عوامل موثر بر ارزیابی سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

روشهای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت

در ابتدا ضرورت دارد به این نکته اشاره شود که هیچ یک از امور محاسباتی کارشناسی در موضوعات متعدد ارزیابی قابلیت فرمولیزه شده ندارد و تعدد روشهای پیشنهادی در این مطلب نیز دال بر آن است و این موارد فقط جهت بهره برداری مطالعاتی درج شده و قابلیت استفاده در گزارشات یا محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه صحیح نیست.

توضیح مهم :
تاکنون روشهای متعددی برای تعیین حق کسب و پیشه در کشور توسط کارشناسان ابداع و پیشنهاد شده که متاسفانه بدلیل پیچیدگی و غامض بودن حق کسب و پیشه، تاکنون هیچکدام از روش های ابداعی و پیشنهادی فراگیر و جامع نبوده اند علی ایحال ۶ روش به شرح ذیل تقدیم می گردد
شرط در روش اول ملک تجاری با کاربری مجاز از شهرداری یا از موقوفه مجوز داشته و یا از دادگاه مجوز اخذ شده باشد و سرقفلی خریداری نشود
حق کسب یا پیشه یا تجارت روش تقریبی
تعداد سال اشتغال در مغازه
ارزش سرقفلی
قیمت یک متر سرقفلی * مساحت مغازه ارزش سرقفلی این روش جامع نبوده اما اکثرا صادق است.
-۲ روش دوم نظر پیشنهادی بعضی از کارشناسان پیشکسوت برخی برای هر سال فعالیت کسبی ۱/۵ درصد و سالهای غیر فعال نصف یا دو سوم (۰/۷۵) انرا لحاظ میکنند

روش سوم حق کسب با پیشه یا تجارت
مدت اجاره به ماه + ۰/۵ - ( ضریب تور می افزایش اجاره اجاره اولیه مغازه - اجاره فعلی مغازه) =
ضریب تورمی اجاره شاخص فعلی شاخص زمان اولیه اجاره با این ضریب اثر افزایشی اجاره ناشی از تورم خنثی میشود و تورم سالیانه در اجاره تاثیر ندارد

روش سوم : محاسبه ارزش سرقفلی
به عنوان نمونه سرقفلی واحد تجاری به ابعاد چهار متر پنجاه سانتی متر بر هشت متر عمق مورد سؤال است در حالی که سرقفلی واحدهای تجاری در بازار با موفقیت یکسان یا همسنگ به ابعاد سه متر بر و پنج متر عمق ششصد میلیون ریال میباشد.
۹۵۶ میلیون ریال سرقفلی واحد تجاری مورد نظر است.
- مساحت واحد تجاری مورد نظر (مفید)
- مساحت واحد تجاری موجود در بازار (مفید)
BR - بر دهانه واحد تجاری مورد نظر (برداخل)
OMG - عمق واحد تجاری مورد نظر عمق داخلی
OMG - عمق واحد تجاری موجود در بازار عمق داخلی

S - سر قفلی واحد تجاری مورد نظر
S - سرقفلی واحد تجاری موجود در بازار
- ضریب اثر بر واحد تجاری عدد پیشنهادی حدود ۰/۷۵ - ۰/۹۰
۲ - ضریب اثر عمق واحد تجاری عدد پیشنهادی حدود ۰/۴۰۰/۲۵
BR - بر(دهانه) واحد تجاری موجود در بازار برداخلی)

روش (۵) برای محاسبه میزان حق کسب و پیشه و تجارت

سود سالانه سرمایه - سود خالص سالانه ( ضریب شغلی ۲ زمان حق کسب و پیشه H
تعریف هر یک از اجزاء فرمول فوق به شرح زیر میباشند :
سرمایه (۵) - سرمایه در گردش سرمایه ثابت + سرقفلی به قیمت روز + ارزش مجوز کسب مورد نظر و غیره
سود خالص سالانه (P) - میزان سود خالص که از دفاتر واقعی یا اعلام شده به اداره دارائی یا تخمین توسط کارشناس بدست میاید.
ضریب شغلی (۲) - این ضریب که بسته به نوع شغل و آسیب پذیری آن از لحاظ در آمد )
نسبت به نظر جامعه دارد و بین اره ) برای کسبهائی که مردم ارتباط روزانه با آن دارند الی ۰/۲ برای کسب هایی که مردم ارتباط روزانه با آن ندارند ) پیشنهاد میشود
زمان به سال ) = آمدت زمانی که موفقیت کسبی " فعلی در محل وجود داشته است . در نتیجه با استفاده از تعاریف فوق . " حق کسب و پیشه هر شغلی را میتوان از طریق فرمول زیر تخمین نمود
H = {P-Sx, ۱x ZxT:
در بعضی از موارد مغازه ها بدون پرداخت مبلغی بعنوان " سرقفلی به اجاره واگذار میشوند که طبعا اجاره ماهانه آن زیادتر از اجاره های معمول است. لذا در این شرائط ، میتوان هزینه مورد نیاز برای انجام کسب را بجای سود سالانه سرمایه " ملاک برای محاسبه حق کسب پیشه در فرمول فوق قرار داد .
ضمنا در این روش پیشنهادی ، اجاره سالانه مغازه ای که بدون پرداخت سرقفلی به اجاره واگذار میشود معادل ۱۰ ارزش سرقفلی برای قسمتی از سود سالانه سرمایه در نظر گرفته شده است.
توجه : میزان درآمد شغل مورد نظر از سه راه می توان بدست آورد :
مطالعه دفاتر واقعی ) چون مستاجر میداند که درآمد واقعی در تعیین میزان حق کسب و پیشه او بصورت مثبتی مؤثر است. لذا دفاتر واقعی را ارائه خواهد نمود )
۲- بررسی میزان درآمد با مطالعه میزان فروش و تخمین درصدی بعنوان سود متعارف
۳ - دفاتر ارائه شده به اداره دارائی .

