا با هم تفاوت دارند و نباید در یک معنا به کار برده شود. البته شناسایی این تفاوت ها یک مزیب دیگر هم دارد و آن این است که بسیاری از اختلافات و دعاوی بین مستاجر و موجر با آگاهی از این اطلاعات قابل رفع است و ممکن است اصلا نیازی به اقامه دعوا در دادگاه هم نداشته باشد و افراد با رجوع به کارشناسان این حوزه بتوانند مشکل خود را حل کنند.
تفاوت های حق سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت
اولین تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت در منشاء حق و سبب ایجاد آن است با توجه به مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، حق کسب یا پیشه یا تجارت به موجب قانون و به واسطه وجود رابطه استیجاری برای مستاجر محل های کسب و تجارت یا پیشه به وجود میآید این حق نه فقط برای تجار و کسبه بلکه برای پیشه ورانی فراهم می شود که به واسطه موقعیت محل و سابقه فعالیت خود در آن محل برای خویش مشتریانی دست و پا کرده اند بنابراین باید گفت منشا و سبب ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت قانون است و سابقه رابطه استیجاری شرط اعطای این حق قانونی است به گونه ای که هر چه سابقه این رابطه طولانی تر باشد ارزش ریالی این حق افزون تر است. از آنجایی که مبنای ایجاد این حق قانون است در تحقق اصل حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوتی نمیکند که مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک یا مستاجر قبلی پرداخته باشد یا خیر. به عبارت دیگر فرقی نمیکند که مالک سرقفلی مغازه را در ازای اخذ مبلغی به مستاجر واگذار نموده باشد یا نه بنابراین به محض برقراری رابطه استیجاری این حق به تدریج و به موجب قانون برای مستاجر محل کسب و تجارت یا پیشه فراهم می شود. البته پرداخت سرقفلی توسط مستاجر به موجر در تقویم و افزایش ارزش این حق موثر خواهد بود. هم چنین تفاوتی نمی کند که در قرارداد اجاره این حق برای مستاجر شناخته شده باشد یا از وی سلب شده باشد و در هر حال طبق مواد ۳۰ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ این حق برای مستاجر به وجود می آید.
دومین تفاوت به این صورت است که سرقفلی معمولاً به مالک پرداخت میشود یا به مستاجر قبلی که دارنده این حق است. اما حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به مستاجر متصرف پرداخت میشود. البته می توان گفت که آنچه به مالک پرداخته میشود عوض حق سرقفلی است و آنچه به مستاجر پرداخت می شود نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست بلکه عوض آن است. بنابراین عوض سرقفلی ممکن است بر حسب مورد به مالک یا مستاجر پرداخت شود اما عوض حق کسب یا پیشه یا تجارت در معنای خاص همواره به مستاجر پرداخت می شود و پرداخت آن به مالک مورد ندارد.
تفاوت دیگر این که در تعیین ارزش سرقفلی معمولاً نوع بنا و کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار میگیرد اما در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت ملاک محاسبه قرار گیرد. اگرچه در عمل کارشناسان همان معیارهای نوعی را در تعیین ارزش حق کسب و پیشه نیز ملحوظ می دارند (کاتوزیان، ۱۳۷۱: ۵۲۰) هم چنین در تعیین میزان سرقفلی، عاملی غیر از میل و خواسته ی مالک دخیل نیست و قواعد عمومی در این مورد نقشی ندارد اما در مورد حق کسب با پیشه یا تجارت چنین نیست و محکمه ی صالح در قضیه دخالت میکند و چنان چه طرفین در مورد مبلغ و میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت تراضی نکند. دادگاه فصل ترافع می نماید.
تفاوت دیگری که سرقفلی با حق کسب یا پیشه با تجارت دارد این است که میزان و ارزش سرقفلی در موارد واگذاری آن از مالک به مستاجر توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین میشود اما میزان و ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسی تعیین می شود. البته در مواردی که مستاجر سرقفلی را مجدداً به مالک واگذار می نماید، به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ ارزش آن در صورت عدم توافق طرفین با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
حق سرقفلی قائم و مربوط به محل است نه به "شخص". به عبارت دیگر ممکن است مالک و و موجر از داوطلب اجاره ی محل در صورتی که محل را مثلاً برای طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت از آن چه مثلاً برای کفاشی ممکن بود بخواهد، مطالبه کند. لیکن این امر سلیقه ای است که تحت ضابطه قرار نمی گیرد حال آنکه حق کسب یا پیشه یا تجارت چنین نیست و نوع شغل از اهم امور موثر در میزان آن است.
