روشهای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت
در ابتدا ضرورت دارد به این نکته اشاره شود که هیچ یک از امور محاسباتی کارشناسی در موضوعات متعدد ارزیابی قابلیت فرمولیزه شده ندارد و تعدد روشهای پیشنهادی در این مطلب نیز دال بر آن است و این موارد فقط جهت بهره برداری مطالعاتی درج شده و قابلیت استفاده در گزارشات یا محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه صحیح نیست.
توضیح مهم :
تاکنون روشهای متعددی برای تعیین حق کسب و پیشه در کشور توسط کارشناسان ابداع و پیشنهاد شده که متاسفانه بدلیل پیچیدگی و غامض بودن حق کسب و پیشه، تاکنون هیچکدام از روش های ابداعی و پیشنهادی فراگیر و جامع نبوده اند علی ایحال ۶ روش به شرح ذیل تقدیم می گردد
شرط در روش اول ملک تجاری با کاربری مجاز از شهرداری یا از موقوفه مجوز داشته و یا از دادگاه مجوز اخذ شده باشد و سرقفلی خریداری نشود
حق کسب یا پیشه یا تجارت روش تقریبی - 30
تعداد سال اشتغال در مغازه
ارزش سرقفلی
قیمت یک متر سرقفلی * مساحت مغازه - ارزش سرقفلی این روش جامع نبوده اما اکثرا صادق است.
-۲ روش دوم نظر پیشنهادی بعضی از کارشناسان پیشکسوت برخی برای هر سال فعالیت کسبی ۱/۵ درصد و سالهای غیر فعال نصف یا دو سوم (۰/۷۵) انرا لحاظ میکنند
روش سوم حق کسب با پیشه یا تجارت
مدت اجاره به ماه + 0/5 - ( ضریب تور می افزایش اجاره اجاره اولیه مغازه - اجاره فعلی مغازه) =
ضریب تورمی اجاره شاخص فعلی شاخص زمان اولیه اجاره با این ضریب اثر افزایشی اجاره ناشی از تورم خنثی میشود و تورم سالیانه در اجاره تاثیر ندارد
روش سوم : محاسبه ارزش سرقفلی
به عنوان نمونه سرقفلی واحد تجاری به ابعاد چهار متر پنجاه سانتی متر بر هشت متر عمق مورد سؤال است در حالی که سرقفلی واحدهای تجاری در بازار با موفقیت یکسان یا همسنگ به ابعاد سه متر بر و پنج متر عمق ششصد میلیون ریال میباشد.
۹۵۶ میلیون ریال سرقفلی واحد تجاری مورد نظر است.
- مساحت واحد تجاری مورد نظر (مفید)
- مساحت واحد تجاری موجود در بازار (مفید)
BR - بر دهانه واحد تجاری مورد نظر (برداخل)
OMG - عمق واحد تجاری مورد نظر عمق داخلی
OMG - عمق واحد تجاری موجود در بازار عمق داخلی
S - سر قفلی واحد تجاری مورد نظر
S - سرقفلی واحد تجاری موجود در بازار
- ضریب اثر بر واحد تجاری عدد پیشنهادی حدود ۰/۷۵ - ۰/۹۰
2 - ضریب اثر عمق واحد تجاری عدد پیشنهادی حدود ۰/۴۰۰/۲۵
BR - بر(دهانه) واحد تجاری موجود در بازار برداخلی)
روش (۵) برای محاسبه میزان حق کسب و پیشه و تجارت
سود سالانه سرمایه - سود خالص سالانه ( ضریب شغلی 2 زمان حق کسب و پیشه H
تعریف هر یک از اجزاء فرمول فوق به شرح زیر میباشند :
سرمایه (5) - سرمایه در گردش سرمایه ثابت + سرقفلی به قیمت روز + ارزش مجوز کسب مورد نظر و غیره
سود خالص سالانه (P) - میزان سود خالص که از دفاتر واقعی یا اعلام شده به اداره دارائی یا تخمین توسط کارشناس بدست میاید.