فرمول محاسبه حق کسب و پیشه سود خالص سالانه درصد سود سالانه سرمایه گذاری کل ( مدت موفقیت کسبی ضریب شغلی ضریب زمان کاهنده سابقه کسبی
حق کسب H = (pa.S) *T*Z*t
سود خالص سالانه p سود خالص از دفاتر واقع یا اعلام به دارایی یا تخمین کارشناس با لحاظ سرمایه ثابت و در گردش a درصد سود سالانه متعارف سرمایه گذاری حدود %۲۰ با توجه به شرایط روز تخمین میشود

سرمایه در گردش سرمایه ثابت سرقفلی به قیمت روز ارزش مجوز کسب مورد نظر و....
ضریب شغلی با شغل ارتباط دارد ۱/ کسب مستقیم روزانه با مردم و خیلی حساس درآمدی ۰/۱۵ متوسط ۰/۲ وابستگی کم با مردم ۰/۱ تا ۰/۲
شغل خدماتی
T زمان موفقیت کسبی تا ارزیابی
ضریب کاهنده که اثر گذشت زمان را در ایجاد حق کپت تعدیل میکند تا ۴ سال یک تا ۶ سال ۰/۹ تا ۸ سال
۰/۸ تا ۱۱ سال ۰/۷ تا ۱۴ سال ۰/۶ تا ۱۷ سال ۰/۵ تا ۲۰ سال ۰/۴۵ تا ۲۵ سال ۰/۴ بیش از ۲۵ سال ۰۳۶
ضریب ۲ پیشنهادی برای مقادیر ضریب نوع شغل : نوع شغل به رضایت مشتری از سرویس ارائه شده بستگی دارد
۲۰.۱-۱ گروه شغل های خیلی حساس به رضایت مشتری ، نیاز به مراجعه تقریبا روزمره
۲۰۱۵-۱۱ گروه شغل های با وابستگی متوسط به رضایت مشتری نیاز به مراجعه اتفاقی یا با امکان زیاد برای مراجعه به محل دیگر برای سرویس بهتر
۲۰.۲-۱۱۱ گروه
شغل های با وابستگی کم به رضایت مشتری نیاز به مراجعه در زمان های خاص یا مراجعه به تعداد دفعات کم در تمام مدت زندگی مانند: شغل های خدماتی . مراجعه در زمان های خاص، با مراجعه به تعداد دفعات کم در تمام مدت زندگی، مانند:
محل های صرف غذا شامل رستورانها، پیتزا و ساندویچ فروشی آب میوه فروشی، قهوه خانه شیرینی فروشی و نانوایی موارد مشابه
فروشنده های مواد غذایی مانند خوار و بار فروشی سوپر مارکت ها ، میوه فروشی و موارد مشابه . لباس فروشی و کفاشی
فروشنده های لوازم و وسائل ساخته شده . فروشگاههای اتومبیل وسائل صوتی تصویری . مبلمان منزل ، ساعت و جواهر قالی ، لوازم خانگی یخچال فریزره اجاق گاز ) ، مصالح ساختمانی و شیرالات .
معاملات ملکی ، بیمه ، مهندسین مشاور، آژانس تاکسی رانی، پیمانکاران بیمارستان ها و درمانگاه ها، تعمیرگاه اتومبیل . تعمیرگاه وسائل فروشی و برقی و الکترونیکی . تعمیر ساعت
کتاب فروشی
مثال (۱) سرقفلی مغازه ایی به مساحت ۴۰ متر مربع معادل ۴۰ میلیون تومان استمیزان حق کسب و پیشه را تعیین نمایید.
سرمایه ثابت برای انجام کسب : /۵ میلیون تومان سرمایه در گردش برای انجام کسب : ۱۷ میلیون تومان
سود سالانه : ۱۰ میلیون تومان
مدت کسب با موفقیت فعلی : /۵ سال
فرض شود ضریب سرمایه گذاری ) سود متعارف : ۱۰ %
) توجه : مبلغ فوق میتواند برای اجاره محل بدون پرداخت سرقفلی هزینه شده باشد
فرض شود نوع کسب خدماتی است ضریب ۲ - ۲ ره محاسبه حق کسب و پیشه :
HP-Sx۰,۱x ZxT
۱,۰۰۰,۰۰۰ - (٤۰,۰۰۰,۰۰۰ ۵,۰۰۰,۰۰۰ ۱,۰۰۰,۰۰۰ ۰/۱۰/۲٠٥
H= )۱,۰۰۰ )٤٦,٠٠٠,٠٠٠ ( ×۰/۱×۱۵,۴۰۰,۰۰۰ / تومان