یکی دیگر از تفاوتها این است که حق کسب یا پیشه یا تجارت در قرارداد اولیه اجاره و قراردادهای بعدی قابل اسقاط
و اعراض نیست یک دلیل این است که چنین حقی در طول رابطه استیجاری و به تدریج برای مستاجر به وجود می آید و لذا سلب و اسقاط این حق در قرارداد اولیه اجاره اسقاط ما لم یجب خواهد بود...
ویژگی های حق سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت، شباهت ها و تفاوت ها
به هر متر یک میلیارد تومان هم می‌رسد اما هیچ ملکیتی منتقل نمیشود. بحث ما در خصوص سرقفلی هاست. احتمالا با کسانی که به دنبال خرید و فروش سرقفلی هستند برخورد کرده اید و یا آگهی های زیادی را در این خصوص خوانده اید. در این مقاله چیستی و چگونگی به وجود آمدن سرقفلی‌ها را به کمک کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بررسی خواهیم کرد.
اگر بخواهیم یک تعریف ساده از سرقفلی‌ها ارائه دهیم، سرقفلی امتیاز ویژه ای است که یک محل به جهت رونقی که دارد به یک کسب می‌بخشد. در گذشته حق کسب و پیشه و سرقفلی ها در یک معنا به کار می‌رفت که در مقاله دیگری تفاوت های این دو را به تفصیل بررسی کرده ایم. در اینجا منظور ما از سرقفلی ها رونقی است که برای یک مکان به جهت کسب در آن به وجود آمده است. به واژه مکان دقت کنید چرا که تفاوت آن را با حق کسب و پیشه بهتر نمایان میکند.
کارشناس ساختمان ماجرای سرقفلی در ایران را به سال های دور مربوط می‌داند. در دهه دوم حکومت رضا شاه و تخریب منطقه سنگ لج رقابت برای کسب، قیمت برخی از مغازه ها را به شدت افزایش داد و مالکان مبلغی را در خصوص اجازه کسب و کار از مستاجر طلب می‌کردند که برخی این موضوع را مقدمه ای بر شروع مباحث سرقفلی در کشور می‌دانند.
اما پرسشی که احتمالا بسیاری با آن رو به رو هستند در خصوص چگونگی شکل گیری یک سرقفلی است. مهم ترین فاکتور در ایجاد سرقفلی ها تعداد عابرانی است که از آن محل می‌گذرد. همانطور که گفتیم، سرقفلی امکان کسب است که محل کسب آن را ایجاد میکند. هر چه تعداد عابران بیشتر باشد، رونق کار نیز بیشتر است. بنابراین سرقفلی تنها در مکان‌هایی به وجود میآید که عابران آن امکان کسب ایجاد کرده باشند. برای مثال خیابانی را در نظر بگیرید که هر دقیقه ۲۰۰ نفر از جلوی یکی از مغازه‌های آن می‌گذرند. چنین مکان‌هایی دارای سرقفلی هستند. حال یک رستوران بین راهی را تصور کنید که اتفاقا رونق خوبی هم دارد. برای این مکان نمی توان سرقفلی در نظر گرفت چرا که عابری وجود ندارد. بنابراین دقت در این مثال به مهم بودن عابر در تعیین سرقفلی کمک زیادی میکند.
با وجود قیمت های بعضا نجومی سرقفلی ها، هنوز هم عده‌ای اقدام به خرید می‌کنند. چرا که ممکن است هنگام فروش سود زیادی نصیب آنها شود. اما اغلب افراد می‌خواهند که ملک و سرقفلی را با هم خریداری کنند. کارشناس رسمی ساختمان دلایل زیر را برای موجه بودن این خرید عنوان میکند:
۱- اجاره پرداخت نمی‌کنند.
۲- هزینه‌ای برای انتقال سرقفلی نمی‌پردازند.
۳- می‌توانند در محل دخل و تصرف داشته باشند.
۴- دیگر محدودیت های سرقفلی مانند کسب اجازه مالک برای تغییر شغل را ندارند.