ضریب شغلی (2) - این ضریب که بسته به نوع شغل و آسیب پذیری آن از لحاظ در آمد )
نسبت به نظر جامعه دارد و بین اره ) برای کسبهائی که مردم ارتباط روزانه با آن دارند الی ۰/۲ برای کسب هایی که مردم ارتباط روزانه با آن ندارند ) پیشنهاد میشود
زمان به سال ) = آمدت زمانی که موفقیت کسبی " فعلی در محل وجود داشته است . در نتیجه با استفاده از تعاریف فوق . " حق کسب و پیشه هر شغلی را میتوان از طریق فرمول زیر تخمین نمود
H = {P-Sx, 1x ZxT:
در بعضی از موارد مغازه ها بدون پرداخت مبلغی بعنوان " سرقفلی به اجاره واگذار میشوند که طبعا اجاره ماهانه آن زیادتر از اجاره های معمول است. لذا در این شرائط ، میتوان هزینه مورد نیاز برای انجام کسب را بجای سود سالانه سرمایه " ملاک برای محاسبه حق کسب پیشه در فرمول فوق قرار داد .
ضمنا در این روش پیشنهادی ، اجاره سالانه مغازه ای که بدون پرداخت سرقفلی به اجاره واگذار میشود معادل ۱۰ ارزش سرقفلی برای قسمتی از سود سالانه سرمایه در نظر گرفته شده است.
توجه : میزان درآمد شغل مورد نظر از سه راه می توان بدست آورد :
مطالعه دفاتر واقعی ) چون مستأجر میداند که درآمد واقعی در تعیین میزان حق کسب و پیشه او بصورت مثبتی مؤثر است. لذا دفاتر واقعی را ارائه خواهد نمود )
۲- بررسی میزان درآمد با مطالعه میزان فروش و تخمین درصدی بعنوان سود متعارف
۳ - دفاتر ارائه شده به اداره دارائی .
فرمول محاسبه حق کسب و پیشه سود خالص سالانه درصد سود سالانه سرمایه گذاری کل ( مدت موفقیت کسبی ضریب شغلی ضریب زمان کاهنده سابقه کسبی
حق کسب H = (pa.S) *T*Z*t
سود خالص سالانه p سود خالص از دفاتر واقع یا اعلام به دارایی یا تخمین کارشناس با لحاظ سرمایه ثابت و در گردش a درصد سود سالانه متعارف سرمایه گذاری حدود %۲۰ با توجه به شرایط روز تخمین میشود
سرمایه در گردش سرمایه ثابت سرقفلی به قیمت روز ارزش مجوز کسب مورد نظر و....
ضریب شغلی با شغل ارتباط دارد ۱/ کسب مستقیم روزانه با مردم و خیلی حساس درآمدی ۰/۱۵ متوسط ۰/۲ وابستگی کم با مردم ۰/۱ تا ۰/۲
شغل خدماتی
T زمان موفقیت کسبی تا ارزیابی
ضریب کاهنده که اثر گذشت زمان را در ایجاد حق کپت تعدیل میکند تا ۴ سال یک تا ۶ سال ۰/۹ تا ۸ سال
۰/۸ تا ۱۱ سال ۰/۷ تا ۱۴ سال ۰/۶ تا ۱۷ سال ۰/۵ تا ۲۰ سال ۰/۴۵ تا ۲۵ سال ۰/۴ بیش از ۲۵ سال ۰۳۶
ضریب 2 پیشنهادی برای مقادیر ضریب نوع شغل : - نوع شغل به رضایت مشتری از سرویس ارائه شده بستگی دارد
20.1-1 گروه شغل های خیلی حساس به رضایت مشتری ، نیاز به مراجعه تقریبا روزمره
2015-11 گروه شغل های با وابستگی متوسط به رضایت مشتری نیاز به مراجعه اتفاقی یا با امکان زیاد برای مراجعه به محل دیگر برای سرویس بهتر
20.2-111 گروه
شغل های با وابستگی کم به رضایت مشتری نیاز به مراجعه در زمان های خاص یا مراجعه به تعداد دفعات کم در تمام مدت زندگی مانند: شغل های خدماتی . مراجعه در زمان های خاص، با مراجعه به تعداد دفعات کم در تمام مدت زندگی، مانند:
محل های صرف غذا شامل رستورانها، پیتزا و ساندویچ فروشی آب میوه فروشی، قهوه خانه شیرینی فروشی و نانوایی موارد مشابه
فروشنده های مواد غذایی مانند خوار و بار فروشی سوپر مارکت ها ، میوه فروشی و موارد مشابه . لباس فروشی و کفاشی
فروشنده های لوازم و وسائل ساخته شده . فروشگاههای اتومبیل وسائل صوتی تصویری . مبلمان منزل ، ساعت و جواهر قالی ، لوازم خانگی یخچال فریزره اجاق گاز ) ، مصالح ساختمانی و شیرالات .