روش (۶)
که درآن
S=T*U*F*G*H*K*M
مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت
زمان کل دوره استیجار به ازای هر سال ۱.۵ و حداکثر ۶۰
تاثیر زمان بسته بودن در پنج سال آخر
نوع کسب
تعداد سالهایی که مغازه بازیا بسته بوده
G رونق کسبی
تاثیر شهرت کسبی
: ضریب نوع کابری ) تجاری یا اداری
مبلغ کل سرقفلی
یک سال آخر ۰٫۹ = U
دو سال آخر ۰,۸۵ = (۱۰) ۰٫۱ ۱۰ = U سه سال آخر ۰٫۸۲ = ( + + ۱ ) ۱۰۰٫۱ = U چهار سال آخر ۰٫۷۹ = ++ U=۱-۰۱ (۱++ U=۱-۰۱۳
اگر مغازه در ۵ سال آخر در دوره ی باز باشد تاثیر منفی آن سال حذف میشود یعنی مثال اگر مغازه در چهار سال آخر ۳ سال بسته و سال آخر باز و فعال باشد. این ضریب بر اساس ۱/۳ + ۱/۴ * ۱/۲ U =-,^۹ محاسبه می شود یعنی
کسب های با مشتریان عام و روزمره و با تاثیر کم نام در مقدار کسب میوه فروشی تعمیرات ،خیاطی بقالی گوشت فروشی ،کفاشی لوازم تحریر قفل و کلید سازی مصالح فروشی داروخانه مصالح فروشی نانوایی تعمیر کار برقی یا تاسیساتی معادل معاملات املاک
کسب های با مشتری خاص و فعالیت خاص و با تاثیر نام کاسب در کسب آزمایشگاهها فروشندگان لباس های خاص کتاب فروشی رستورانهای بزرگ درمانگاههای کوچک و نظایر آن کسب های با مشتری خاص و فعالیت خاص که عمدتاً با تغییر محل مشتریها برای ادامه ارتباط باید به محل جدید مراجعه کنند آزمایشگاههای تخصصی بانکها فعالیت تجارت در واحد اداری فعالیت های مرتبط مستقیم با تجارت در واحد اداری نظیر دفاتر فروش عمده بیمه معاملات املاک حمام ها
حیاط های باز پارکینگ ها و گاراژها
شرکتهای پیمانکاری مهندس مشاور پزشک دفاتر وکالت و کارشناسی
ملکی که رونق آن در حد معقول و متعارف با نوع آن فعالیت است.
ملکی که بسیار پر رونق است.
ملکی که رونق آن به نسبت نوع فعالیت پایین است.
ملکی که عملا رونق قابل توجهی ندارد.
G

انتخاب این ضریب در نهایت با بررسی و تحقیق میدانی و تشخیص کارشناس خواهد بود.

تاثیر شهرت فردی (H)
این امر با تحقیق از محل و اثر بر شهرت مستاجر است.
گاهی که خدمات خود را به نحو مطلوب ارائه میکند هم در محل شناخته میشود و هم با توجه به جذب مراجعین بیشتر بهتر در اذهان میماند و بیشتر مورد توجه است.
این ضریب بسته به تشخیص کارشناس ما بین ۱ تا ۵/۱ میباشد.
تبصره برای بانکها با توجه به اینکه یک شعبه تابع کل فعالیت بانک متبوع است حاصلضرب ضرایب معادل یک در نظر گفته شود حتی اگر آن شعبه تعطیل باشد.
ضریب نوع کاربری ( N )
برای املاک تجاری
برای املاک با پایان کار اداری ولی با استفاده تجاری یا کسبی
N = ۱
N = ٠/٢٥
قیمت سرقفلی یا کل واحد حسب مورد ( M )
برای املاک تجاری سرقفلی ،محل و برای املاک اداری قیمت کل واحد و برای پارکینگها و نظایر آن کل ارزش آنها است.
که تاثیر موقعیت ملک کیفیت ملک و موارد مستتر در ذات ملک اعم از ساخت دکور و ..... ........ را در بر می گیرد.
مثال ۱ یک مغازه میوه فروشی که دارای قرارداد سال ۱۳۶۵ است و از زمان قرارداد به مدت ۱۵ سال فعال بوده و سپس تعطیل و مجدداً در ۳ سال آخر باز شده و در زمان بازدید از رونق کاسبی نسبتا مطلوبی برخوردار است و تحقیق محلی نشان از حسن شهرت دارد. در این محل سرقفلی مغازه های مشابه مغازه مذکور ۳۰ میلیارد ریال توسط کارشناس برآورد می شود.
در این صورت مثال ۲ یک مغازه تعمیرات خیاطی قرارداد ۴۰ ساله دارد در تمامی پنج سال اخیر دایر بوده و بسیار پر رونق و دارای مشتری زیاد و شهرت کسب ای بسیار خوب است سرقفلی ملک مشابه ۲۰ میلیارد ریال می باشد.
مثال ۳ : همین مغازه فوق سرقفلی را خریداری کرده است حق کسب و پیشه در سرقفلی مستتر و مبلغ متعلقه ... ۲۰،۰۰۰,۰۰۰ ریال است.
نکات کاربردی و پیشنهادی در باب سرقفلی و اجاره
حق کسب یا پیشه ناشی از فعالیت مستاجر در عین مستاجره می باشد که اکثراً معادل ۳۰ تا ۵۰٪ ارزش است.

