در مورد تعیین سن ساختمان‌ها مطالب مختلفی وجود دارد. بسیاری از کارشناسان با بررسی‌های خود پس از چند ساعت سن یک ساختمان را ارزیابی می‌کنند و یا قدمت آن را تشخیص می‌دهند. راه‌های مختلفی برای تعیین سن بنا وجود دارد اما در بسیاری از این موارد ارزیابی سن و عمر بنا که اساسا دو موضوع متفاوت جدای از هم است مورد توجه افراد قرار نمی‌گیرد و اشتباهاتی در تعیین عمر و سن بنا ایجاد می‌شود. عدم توجه به این نکته گاها زمینه اشتباهاتی را در گزارشات کارشناسی هم فراهم می‌آورد به طوری که احتمال دارد هزینه انجام کارشناسی و زمان آن را برای متقاضیان چند برابر کند.

در ادامه ابتدا راه‌های مختلف تعیین سن بنا را بررسی و مشکلات هر یک را عنوان می‌کنیم و سپس به نحوه تعیین عمر بنا می‌پردازیم و تفاوت سن و عمر بنا را شرح خواهیم داد و نهایتا در خصوص امکان‌های ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری ساختمان مطالبی را طرح خواهیم کرد.

 اهمیت تعیین سن ساختمان

اهمیت تعیین سن ساختمان در تسهیلاتی است که برای بسیاری از ساختمان‌ها در نظر گرفته می‌شود. افراد زیادی برای دریافت وام آپارتمان و منازل خود را به رهن می‌گذارند و یا عده‌ای اقدام به خرید و فروش بنا می‌کنند به همین دلیل مایل هستند تا ارزش بنا را بر اساس سن ساختمان تعیین کنند از این رو نیازمند ارزیابی سن ساختمان هستند. از طرف دیگر قوانینی در خصوص ساخت و ساز و سکونت در بسیاری از واحد‌های ساختمانی وجود دارد که شهرداری اقداماتی را در خصوص این منازل انجام می‌دهند به همین دلیل امکان ارزیابی سن بنا بسیار زیاد خواهد بود.

نکته دیگر در اهمیت ارزیابی سن بنا مربوط به املاکی است که به صورت اشتراکی استفاده می‌شوند. این املاک ممکن است یک آپارتمان و یا یک مغازه باشد و یا حتی یک پاساژ تجاری. افزایش سن این‌ها قاعدتا با کاهش مقاومت ساختمان همراه خواهد بود و احتمال بروز خطرات مالی و جانی را ایجاد می‌کند. به همین دلیل در مواردی ممکن است شهرداری‌ها حکم بازسازی و یا تخریب و نوسازی دهند که بر اساس تعیین سن بنا صورت می‌گیرد و یا حتی شریک یا شرکاء یک مجتمع مسکونی یا تجاری اجازه بازسازی و نوسازی را ندهند در این موارد معمولا اختلافاتی ایجاد می‌شود و از کارشناسان رسمی دادگستری نیز برای ارزیابی سن بنا استفاده می‌شود.

روش‌های مختلف تعیین سن بنا

به طور معمول می‌توان سه نوع سن ساختمان را از هم تفکیک نمو و به سه شیوه‌ در خصوص آن اظهار نظر کرد.

• سن واقعی ساختمان
• سن سندی بنا
• سن بهره‌برداری

منظور از سن واقعی ساختمان زمانی است که پی ریزی ساختمان آغاز شده است. یعنی برای مثال اگر شروع اسکلت بندی و یپ ریزی یک بنا در آبان سال 80 شروع شده باشد و ساختمان در سال 85 بهره‌برداری شده باشد در حال حاضر سن بنا نزدیک به 18 سال است. دلیل استفاده از این روش برای تعیین سن بنا خصوصیات مصالح است. از آن جا که معمولا هدف از تعیین سن ارزش گذاری بر آپارتمان و منزل و ساختمان و غیره است بهتر است که محاسبه‌ها نیز حول قدمت واقعی ساختمان صورت گیرد.

مصالح از انواع آهن آلات گرفته تا سنگ و سیمان و گچ بکار رفته در آن معمولا بعد از مدتی خاصیت خود را از دست داده و مقاومت سابق را ندارد. به همین دلیل هنگام تعیین عمر بنا مبدا محاسبه را روز پی ریزی ساختمان تعیین می‌کنند. از بین رفتن اتصالات، خردگی فولاد، فرسایش سیمان، فرسایش سنگ‌ها و موارد متعددی از این قبیل که اجزای اصلی یک ساختمان را تشکیل می‌دهند در طول ساخت هم دچار فرسایش می‌شوند. روش تعیین سن بنا بر این اساس گزارشات ساختمانی است. همه ساختمان‌ها مدارکی در خصوص مجوز ساخت و همچنین مراحل ساخت و گزارشات پیمانکاری در اختیار دارند که این گزارشات مورد بررسی کارشناسان ما قرار می گیرد و سن واقعی بر این اساس تعیین خواهد شد.

اما سن سندی عمر ساختمان را بر مبنای زمان دریافت سند که معمولا مقارن با پایان کار است مشخص می‌کند. بنابراین در مثال مذکور سن ساختمان تنها 13 سال عنوان می‌شود که نسبت به سن واقعی تفاوت قابل توجهی دارد. این روش معمولا مورد توجه در معاملات قرار می‌گیرد و بر اساس آن خرید و فروش‌ها صورت می‌گیرد اما در ارزیابی‌ها کارشناسان ما در خصوص فاصله زمانی بین سن سندی و سن واقعی اظهار نظر لازم را به خریداران و فروشندگان می‌کنند چرا که در ارزش گذاری ساختمان‌ها این مورد اهمیت ویژه‌ای خواهد داشت.