معاملات ملکی ، بیمه ، مهندسین مشاور، آژانس تاکسی رانی، پیمانکاران بیمارستان ها و درمانگاه ها، تعمیرگاه اتومبیل . تعمیرگاه وسائل فروشی و برقی و الکترونیکی . تعمیر ساعت
کتاب فروشی
مثال (۱) سرقفلی مغازه ایی به مساحت ۴۰ متر مربع معادل ۴۰ میلیون تومان استمیزان حق کسب و پیشه را تعیین نمایید.
سرمایه ثابت برای انجام کسب : /۵ میلیون تومان سرمایه در گردش برای انجام کسب : ۱۷ میلیون تومان
سود سالانه : ۱۰ میلیون تومان
مدت کسب با موفقیت فعلی : /۵ سال
فرض شود ضریب سرمایه گذاری ) سود متعارف : ۱۰ %
) توجه : مبلغ فوق میتواند برای اجاره محل بدون پرداخت سرقفلی هزینه شده باشد
فرض شود نوع کسب خدماتی است ضریب ۲ - ۲ ره محاسبه حق کسب و پیشه :
HP-Sx۰,۱x ZxT
۱,۰۰۰,۰۰۰ - (٤۰,۰۰۰,۰۰۰ ۵,۰۰۰,۰۰۰ ۱,۰۰۰,۰۰۰ ۰/۱۰/۲٠٥
H= )۱,۰۰۰ )٤٦,٠٠٠,٠٠٠ ( ×۰/۱×۱۵,۴۰۰,۰۰۰ / تومان
روش (۶)
که درآن
S=T*U*F*G*H*K*M
مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت
زمان کل دوره استیجار به ازای هر سال ۱.۵ و حداکثر ۶۰
تاثیر زمان بسته بودن در پنج سال آخر
نوع کسب
تعداد سالهایی که مغازه بازیا بسته بوده
G رونق کسبی
تاثیر شهرت کسبی
: ضریب نوع کابری ) تجاری یا اداری
مبلغ کل سرقفلی
یک سال آخر ۰٫۹ = U
دو سال آخر ۰,۸۵ = (۱۰) ۰٫۱ ۱۰ = U سه سال آخر ۰٫۸۲ = ( + + ۱ ) ۱۰۰٫۱ = U چهار سال آخر ۰٫۷۹ = ++ U=۱-۰۱ (۱++ U=۱-۰۱۳
اگر مغازه در ۵ سال آخر در دوره ی باز باشد تاثیر منفی آن سال حذف میشود یعنی مثال اگر مغازه در چهار سال آخر ۳ سال بسته و سال آخر باز و فعال باشد. این ضریب بر اساس 1/3 + 1/4 * 1/2 U =-,^9 محاسبه می شود یعنی
کسب های با مشتریان عام و روزمره و با تاثیر کم نام در مقدار کسب میوه فروشی تعمیرات ،خیاطی بقالی گوشت فروشی ،کفاشی لوازم تحریر قفل و کلید سازی مصالح فروشی داروخانه مصالح فروشی نانوایی تعمیر کار برقی یا تاسیساتی معادل معاملات املاک
کسب های با مشتری خاص و فعالیت خاص و با تأثیر نام کاسب در کسب آزمایشگاهها فروشندگان لباس های خاص کتاب فروشی رستورانهای بزرگ درمانگاههای کوچک و نظایر آن کسب های با مشتری خاص و فعالیت خاص که عمدتاً با تغییر محل مشتریها برای ادامه ارتباط باید به محل جدید مراجعه کنند آزمایشگاههای تخصصی بانکها فعالیت تجارت در واحد اداری فعالیت های مرتبط مستقیم با تجارت در واحد اداری نظیر دفاتر فروش عمده بیمه معاملات املاک حمام ها
حیاط های باز پارکینگ ها و گاراژها
شرکتهای پیمانکاری مهندس مشاور پزشک دفاتر وکالت و کارشناسی
ملکی که رونق آن در حد معقول و متعارف با نوع آن فعالیت است.