در محاسبات هزینه سرقفلی برای املاک اوقافی باید توجه داشت حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد مبلغ را اوقاف مطالبه می نماید و باید با دقت ویژه ای این املاک را مورد ارزیابی قرار داد مالک برای انتقال سرقفلی حدود ۱۰ به عنوان حق مالکانه عموما مطالبه می نماید و در صورتی که مالک مبلغ زیادی مطالبه نماید فروشنده به دادگاه مراجعه می نماید و میتواند تقاضای تجویز انتقال منافع را از دادگاه نماید که دادگاه بر اساس نظر کارشناسی برای یک نوبت طی زمانی حداکثر ۶ ماه به شخص دیگر منتقل می نماید.
در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک ملک را به شخص دیگری واگذار نماید دادگاه ۵۰% حق کسب و پیشه مستاجر را کسر می کند.
هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نمود و بدون پرداخت هرگونه وجهی بابت حق کسب یا پیشه و حق سرقفلی و سایر حقوق باید تخلیه نماید هر چند که اعلام تعدی و تفریط در حوزه وظایف کارشناسی نیست بالکن ها با ارتفاع کل طبقه حداقل ۲/۴۰ متر بالکن ۵۰٪ محاسبه و در صورت وجود بالکن دو طبقه ۲۵ تا ۳۵ محاسبه میشود در صورتی که دسترسی برای مشتری وجود داشته باشد در غیر این صورت موضوع فرق می کند.
مغازه های با عمق زیاد تا ۵ متر اول اصلی مغازه محسوب میشود و مابقی پشت جبهه محسوب می شود.
محدوده قیمت برای کاربری پارک عمومی ۲۵ تا ۳۰ درصد مسکونی ۱۰۰ درصد و فضای سبز ۳۸ تا ۵۰ درصد و باغ ۵۵ تا ۷۵ درصد پیشنهاد می گردد.

انبار تجاری حدود ۱۵ تا ۳۰ درصد در صورت دسترسی آسان و ورودی مناسب قابل ارزیابی است. البته در گزارش ارزیابی به صورت سر جمع مغازه و انبار گزارش شود و لزومی به ارائه قیمت به تفکیک نیست مگر اینکه رسما خواسته شده باشد.

حق مالکانه را ما در کارشناسی اعمال نمی کنیم اگر دادگاه سوال کرد اعلام میکنیم در قانون پیش بینی نشده است هر چند که در عرف وجود دارد که فی مابین مالک و مستاجر مبادله می شود.
ارزش گرما به حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد مسکونی کلنگی میباشد البته در موارد این چنینی از اتحادیه مربوطه استعلام شود.
در صورت تغییر متراژ توسط مستاجر در عین مستاجره و به عنوان مثال افزایش سطح تجاری از طریق الحاق انباری به فضای تجاری صرفا اجاره نامه ملاک عمل می باشد.
اگر ملکی قبل از سال ۵۲ به شکل تجاری استفاده می شده است و مجوز تجاری نداشته است طی فرآیندی شهرداری تجاری وی را تثبیت شده منظور می کند.
بانک تجاری میباشد و حق کسب یا پیشه به آن تعلق می گیرد.
سرقفلی برای وثیقه قابل ارزیابی نمی باشد ولی میتوان با حکم رسمی دادگاه ارزیابی شود.
به دکه روزنامه فروشی سرقفلی تعلق می گیرد.
مغازه هایی که به صورت گاراژ استفاده میشوند فضای محوطه و بیرون مغازه که به عنوان پارکینگ استفاده می شوند ارزش و قیمت آن با حداقل درصد حدود ۱۰ درصد در محاسبات لحاظ شوند.
دفاتر وکلا و مطب پزشکان حق سرقفلی تعلق نمی گیرد مگر اینکه با سرقفلی خریداری شده باشند.
نحوه محاسبه قدر السهم به دو شکل است
الف- اگر از دادگاه ارجاع شده باشد سطح فضاهای اختصاصی ) مسکونی ، انباری و پارکینگ درج می شوند. همه آپارتمانها بدون دخالت ضریب وزنی محاسبه میشوند و نهایتا به نسبت مساحتهای قدر السهم محاسبه می شود.
ب اگر متقاضی خصوصی و شخصی باشد بر اساس ارزش ریالی اختصاصی واحد آپارتمان مسکونی هر طبقه با منضمات آن پارکینگ و انباری تعیین و نسبت ریالی آن قدر السهم ملک متقاضی می گردد.

ادامه نکات کاربردی
عمق پشت جبهه در واحدهای تجاری ۲۰ متر لحاظ میشود .
اجاره مغازه های تجاری به صورت سالیانه بدون پرداخت سرقفلی ۴ الی ۶ درصد ارزش سرقفلی آن لحاظ
می شود
ارزش ملکیت مغازه ایی که به مستاجر با حق سرقفلی واگذار شده معادل ۸۰ درصد قیمت آپارتمان مشابه پشت جبهه لحاظ میشود

