تعریف سرقفلی
سرقفلی اولین بار در عرف پدیدار شد و وجود سرقفلی در عرف علت اصلی پیش‌بینی آن در قانون بوده است. در لغت نامه ها سرقفلی را پولی را که مستأجر ثانی به مستأجر اول یا مستأجر اول به مالک پرداخت می‌کند که داخل در کرایه نیست تعریف کرده و در جاهایی به عنوان حق اب و گل به جهت جمع‌آوری مشتری (که معنای حق کسب و پیشه است) نام برده‌اند. قبل از بحث در خصوص حقوق مکتسبه مستأجر می‌بایست مشخص گردد کدام قانون حاکم بر روابط استیجاری بین طرفین می‌باشد بلاشک یکی از اساسی‌ترین و حساس‌ترین موارد موثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه و سرقفلی ، تعیین و تشخیص قانون حاکم بر موضوع است. مفهوم حقوقی و اصطلاحی سرقفلی به دو بخش قبل و بعد از تصویب قانون موجر و مستأجر سال ۷۶ تقسیم می‌گردد قوانین و مقررات مرتبط با حق کسب و پیشه و سرقفلی به دو بخش قبل و بعد از انقلاب تقسیم می‌شوند قبل از انقلاب : ? قانون تعدیل مال‌الاجاره و مستغلات سال ۱۳۱۷ در این قانون هیچ‌گونه نامی از سرقفلی و حق کسب و پیشه بمیان نیامده و فقط در آیین‌نامه اجرایی آن آمده است در صورت عدم حضور موجر برای تمدید اجاره نماینده مدعی‌العموم در دفترخانه حاضر و نسبت به تمدید اجاره به مدت سه سال با شرایط قبل یا شرایط عرف بدون ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر منعقد می‌گردد در تعاریف قبل از تصویب قانون مذکور که برخی حقوقدانان بر این عقیده هستند که سرقفلی علاوه بر معنای واقعی خود مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت را هم شامل می‌شود و بسیاری آن را وجهی می‌دانند که مالک محل تجاری علاوه بر اجور از مستأجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد و در تعریف بعد از تصویب قانون مذکور علاوه بر تعریف اخیر سرقفلی را ارزش و مقبولیت تجاری قابل تقویمی که بعضی از محل‌های کسب علاوه بر منافع با توجه به موقعیت خود فی نفسه آن را دارا هستند و به وسیله مالک قانونی آن به تبع منافع مورد اجاره قابلیت معامله را دارد بیان می‌کند. در خصوص سرقفلی قبل از قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ دو مقوله حقوقی وجود دارد ۱. سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه ۲. سرقفلی واقعی (مبلغ دریافتی از مستأجر) حق کسب و پیشه و تجارت مالی تدریجی الحصول و ناشی از فعالیت و مشهوریت تاجر است و اغلب عقیده بر تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی دارند و آن را حقی می‌دانند که کاسب برای جمع‌آوری مشتری جهت تقدم در اجاره نسبت به محلی پیدا می‌کند حقوق مکتسبه مستأجر در قلمرو قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: در قانون سال ۵۶ با انقضاء تاریخ اجاره رابطه استیجاری از بین نمی‌رود و این رابطه تا حصول یکی از موارد تخلیه منصوص در قانون به علت ۱. تقصیر مستأجر و عدم تقصیر مستأجر ادامه دارد. شرایط تحقق حق کسب یا پیشه یا تجارت؛ ۱. شمول روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد. ۲. محل مورد اجاره به منظور امور تجاری واگذار شده باشد. (کاربری ملک تأثیری در شمول حق کسب و پیشه ندارد بلکه هدف از اجاره مهم است) مثلاً ملک با کاربری تجاری چنانچه برای سکونت اجاره داده شود حق کسب و پیشه ندارد ولی ملک مسکونی چنانچه برای تجارت اجاره داده شود به شرط داشتن سایر جهات مشمول، مستوجب دریافت این حق می‌گردد). ۳. استفاده تجاری از عین مستاجره. واگذاری به غیر و تغییر شغل بدون داشتن این حقوق و یا عدم پرداخت اجاره تخلف مستأجر و باعث سقوط و یا نقص حق کسب و پیشه می‌گردد. موارد پرداخت کامل حق کسب و پیشه : ۱. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید(اخذ پروانه شهرداری و اتمام مدت اجاره از شروط این بند است). ۲. تخلیه به منظور رفع نیاز شخصی (تشخیص احراز نیاز شخصی با دادگاه است). ۳. تخلیه به منظور سکونت . چنانچه ملک تجاری قابل سکونت بوده و به لحاظ نیاز موجر ، فرزندان ، پدر و مادر و یا همسر به محل سکنی می‌تواند درخواست تخلیه نماید. در صورتی که مستأجر حق انتقال حق کسب و پیشه به غیر را نداشته باشد ، در صورت انتقال مستأجر یا متصرف مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه است. موارد سقوط یا عدم پرداخت حق کسب و پیشه : ۱. تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط ۲. تخلیه به علت تغییر شغل ۳. تخلیه به لحاظ تخلف از شرط ۴. تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء تعدی : تجاوز به مال یا حق دیگری از حدود اذن یا عرف تفریط : ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم .
ادامه بررسی روابط موجر و مستأجر پس از اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶:
حقوق مکتسبه مستأجر در قلمرو قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ :
منشأ ایجاد حق سرقفلی مبلغ اولیه پرداختی مستأجر و شرط ضمن عقد اجاره است.
مستأجر در صورتی می‌تواند این حق را به افراد ثالث منتقل نماید که : ۱. خود مبلغش را تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد. ۲. مدت اجاره منقضی نشده باشد . ۳. حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد.
شروط ضمن عقدی که باعث ایجاد سرقفلی می‌شوند:
۱. عدم افزایش اجاره بهاء در مدت خاص از سوی موجر یا مالک.
۲. عدم تخلیه عین مستاجره در مدت خاص از سوی موجر یا مالک.
۳. واگذاری عین مستاجره به مستأجر متصرف به همان مبلغ اجاره در مدت خاص
بنا بر اصل انکه سرقفلی می‌گیرد (یا می‌خواهد بگیرد) مبلغ آن را تعیین می‌کند و پرداخت‌کننده یا باید پیشنهاد را بپذیرد و یا از معامله درگذرد.
ملک دارای مالک است
مالک در زمانی که ملک تجاری‌اش خالی است هم مالک عین است و هم مالک منافع و پس از واگذاری محل خالی به مستأجر در قبال دریافت سرقفلی و اجور مستأجر مالک منافع می‌شود
این مالک منافع جدید (در صورتی که اجازه انتقال به غیر از او ساقط نشده باشد) می‌تواند حق خود را برای مدتی که از مدت اجاره خودش تجاوز نکند به دیگری واگذار کند و از منتقل الیه وجهی به عنوان سرقفلی بگیرد.
وجود شروطی چون حق انتقال به غیر و حق تغییر شغل منشأ ایجاد حق سرقفلی نیست بلکه تنها در ارزیابی و قیمت‌گذاری سرقفلی تأثیر گذار خواهد بود.
مقنن در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بر خلاف قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ قطع رابطه استیجاری به محض انقضای مدت قرارداد و تخلیه عین مستاجره را جزء شروط عقد اجاره محترم شمرده است.
ایجاد حق سرقفلی ممکن است در اثر هر دو عامل پرداخت مبلغ اولیه و شروط ضمن عقد اجاره یا یکی از آن‌ها باشد.
جدای از ایجاد منشأ حق سرقفلی ، ارزیابی این حق برای مستأجر می‌بایست به قیمت عادله روز (روز تخلیه عین مستاجره نه روز ارجاع به کارشناس) محاسبه شود.
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت .
فسخ یا ابطال و یا انفساخ عقد اجاره نمی‌تواند از عوامل سقوط حق سرقفلی محسوب شود.
مثلاً تخلف از شرط عدم تغییر شغل ممکن است بسته به نوع قرارداد باعث از بین رفتن عقد اجاره شود ولی هیچ‌گونه آسیبی به سرقفلی وارد نمی‌کند.
نظریه کارشناسی باید صریح ، موجه و مستدل بوده و با اوضاع و احوال مسلم قضیه منطبق باشد .
تشخیص قانون حاکم بر روابط استیجاری(قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) توسط کارشناس در تعیین حقوق مکتسبه مستأجر موثر بوده و می‌بایست تعیین و ارزیابی ارزش‌های حق متعلقه بر آن اساس انجام پذیرد چون حقوق پدید آمده از دو قانون مذکور متفاوت هست و با توجه به قرار صادره دادگاه و در صورت ابهام یا مغایرت انجام استعلام از مقام قضایی صورت پذیرد.
بررسی عوامل و آیتم‌های موثر در ارزیابی حقوق مکتسبه و همچنین بررسی و دخالت عوامل و آیتم‌های افزاینده و یا کاهنده حقوق مذکور توسط کارشناس می‌بایست صورت پذیرد.
حد اعلای حق سرقفلی برای مستأجر در صورتی است که منشأ ایجاد آن پرداخت کامل مبلغ اولیه سرقفلی به مالک باشد .
و در صورتی که تمام شروط مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ در عقد به نفع مستأجر آورده شود باید ارزش همه شروط به اضافه پرداخت مبلغ سرقفلی به مالک را معادل ارزش سرقفلی واقعی دانست.
حقوق متعلق به محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ که حق سرقفلی برای آن پرداخت‌نشده حق مالکیت است که ۱۰۰ درصد آن متعلق به مالک هست ( ملک تجاری قبل از واگذاری توسط مالک).
عوامل افزاینده در ارزیابی حقوق مکتسبه مستأجر(حق کسب و پیشه و حق سرقفلی) شرط حق انتقال بغییر و شرط حق تغییر شغل در صورت مثبت بودن هست که چنانچه هر کدام از این دو شرط یا هر دو در قرارداد اجاره به نفع مستأجر درج شده باشد از عوامل افزاینده ارزش آن‌ها در ارزیابی هست.
حق تغییر در محل کسب مندرج در قرارداد نیز یک عامل افزاینده قیمت حقوق مکتسبه مستأجر می‌باشد.