ملکی که بسیار پر رونق است.
ملکی که رونق آن به نسبت نوع فعالیت پایین است.
ملکی که عملا رونق قابل توجهی ندارد.
G
انتخاب این ضریب در نهایت با بررسی و تحقیق میدانی و تشخیص کارشناس خواهد بود.
تاثیر شهرت فردی (H)
این امر با تحقیق از محل و اثر بر شهرت مستاجر است.
گاهی که خدمات خود را به نحو مطلوب ارائه میکند هم در محل شناخته میشود و هم با توجه به جذب مراجعین بیشتر بهتر در اذهان میماند و بیشتر مورد توجه است.
این ضریب بسته به تشخیص کارشناس ما بین ۱ تا ۵/۱ میباشد.
تبصره برای بانکها با توجه به اینکه یک شعبه تابع کل فعالیت بانک متبوع است حاصلضرب ضرایب معادل یک در نظر گفته شود حتی اگر آن شعبه تعطیل باشد.
ضریب نوع کاربری ( N )
برای املاک تجاری
برای املاک با پایان کار اداری ولی با استفاده تجاری یا کسبی
N = 1
N = ٠/٢٥
قیمت سرقفلی یا کل واحد حسب مورد ( M )
برای املاک تجاری سرقفلی ،محل و برای املاک اداری قیمت کل واحد و برای پارکینگها و نظایر آن کل ارزش آنها است.
که تأثیر موقعیت ملک کیفیت ملک و موارد مستتر در ذات ملک اعم از ساخت دکور و ..... ........ را در بر می گیرد.
مثال ۱ یک مغازه میوه فروشی که دارای قرارداد سال ۱۳۶۵ است و از زمان قرارداد به مدت ۱۵ سال فعال بوده و سپس تعطیل و مجدداً در ۳ سال آخر باز شده و در زمان بازدید از رونق کاسبی نسبتا مطلوبی برخوردار است و تحقیق محلی نشان از حسن شهرت دارد. در این محل سرقفلی مغازه های مشابه مغازه مذکور ۳۰ میلیارد ریال توسط کارشناس برآورد می شود.
در این صورت مثال ۲ یک مغازه تعمیرات خیاطی قرارداد ۴۰ ساله دارد در تمامی پنج سال اخیر دایر بوده و بسیار پر رونق و دارای مشتری زیاد و شهرت کسب ای بسیار خوب است سرقفلی ملک مشابه ۲۰ میلیارد ریال می باشد.
مثال ۳ : همین مغازه فوق سرقفلی را خریداری کرده است حق کسب و پیشه در سرقفلی مستتر و مبلغ متعلقه ... ۲۰،۰۰۰,۰۰۰ ریال است.