ارزش بالکن مغازه با ارتفاع بیش از ۱/۸ متر و غیر سرگیر و با پله دسترسی مناسب حدود ۵۰ درصد ارزش هر متر مربع مغازه واقع در همکف لحاظ میشود . ارزش بالکن مغازه با ارتفاع کمتر از ۱/۸ متر و غیر سرگیر و با پله کوچک و با پله دسترسی مناسب ۱/۳ الی ۱/۴ درصد ارزش هر متر مربع مغازه واقع در همکف لحاظ میشود .
در هنگام انتقال سرقفلی از مستاجر قبلی به مستاجر جدید ۸ الی ۱۵ درصد ) به طور متوسط ۱۰ درصد )
سرقفلی به عنوان حق مالکانه به مالک پرداخت میشود تا موافقت و رضایت او کسب شود.
در هنگام تغییر شغل توسط مستاجر حدود ۱ تا ۲ درصد حق مالکانه به مالک جهت کسب موافقت و رضایت وی پرداخت می شود.
ارزش هر متر مربع زیرزمین ) با نورگیری یا بدون نورگیری) با دسترسی مناسب از داخل واحد تجاری حدود ۲۵ الی ۳۰ درصد هر متر مربع واقع در همکف آ است .
ارزش هر متر مربع انبار تجاری واقع در طبقه همکف ۲۰ تا ۳۵ درصد متر مربع واقع در همکف آن است .
ارزش هر متر مربع انبار تجاری واقع در طبقه اول ۱۵ تا ۲۰ درصد متر مربع واقع در همکف آن است 

مرغوبیت واحد تجاری و تاثیر آن بر سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

سه موضوع مرغوبیت محل کسب یا پیشه و یا تجارت شرایط و کیفیات محل اجاره و شرائط آن نوع بنای مورد اجاره ، مربوط به محل مورد اجاره می باشد .

لذا این ۳ بند عوامل موثر در ارزش سرقفلی منظور می شوند و سه مورد ذکر شده دیگر در این قانون یعنی (۳) " طول مدت اشتغال"، (۵) مخارجی که مستاجر در مورد اجاره برای تزئینات نموده است و بخصوص (۶) نوع کسب و پیشه یا تجارت ". و این ۳ بند عوامل موثر در ارزش حق کسب یا پیشه "منظور می شوند ، از مطالب فوق سه نتیجه گرفته می شود :

الف . ماهیت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت نسبت به یکدیگر متفاوت میباشد .
ب . سرقفلی" کلا و تنها مربوط به امکاناتی است که موقعیت محل از لحاظ انجام کسب یا پیشه یا تجارت را فراهم مینماید. مانند نوع و امکانات بنا و محل کسب ، تعداد مراجعه کنندگان به محل و بخصوص تعداد افراد پیاده ای که از مقابل محل کسب عبور می نمایند.
ج. حق کس یا پیشه در طول فعالیت مستاجر ایجاد و افزایش می یابد.

در سال ۱۳۵۶ مجددا قانون مالک و مستاجر جدیدی به تصویب رسید. طبق ماده ۳۲ این قانون از تاریخ اجرای این قانون قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون است لغو می شود.
فصل پنجم قانون ۱۳۵۶ به حق کسب یا پیشه یا تجارت اختصاص دارد تبدیل حرف " و " از قانون ۱۳۳۹ به " یا " در سر فصل پنجم قانون ۱۳۵۶ نموده که مبین آن است که قانون گذار این بار کسب را از پیشه جدا و تفکیک کرده است.
طبق ماده ۱۸ این قانون میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیونهای مربوط به مجلسین خواهد رسید تعیین میگردد. متاسفانه این آئین نامه هرگز تدوین و ابلاغ نشد.
نکته مهم طبق ماده ۱۹ تبصره ۲ آن در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

فرمول محاسبه سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

آیامحاسبه سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت با استفاده از روابط ارزیابی ممکن است؟
سوالی که مکرر توسط مالکین مطرح میشود این است که آیا فرمولی وجود دارد که با استفاده از آن و مبنا قرار دادن ارزش یک ملک مسکونی یا تجاری معادل در منطقه بتوان ارزش مالکیت یا سرقفلی و یا نسبت سرقفلی به حق کسب و پیشه را محاسبه کرد.

با توضیحات بالا تقریبا ماهیت این دو واژه مشخص شد ولی بدلیل عدم ارتباط این دو موضوع با یکدیگر و تفاوت ماهوی محاسبه آنها طبیعتا امکان محاسبه از طریق رابطه یا فرمولیزه کردن این محاسبات ممکن نیست. واقعیت این است که در شرایط مشابه نیز وقتی دو ملک تجاری مشابه هم از تمامی لحاظ مانند موقعیت و بر و قدمت و نوع فعالیت ، فقط با اندکی تغییر در ابعاد انتهای یکی از این دو ملک تجاری ، ارزش سرقفلی دو ملک متفاوت خواهد بود تا چه رسد به تنظیم فرمولی برای همسان سازی محاسبات در یک شهر ، که این امر ممکن نیست به ویژه اینکه قیمتهای بسیار بالای سرقفلی املاک تجاری در برخی نقاط بورس تجاری در شهرها بحدی تعیین ارزش را نیاز به دقت و دیدن تمامی ابعاد نموده است که تقریبا میتوان گفت حتی یک ملک را نیز نمیتوان تابع روابط قرار داد . تنها توصیه من در این امور استفاده از کارشناسان مجرب است چون فقط عدم محاسبه صحیح حتی در حد عرض یک قرنیز نیز میتواند عامل محاسبه ناصحیح یک ارزیابی واحد تجاری باشد 