روش آخر سن بهره‌برداری است. منظور از سن بهره‌برداری زمانی است که یک ساختمان ورد بهره‌برداری ساکنین قرار می‌گیرد. این روش هم در بسیاری از معاملات مورد توجه است خصوصا افرادی که قصد خرید خانه دارند معمولا به دنبال آپارتمان به اصطلاح صفر می‌گردند این شاخص را به عنوان سن بنا لحاظ می‌کنند.

اما چرا روش‌های مختلفی برای کارشناسی قدمت ساختمان وجود دارد؟

هدف اصلی در تعیین سن بنا خصوصا در معاملات بررسی میزان مقاومت بنا و فرسودگی احتمالی آن است. هر چند در بسیاری از موارد مانند دریافت تسهیلات بانکی و یا ترهین و غیره معمولا سن واقعی اهمیت دارد اما در کل سن بهره‌برداری و سن سندی نیز مورد توجه است. دلیل این موضوع را باید در فرسایش ناشی از حضور ساکنین دانست. تصور کلی بر این است که هنگام استفاده مسکونی و یا تجاری از ساختمان بخش زیاد‌تری از ساختمان در معرض فرسایش و یا کهنگی قرار می‌گیرد. اما آیا این ادعا درست است یا خیر و یا این که به چه میزان حضور ساکنین در مقاومت ساختمان تاثیر گذار هستند را در ادامه یادداشت توضیح خواهیم داد.

تعیین عمر بنا

منظور از تعیین عمر بنا میزان زمانی است که می‌توان از یک ساختمان استفاده کرد بدون این که خسارت جانی و مالی در پی داشته باشد. و یا به تعریف دیگری سن بنا زمانی است که هنوز بنا شکل اولیه خود را از دست نداده باشد. اما چرا این دو تعرف از سن بنا وجود دارد. اولا تعیین سن بنا لزوما به هدف زندگی یا کسب و کار در آن صورت نمی‌گیرد. برای مثال فرض کنید که شهرداری قصد تخریب یک ملک را به دلیل فرسودگی دارد اما در آن ملک فردی زندگی نمی‌کند و یا کسب و پیشه‌ای ندارد. صاحب ملک در این موارد برای انجام امور کارشناسی سن بنا را بر اساس وضیعت موجود آن مشخص می‌کند.

اما در مواردی هم ممکن است هم کسب و پیشه و هم استفاده مسکونی از یک بنا شود و اختلافاتی در خصوص بازسازی و یا نوسازی بنا وجود داشته باشد. کارشناسان ما در اینجا گزارش کاملی در خصوص مدت زمانی که می‌توان از این بنا با کاربری موجود استفاده کرد تنظیم می‌کنند. بر خلاف آن چه تصور می‌شود در هیچ کشوری و با هیچ فرمولی نمی‌توان سن دقیق بنا را تعیین نمود چرا که مقاومت آن بسته به عوامل بسیاری خواهد بود. با این حال کارشناسان ساختمانی از جدولی جدید و بروز و بر اساس استاندارد‌های جهانی ساختمان برای تعیین عمر بنا استفاده می‌کنند.

بر اساس این جدول تمامی معیارهایی که در مقاومت بنا تاثیر دارند مشخص می‌شوند. هر یک از این معیار‌ها درصد خاصی در مقاومت ساختمان تاثیر دارند به همین دلیل ضریب تاثیر آن‌ها هم با توجه به این متغیر مشخص می‌شود. این جدول تمامی نکات جزئی در خصوص عمر بنا را در نظر می‌گیرد. برای مثال در نظر بگیرد که ساختمانی با عمر 15 سال مورد کارشناس ماست. اگر عمر مفید یک ساختمان را 25 سال در نظر بگیریم که معمولا این عدد معیار خاصی هم ندارد 10 سال از عمر مفید آن باقیمانده است اما آیا عمر بنا 10 سال دیگر خواهد بود؟ پاسخ منفی بهترین پاسخ خواهد بود چرا که استاندارد عمر بنا باید بر اساس مقاومت مشخص شود که معیار آن در جدول کارشناس دادگستری ساختمان ترسیم و مشخص شده است. فرض کنید که یک آپارتمان مسکونی مورد ارزیابی ماست. کارشناسان ما به مورادی چون کاربری توجه بسیار زیادی خواهند کرد.

تغییر کاربری حتی در مدت کوتاه هم در عمر بنا تاثیر گذار است. برای مثال منزلی که مدتی درمانگاه بوده‌ است قاعدتا با رفت و آمد‌های بی شماری مواجه بوده، فضای متفاوت تاثیر زیادی در مقاومت مصالح داخلی داشته‌اند و جابجایی  و نصب و غیره هم کاملا در عمر بنا تاثیر گذار خواهند بود.

بنابراین برای تعیین عمر بنا کاربری‌های اداری، تجاری، مسکونی و بیمارستانی و غیره هم به عنوان یک متغیر تاثیر گذار مورد بررسی قرار خواهند گرفت. از سایر متغیر‌های مورد ارزیابی می‌توان به اسکلت ساختمانی، وضعیت کنونی ساختمان، زلزله و یا انفجار‌هایی که ممکن است در آن حوالی رخ داده باشد اشاره کرد.

کارشناسان و متخصصان ما در حوزه ساختمان با چند دهه تجربه از سرآمد‌ترین مشاوران در حوزه املاک و ارزیابی دقیق سن ساختمان هستند در صورت نیاز به خدمات کارشناسی می‌توانید با متخصصان ما در ارتباط باشید.

 

کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان

ارائه گزارش کارشناسی در خصوص :