نکات کاربردی و پیشنهادی در باب سرقفلی و اجاره
۱ حق کسب یا پیشه ناشی از فعالیت مستأجر در عین مستاجره می باشد که اکثراً معادل ۳۰ تا ۵۰٪ ارزش است.
در محاسبات هزینه سرقفلی برای املاک اوقافی باید توجه داشت حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد مبلغ را اوقاف مطالبه می نماید و باید با دقت ویژه ای این املاک را مورد ارزیابی قرار داد مالک برای انتقال سرقفلی حدود ۱۰ به عنوان حق مالکانه عموما مطالبه می نماید و در صورتی که مالک مبلغ زیادی مطالبه نماید فروشنده به دادگاه مراجعه می نماید و میتواند تقاضای تجویز انتقال منافع را از دادگاه نماید که دادگاه بر اساس نظر کارشناسی برای یک نوبت طی زمانی حداکثر ۶ ماه به شخص دیگر منتقل می نماید.
۴- در صورتی که مستأجر بدون اجازه مالک ملک را به شخص دیگری واگذار نماید دادگاه ۵۰% حق کسب و پیشه مستاجر را کسر می کند.
هرگاه مستأجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نمود و بدون پرداخت هرگونه وجهی بابت حق کسب یا پیشه و حق سرقفلی و سایر حقوق باید تخلیه نماید هر چند که اعلام تعدی و تفریط در حوزه وظایف کارشناسی نیست بالکن ها با ارتفاع کل طبقه حداقل ۲/۴۰ متر بالکن ۵۰٪ محاسبه و در صورت وجود بالکن دو طبقه ۲۵ تا ۳۵ محاسبه میشود در صورتی که دسترسی برای مشتری وجود داشته باشد در غیر این صورت موضوع فرق می کند.
- مغازه های با عمق زیاد تا ۵ متر اول اصلی مغازه محسوب میشود و مابقی پشت جبهه محسوب می شود.
محدوده قیمت برای کاربری پارک عمومی ۲۵ تا ۳۰ درصد مسکونی ۱۰۰ درصد و فضای سبز ۳۸ تا ۵۰ درصد و باغ ۵۵ تا ۷۵ درصد پیشنهاد می گردد.
انبار تجاری حدود ۱۵ تا ۳۰ درصد در صورت دسترسی آسان و ورودی مناسب قابل ارزیابی است. البته در گزارش ارزیابی به صورت سر جمع مغازه و انبار گزارش شود و لزومی به ارائه قیمت به تفکیک نیست مگر اینکه رسما خواسته شده باشد.
۱۰ حق مالکانه را ما در کارشناسی اعمال نمی کنیم اگر دادگاه سوال کرد اعلام میکنیم در قانون پیش بینی نشده است هر چند که در عرف وجود دارد که فی مابین مالک و مستأجر مبادله می شود.
۱۱ ارزش گرما به حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد مسکونی کلنگی میباشد البته در موارد این چنینی از اتحادیه مربوطه استعلام شود.
۱۲- در صورت تغییر متراژ توسط مستاجر در عین مستاجره و به عنوان مثال افزایش سطح تجاری از طریق الحاق انباری به فضای تجاری صرفا اجاره نامه ملاک عمل می باشد.
۱۳ اگر ملکی قبل از سال ۵۲ به شکل تجاری استفاده می شده است و مجوز تجاری نداشته است طی فرآیندی شهرداری تجاری وی را تثبیت شده منظور می کند.
۱۴ بانک تجاری میباشد و حق کسب یا پیشه به آن تعلق می گیرد.
۱۵ سرقفلی برای وثیقه قابل ارزیابی نمی باشد ولی میتوان با حکم رسمی دادگاه ارزیابی شود.
۱۶ به دکه روزنامه فروشی سرقفلی تعلق می گیرد.
۱۷ مغازه هایی که به صورت گاراژ استفاده میشوند فضای محوطه و بیرون مغازه که به عنوان پارکینگ استفاده می شوند ارزش و قیمت آن با حداقل درصد حدود ۱۰ درصد در محاسبات لحاظ شوند.