مصادیق تعدی و تفریط در سرقفلی‌ها

بیشترین پرونده ها و اختلافاتی که در حوزه سرقفلی ها اتفاق می‌افتد مربوط به اقداماتی است که اصطلاحا تعدی و تفریط می‌نامند. تعدی تجاوز به حقوقی است که نباید انجام شود و تفریط به منزله کوتاهی کردن از اعمالی است که برای حفظ مال باید انجام شود اما انجام نشده است. کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان وظیفه مشخص کردن و تعیین مصادیق تعدی و تفریط در سرقفلی‌ها به وسیله مستاجر یا صاحب سرقفلی را بر عهده دارد.
عدی کردن در حالتی اتفاق می‌افتد که مستاجر یا صاحب سرقفلی به وسیله بدون کسب اجازه از مالک اقدام به تغییرا اساسی در مغازه یا مکان سرقفلی کند. شرح و ارزیابی این تغییرات توسط کارشناس دادگستری ساختمان انجام می‌شود.
مستاجر در صورتی که بخواهد در مغازه تغییرات اساسی ایجاد کند حتما باید از صاحب ملک اجازه بگیرد و به او حقی را تحت عنوان حق مالکانه بپردازد. در صورتی که این کار بدون اجازه او صورت گیرد مصداق تجاوز به مال محسوب می‌گردد و مالک می‌تواند از مستاجر شکایت کند و دادگاه نیز بر اساس شواهد در موارد مختلف احکام مختلفی صادر می‌کند.
برای مثال در نظر بگیرید که مستاجری بدون کسب رضایت از مالک اقدام به تخریب و بزرگ‌تر کردن پنجره یک مغازه می‌کند. مالک از او شکایت می‌کند. کارشناس رسمی ساختمان برای تحقیق و بازدید از مغازه شرح آنچه گذشته است را به دادگاه گزارش می‌دهد. تعیین قانونی مصادیق تعدی و تفریط بر عهده دادگاه است اما در صورتی که کارشناس تایید کند معمولا دادگاه هم نظر ایشان را می‌پذیرد. مالک در صورت تغییر اساسی در ملکش می‌تواند درخواست تخلیه نیز داشته باشد.
بنابراین تغییراتی مصداق تعدی هستند که اولا به ملک آسیب رسانده باشد و یا آن را تغییر داده باشد و ثانیا بدون کسب اجازه از مالک صورت گرفته باشد. پس در خصوص تزئینات و تغییرا جزئی با رعایت احتیاط می توان گفت تعدی صورت نگرفته و حق مالکانه به مالک تعلق نمی‌گیرد.
تفریط در سرقفلی ها به معنای کوتاهی کردن در نگهداری از ملک است. در صورتی که به دلیل بی توجهی و یا هر دلیل دیگری که مستاجر می‌توانسته مانع آن شود اما نشده، آسیبی به ملک وارد شود، کارشناس ساختمان آن را مصداق بارز تفریط در نظر می‌گیرد. برای مثال در نظر بگیرید که به دلیل خراب بودن شیر آب یک محل و نشت آن خسارتی به ملک وارد شوده باشد و یا به دلیل سوراخ شدن سقف باران بخشی از سقف را تخریب کرده است، این موراد از مصادیق تفریط هستند و حق شکایت را برای مالک ایجاد می‌کند. مستاجر باید مغازه را به همان شکلی تحویل گرفته است به مالک تحویل دهد. در غیر این صورت یا در آن تعدی کرده و یا در نگهداری از آن تفریط.
بنابراین به مستاجران و صاحبان سرقفلی توصیه می‌کنیم که حتما با موراد تعدی و تفریط به طور دقیق آشنا باشند. چون در صورت بروز خطا ممکن است دادگاه حکم به تخلیه مستاجر دهد و ضرر هنگفتی به مستاجر وارد شود.
یکی از مورادی که در اینجا شایسته طرح کردن است. موضوع تغییر شغل است. تغییر شغل نیز باید با اجازه مالک صورت بگیرد و معمولا شامل حق مالکانه هم می‌شود مگر آن که شغل جدید شبیه شغل سابق باشد. تغییر شغل را از آن جهت در این مقاله بررسی می‌کنیم که در بسیاری از اختلافات مالک مدعی است اولا تغییر شغل بدون اجازه او بوده است و ثانیا باعث تعدی به ملک شده است. مثلا مغازه کفاشی به فروشگاه لوازم الکترونیکی تبدیل شده است و تغییراتی در مغازه رخ داده است. در این صورت مستاجر دو خطا مرتکب شده است و مالک می‌تواند درخواست تخلیه داشته باشد.

قوانین تغییر شغل هم همانطور که گفته شد مستلزم پرداخت حق مالکانه است مگر این که شغل شبیه شغل قبل باشد. بنابراین توصیه می‌کنیم در صورتی که قصد دارید نوع کسب خود را در سرقفلی تغییر دهید حتما با کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان مشورت کنید. چون ممکن است شما شغل جدیدی را انتخاب کنید و معتقد باشید شبیه شغل قبلی است اما دادگاه چنین نظری نداشته باشد و نکته آخر اینکه تغییر شکل ها ممکن است با تغییراتی در مغازه همراه باشد بنابراین بهتر است رضایت مالک را کسب کرده و از مشورت غافل نشوید.