قیمت سرقفلی ها با توجه به عرف هر محل مشخص میشود. اما این موضوع در جاهایی باعث بروز مشکلاتی می شود. در برخی از محله ها مغازه‌هایی وجود دارند که متراژ آن ها خارج از عرف سایر مغازه هاست. برای مثال بازاری را در نظر بگیرید که مغازه های آن بین هشت تا دوازده متر هستند و قیمت هر متر سر قفلی صد میلیون تومان است. حال اگر آنجا یک مغازه صد متری وجود داشته باشد قیمت آن را چگونه تعیین کنیم و یا یک مغازه دو متری را فرض کنید. ممکن است در آن مغازه دو متری نصف یک مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما طبق عرف محل باید قیمت آن را دویست میلیون تومان تعیین کرد و یا مغازه صد متری ممکن است دو برابر مغازه دوازده متری سود داشته باشد اما قیمت آن نزدیک به ده برابر بیشتر است.
کارشناس رسمی ساختمان در این مواقع تاکید بر میزان سود حاصل از مکان کسب دارد. بنابراین عرف و میزان سود را در این موضوعات باید با هم در نظر گرفت.
سرقفلی‌ها همواره با افزایش قیمت مواجه نیستند در برخی موارد ممکن است به دلیل تغییراتی که در یک خیابان یا منطقه داده میشود مسیر عابران تغییر کند و یا یک مغازه از دید عابران خارج شود. در این صورت قیمت سرقفلی به شدت کاهش می‌یابد. البته ممکن است محلی نیز دارای سرقفلی نباشد و به دلیل تغییرات و بهبود شرایط ارزش پیدا کند. برای مثال مغازه ای را در نظر بگیرید که در یک محله کم جمعیت قرار دارد، جدول بندی ندارد، آسفالت ندارد و دلیلی برای عبور و مرور مردم هم در آنجا نیست اما به مرور زمان همه شرایط فوق امکان پذیر می شود و به محله ای پر رفت و آمد تبدیل می شود در این صورت می توان گفت برای آن مکان نیز سرقفلی به وجود آمده است.
امروزه با قیمت های میلیاردی باید گفت سرقفلی ها با ارزش‌تر از ملک هستند. سرقفلی هم اجاره داده میشود و هم فروخته میشوند. در مقاله دیگری در همین سایت با کمک کارشناس دادگسترس ساختمان در خصوص انتقال سرقفلی‌ها و شرایط مستاجر و مالک به تفصیل بحث کرده ایم، بنابراین در اینجا فقط به یک توضیح مختصر برای آشنایی شما با مفهوم سرقفلی بسنده می‌کنیم.
ویژگیهای سرقفلی
سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد.
سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف شامل آن نمی گردد.
تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیرا اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد مشتریان پراکنده میشوند و حق تقلیل می یابد.
حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی میشود (صدرزاده، ۱۳۵۷: ۵۸ و ۵۹)
ویژگی حق کسب یا پیشه یا تجارت
ویژگی اول بقای حق کسب یا پیشه یا تجارت با وصف انقضای مدت به این معنا که با وجود انقضای مدت اجاره بر خلاف قواعد عمومی و قانون مدنی چنین حقی باقی است و هیچ گونه خدشه ای به آن وارد نمیشود هم چنین انقضاء مدت باعث نمی شود تا این حق از بین رود و از جمله جهات زوال نیز محسوب نمی شود به عبارت دیگر، در باب مدت موجبات تخلیه و فسخ قرارداد نیست و با گذشت مدت اعتبار حق کسب یا پیشه یا تجارت هم چنان باقی میماند و حتی حق تخلیه به مالک داده نمی شود.
ویژگی دوم پیوند حق کسب یا پیشه با تصرف مستمر برابر مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سالهای ۱۳۲۹ و ۱۳۵۶ تصرف شرط مهم در رابطه ی حقوق حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد به این معنا که ارتباط مستقیم بین حق کسب یا پیشه یا تجارت و محل کسب وجود دارد و زمانی این حق مفروض میباشد که شخص در آن محل تصرف مستمر و مشغول فعالیت در آن باشد. زیرا تصرف جزء لاینفک تحقق این حق تلقی می شود و در صورت عدم تصرف یا تصرفی که منقطع گردد این حق ثابت نمیشود و با ماهیت آن در سازگاری نیست چنانچه قبلاً گفتیم عناصر و ارکانی باید باشد تا حق کسب یا پیشه یا تجارت محقق شود و حق کسب یا پیشه یا تجارت بدون تصرفات مستمر معنا ندارد.
ویژگی سوم وابستگی حق کسب یا پیشه یا تجارت با منافع عین مستاجره مفهوم آن تعلق حق کسب یا پیشه یا تجارت به منافع مال است نه عین آن و محل تبلور و ایجاد آن در منفعت است نه عین به همین جهت آن را یک حق عینی محسوب کرده اند نه حق دینی.