-۱۸ دفاتر وکلا و مطب پزشکان حق سرقفلی تعلق نمی گیرد مگر اینکه با سرقفلی خریداری شده باشند.
۱۹ نحوه محاسبه قدر السهم به دو شکل است
الف- اگر از دادگاه ارجاع شده باشد سطح فضاهای اختصاصی ) مسکونی ، انباری و پارکینگ درج می شوند. همه آپارتمانها بدون دخالت ضریب وزنی محاسبه میشوند و نهایتا به نسبت مساحتهای قدر السهم محاسبه می شود.
ب اگر متقاضی خصوصی و شخصی باشد بر اساس ارزش ریالی اختصاصی واحد آپارتمان مسکونی هر طبقه با منضمات آن پارکینگ و انباری تعیین و نسبت ریالی آن قدر السهم ملک متقاضی می گردد.
ادامه نکات کاربردی
1- عمق پشت جبهه در واحدهای تجاری ۲۰ متر لحاظ میشود .
۲- اجاره مغازه های تجاری به صورت سالیانه بدون پرداخت سرقفلی ۴ الی ۶ درصد ارزش سرقفلی آن لحاظ
می شود
ارزش ملکیت مغازه ایی که به مستاجر با حق سرقفلی واگذار شده معادل ۸۰ درصد قیمت آپارتمان مشابه پشت جبهه لحاظ میشود
ارزش بالکن مغازه با ارتفاع بیش از ۱/۸ متر و غیر سرگیر و با پله دسترسی مناسب حدود ۵۰ درصد ارزش هر متر مربع مغازه واقع در همکف لحاظ میشود . ارزش بالکن مغازه با ارتفاع کمتر از ۱/۸ متر و غیر سرگیر و با پله کوچک و با پله دسترسی مناسب ۱/۳ الی ۱/۴ درصد ارزش هر متر مربع مغازه واقع در همکف لحاظ میشود .
در هنگام انتقال سرقفلی از مستاجر قبلی به مستاجر جدید ۸ الی ۱۵ درصد ) به طور متوسط ۱۰ درصد )
سرقفلی به عنوان حق مالکانه به مالک پرداخت میشود تا موافقت و رضایت او کسب شود.
در هنگام تغییر شغل توسط مستاجر حدود ۱ تا ۲ درصد حق مالکانه به مالک جهت کسب موافقت و رضایت وی پرداخت می شود.
ارزش هر متر مربع زیرزمین ) با نورگیری یا بدون نورگیری) با دسترسی مناسب از داخل واحد تجاری حدود ۲۵ الی ۳۰ درصد هر متر مربع واقع در همکف آ است .
ارزش هر متر مربع انبار تجاری واقع در طبقه همکف ۲۰ تا ۳۵ درصد متر مربع واقع در همکف آن است .
-۱۰ ارزش هر متر مربع انبار تجاری واقع در طبقه اول ۱۵ تا ۲۰ درصد متر مربع واقع در همکف آن است
منابع :
بررسی تحلیلی قیمت عرصه و اعیانی املاک زمین و ساختمان مسکونی و غیر مسکونی
قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری در رویه قضایی و آئین نامه اجرایی آن
ترمینولوژی حقوق
مقاله تعریف قیمت روز از منظر کارشناسی رسمی
فایل آموزشی داوری مقدماتی و پیشرفته حقوقی
کلیه نشریات فایل ها و مقالات در دسترس کارشناسی و کارشناس رسمی فیزیکی یا اینترنتی
قانون مدنی ۱۳۳۵ قانون اساسی جمهوری اسلامی قانون ثبت ۱۳۱۰
آئین دادرسی مدنی آئین دادرسی کیفری - آئین نامه بتن آبا
قانون شهرداریها قانون تملک آپارتمان قانون نظام مهندسی ساختمان مقررات ملی ساختمان
مقالات حقوقی ، فنی کاربردی و کارشناسی متعدد دیگر