حق مالکانه در نقل و انتقال سرقفلی‌ها

حق مالکانه وجهی است که که مالک در انتقال سرقفلی به شخص ثالث دریافت می‌کند. این وجه در جهت گرفتن رضایت انتقال از مالک توسط صاحب سرقفلی پرداخت می‌شود. در صورتی که افراد با قوانین و روند های این انتقال آشنا باشند، دردسر ها و مشکلات حقوقی فرآیند معامله به صفر می‌رسد به همین دلیل نظر کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان را در این خصوص بررسی می‌کنیم.
البته ذکر این نکته خالی از فایده نیست که بگوییم حق مالکانه در موراد دیگری نیز به مالک تعلق می‌گیرد مثل تغییر شغل مستاجر و تعمیرات که این مسئله را به دلایلی در مقاله مصادیق تعدی و تفریط بررسی کرده ایم.
حق مالکانه به دلیل متغیر بودن آن بر طبق قانون مشخص تعیین نمی‌شود و معمولا عرف تعیین کننده آن است. در عرف معمولا بین شش تا بیست درصد را به عنوان حق مالکانه در نظر می‌گیرند اما میانگین آن معمولا ده درصد است.
حق مالکانه بسته به زمان، مکان و شهر ها متغیر هستند و تعیین دقیق آن تابعی از توافق و رضایت مالک و مستاجر است. مثلا در صورتی که مستاجر بتواند با مالک توافق کند و مزایای انتقال را برای او شرح دهد، می‌تواند درصد پایینی حق مالکانه به وی بپردازد. در غیر این صورت باید حداکثر عرف را برای راضی کردن مالک به او بدهد.
کارشناس رسمی ساختمان معتقد است از آنجا که ملکیت به خودی خود برای مالک سودی ندارد معمولا مالکان حاضرند با درصد های معقول هم رضایت انتقال را صادر کنند. برای مثال فرض کنید قیمت سرقفلی یک مغازه ده میلیارد تومان است، مالک می تواند با دریافت حداقل عرف که همان شش درصد باشد ششصد میلیون بابت انتقال دریافت کند. بنابراین عاقلانه است که او شرایط انتقال را فراهم کند.
دعاوی که کارشناس دادگستری ساختمان با آن رو به رو است مربوط به عدم توافق مستاجر و مالک هستند که دادگاه هم معمولا عرف مذکور را برای حل دعاوی در نظر می‌گیرد. بنابراین مسئله نقل و انتقال و حق مالکانه مربوط به آن، نسبت به سایر مسائل این حوزه چندان اختلاف برانگیز نیست.
یک مسئله دیگر نیز در این موضوعات ممکن است اختلاف برانگیز باشد و آن نقل و انتقال بدون کسب اجازه از مالک و یا جعل رضایت مالک است. بزرگ ترین مشکلی که برای صاحب سرقفلی ممکن است به وجود بیاید همین مسئله است که در صورت اتفاق افتادن جرایم متعددی رخ داده است و عواقب مالی و معنوی سنگینی برای مستاجر به همراه خواهد داشت. بنابراین توصیه می‌کنیم به هیچ وجه بدون اطلاع از قوانین و یا به صورت عمد این مسئله اتفاق نیافتد.
در صورت بروز مشکل و یا سوالاتی که در این زمینه ممکن است ایجاد شود می توانید با کارشناس ساختمان که متخصص این حوزه است مشورت کنید. اما همانطور که گفتیم در صورت تعامل با مالک و رعایت قوانین نقل و انتقال مشکل چندانی برای اخذ رضایت ایشان نخواهید داشت.

نحوه انتقال سرقفلی

• انتقال اختیاری: در صورتی که مالک حق سرقفلی را بدون هیچ اجباری به شخص دیگری انتقال دهد. معمولا بسیاری از مالکان برای حفظ مالکیت خود اقدام به فروش سرقفلی می‌کنند. انتقال اختیاری یکی از بهترین روش‌ها و ساده‌ترین روش انتقال سرقفلی است.

• انتقال قهری سرقفلی: در صورتی که مالک فوت کرده و حق سرقفلی به فرزندان و همسر او انتقال یابد. معمولا این نوع انتقال به دلیل فوت و قوانین وراثت روند طولانی‌تر و احتمالا پیچیده‌تری هم دارد.

• انتقال قضایی: در صورتی که از طرف مراجع قضایی، ملک به دلیل بدهکاری و هر امر دیگری انتقال یابد. این مورد نیاز به ارزیابی کارشناس جهت تعیین میزان ارزش سرقفلی دارد.

• انتقال سر قفلی با سند عادی: در صورتی که اسناد عادی با حق انتقال سرقفلی توسط مالک به شخص دیگری منتقل شود. اما با توجه به لزوم دریافت سند رسمی باید با کمک کارشناسان امور ثبتی اقدام به دریافت سند قطعی نمود.

• انتقال سرقفلی با سند رسمی : در صورتی که اسناد رسمی با حق انتقال سرقفلی به شخص دیگری انتقال یابد.

اگر مستاجر حق انتقال سرقفلی را نداشته ( که در بسیاری از موارد هم ندارد) و بخواهد آن را بفروشد؛ باید مالک رضایت کامل داشته باشد. در غیر این صورت، مالک باید در مقابل تخلیه ملک، مبلغی به عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت کند. در صورتی که مستاجر حق سرقفلی را خریداری کرده ولی مالک حاضر به انتقال آن نباشد، مستاجر می تواند طرح دعوا کرده و با اجازه دادگاه، ملک را اجاره بدهد. برای انجام این کار بهتر است به کارشناس متخصص در این زمینه مراجعه کند تا تمام کارها به صورت قانونی و در مدت زمان کوتاهی انجام شود. اگر مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را کرایه دهد، مرتکب خلاف شده و مالک می تواند از او شکایت کند و از دادگاه حکم تخلیه ملک را بگیرد.

انتقال سرقفلی بدون داشتن حق انتقال به غیر

مالک در صورت داشتن حق انتقال، می تواند سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کند، در غیر این صورت انتقال قانونی سرقفلی امکان پذیر نیست. اگر مالک بدون داشتن حق انتقال، سرقفلی را به فرد دیگری منتقل کند، تخلف محسوب شده و فرد مستاجر می تواند به کارشناسان دارای صلاحیت در زمینه مراجعه نماید. کارشناس، ارزش حق سرقفلی در املاک یا مغازه های مشابه و ارزش واقعی ملک را بررسی کرده و در دادگاه با ارایه مدارک و شواهد، حق سرقفلی را از مالک می گیرد.

اگر مغازه داری حق سرقفلی را خریداری کرده باشد و مالک بدون پرداخت مبلغی، حکم تخلیه ملک را بگیرد، این کار تخلف محسوب می شود و مغازه دار یا مالک سرقفلی می تواند با مراجعه به متخصصان در این زمینه طرح دعوا نماید.

اگر صاحب سر قفلی فوت کند، حق سرقفلی به فرزندان و همسر او انتقال می یابد. هم چنین وراث می توانند سرقفلی را بین خودشان تقسیم کنند. در این گونه موارد، وراث با مراجعه به کارشناسان می تواند برای انتقال حق سر قفلی اقدام نمایند. 

انتقال قطعی ملک با سرقفلی

با توجه به مشکلات احتمالی واگذاری و خرید سرقفلی از یک سو و همچنین مزایایی که خرید قطعی ملک دارد بسیاری از افراد در ترجیح می‌دهند که اقدام به انتقال قطعی ملک با سرقفلی نمایند. از این رو در بسیاری از معاملات ملکی این نوع انتقال صورت می‌گیرد که شرایط و ضوابط خاصی هم دارد.

اگر مالک یک باب مغاره یا واحد تجاری بخواهد به طور قطعی ملک خود را به شخص دیگری انتقال دهد، علاوه بر مالکیت بقیه امتیازها از جمله سر قفلی هم واگذار می گردد. در این صورت همراه سرقفلی، موارد دیگر هم انتقال می یابد که در ادامه به آن می پردازیم.

• یکی از موارد مهم یک تجارت موفق، مشتریان می باشد. در واقع این مشتریان هستند که به کسب و کار اعتبار می بخشند. اگر مالک محل تجاری دارای مشتریان زیادی باشد، صد درصد بر ارزش سر قفلی افزوده می شود. در زمان انتقال قطعی ملک، مشتریان هم همراه سرقفلی منتقل می گردد.
• در انتقال قطعی ملک، همراه سرقفلی، اسم تجاری هم منتقل می شود. در واقع نام تجاری در جذب مشتری بسیار تاثیرگذار است. نام تجاری معمولا اسم و یا نام خانوادگی تاجر می باشد و در صورتی که انتقال یابد، باید از کلمه سابق بعد از نام تاجر قبلی استفاده نمود.
• مشخصه هر واحد تجاری یا مغاره، تابلویی است که معمولا در بالای سر مغازه نصب می شود. تابلو می تواند اسم تاجر یا کلمه زیبایی باشد که باعث جلب توجه مشتری گردد. در انتقال قطعی ملک با سرقفلی، تابلو مغازه هم واگذار می شود. البته گاهی نمی توان از آن تابلو استفاده کرد؛ زیرا مالک جدید قصد راه اندازی تجارت دیگری در مغازه دارد.
• از دیگر مواردی که همراه سرقفلی واگذار می گردد، علامت کارخانه می باشد. این علایم از قبیل تصویر، رقم و غیره برای مشخص کردن محصولات صنعتی، تجاری و کشاورزی به کار می روند. داشتن این علامت بر ارزش سرقفلی اضافه می شود.
• در انتقال قطعی ملک با سرقفلی، پروانه کسب هم منتقل می شود. پروانه کسب در واقع اجازه کتبی برای فعالیت قانونی مغازه یا واحد تجاری است و توسط مراجع ذیربط صادر می گردد. معمولا پروانه کسب همراه سرقفلی واگذار می گردد مگر اینکه به شخص خاصی تعلق داشته باشد. در این صورت تحت شرایط خاصی منتقل می شود.

تعیین ارزش سرقفلی در انتقال قطعی ملک بسیار اهمیت دارد. چرا که ارزش سرقفلی بخش قابل توجهی از ارزش کل ملک را شامل می‌شود از این رو با توجه به عوامل چندی که می‌توان مهم‌ترین آن را موقعیت ملک و همچنین تعداد عابران پیاده دانست اقدام به تعیین ارزش سرقفلی نمود.

توجه داشته باشید برای تعیین ارزش سرقفلی برای واگذاری قطعی ملک، باید تمام موارد بالا لحاظ شود. بنابراین بهتر است به کارشناس خبره در این زمینه مراجعه شود. هم چنین بیشتر اختلافات در انتقال قطعی ملک با سرقفلی درباره ملزوماتی است که باید همراه سرقفلی واگذار می گرد؛ پیشنهاد می شود برای انجام این امور از کارشناسان رسمی دادگستری کمک بگیرید.